임차주택에 경매절차가 진행되는 경우는?

[몽생이]

■ 임차주택에 경매절차가 진행되는 경우

임차인이 살고 있는 중에 임차주택에 느닷없이 경매절차가 진행되는 경우 중개를 한 중개사나 임차인 입장에서는 아마도 가장 마주하고 싶지 않은 상황일 것입니다. 대항력 행사와 우선변제권 행사가 주된 쟁점인데, 논의의 전제로써 ‘부동산 경매절차’를 순서대로 살펴보겠습니다.

▶. 경매진행절차 (개관)

① 경매신청 및 ‘경매개시결정’ : 채권자가 경매신청서를 제출하면 법원은 신청이 적법하다고 인정하면 경매개시를 결정하고, 경매개시사유를 등기소 등기관에게 기입등기할 것을 촉탁하며, 경매개시결정정본을 채무자에게 전달합니다. .

② 배당요구의 종기 결정 및 공고 : 경매개시결정 후 압류의 효력이 발생하면, 법원은 배당요구 종기일을 결정·공고하고, 배당요구 종기일까지 해당 부동산의 채권자들에게 배당요구에 필요한 서류를 제출하라고 통보합니다.

③ 매각 준비 : 법원은 집행관에게 ‘현황조사보고서’ 작성을 명하고, 감정평가사에게 부동산을 평가하게 해 그 평가액을 기준으로 최저매각가격을 결정하며, ‘매각물건명세서’를 작성해 현황조사보고서·감정평가서 사본과 함께 법원에 비치하게 됩니다.

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④ 매각기일 및 매각결정기일 등의 지정·공고·통지 : 배당신청절차와 매각 준비가 끝나면 법원은 매각기일을 지정·공고하고, 매각기일 및 매각결정기일(매각기일로부터 보통 7일 뒤로 지정됨)의 지정을 해당 부동산의 이해관계인에게 통지하는데, 이때부터 법원경매 홈페이지 등에서 해당 부동산 관련 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 등의 경매정보 확인이 가능하고, 입찰자는 권리분석과 현장방문 조사 등을 통해 입찰 참여 여부 및 입찰 가격을 결정해야 합니다.

⑤ 매각 실시 : 매각을 위한 입찰은 법원 집행관이 진행하는데 입찰자는 구입가격을 입찰표에 적어 매수보증금(보통 최저매각가격의 10%)과 함께 제출하고, 입찰이 마감되면 바로 개찰을 실시해 입찰자 중 제일 높은 가격을 적어낸 최고가매수인(낙찰자)과 차순위매수신고인을 결정해야 합니다.

⑥ 매각허가결정과 확정 : 법원은 낙찰자가 정해지면 보통 7일 이내에 매각허가결정을 하고, 다시 매각허가결정일로부터 7일 이내에 이해관계인의 항고가 없으면 매각허가결정을 확정하게 됩니다.

⑦ 매각대금 납부 및 소유권 이전 : 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금 지급기한을 정하여 낙찰자에게 통지하고, 낙찰자가 그 지급기한 내 매각대금을 납부하면 낙찰자는 바로 소유권을 취득하는데 법원의 소유권이전등기 촉탁으로 소유권이전등기를 경료 받게 됩니다.

⑧ 부동산 명도와 이해관계인 배당 실시 : 해당 부동산에 기존 점유자(전 소유자 또는 임차인)가 있다면 이사를 내보내고, 법원은 낙찰자가 매각대금을 완납하면 별도 ‘배당기일’을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하고 소환해 배당을 실시하면 경매 절차는 모두 종결 됩니다.

▶. ‘경매개시결정’에 따른 압류의 효력

부동산 경매개시결정에 따른 압류의 효력과 관련하여, 민사집행법 제83조는
① 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명해야 됩니다.
② 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다’고 규정하고 있습니다. 압류는 그 부동산에 대한 채무자의 점유를 빼앗는 것도, 채무자의 관리·이용에 영향을 미치는 것도 아니다. 곧 임차주택에 대한 ‘압류’ 사실만으로는 임차인의 주거에 하등 영향이 없습니다.

경매개시결정 이후에도 통상 용법에 따라 종전 임대차계약에 따라 거주하는 것은 상관없다. 하지만 채무자(집주인)가 압류가 있은 후에 (민법상 일반 임대차는 논외로 하고)적극적 대항요건과 확정일자를 갖춰 주택임대차법상 보호의 대상이 되는 임대차계약을 체결은 민법이 허용한 채무자의 관리·이용권한을 벗어나게 되며. 이런 경우의 임차인은 압류채권자 곧 집주인의 채권자에게 대항할 수 없습니다. 주택임대차법상 임차권에는 우선변제권(주택임대차법 제3조의2 제2항) 등이 생겨 저당권설정계약과 같은 처분행위가 되기 때문입니다.