[재개발재건축-서울시클린업시스템] 재개발사업비 및 분담금 추정프로그램에 대한 이해

[김창준]

[Q1] 클린업시스템이란?

[A] 주택재개발,주택재건축, 도시환경정비사업 등 정비사업의 추진위의 추진위원회 또는 조합의 정보공개를 위하여 서울특별시가 구축한 홈페이지와 이를 관리하기위한"시,구 관리자프로그램"을 총칭하여 말합니다. (조합원님께서 서울시 클린업시스템에 직접가입하시면 본인자료를 검색하실 수 있습니다.)

[Q2] 사업비 및 분담금 추정 프로그램이란?

[A] 서울시의 클린업시스템에 의하여 정비사업 추진시 조합원들이 분담해야 할 금액을 미리 예측하여 사업 참여 여부 등을 합리적으로 결정할 수 있도록 개략적인 사업비와 분담금을 추정하여 공개하는 프로그램을 말합니다.

[Q3] 추정프로그램을 운영하는 목적은?

[A] 조합을 설립하는 시점부터 조합원의 청산금을 미리 예측하여 사업참여여부의 결정에 도움이 될 수 있는 정보를 제공하는 것을 목적으로 합니다.

[Q4] 사업비 및 분담금의 추정과 입력은 누가하는가?

[A] 추정 프로그램에 입력하기 위한 데이터 및 자료는 추진위원장 또는 조합장의 책임하에 추정하고 입력하여 관리합니다.

[Q5] 추정프로그램에 공개된 금액으로 분담금이 확정되는가?

[A]  정비사업을 통한 사업수익과 청산금은 사업시행인가이후 시공사 등 협력업체 선정 및 감정평가 등이 완료되고 관리처분계획의 수립시기가 되어야 구체적으로 산출되고, 알 수 있습니다. 따라서 추정프로그램에서는 과거의 유사한 사례에 따라 발생이 되는 사업비등을 통계적 방법을 활용하여 예측한 것에 불과하며, 해당 행정청의 사업시행인가에 의해 사업시행계획이 확정되고 각종 계약에 의한 사업비용, 감정평가액 및 분양수입 등이 정해짐에 따라 관리처분계획에서 분담금이 결정되므로 추정프로그램에 의해 공개된 추정 값은 변동합니다.

[Q6] 사업비 및 분담금의 산정기준은?

[A]  정비사업시행으로 인하여 발생하는 수입과 투입되는 지출을 예상(분양율100%로 가정)하여 수익을 산출하고, 전체 사업수익을 개별 조합원의 자산비율에 따라 분배하여 추정한 것입니다.

[Q7] 개별분담금은 어떻게 산정(추정)한 것인가?

[A] 개별분담금은 분양받고자 하는 주택가격에서 해당 조합원의 종전자산가액을 공제하여 추정하는 것입니다.

      개별분담금 = 분양받을 주택의 분양가격 - ( 전체 사업수익x 개별조합원의 자산가격비율)

               전체 사업수익 = 정비사업의 전체 분양수입 - 정비사업의 전체 소요비용

               개별조합원의 자산가격비율 = 개별조합원의 부동산 가격 추정액 / 전체 토지 등 소유자의 부동산가격 추정액

[Q8] 분양수입은 어떻게 추정한 것인가?

[A]  조합에서 해당 사업지 주변의 아파트 및 상가 등의 매매가격을 조사하여 해당 단지와 가장 유사하며 비교성이 높은 단지의 가격을 기준으로 분양율을 100%로 가정하여 전체 분양수입을 추정합니다.

[Q9] 정비사업 소용비용은 어떻게 추정한 것인가?

[A]  서울시에서 관리처분계획인가가  완료된 사업장의 사업비관련 자료를 토대로 사업비 항목을 프로그램에 설정하였으며, 여기에 정비계획 고시내용, 개략적인 건축계획 등을 프로그램에 입력하면 개략적인 사업비용이 자동산출되며, 조합에서 일부 항목을 조정할 수도 있습니다.

