LTV, DTI, DSR 고가주택규제, 고가주택보유자 전세대출불가

서울 아파트 중위가격이 사상 첫 9억원을 돌파하면서 고가주택 대출규제를 적용받게 됐다.3일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 지역 아파트 중위 매매가격은 9억1216만원으로 정부의 고가주택 대출규제 기준선인 '시가 9억원'을 넘어섰다. 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격이다. 서울 아파트 절반이 고가주택에 적용되는 대출규제를 받게 된다는 것이며 이런 아파트를 대출받아 살 생각도 가급적 하지 말라는 의미다.시가 9억원 초과 주택이 적용받는 첫번째 대출규제는 주택담보대출비율(LTV)이다. 9억원 이하분까지는 LTV 40%를 적용하지만 9억원 초과분에 대해선 LTV를 20%까지만 설정해준다. LTV를 40%에서 20%를 줄이는 조치만으로도 대출한도를 1억원 이상 제한하는 효과를 낸다. 시가 15억원 초과 아파트에 대해서는 주택구입용 주택담보대출이 아예 금지됐다.LTV 규제가 큰 영향을 미치는 것처럼 보이지만 실질적인 대출한도 감소 효과를 보면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 만만치 않다. 12·16 대책은 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출의 경우 DSR 규제를 예외 없이 적용하도록 했다. 연소득이 7000만원이고 신용대출이 1억원이 있는 차주가 시가 15억원인 아파트를 담보로 만기 35년짜리로 연 3.5%의 담보대출을 받을 경우 DSR 40% 규제만으로도 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어든다.9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8000만원, 여기에 DSR 40%까지 적용하면 대출한도는 3억2000만원이 된다. LTV에 DSR 규제까지 적용하면 대출한도가 아파트 가격의 5분의 1수준까지 줄어든다.시가 9억원을 기점으로 주택대출의 실수요 요건도 강화된다. 9억원 초과 주택을 구입한 무주택세대에는 1년 내 전입해야 한다는 조건이 붙는다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 사람이라면 전세대출도 쓸 수 없다.지난달 20일을 기해 시가 9억원 초과 고가주택 보유자는 어디서도 신규 전세보증을 받을 수 없게 됐다. 전세보증이 있어야 전세대출을 취급하는 한국의 금융 관행상 전세보증을 받지 못한다 함은 전세대출을 받지 못한다는 뜻이다.전세대출 규제 이전에 전세대출을 받은 사람이라도 앞으로 규제 이후 시가 9억원이 넘는 주택을 구입한다면 이번 전세대출 만기를 끝으로 대출이 연장되지 않는다.규제 전 고가주택 보유자였고 전세대출도 쓰고 있었다면 앞으로도 전세대출을 무기한 연장할 수 있다. 다만 전세 대출금 증액이나 이사(담보물건 변경) 시에는 신규 대출로 간주돼 새로운 전세대출 규제 적용 대상이 된다. 즉 대출이 거절된다. 규제 후 신규 전세대출을 받은 사람이 9억원 초과 주택을 신규 구입할 경우 대출이 회수된다.보유 주택이 시가 9억원을 넘으면 주택연금도 받을 수 없다. 현재 주택금융공사의 주택연금 규정상 가입 대상이 고가주택 기준선인 '시가 9억원 이하'로 맞춰져 있기 때문이다.<h3 data-ke-size="size23"> </h3><h3 data-ke-size="size23">LTV (Loan To Value Ratio, 담보인정비율)</h3>은행에서 주택을 담보로 대출할 때, 담보물의 시세에 대비한 대출비율을 의미합니다.주택을 담보로 돈을 빌릴 경우 최대 얼마까지 대출이 가능한지 알아볼 수 있습니다. ★ LTV 계산법예) LTV가 60%일때 5억짜리 집은 얼마까지 대출받을 수 있을까?LTV 비율 = (대출가능금액 / 주택담보가치) x 100, 60% = (3억원 / 5억원) x100 <h3 data-ke-size="size23">DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)</h3>연소득 중에서 갚아야하는 부동산 담보대출의 원금과 이자가 차지하는 비율에 대해 말합니다.금융부채 상환능력을 소득을 기준으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율입니다. 대출금을 상환할 능력이 안되는 차주가 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위하여 실시됐습니다.DTI비율=(부채/소득)x100%로 계산합니다.DTI도 LTV처럼 투기지역(투기과열지역 포함), 조정지역, 그 외 지역으로 나눠 비율을 정해놓았습니다.★DTI 계산법DTI 비율 = (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액 / 연간 총소득) x 100예) 연소득 5,000만원인 A씨가 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 1,000만원과 기타 대출 연간 이자 상환액 500만원의 합이 1,500만원 (DTI 30%)인 상태에서 DTI한도를 50%로 설정한 금융기관을 이용할 경우, 나머지 20%에 해당하는 1,000만원을 추가로 대출 받을 수 있습니다.위의 예를 정리하자면 DTI 50%라는 의미는 (1년간 원리금 상환액 2,500만원 / 연봉 5,000만원)이 50%를 넘으면 안된다는 뜻입니다.LTV는 아파트 시세에 따라 대출 최대 금액이 고정되지만 DTI는 상환 기간을 어떻게 설정하느냐에 따라 최대 대출 금액을 조절 할 수 있습니다. <h3 data-ke-size="size23">DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)</h3>전체 금융부채의 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율로 DTI에서 부채의 범위를 확장한 것입니다. 더 강화된 규제라고 보시면 되겠습니다.분모인 소득은 변동이 없고 분자를 구성하는 부채금액에 부동산 담보대출뿐만 아니라 차 할부, 신용대출, 학자금 대출, 마이너스 통장 등 모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 봅니다.그래서 DSR은 (담보대출부채+기타 각종 부채) / 총소득 x 100%로 계산합니다.★DSR 계산법DSR 비율 = (주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액 / 연간 총소득) x 100신혼부부 디딤돌대출을 예로들어 위에서 살펴본 내용을 적용해보도록 하겠습니다.<h4 data-ke-size="size20"> </h4><h4 data-ke-size="size20">*****신혼부부 디딤돌대출 조건</h4>1. 부부합산연봉 7,000만원 이하2. 최장 30년간 원리금 상환3. LTV 70% 넘으면 안됨4. DTI 60% 넘으면 안됨 LTV 기준신혼부부가 3억 아파트 매입시 최대 2.1억 대출신청가능 (LTV 70% 적용)  DTI 기준1년 원리금 930만원 / 연봉 1,600만원 (DTI 58% 적용 - 다른 대출이 없을시 부부합산 연봉 1,600만원 이상이면 대출 가능) 따라서, 신혼부부 디딤돌 대출 30년 거치로 3억 아파트는 2.1억 대출 받을 수 있습니다.