.주임법에 주의할 임대차 특약 2

[몽생이]

주택임대차 특약 2.

@, 소액보증금으로 월세방을 계약하려고 하는데, 임차권등기명령과 은행대출이 설정되어 있습니다.경매가 되면 보증금을 최우선으로 변제 적용을 받을 수 있나?

1.등기부에 임차권등기명령이 등재(기록)되어 있으면 세입자의 보증금이 소액보증금에 해당되더라도 최우선변제를 적용받지 못합니다. 그러므로 등기부에 임차권등기명령이 등재되어 있고 여러 건의 근저당권이 설정되어 있으면 세입자의 보증금은 후순위가 되어 경매집행시 보증금회수에 문제가 발생할 수 있으므로 이러한 주택은 계약하지 않는게 좋습니다.

1.임차권등기명령; 만기때 세입자가 돈을 돌려받지 못하였지만 이사를 해야 할 때 기존 세입자의 전입신고와 확정일자 효력을 그대로 유지시키는 제도입니다.임차권등기명령은 신청할 때는 효력이 발생되지 않고 2-3주 지나서 집주인 등기부 등본에 세입자이름, 보증금액, 전입신고일, 확정일자. 점유개시일 등이 기재될 때 효력이 발생합니다.이 내역이 등기부등본에 기재될 때까지는 전입신고와 거주를 유지하고 있어야 합니다.

1.최우선변제; 대항력 있는 세입자의 보증금이 소액보증금에 해당되면 경매낙찰가 2분의 1 범위 내에서 선순위 담보물권자(은행대출등) 보다 우선하여 변제받을 권리입니다.

@,확정일자를 받은 날과 같은 날짜로 근저당권이 설정되었다.이 경우 어떤 것이 우선순위인가?

1.잔금일에 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 같은 날에 근저당권의 설정되었다면 근저당권 순위가 확정일자보다 앞서게 되어 근저당권이 선순위입니다.

그 이유는 근저당권은 등기소에 접수된 날인 접수일 기준으로 우선변재권이 발생되고 확정일자는 대항력이 있을 때 우선변제권이 발생되는 차이가 있기 때문입니다. 대항력은 세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 하면 그 다음날 발생허여 근저당이 확정일자보다 우선하게 됨니다.

1.최소보안 방법; 계약서 특약에 세입자의 보증금을 1순위로 유지하기로 하며 위반시 계약은 즉시 해지 되며 위약금으로 000원으로 하기로 하는 특약명시

1.전세 잔금일에 전세권설정등기를 접수하면 전세 잔금일 기준으로 우선변제권이 발생됨.단 근저당권과 전세권이 같은 날이면 접수 시간에 따라 순위가 달라지며 전세권 설정은 임대인 동의 필요, 전세보증금보험이 위 경우의 사례에서도 보상이 된다고 하면 전세보증보험가입을 고려할 것,

@, 근저당이 여러 건 설정된 다가구집이 경매로 넘어갈 경우 최우선변제권이 적용될까요?

1.최우선변제는 세입자의 입주일을 기준으로 하지 않고 최초 담보물건의 설정일을 기준으로 합니다. 그러므로 최우선 변제금액을 확인하기 위해서는 등기부에 기재되어 있는 최초 근저당권 설정일(접수일)을 확인해야 합니다.최초 근저당권 설정일에 따라 소액보증금 기준과 최우선변제금액이 달라지며, 지역에 따라서도 차이가 있습니다.

1.최초 담보물권 설정일이란? ; 입주하고자 하는 주택등기부 등본상 제일 처음으로 설정되어 있는 근저당권, 저당, 담보가등기,등의 설정일자(접수일자)기준임,

1.주택시세에 비해 과도한 담보설정(은행대출, 압류,가압류, 저당권등)이 되어 있는 주택에 임대차계약한 경우 사해행위라고 하여 최우선변제를 인정하지 않은 대법원판례가 있습니다.

@우선변제권과 최우선변제권은?

우선변제권 ; 세입자(임차인)가 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받으면 그 다음날부터 대항력과 확정일자 효력인 우선변제권이 발생합니다. 세입자가 이러한 확정일자 효력인 우선 변제권을 갖고 있느면 경, 공매시 후순위 권리자 보다 우선하여 배당을 받을수 있는 권리가 있습니다. 우선변제권은 결매시 돈 받는 순서표라고 생각하면 됨니다

최우선변제권이란: 주택이 경매로 넘어가면 우선변제권의 순위에 따라 배당이 되지만 최우선변제권을 갖고 있으면 순위에 상관없이 최우선변제금을 먼저 배당하게 됨니다.이러한 권한을 갖기 위해서는 보증금이 소액임차보증금 범위 안에 들어가야 하고 대항력으 갖추면 됨니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날 효력이 생김니다.

1.우선변제권은 확정일자를 받아야 하고, 최우선변제권은 보증금이 소액임차보증금 범위에 해당되어야 합니다. 최우선 변제권이 있다고 해서 보증금 전액을 보상받는 것이 아닙니다. 경매낙찰가 1/2범위내에서만 배당됩니다. 따라서 최우선변제권을 취득할수 있는 임차주택이라 해도 안전한 주택인지 꼼꼼히 살피신 후에 계약하시기 바람니다.

