(수정본)고운하이플러스 5년공공임대 분양전환가격을 계산해 봤습니다.

[102동1001호]

임대주택법 시행규칙 제9조 별표1호
  '임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.' 라고 되어 있습니다.  밑줄친 문구가 아주 중요합니다.      

 즉 공공임대(5년) 분양전환가격은 건설원가와 분양전환당시의

감정평가 가격을 평균하여 결정하지만 상한선(표준건축비)을 넘길수 없습니다.

 분양전환가격 산정기준 방법

(건설원가+감정평가)/2   ≤ 산정가격(임대표준건축비+택지비+택지비이자)-감가상각비

=“법상가격”                      =“상한가격”

아직까지도 이해가 안가셨다면 더 간단히 설명해드리겠습니다.  
5년공공임대 분양전환 방식은

1. (건설원가+감정평가)/2 = 이하 법상가격이라고 함    
2. 산정가격(분양전환당시 임대표준건축비 + 최초입주자 모집공고당시 택지비+ 택지비이자)-감가상각비 =이하 상한가격이라고 함    
둘중 낮은 가격으로 분양전환 되는데 감정평가가 들어간 1안 법상가격은 5년전보다 아파트 시세가 올랐기 때문에 2안 상한가격보다 분양전환가격이 무조건 높을수 밖에 없어서 5년공공임대는 무조건 상한가격으로 분양전환이 됩니다.
   
그럼 분양전환가격의 기준이 되는 상한가격이 얼마나 나오는지 계산해보겠습니다.

상한가격 구하는 공식 : 산정가격(임대표준건축비 + 최초입주자 모집공고당시 택지비+ 택지비이자)-감가상각비    

양산동 고운하이플러스는 최고층이 18층이고, 주거전용면적이 60m2 초과임으로 임대표준건축비가 m2 당  1,018,900원입니다.    
1. (1)임대표준건축비 : (주거면적+주거공용면적)*1,018,900원= (103.0189m2) * 1,018,900원 = 104,965,957원 
    (2)임대표준건축비 지하주차장 건축비 :(지하주차장면적*1,018,900원)*63% = (35.2423m2*1,018,900원)*63% = 22,622,279원 

   =104,965,957원  + 22,622,279원  = 127,588,236원

* 공공건설임대주택 표준건축비 [국토해양부 고시 제2008-707호] 에 의하면 주거전용면적별 건축비 상한가격을 주택공급면적에 적용하도록 하고 있으며, 이 때 ‘주택공급면적’이라 함은 「주택공급에 관한 규칙」제8조제7항에 따른 공급면적 중 기타공용면적을 제외한 면적으로 정하고 있습니다. 하지만 고운하이플러스 입주자모집공고문보면 지하주차장면적, 기타면적으로 분리하지않고 기타공용면적(지하주차장 면적이 포함)으로 통합되어있어 각각의 면적을 몰라 기타공용면적(35.2423m2) 나온것을 다 계산하였는데 분양전환시는 지하주차장면적만 계산하고 경비실, 관리사무소, 놀이터등의 면적은 포함이 안되므로 기타면적을 파악하여 제외할 예정임.

2. 택지비 : 입주자모집공고 당시 택지비 = 44,481,661원 

3. 택지비이자 : 44,481,661원(입주자모집공고 당시 택지비)*1.92% *5년 = 4,270,239원

(2015년 임대시작일 이자율 (1.81%)과 현재시점기준 이자율(2.03%)의 산술평균  = 1.92%)

4. 감가상각비 계산 : 129,533,785원(입주자모집공고 당시의 건축비)*0.025 *5년 = 16,191,000원

(법인세법 시행령 제26조에 따른 방식이며 5년/40년임)  
  
1~3항목을 더한후 4번을 빼면 됩니다. 그럼 상한가격이 160,149,136원이 나옵니다.
      
그럼 1안 법상가격을 계산하여 2안 상한가격과 비교해 초과되는지 보겠습니다. (감정평가가 들어가 있어 초과되겠지만요) 
(건설원가+예상 감정평가)/2 = 법상가격  
157,824,447원+245,000,000원 / 2 = 201,412,223원 

건설원가  = 최초 입주자모집공고당시 주택가격+자기자금이자-감가상각비

※자기자금이자 = (최초입주자모집공고당시 주택가격-국민주택기금 -임대보증금)*이자율*임대기간

자기자금이자는 최초입주자모집공고당시 주택가격 1억7천4백만원-국민주택기금 7천-임대보증금 1억5천6백을 빼면 이자는 0원임.

고로 고운하이플러스 건설원가는 174,015,447원(최초 입주자모집공고당시주택가격)- 16,191,000원(감가상각비) = 157,824,447원

법상가격(201,412,223원)과 상한가격(160,149,136원)을 비교하여

법상가격이 상한가격을 초과하니 법상가격은 무시되고 상한가격인 160,149,136원으로 분양전환 됩니다.

