[K그로우 김택수 기자] 서울 강남구 대치동 은마아파트가 재건축사업을 추진한 지 20여 년 만에 본궤도에 오른다. 서울시는 19일 도시계획위원회 심의에서 은마아파트 재건축 정비계획안을 수정 가결했다고 밝혔다.
20일 정비 계획안에 따르면 은마아파트는 현재 28개동 4424세대에서 최고 35층 33개동 5778세대(공동주택 678세대)로 재건축될 예정이다.
건폐율 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하가 적용된다.
아울러 보차혼용 통로를 만들고 근린공원(1만3253㎡)과 문화공원(4081㎡) 등도 공공기여로 조성할 계획이다.
은마아파트는 1979년 준공된 강남권의 대표적인 재건축 대상 노후 아파트다. 1990년대 중반부터 재건축 추진 움직임은 있었지만 각종 규제에 발목이 잡혀 재건축 사업 시작인 안전진단에서 번번이 통과하질 못했다. 사실상 재건축 추진위원회가 설립된 2003년부터 본격 추진이 시작되고 2010년 안전진단에서 D등급을 받아 조건부 재건축이 가능해졌다.
5년 전인 2017년에는 층고 제한으로 재건축 추진이 멈췄다. 당시 추친위는 49층을 주장했으나 서울시는 최고 층수를 35층으로 제한했고, 이를 반영한 수정안은 보류 판정을 받고 이후 도시계획위원회에 계류된 바 있다.
이번 심의 통과로 재건축 추진위는 곧바로 조합설립을 위한 후속 절차를 진행할 계획이며 서울시 건축심의도 받을 것으로 보인다.
하지만 앞으로의 전개가 녹록지 않다는 것이 전문가들의 견해다. 넘어야 할 산이 아직 많다는 이유에서다.
김병기 리얼투데이 팀장은 "은마아파트는 이제야 사업 초기 단계에 진입했을 뿐이다. 조합설립·사업시행·관리처분 등이 진행돼야 본궤도의 7부 능선을 넘었다고 볼 수 있을 것"이라며 "현재 조합도 설립되지 않은 상태고 철거와 건설·분양 계획 수립 등 산적한 고비들이 남아있다"고 말했다.
이어 김 팀장은 “층수가 35층으로 통과돼 분양과 수익성 측면에서 조합원에게 불리하게 된 측면이 있고, 원자재 값 상승과 금리 인상 등 경제 여건이 겹쳐 자칫 조합 설립이 늦어진다면 입주까지의 사업 기간이 길게는 10년도 갈 수 있다"고 전망했다.
일반적으로 재건축 조합 설립 과정에서 조합장 선출을 둘러싼 이권 다툼, 주민 갈등 등이 걸림돌로 작용해 조합 설립이 지연되는 경우가 잦았다. 조합 설립 후에도 분담금 책정을 놓고 상가와 조합이 충돌하는 일도 종종 발생한다.
아울러 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 등 규제도 발목을 잡을 가능성이 있다. 정부가 최근 개편안을 내면서 재초환 부과 시점을 추진위 구성에서 조합 인가 시점으로 완화하긴 했으나 여전히 수억원의 부담금을 낼 수 있는 상황이다.
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