[Q10] 개별조합원의 자산가격(종전자산가치 추정)은 어떻게 추정한 것인가?

[A] 종전자산가치에 대한 평가는 관리처분계획을 수립하는 단계에서 사업시행인가고시일을 기준으로 실시하는 감정평가에 의하여 결정되나, 정비사업초기에는 감정평가를 실시한 것이 아니기 때문에 개별공시지가(토지), 단독 및 공동주택공시가격 등 부동산 가격자료를 기초로 하되, 부동산가격자료와 거래시세와 괴리가 너무 크기 때문에 이를 조정하기 위하여 각 사업장별로 보정율을 적용하여 추정한 것입니다. 따라서 개별 조합원의 자산가격 비율은 부동산가격자료를 활용하여 추정하므로 관리처분계획시 실시하는 종전자산 감정평가와는 전혀 다른 것입니다.

[Q11] 개별 조합원 자산가격이 너무 낮게 추정된것이 아닌가?

[A] 추정프로그램에 공개된 조합원별 자산가격은 조합원별 분담금을 추정하기위하여 개별공시지가, 주택공시가격 등 부동산가격자료를 활용하여 개략적으로 추정한것으로서 실제 감정평가를 행하여 산정된 감정평가액이 아니기 때문에 현재의 거래가격과 당연히 차이가 있습니다.

[Q12] 실제 감정평가액은 언제 알 수 있는가?

[A] 도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항에 의하여 관리처분총회의 개최일 1개월전에 종전자산 (기준:사업시행인가고시일) 및 종후자산(기준일:관리처분계획수립)감정평가액을 각 조합원에게 문서로 통지하도록 하여야 하기때문에 실데 감정평가(2개이상의 감정평가법인이평가한감정평가액을 산술평균한금액)가 끝난후 관리처분계획 수립단계에서 알 수 있습니다.

감정평가업자의 선정은 구청장이 선정,계약합니다.

[Q13] 개별 자산가격에서 단독주택과 공동주택 간에 차이가 나는 이유는?

[A] 단독주택과 공동주택간에 가격차이가 발생하는 이유는 개별적 요인의 차이에 따른 것과 시장에서의 수요와 공급상의 특성 등에 의한 것입니다. 먼저 부동산 가격은 위치,용도,구조,이용상태, 시공 및 관리상태 등 각 부동산이 지니고 있는 개별적인 요인(특성)의 차이에 따라 달라집니다.

 다세대 주택 및 연립주택은 단독주택에 비해 용적률이 높고, 주거로서 효용을 발휘하게 됩니다. 아울러 정비사업이 추진되는 지역에서는 투자수요가 활발하게 되는데 이때 거래금액의 규모가 큰 단독주택보다는 다세대주택 또는 연립주택에 집중되며, 이로 인하여 소형지분의 단위면적(평당)당 가격이 휠씬 높아지게 됩니다. 따라서 개별 자산가격을 토지(지분)면적을 기준으로 나누게 되면 당연히 다세대주택 및 연립주택의 지분당 가격이 단독주택보다 휠씬 높게 나타납니다.

[Q14]'보정률'이란 무엇인가요?

[A] 공공관리자는 구역내 토지에 대하여 공시가격을 기반으로 한 부동산 가격자료를 각 조합에 제공하였으며, 공시지가와 감정평가와의 가격차이에 따른 혼란을 줄이고자 보정률도 함께 제공하였습니다. 다만, 보정률을 적용한 값이 추후 감정평가에 의한 종전평가를 의미하지는 않습니다.

 이는 정비구역지정일을 기준으로 한 자료로서 사업시행일까지의 물가 상승과 이자부담 등은 감안되지 않은 자료로서 통상 '비례율'이라고 하는 사업평가를 위한 지표로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.[끝]

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[최고부동산]

좋은글도 고맙고 건강미 넘쳐흐르는 모습 보기좋습니다.

[김창준]

감사합니다. 선배님 앞으로 잘 부탁합니다. 선배님 올리신 글 많이 읽고 많이 배우겠습니다.