여기에 마지막으로 +@가 되는게 건축비 가산비+택지비 가산비입니다.

양산동 고운하이플러스 최초주택가격이 31평기준 174,015,447원이었습니다.

광주쪽 5년공공임대 분양아파트 백운동휴먼시아(최초주택가격 : 1억8천6백 / 분양전환가격 : 1억7천1백, 34평), 소촌동 대성베르힐(최초주택가격 : 1억7천 / 분양전환가격 : 1억6천4백, 32평) 등 최근 2016년~2017년도사이 분양된곳은 모두 최초주택가격이하로 분양전환이 되어서 분양전환가격이 예상보다 높게 나오게 된다면 상한가격(160,149,136원)이 정해진 상태에서 이런 가산항목이 얼마나 추가되었는지 꼼꼼히 따져봐야합니다.

마지막으로 5년공공임대는 법상가격이 아닌 상한가격으로 분양전환함으로

감정평가가 들어간 10년공공임대와는 달리 감정평가가 들어가지 않아

1층과 꼭대기층 모두 동일한 분양가로 분양전환되는점 참고 하세요

https://www.yna.co.kr/view/AKR20161102076100054?input=1195m 

※ 산정 근거

임대주택법 시행규칙 별표1 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준

[별표 1] <개정 2014.7.16>

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)

 1. 분양전환가격의 산정

  가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

  나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격을 기준으로 산정한다)를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

 2. 항목별 산출방법

  가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비

    1) 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격: 건축비와 택지비의 합계액으로 한다.

    2) 자기자금이자 ＝(최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 － 국민주택기금 융자금 － 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

     가) 이자율: 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율

     나) 임대기간: 임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간

    3) 감가상각비: 계산은 임대기간 중 「법인세법 시행령」 제26조에 따른 계산방식에 따른다.

  나. 감정평가금액: 법 제21조제9항에 따라 두 곳의 감정평가법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.

    1) 임대사업자 또는 임차인은 제7조, 제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정법가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 감정평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

    2) 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상 주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동ㆍ규모ㆍ층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.

    3) 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하여야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제41조제1항 및 같은 법 시행령 제81조제2항제9호에 따라 업무를 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다.

    4) 그 밖에 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조제9항 및 영 제23조에 따른다.

  다. 산정가격 = 분양전환 당시의 표준건축비(국토교통부장관이 고시하는 가격을 말한다. 이하 같다) ＋ 최초 입주자 모집 공고 당시의 택지비 ＋ 택지비 이자

    택지비 이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

    ※ 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다.

  라. 건축비 및 택지비: 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

    1) 건축비

     가) 건축비는 최초 입주자 모집 공고 당시의 건축비로 하되, 그 상한 가격은 표준건축비로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

     나) 다음의 구조형식에 해당하는 주택에 대해서는 다음의 구분에 따른 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.

      (1) 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조를 포함한다)로 건축하는 주택: 표준건축비의 5퍼센트에 상당하는 금액

      (2) 철골철근콘크리트구조로 건축하는 주택: 표준건축비의 10퍼센트에 상당하는 금액

      (3) 철골조로 건축하는 주택: 표준건축비의 16퍼센트에 상당하는 금액

     다) 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 더할 수 있다.

     라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습ㆍ방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말한다)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 표준건축비에 더할 수 있다.

     마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준건축비에서 감액할 수 있다.

     바) 그 밖에 표준건축비에 더할 수 있는 항목은 다음과 같다.

       (1) 임대사업자가 발코니 새시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용

       (2) 「도서개발 촉진법」 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3

       (3) 「폐기물관리법」 제15조의2에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비

       (4) 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용

       (5) 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[(1)에 따른 비용은 제외한다]

    2) 택지비

     가) 국가, 지방자치단체나 한국토지주택공사 등 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 「택지개발촉진법」 등 법률에 따라 개발ㆍ공급하는 택지(이하 "공공택지"라 한다)인 경우에는 그 공급가격

     나) 임대사업자가 취득 또는 보유하고 있는 공공택지가 아닌 택지(이하 "사업자보유택지"라 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집 공고 전[토지지임대부 임대주택인 경우에는 분양전환 승인 전을 말하며, 마)에 해당하는 경우는 제외한다]에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자[토지지임대부 임대주택인 경우에는 분양전환승인권자를 말하며, 마)에 해당하는 경우는 제외한다]가 두 곳의 감정평가법인에 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격

     다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자인 경우에는 사업계획승인권자가 이를 고려하여 가산할 수 있다.

      (1) 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 최초 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용하되, 일할계산한다.

      (2) 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

      (3) 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용

     라) 사업자보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 고려하여 가산할 수 있다.

