소액투자로 구입한 내땅의 가치 10배 상승시키는 방법
1. 땅을 보기좋게 만들어라.
돌과 잡초를 제거하고, 유실수를 심는 방식으로 화장[化粧]해서 시집보내라.
“ 내 눈에 마음에 들지 않은 땅은 남의 눈에도 마음에 들지 않는 것이고내 눈에 마음에 드는 땅은 남의 눈에도 마음에 드는 법이다 ”
가. 밭의 잡초나 폐비닐이나 깡통. 유리병 등의 쓰레기들을 제거한다.
나. 꾸불꾸불한 도랑은 보기 좋게 정리해준다.
다. 외관상 흉물처럼 보이는 창고등의 저장고는 멸실시키는 것이 좋다.
라. 나대지나 농지 등이 빈 땅이라면 나무나 유실수를 심어 두는 것이 좋다.
■ 땅을 화장(化粧)하는 방식으로 땅을 가꾸는 것만으로도 20~30% 지가상승.
2. 맹지에 도로를 내자.
도로에 전혀 접하지 않은 땅은 맹지라고 하여, 건축허가가 나지 않으며 출입이 어려워 토지로서는 투자가치가 없는 것으로 보아 인근 도로변에 붙어있는 지가의 절반에도 못 미치는 가격을 형성하기도 한다. 시골 밭과 임야중에는 이런 맹지가 비일비재하다.
“ 도로에 접하는 땅을 사는 것은 가장 좋다. 그러나, 비싸다. 더 중요한 것은 도로를 낼 수 있느냐다.”
“ 도로도 도로 나름이다 ”
- 완충녹지, 접도구역, 가드레일, 임도, 농로, 현황도로 등의 이해
■ 도로의 종류에 따른 토지투자 접근법
3. 도로를 곧게 하고, 확장하고 포장한다
“ 길 같지 않은 길을 길다운 길(路)로 만드는 작업이야말로 땅의 신분을 격상시키는 방법이다. ”
가. 토지에 진입도로가 있다 하더라도 비포장도로로 움푹 패인 곳은 흙이나 자갈로 메워 주고 물이 고여 있는 상태의 형식상의 도로는 시멘트 도로로 포장한다.
나. 비용적인 부담이 있다면 해당 도로를 함께 이용한 인근 지주와 공동 부담할 수도 있고, 이장을 통하여 지자체의 지원을 받을 수도 있다.
4. 절토와 성토 작업을 통하여 땅의 가치를 높인다.
“ 절토와 성토는 토지 리모델링의 기본적인 Skill이다 ”
가. 도로보다 낮은 토지는 절반의 시세로 거래
-> 흙으로 메워서 도로와 같이 만드는 것이 성토[盛土]작업
-> 평지나 경사면을 만들기 위하여 흙을 깎아 내는 일은 절토[切土].
나. 토지의 형질변경 : 지면의 높이를 50cm이상 높이거나 파내는 것
-> 50cm미만의 성토인 경우 허가나 신고없이 공사 가능
다. 지자체별로, 반출이 안되는 지역도 있어 흙을 조달하려고 한다면 인근의 토목현장을 찾아 흙을 받는 것도 좋고, ‘흙 받음’이라는 푯말을 붙이는 방식으로도 흙을 구할 수 있다.
Tip. 전문업자에 의뢰하여 성토에 필요한 흙 값의 견적
넓이 3,000㎡(길이 60m x 폭 50m)인인 길가 논을 1m높이로 높힌다고 보면,소요되는 흙의 양(㎥, 루베)은 다음과 같다.
① 소요되는 흙의 총량(㎥) = 60m x 50m x 1m = 3,000㎥
② 소요차량 대수 = 3,000㎥ / 1차당 10㎥ = 300대
③ 흘 운반비 : 덤프 1차당 가격 13만원 x 300대 = 3,900만원
④ 흙 다지기 : 롤러, 크레인 대당 50만원 x 10일 = 500만원
⑤ 성토비용 합계 : 4,500만원 (3.3㎡당 49,600원)
5. 나대지보다는 비닐하우스나 건물을 신축해 놓는다
가. 아무것도 없는 허허벌판에서는 왠만한 투자자입장에서는 밑그림이 그려지지 않는다.
나. 마을과 떨어진 위치라면 건축허가에 따른 비용산정에 따른 감(感)이 오지 않기 때문에 거래 성사율이 낮아진다.
다. 1~2채 정도 전원주택이 들어선다면 투자자들은 꼼꼼하게 비교하면서 건축허가 여부에 대해 100% 확신을 할 수 있게 된다.
라. 분양을 목적으로 하지 않는다면, 작은 건물을 짓는 것도 좋고 하우스 재배를 하여 전기, 수도등을 인입하는 것이 좋다.