경매를 하면서 가장 큰 가르침을 줬고 시련을 줬던 빌라 하나를 소개합니다

[최현기]

경매를 처음 시작했던.. 게 2009년 5월이었던 걸로 기억합니다

횟수로 보면 벌써 6년차가 되어간다는 게 왠지 낯설게 느껴지네요

경매를 처음 배우던 시기엔 지금처럼 훌륭한 강의도 책도 없어서 비용이 좀 비쌌습니다

전 저희 어머니를 통해 알게 된 한 카페에 들어가 카페지기님과 전라남도 경상남도 강원도 같은 주로 외곽 지방을 다니며

저렴하면서도 수요가 풍부한 지역에 물건들을 주로 입찰을 했었는데...

그땐 거의 신건에 많이 들어갔었는데(당시에 지방 아파트 경매시장은 감정가가 큰 의미가 없었고 낮게 신건인데도 입찰자가 10명 이상이던경우가 많았습니다)  참 운좋게도 낙찰이 잘 됐었습니다

9원차이로 낙찰되기도 하고, 한번은 2등을 했는데 최고가 매수인이 인감증명서를 안 가져 오셔서 어부지리로 당첨되기도 했고

명도도... 매도도... 임대도 그렇게 순탄하게 흘러가면서 경매의 묘미를 맘껏 즐겼습니다..

그러다 이 물건을 만나게 되는데....

전주지방법원 군산지원

2009 타경 2321 (임의) 

매각기일 :

2010-04-05   10:00~

(월)

경매2계 450-5162
(구내:5162)

소재지

전라북도 익산시 함열읍 와리 634-2 신화빌라 지하층 102호

사건접수 2009-02-19

물건종별

다세대(빌라)

채권자

주점숙

감정가

40,000,000원

대지권

67.86㎡ (20.53평)

채무자

배상욱

최저가

(33%) 13,107,000원

전용면적

98.85㎡ (29.9평)

소유자

조성열

보증금

(10%)1,311,000원

평형

매각대상

토지/건물일괄매각

청구금액

50,000,000원

입찰방법

기일입찰

배당종기일

2009-05-25

개시결정

2009-02-20

기일현황

회차	매각기일	최저매각금액	결과
신건	2009-10-05	40,000,000원	유찰
2차	2009-11-09	32,000,000원	유찰
3차	2009-12-14	25,600,000원	유찰
4차	2010-01-18	20,480,000원	유찰
5차	2010-02-22	16,384,000원	유찰
6차	2010-04-05	13,107,000원	매각
최현기/입찰7명/매각16,699,900원(42%)

감정평가현황 ☞ ㈜대일에셋감정:2009-03-20

토지	건물	제시외건물(포함)	제시외건물(제외)	기타(기계기구)	합계
20,000,000원	20,000,000원	x	x	x	40,000,000원

건물현황    ☞ 보존등기일 : 1994-09-13

	지번	층별	구조	전용면적	감정가격	비고
1	와리 634-2 외2필지	지하층 102호	철근콘크리트조	98.85㎡ (29.9평)	20,000,000원	4층 건중 지하층
기타	위생설비 유류에 의한 난방설비

대지권현황

	지번	용도	대지권비율	면적	감정가격	비고
1	와리 634-2 외2필지	대지권	1,018㎡ 분의 67.86㎡	67.86㎡ (20.53평)	20,000,000원
기타	함열우체국 남서측 인근에 위치 / 주위는 연립주택 및 종교시설 근린생활시설 등이 혼재 / 북서측 인근에 함열역이 소재 인근에 버스승강장이 소재 / 서측 및 남측 노폭 약8미터의 포장도로와 접함 / 일반주거지역 / 소로2류(접함)

임차인현황 ☞ 건물소멸기준 : 1994-09-13 ☞ 배당종기일 : 2009-05-25

순위	성립일자	권리자	권리종류(점유부분)	권리금액	신고	대항	예상배당여부
1	전입 2005-10-17 확정 없음 배당 없음	장민규	주택임차인		X	없음	현황조사 권리내역
동사무소에서 주민등록확인한바 임차인 장민규가 주민등록전입되어 있음.

