신정뉴타운 신정4재정비촉진구역 투자시 재당첨 규제사항

[삼지공인]

 재개발 재건축 5년 재당첨 제한규정에 관한 사례

요즈음 부동산 정책이 자주 변경되어 헷갈리는 점들이 많아 세심한

주의가 필요합니다.

오늘은 아파트 재당첨 제한에 대한 내용을 포스팅해 보겠습니다.

신정뉴타운 신정4재정비촉진구역 투자하실 분들은 아래 내용을 숙지 

하시기 바랍니다.

- 투기과열지구(서울 전역, 과천, 세종 등)에서 정비사업 분양분 재당첨 제한 -

개정된 법에 따르면 투기과열지구 내 재건축, 재개발 사업에서 한 번이라도 조합원 분양이나 해당 아파트 

일반 분양에 당첨된 경우에는 투기과열지구 내에서 5년 간 다른 정비사업의 조합원 분양이나 일반 분양을 

받을 수 없게 됩니다. 이 때, 조합원 분양 당첨 기준일은 관리처분인가 시점으로 하고 일반 분양 당첨 

기준일은 청약 당첨일을 기준으로 하여 판별을 하게 됩니다.

다음으로 사례 몇 가지를 살펴보겠습니다.

1. 조합원 분양 당첨 후 5년 내 조합원 분양 당첨 불가

1-1. 재건축 추진 중인 A아파트와 B아파트를 법 시행 이후(17년 10월 24일) 취득한 경우

A아파트를 17년 10월 30일 취득 후 17년 12월 30일 관리처분인가 득하고 B아파트를 18년 01월 20일 취득 

후 5년 이내인 2022년 12월 30일 이전 관리처분득한다면 '5년 재당첨 제한' 규제에 걸려 B아파트 조합원분양을 받을 수 없게 됩니다. 물론 A아파트의 관리처분일로부터 5년 경과한 2023년부터는 B아파트도 조합원 분양 가능합니다.

1-2. 법 시행 이전(17.10.24)부터 소유하고 있던 정비사업대상 D아파트에 대해 향후에 조합원 분양을 

받는 경우에는 재당첨 제한이 적용되지 않습니다.

만일, 2016년에 C지역 아파트에 조합원 당첨 즉, 관리처분 득하고 2018년에 D지역 아파트에 조합원 당첨 즉, 분양이 가능합니다.

또한 10월 24일 이전부터 조합원 당첨(관리처분 인가된) 방배 5구역과 방배13구역(관리처분 인가 전) 주택을 소유한 사람은 2개 구역 모두 재당첨 제한을 받지 않습니다.

즉, 5구역과 13구역 모두 조합원 입주권이 가능하게 됩니다.

단, 법 시행 후 다른 정비사업 E아파트를 취득해 조합원 분양받거나 일반분양을 신청해 당첨된 세대에 속하는 경우에는 법 시행 종전 소유 D아파트에도 재당첨 제한을 적용받게 됩니다.

17년 10월 24일 후 E아파트를 취득하고 E아파트가 18년 1월 관리처분 인가가 나면 17년 10월 24일 전부터 소유한 D아파트 또한 18년 3월에 관리처분 인가가 난다면 D아파트는 조합원 입주권이 없습니다. 즉, 재당첨 금지라는 제한에 걸리게 되는 것이죠. D아파트는 E아파트 당첨 5년 후인 23년 2월 이후에 관리처분 인가가 나면 조합원 입주권이 있게 됩니다.

1-3. 15년 12월 3일 헬리오시티 일반분양권 또는 조합원입주권에 당첨된 사람은 2020년 12월 2일까지 개포1단지 분양권이나 입주권 재당첨이 불가합니다.(2020년 12월 2일까지 관리처분인가가 난다는 전제 하에)

단, 2017년 10월 24일 전까지 개포1단지 소유권이전등기를 신청할 경우는 예외적으로 가능합니다.

1-4. 10월 24일 이전부터 방배 5구역과 (조합원 당첨과 관리처분 인가는 같은 뜻으로 봅니다.) 방배 13구역(관리처분 인가 전이라도 상관 없습니다.) 주택을 소유한 사람은 2개 구역 모두 재당첨 제한을 받지 않으나 만약 5구역을 소유한 사람이 17년 10월 24일 후 방배 13구역 주택을 매입하면 각각의 주택에 대하여 재당첨 5년 기간이 경과해야 합니다.

2. 일반 분양 당첨 후 5년 내 일반 분양 당첨 불가

3. 일반 분양 당첨 후 5년 내 조합원 분양 당첨 불가

4. 조합원 분양 당첨 후 5년 내 일반 분양 당첨 불가

참고해야 할 것은, 재당첨이 제한된 것이지 입주권, 분양권 매매는 가능하다는 점입니다.

원 조합원의 주택이 관리처분인가가 나면 그 원 조합원은 5년 재당첨 제한이 되나 그 조합원으로부터 입주권을 매수한 승계조합원은 당첨이 아니므로 재당첨 제한을 받지 않습니다.

또한 분양권을 매입해도 당첨이 아니므로 재당첨 제한을 받지 않습니다.

그러나 매입 후 재건축 사업장의 세대수 증가 등으로 사업시행 변경인가를 하게 되어 재분양신청을 하게 되면 최근 5년 내 일반분양 또는 조합원분양을 받은 승계조합원은 분양신청 자격이 없음을 유의하여야 합니다.

정리하자면, 일반 분양권 전매는 재당첨 제한에 해당되지 않습니다.

승계조합원은 관리처분된, 즉 분양신청 완료된 원 조합원의 매물을 매수하는 것이기에 17년 10월 24일 이후에 등기가 넘어가도 5년 재당첨 금지에 걸리지 않습니다. 5년 재당첨 금지는 대상자는 관리처분 당시 분양신청 했던 원 조합원입니다. 그러나 관리처분 변경인가로 재분양 신청을 하게 되면 최근 5년 내 일반분양 또는 조합원분양을 받은 승계조합원은 분양신청 자격이 없습니다.

17년 10월 24일 전까지 소유권이전(취득)이 되어있는 조합원 주택이나 일반분양 받는 주택에는 적용되지 않습니다. 예를 들어, 16년 8월 일반분양 당첨자가 17년 10월 24일 이전인 10월 1일 재건축조합원 주택을 취득하고 18년 1월 관리처분인가(당첨)를 받는다면 일반분양권 및 재건축아파트입주권 모두 재당첨금지에 걸리지 않습니다.

그러나 ,16년 8월 일반분양 당첨자가 17년 10월 24일 후 추가로 조합원주택을 매입할 경우 조합원주택은 5년간 재당첨금지에 걸려 16년 8월로부터 5년 내인 21년 7월 내에 조합원주택이 관리처분인가가 나면(당첨이 된다면) 조합원 입주권을 상실하고 현금 청산이 됩니다