1.우선변제권이나 최우선 변제권을 가진 세입자는 모두 세입자 자신의 배당받을 권리를 주장하기 위해서는 배당신청을 해야 합니다.경매가 시작되면은 법원으로부터 경매개시결정에 대한 우편물을 받게 됩니다. 배당신청기일 일정을 확인하시고 배당신청 기일내애 반드시 배당신청을 하셔야 합니다.

1.최우선변제권이 소액임차보증금 범위 및 최우선변제금은 담보물권 설정일에 따라 달라집니다.

@, 월세를 현금으로 달라는 집주인의 부탁 들어줘도 될까요?

1.현금으로 지급시 꼭 집주인의 자필로 작성한 영수증을 수령하여야 하나 되도록 집주인 본인 계좌로 입금하는 것을 추천합니다.향후 집주인의 월세 지급 여부로 분쟁 발생시 월세 입금 입증 책임은 세입자에게 있으므로 입증자료가 없고 집주인의 월세 입금을 인정하지 않으면 추가로 월세를 지급해야 하는 억울한 상황이 발생할 수 있습니다.

@, 전셋집 집주인의 바뀌었어요, 새로운 집주인과 다시 계약을 해야 하나요?

1.세입자가 처음부터 전입신고와 확정일자를 받고 거주하고 있었다면 대항력이 발생하여 새로운 집주인에게 기존 임대차계약은 그대로 승계됩니다.하지만 새로운임대인의 인적사항을 미리 파악해둘 필요가 있어 계약서를 다시 작성해두는 것이 좋을 수 있습니다.이 경우에 보증금 변동이 없으면 확정일자는 부여 받지 않아도 됩니다.다만 기존 계약서는 잘 보관하시기 바람니다.

1.일정 세대수 이상의 공동주택인 아파트, 오피스탱은 세입자가 관리비에서 장기수선충당금을 납부하는데 이 장기 수선충당금은 세입자가 이사 할 때 집주인에게 반환을 요구할 수 있는 항목입니다.

1.매매시 장기 수선충당금도 매수인에게 그대로 승계되는지 관하여는 다툼의 여지가 있으므로 매매 잔금일에 매도한 집주인과 장기 수선충당금을 청산하시기 바람이다.

@, 전세계약을 연장하고 싶은데 집주인의 보증금을 많이 올려 달라고 합니다. 요구하는데로 모두 올려 줘야 하나요?

1.집주인이 주택임대사업자 등록을 하지 않았다면 증액한도 제한을 받지 않습니다. 그러므로 집주인은 보증금 증액을 요구할 수 있습니다. 참고로 집주인의 주택임대사업자이면 재계약시 5%까지만 증액할 수 있습니다.

@,보증금 변동없이 계약기간만 2년으로 연장하여 계약서를 작성하였습니다. 확정일자를 다시 받아야 할까요?

1.세입자가 처음부터 전입신고와 확정일자를 받고 계속 거주하고 있으면 최초 확정일자 받은 임대차계약서의 계약기간이 자나더라도 확정일자 효력은 유지 됩니다. 그러므로 확정일자를 다시 받지 않아도 되며, 기존에 확정일자를 받은 계약서는 잘 보관하시고 보증금을 합환받을 때 까지 대항력인 주민등록과 점유를 유지하시기 바람니다.

@, 계약기간중에 특약이 변경되었을 경우 확정일자를 다시 받아야 하나요?

1.확정일자는 보증금에 대한 우선변제금을 확보하기 위해 부여 받는 것입니다. 따라서 보증금 증액없이 특약 변경만으로는 확정일자를 받을 필요가 없습니다.

@,계약기간 종료를 앞두고 보증금을 증액하는 조건으로 재계약하기로 합의 햇습니다. 보증금증액계약서에 확정일자를 받으면 최초 계약서의 확정일자 효력은 상실되는지요?

1.기존 2억원을 2억2천만원으로 재계약하여 확정일자를 받으면 기존 2억원의 확정일자의 효력은 그대로 유효하며 증액금 2천만원은 확정일자 부여일 기준으로 우선변제권이 발생합니다.그러므로 기존 확정일자가 부여된 계약서는 잘 보관하시기 바람니다.(대항력을 유지하고 있는 경우 적용됨)

@, 증액계약서 작성 방법 및 주의사항

1.증액금 지급 전 동기부등본을 열람하여 권리변동사항이 있는지 확인 후 집주인본인과 계약하시기 바람니다.

2.증액시 특약:기존 2억원에 대한 연장계약이며, 00년00월00일자에 2천만원을 증액하여 총 2억2천만원으로 연장계약함, 임대인은 임차인의 보증금 전액을 1순위로 유지하기로 한다.

증액금 2천만원은 임대인의 00은행 000-000-000계좌로 입금하기로 한다

3.집주인과 세입자의 계약서를 겹처서 간인 (도장 및 서명)을 하여 두어야 합니다.

4.증액계약서를 작성하는 당일에 확정일자를 부여 받으시기 바람니다.

5.확정일자는 경매시 배당신청 할 때 필여합니다.이때 최초 계약서와 증액계약서를 모두 제출해야 합니다. 확정일자 부여된 임대차계약서는 공적증서가 되기에 함부로 수정하면 안 됩니다.