건물 등기부현황 ☞ 건물열람일 : 2009-09-21

구분	성립일자	권리종류	권리자	권리금액	인수/소멸	비고
갑1	1994-09-13	(현)소유권	조성열		이전	보존
을1	1994-09-13	(근)저당	주정언외 1명	50,000,000원	소멸기준
갑2	1995-07-20	가압류	대한보증보험		소멸
갑3	1995-08-07	가압류	대한보증보험		소멸
갑5	2003-07-09	가압류	서울보증보험	21,568,530원	소멸
갑6	2003-07-09	가압류	서울보증보험	57,278,680원	소멸
갑8	2009-02-20	임의경매	선진순		소멸

주의사항 ☞ 최선순위 설정일자 1994.9.13. 근저당

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리	해당사항 없음
매각으로 설정된 것으로 보는 지상권	해당사항 없음
주의사항

인근 매각통계자료

기간	전체경매건수	전체매각건수	평균매각율	평균감정액	평균매각액	평균매각가율	전체물건 평균유찰횟수	매각물건 평균유찰횟수
인근지역 9개월간 (다세대(빌라))에 관한 매각물건이 존재하지 않습니다. 그 이상의 매각결과는 인근매각결과보기를 참조

 관할 주민센터

행정동명

함열읍 주민센터

소재지

익산시 함열읍 와리 173-7 (우)570-803

문의처

063-862-1301

소액으로 투자하기 좋은 물건들이 가끔 나옵니다. 

이 물건을 낙찰받은게 2010년 6월이었는데 명도하고 집수리하면서 

엄청나게 고생하던 기억이  떠오르네요. 

(너무 더웠습니다~)

5번이나 유칠되어 33%에 시작되는 반지하 빌라.

자금이 많이 없다보니 주로 전라남도 광양, 경상도 경주포항, 강원도 양양 같은 외곽 지역.. 수도권 사람들이 쉽사리 넘보기 힘들었던 쪽만 찾다가 쪼금씩 집에서 가까운 쪽으로 넓혀오는데 전북 익산이라면 왠지 가깝게 느껴졌었죠. ㅎ

마침 전주에 한번 갈일이 있어서 지나던 길에 임장을 갔더랬죠

시골은 해가 짧죠. 아마 7시즈음이었는데 어느덧 깜깜한 밤이돼 버렸어요

조심스레 벨을 누르니 사람이 없는듯.. 

옆집에 물어보니 사람이 안 산지 꽤 오래 됐다하네요~

폐문부재?? 짐만 없다면 무조건 낙찰받아야지~ 

1층에 올라가서  베란다를 통해보니 

짐이 많네요 ㅜㅠ 그래도 왔으니 한번 들어가 봐야겠다 싶은데 어찌나 무섭던지요.. 

혹시 죽은 **가 누워있는건 아닐까. 후레쉬로 살짝 비춰보니 더 무섭네요. 

그런데 들어가봐야 됩니다.

용기내서 살짝 베란다를 통해 넘어가 봤습니다. 

어린 애기가 살고 있었던 듯 장난감도 있고 책상엔 누군가 민법, 형법 등의 공부를 

하던 흔적이 보입니다. 나중에 명도할 때 조심해야지~~ 법을 잘아는 사람 같은데

근데 천만원 대까지 떨어진 집이란걸 못 느낄 정도로 평형도 굉장히 넓고 집도 시원하고

반지하 특유의 쾌쾌한 분위기가 아니고 꽤 좋아 보였습니다. 방 한켠에서 보면 그냥 1층이라고 봐도 무방한 그런...  

몸이 떨려 간단히만 살펴보고 나왔습니다. 

