뽀리언니

[추천책] 1. 상가투자 비밀노트 상가종류, 상권 분석, 상가 관련 세금까지 망라한 책. 소장해서 여러번 읽을 것 2. 나는 집 대신 상가에 투자한다. 점포 개발의 대가. 주동선, 유효수효 보는 법 알려준다. [주택] 상승기에는 못난이 매물이라도 사라. 상승기를 알아보는 방법은 못난이 매물이 로얄층과 같은 가격에 내놔도 팔리는 때이다. 그리고 매물이 거의 없다. 물론 못난이 매물은 보합, 하락기에는 팔리지 않는다. 그러므로 팔때도 상승기에 로얄층 가격으로 팔아야한다. 부동산 상승기에는 절대로 집을 팔지 마라. 내가 산게 꼭지일까 라는 생각이 들어도 그렇지 않을 경우가 많다. 상승장에서 매도인이 그자리에서 1천을 높여 불러도 사라. 감정에 치우쳐서 안사겠다고 하면 안된다. 매도인 입장에서는 불안해서 그럴수 있다. 하루에 천만원도 오를 수 있는게 상승장이다. 안사면 백퍼센트 내 손해다. 전세를 줄 때는 깐깐한 세입자는 과감히 버려라. 골치아파질 수 있다. 나이 든 사람보다는 젊은 사람이 좋다. 인테리어도 깨끗하게 해서 살 가능성이 높다. [상가 투자 노하우] 1. 처음에 매매가 2억원 미만으로, 1층상가는 수익률 5%, 2층 이상은 6%를 찾았다. (수도권 기준, 서울 제외) 공실이 나면 관리비와 대출이자는 오롯이 내 몫. 따라서 공실이 절대 없을 곳으로 하되, 공실이 나도 감당할 수 있는 수준이어야 함. 2층 이상 상가는 공실이 나면 대부분 면적이 넓기 때문에 관리비와 재산세가 높아질 수 있음 1층은 2층에 비해 공실이 덜 날뿐 아니라 선호도가 높아 매수자도 잘 나타난다. 2. 상가 투자 방법 ㄱ. 잘 아는 지역부터 ㄴ. 네이버 부동산으로 올라오는 매물 매일 검색하기 ㄷ. 매물이 잘 안나오는 곳은 공인중개사 자주 연락하기 ㄹ. 소액으로 도전해보기 ㅁ. 반드시 실행하기 3. 임대차계약 분석시 ㄱ. 남은 임대차 기간과 연장(의사) 여부 ㄴ. 임대료 적정한지(싸도 비싸도 문제) ㄷ. 주변 공실률과 시세 ㄹ. 임대료가 제날짜에 들어오는지(입금내역서) ㅁ. 임차인 장사 잘되는지(너무 잘되도 문제) ㅂ. 공실시 관리비와 평균 임대 맞추는 기간(2-3개월) 3. 임대료를 잘 내는 임차인은 경험상 30대 전후. 만약 잘 못낼 것 같으면 보증금을 더 받아둔다. 4. 임대료 10만원당 매매가가 1천씩 차이. 따라서 임대료를 깎아주지말고, 무상임대기간을 줘라. 5. 임대료 150이하는 코로나때도 임대가 잘나간다. 다른데 갈데가 없기 때문. 하지만 200이 넘으면 연체와 미납이 많음 아파트 배후상가 아파트 단지내 상가는 1층의 경우는 개방감이 있어 괜찮지만 2층 이상은 주의해야한다. 내부이용자만 이용하기 때문이다. 아파트 배후세대가 커서 내부이용객으로도 충분히 넘칠정도가 되어야 한다. 지하상가 지하상가도 배후세대가 충분하면 고려해볼만하다. 임대료는 1층의 1/4 수준이라 유동성이 높은 곳이라면 충분히 들어오려는 니즈가 있기 때문이다. 지하에 맞는 업종이 있다. 다만, 매수를 꺼려 매도가 힘들 수 있으니 충분히 매력적인 물건인지를 판단해야한다. [상가 관련 세금] 1. 건강보험료 직장인이 직장외 연간소득이 2천만원을 초과할 경우 따로 지역가입지분의 건강보험료 추가 납부 2. 재산세 7월 건물, 9월 토지 3. 부가세 일반과세자의 경우 임대료의 10%가 부과세. 임차인으로부터 받아뒀다가 매년 1,7월 납부 4. 종합소득세 연소득 2,400만원 미만 - 단순경비율 41.5%로 처리. 종합소득세 신고 안해도 집으로 고지서가 날라와서 편리 7,500만원 미만 - 간편장부 대상자. 4,600만원 미만은 기준경비율 가능 7,500만원 이상 - 복식장부 대상자. 세금 폭탄 맞을 수 있으므로 절세방안에 대해 고민해야함 일반과세자/간이과세자 상가를 매수할 때 포괄인수도 계약을 했다면 그 전 매도인의 지위를 그대로 양수하게 됨. 뭐가 유리하고 불리한건 없음. 어차피 부과세는 임차인이 납부하므로. 임차인이 간이과세자여도 임대인이 일반과세자면 부과세 납부해야함. 등기부등본 확인 - 채권채무액, 권리관게 확인 가능 - 이를 바탕으로 공인중개사에게 매도인의 매도사유 물어 급하다면 가격 조정 가능 - 연령대가 높고 타지에 살면 가격 협상 유리 - 주변 상가도 떼서 같은 주인이 여러개의 상가를 가지고 있는지 손바귐은 자주 일어나는지 확인 평수별 적합 업종 - 6평: 비선호. 업종 제한적이나 1인업종 가능. 네일숍, 테이크아웃카페/핫도그 등. - 9~13평 : 최선호. 1~2인 업종으로 다 가능. 빵집, 꽃집, 부동산, 미용실, 식당, 작은 편의점 등, 안되면 2개로 쪼개서 임대놓기도 함. - 15평 이상 : 프랜차이즈 입점. 좋으나 초보가 접근하기에 매매가 비쌈. (블루클럽 입점 자리 선호) 최고의 상권 - 노원역 롯데백화점 맞상가 - 상계역 근처 치킨골목 - 연신내 먹자골목 - 노원역 롯데백화점 옆 먹자골목 - 인천 가정동 정서진중앙시장 및 주변 상가 - 안산 중앙동 로데오골목 - 안양 범계역 임차인을 믿지 마라. 임대가 잘 안나가는 곳에 장사 잘하는 임차인이 왔다고 임대료를 올릴 수 있을까? 그 사람은 돈을 벌면 몫 좋은 곳으로 이사를 간다. 또는 근처에 임차료 더 싸게 해줄 사람의 오퍼를 받고 이사갈 수 있다. 권리금이 조금이라도 있는 곳으로 중국인은 임대료를 잘 내는 편이다. 꺼리는 임대인들이 있는데 적극적으로 받자. 관리비를 꼭 확인해라. 공실이 되었을 때 예상보다 높은 관리비에 몇달만 공실이 나도 1년치 임대료를 다 까먹을수 있다. 관리비가 높으면 임차인도 꺼린다. 계약을 하면 첫 임대료를 받는 날 아침에, 내 계좌번호와 함께 입금 부탁드린다는 문자를 보낸다. 이후에도 임대료를 제 때 내지않으면 이틀 기다리고 문자를 보낸다. 장사가 여의치 않아 임대료가 계속 밀릴수도 있다. 이때는 한꺼번에 납부하면 임차인이 부담이 될 수 있으므로 분할납부라도 해줄 것을 요청한다.