건축주가 건설사와 계약을 하고 공사를 할 때 반드시 받으셔야 할 여러 서류는 아래와 같습니다.
가장 대표적인 것이
1. 계약보증서(계약이행증권)
2. 선급금 보증서
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여기에서 계약보증서란 건설사가 계약상대자(건축주)에 대하여 계약보증금의 납무의무를 보증하는 상품으로 통상 보증금액은 계약금액의 10%입니다.
즉, 공사진행중에 시공사의 부도, 계약조건 불이행등이 발생될 때 건축주가 건설사로부터 받은 보증서로 보증금액을 수령할 수 있습니다.
계약보증금액은 건설사로부터 견적을 받을 때부터 얼마라고 고지를 하고 견적을 받으셔야 합니다.
견적 시에 고지가 되지 않고, 보증서를 요구하시면 건설사에서 보증서 발급비용을 건축주에게 요구할 수도 있습니다.
건설사는 계약보증서를 건설공제조합이나 서울보증에서 발급받아 건축주에게 제출하게 됩니다.
이때 업체의 신용도에 따라 보증서 발급금액이 달라지기도 합니다.
또한, 공사진행중에 계약금액, 공사기간이 변경되었을 경우에는 변경사항에 따른 배서증권을 발급함으로써 보험가입금액, 보험기간을 변경하여야 합니다.
계약보증서는 건축주에게는 가장 큰 안전장치입니다.
계약보증서가 없을 경우 공사 중에 건설사의 귀책으로 계약을 해지하고 싶어도 건축주께서 보상을 받을 수가 없기 때문에 어쩔 수 없이 공사를 지속하여 문제가 더 커지는 경우가 있습니다.
계약보증서 처리방법
공사진행중 시공사의 부도, 계약조건 불이행 등이 발생될 때 보증서 발급기관에 계약보증금 청구를 신청합니다.
보증금 청구시 구비서류 (건설공제조합 기준)
* 계약해제 통지서 또는 공사포기각서
* 조합원(시공보증인포함)에게 시공이행을 독촉한 사실을 증명하는 서류
* 계약서항 계약보증금이 실손배상의 담보로 되어있는 경우 실제 발생된 손해를 입증할 수 있는 관련 자료
* 무통장입금증, 영수증 등 공사기성금의 지급에 관한 서류
* 공사(타절)기성검사서 및 내역서 (수량, 단가 등의 산출내역이 확인 가능한 자료)
* 기타 보증사고심사에 필요하여 조합이 요청하는서류
* 보증채권자가 정당한 사유없이 보증사고의 통지나 보증채무의 이행을 게을리함으로써 증가된 채무는 지급하지 아니합니다.
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공사 계약 후 계약조건에 따라 건축주께서 건설사에 선금을 지급할 경우 선금을 지급하시기 전에 먼저 선급금 보증서를 건설사로부터 받은 후 지급하여야 합니다.
그 이유는 선금을 보증기간 개시 전에 지급을 하였을 경우에 추후 문제발생시 보증기관에서 보증금을 지급하지 않을 수가 있기 때문입니다.
계약문서에 정해져 있는 선금 관련 조항에 따라 건축주가 지급한 선금의 반환사유가 보증기간내에 발생하였으나 건설사가 이를 반환하지 아니함으로서 선급금보증금 지급사유가 발생하였을 경우 이를 보증하는 보증서가 선급금보증서입니다.
건축주께서 건설사에 지급하신 선금은 아래의 계산식에 따라 기성을 지급하실 때 마다 정산이 됩니다.
선금 정산액 = 선금액 × (기성부분의 대가 / 계약금액)
따라서 건설사에 기성을 지급하실 때는
기성금 = 기성부부 대가 - 선금 정산액으로 지급하셔야 하며, 공사비가 다 지급이 되었을 때는 선금이 자동으로 정산이 되며, 선급금보증서는 건설사에 반환을 하게 됩니다.
건설사의 선금반환사유는 아래와 같습니다.
1. 계약을 해제 또는 해지하는 경우
2. 건설사가 선금을 계약목적달성 용도이외의 타목적으로 사용한 경우
보증기관에서 보증채무를 이행하지 아니하는 사유 (건설공제조합 약관)
* 천재지변, 전쟁, 내락 기타 이와 비슷한 변란으로 인하여 보증사고가 발생한 때
* 보증채권자의 책임있는 사유로 인하여 보증사고가 발생한 때
* 보증서를 보증목적(주계약내용) 이외의 용도로 사용한 때
* 보증기간개서전에 선금(어음교부 표함)을 지급하였을 경우
* 선금을 약속어음 또는 당좌수표로 지급한 경우 결제가 보증기간내에 이루어지지 않은 때
* 선금을 임의로 채무자자가 아닌 제3자에게 지급한 때
* 보증약관 제6조 제2항 또는 제7조 제4항에 해당하는 사유가 있는 때