그 후로도 한번더 임장을 해보니 반지하인걸 감안해도 시세는 4000만 전세는 3000만...

 읍단위의 시골이지만 주변에 아파트도 들어서고 함열읍 단위개발계획도 

잡혀 있고 몇가지 호재가 있네요. 

드뎌!!! 입찰당일 생각보다 꽤 많은 7명이 응찰했고

근소한 차이로 낙찰을 받았습니다 ㅉㅉㅉ!

폐문부재인 경우 짐이 없다면 명도할 필요도 없이 주민등록 말소신청하면 되지만

짐이 있으면 신중해야 합니다. 

몇번의 송달과정을 통해 겨우 집주인을 찾아 명도과정이 끝나고 전세를 3000에 놨어요.

시골에서 집을 매매할 때는 전봇대에 전단지를 붙여놓거나 동네주민들이나 

이장님을 찾아가 말씀드리면 수월합니다. 

지방의 부동산은 보통 땅거래를 많이하기에 집거래를 하기엔 좀 어려움이 있습니다.

이 빌라는 실평수가 30평입니다. 도배장판하고 페인트는 기본적으로 해야하고 

싱크대, 화장실 타일이나 변기등도 다 바꿔야해서 업체에 물어보니 견적이 800정도 

나왔던 걸로 기억합니다. 

한창 여름의 절정기라 힘들겠지만 직접 하기로 했습니다.

수리과정을 자세히 소개해 드릴게요.

집이 넓어서 포인트 벽지를 많이 활용했고 자주 애용하는 하남타일가게에서 

2T(얇은)데코타일 14000에 23박스 구매했습니다.

화장실 타일은 경험이 없어서 타일가게에 맡겼는데  베란다 화장실두군데  

20만원 드렸어요(부분적으로만 해서 싸게..)

제일 걱정했던 문제가 누수였는데 하수구 뚫는비용 30만원이 들었네요. 

씽크대가 좀 비싸서 할까말까 고민했는데 110만원에 맞췄어요.

그리고 변기 세면대 교체비용이 60만원이 되어서 모두 합해 300만원이 조금 넘었네요.

가급적 매매로 팔려고 했는데 전세로 찾는 사람이 있어 3000에 거래되었습니다. 

꼭대기층에 같은 시기 집을 사신 분이 계셨는데 비용이 천만원이 넘게 들었다고 하세요. 

집을 4000에 사서 수리비 1000만원을 더하면 5000만원이죠 

경매의 매력이 여기에 있습니다. 

1670만에 낙찰받아 수리비 300만 기타 경비는 세금을 낼 때 공제받지만 

합산해 계산을 해도 결국 일반매매보다 2500~3000만원을 싸게 사는 겁니다. 

70%를 대출받았으니 수익율을 계산하면 정말 좋은 투자처인게 분명합니다. 

반지하라도 수요만 있다면 한번쯤은 낙찰받으셔서 경험해 보시길... 강추합니다!!! 

 경매를 할 땐 싸게 받는 게 물론 중요하지만 명도과정에서든 인테리어 과정에서든  

 세금 부분에서든... 몇 단계 거치는 과정에서 조금씩 더 줄일 수 잇다면 그 조금씩 아낀 비용들이 결론적으로 500만원 1000만원 이상의 차익으로 돌아올 수 있죠&&

지금부턴 셀프로 공사했던 반지하를 소개합니다 수리가 90프로쯤 끝났을때 모습                               

천 육백선에서 낙찰을 받고 취득세나 인테리어 비용으로 사백정도 들여서 삼천에 세를 놨는데..

여기까지는 참 무난 했습니다..

그러다 경매를 하면서 겪었던 최대 위기가 찾아오는데ㅜㅜ

제가 요즘 투 잡을 뛰다보니 잠깐 할일이 있어 2부는 다음 기회로 미뤄야 겠네요..

 ㅠㅠ  죄송합니다행복한 불금 보내세요...