      (1) 「주택법」 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치 비용

      (2) 진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가격

      (3) 지장물의 철거 비용

      (4) 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용

     마) 토지임대부 임대주택을 「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」에 따른 토지임대부 분양주택으로 분양전환하는 경우 분양전환가격 산정 시 택지비는 제외한다.

[102동1003호]

감사합니다.

[Best in me]

가산비가 빠졌네요 택지 가산비 건축 가산비 (확장비, 샷시 설치비 , 친환경주택, 에너지절약
주택 등 ) 만 넣어도 3천이상 들어갑니다 대략 2억은 넘을꺼 같네요 그리고 표준건축비 인상시 대략 8~9백 추가됩니다 글쓴이 님이 쓰신글은 기본비용만 계산하고 추가 비용은 고려를 못하셨네요

[102동1001호]

지금까지 5년공공임대가 최초주택가격보다 높게 분양된적이 없습니다. 고운이 최초분양가가 1억7천4백이면 보통 감가상각비로 인해 5백~1천만원정도 낮게 분양전환이 되었으니 베스트님 말이 이해가 안가네요
백운동휴먼시아 33평 최초주택가격 1억8천6백 - 분양가 1억7천1백
소촌동 대성베르힐 32평 최초주택가격 1억7천 - 분양가 1억6천4백
인천향촌2단지 25평 최초주택가가격 2억5백 - 분양가 1억8천5백
LH는 아마실제투입된 실제건축비로 계산해서 차액이더 큰거 같습니다. 보통 민간임대는 건축비 상한선 최대치인 임대표준건축비로 계산을 할것 같은데 이점도 짚고 넘어가야할 항목입니다.

[102동1001호]

올해 표준건축비 7월1일심사이후 아직 인상 이야기가 없는거보니 인상은 다행이도 안된것 같습니다.
입주자모집공고문 보면 임대보증금의 발코니 확장 및 외부샷시 설치비용이 포함되어 있음이라고되어있고
공공주택특별법 5항 공공주택사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[(1)에 따른 비용은 제외한다]
가산항목인 발코니확장비용이 포함될런지는 모르겠네요

[Best in me]

네 입주자모집공고당시 주택가격에 포함되어 있다고 명시되어 있지만 이건 말그대로 그당시에 포함된거구요..
분양전환시는 다시 가산해서 계산해야합니다 .그 당시 건축비는 기본건축비와 건축가산비(샷시설치비, 확장비 등)를 계산해서 계산된 내용이구요. 분양전환시는 다시 가산 비용을 더해줘야 합니다.그때 표준건축비로 계산해보니 6백만원 가량이 나오네요... 현재 님이 계산하신 표준건축비에 6백만원 더하시면 되겄네요... 생각보다 확장비랑 샷시비는 크지 않네요..
모집공고당시 표준건축비 129백만원 => 기본형 표준건축비(123백만원)+ 건축가산비(6백만원: 샷시설치 확장비등) .

[Best in me]

물론 님말씀처럼 분양하면 좋겠지만 건설사가 그렇게 호락호락 하지는 않아요.. 건축가산비, 택지가산비는 어떻해서든 최대한 수익 남기는 쪽으로 걸고 넘어질겁니다.그리고 건축법령이 그때랑 비교해서 많이 바뀌었어요.. 거기에 따라 가산되는 비용을 건설사가 그냥 넘어가지는 않죠..사례를 찾으실려면 비슷한 연식에 아파트를 비교해서 찾아보시는게 더 도움을 되지 않을까 싶네요.. 개인적인 의견이니 참고해주시구요.. 악감정은 없습니다.

[102동1001호]

위세가지 예를 든 아파트는 현재 법령과 임대표준건축비가 적용된 곳입니다. 2016년12월, 2017년도 초반에 분양전환된곳이라 현재 임대표준건축비로(2016년6월8일부로 변경) 분양된곳이죠 베스트님 말처럼 가산항목에 있다는건 알고있지만 최근 분양전환된곳을 보면 오히려 최초주택가격보다 저렴하게 분양전환되어서 공감이 안되서요. 우리가 모르는 가산항목이 그닥 큰금액으로 가산항목으로 두지않고 확장비+샷시비 600이면 그금액을 다 가산하는게 아니라 제외되거나 표준건축비의 100분의5만 인정하여 큰 비중을 차지하지 않은것 같네요 일단 저희아파트앞서 선운지구 해광이 먼저 분양전환되니 좋은 쌤플자료가 되지않을까 싶습니다

[102동1001호]

바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.
(1) 임대사업자가 발코니섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용
(2) 「도서개발촉진법」 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3
(3) 「폐기물관리법」 제15조에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비
(4) 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용
(5) 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[(1)에 따른 비용은 제외한다]