경락잔금 대출시 알아야할 몇가지

[dong100]

경매로 부동산을 취득한다는 것은 고액의 자금이 필수적일 수 밖에 없다.
특히 순수 자기 자본을 투자하여 운영하는 것 보단, 일정 부분은 타인 자본을 이용하는 것이 훨씬 효율이 높다.

즉, 지렛대 효과라는 것이 있다. 그러나 경락잔금을 이용할 경우 반드시 사전에 고려하여야 할 사항이 있으니, 간과하여서는 낭패를 당할 수 있다. 즉, 지렛대가 뒤통수를 때릴 수 있다.



1. 상가의 경우 영업이 부진한 업종은 대출기관에서 꺼린다. 대표적인 것으로 모텔등 숙박시설과 찜질방등 목욕시설, 공장등은 대출이 어렵거나 금액이 상당히 줄어든다.

2. 지분경매의 경우 역시 대출이 상당히 제한된다.

3. 유치권이 신고된 물건은 대출이 어렵다. 따라서 신고된 유치권을 해결해야 가능하다.

4. 법정지상권의 성립여지가 있는 물건, 즉 매각에서 제외된 제시외 건물이 있는 경우도 역시 대출이 어렵다.

5. 건물이 경매를 위한 보존등기가 된 경우 정상적인 대출은 어렵다.
즉, 등기는 되었으나. 사용검사를 필하지 않은 미준공 건물을 토지와 함께 경매하기 위하여 채권자가 보존등기를 한 경우, 정상적이 대출은 기대하기 어렵다. (가능하여도 이자가 높거나 조건이 따라 붙는다)

6. 아파트, 주택등 주거용 부동산의 경우, 주민등록전입이 빠른 자가 전입되어 있는 경우(실제 거주는 하지 않거나, 소유자의 친인척등 정상적인 임차인이 아님에도 불구하고) 먼저 주민등록퇴거 또는 말소가 되어야 대출이 가능하다.
이런 경우 대출기관에서는 실제 임차내역이 없다는 전입자의 확인서를 제출해 주거나, 주민등록 퇴거를 해 줄것을 요구하는데 단기간에 처리되는 사항이 아니다.
(잔금대출로 대금을 납부한다는 계산으로 아파트등을 낙찰받은 경우 낭패를 보는 경우가 많다)

7. 토지 별도등기 있는 집합건물의 경우는 별도등기를 반드시 말소촉탁을 신청하여야 한다.
말소되는 별도등기임에도 불구하고 말소촉탁을 신청하지 않아 그대로 인수하는 경우가 많다. 특히 법무사에게 이전등기를 촉탁할 경우는 반드시 체크하여야 한다. 이 역시 대출시 지적되는 사항이다.

8. 주거용 건물의 경우, 방마다 소액보증금을 공제한다. 따라서 생각보다 대출금액이 상당히 줄어들 수 있다는 것을 예상하여야 한다.

9. 내가 문제가 있다고 생각하는 부분은 반드시 대출기관에서도 꼬집는다. 대안을 미리 생각하여야 한다.

10. 대출가능여부는 경락 받은 부동산도 평가하지만, 대출자의 신용도를 중시한다.
즉 정상적으로 이자를 납부할 수 있는지, 나아가 원금은 제때 갚을 능력이 되는지를 심사한다. 신불자는 무조건 대출이 안된다. 이런 경우는 제3자를 채무자로 내세워 대출을 신청하여야 한다.(경락자는 담보 제공자