[주택/상가] 소액보증금 적용범위와 최우선변제 금액
최우선변제란?
임차인이 경매신청등기 전에 주택의 인도와 주민등록전입신고를 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받는 것을 말합니다.
임차인이라면 반드시 임차인의 권리에 해당되는 두 가지, 대항력과 최우선변제권에 대해서는 반드시 명확하게 알아두실 필요가 있습니다.
그렇다면 임차인의 권리에 해당되는 두 가지 중에서 대항력에 대해서부터 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
대항력이라고 하는 것은 집주인에게 보증금액과 계약기간을 보장받을 수 있는 권리를 의미합니다.
물론, 모든 것을 다 보장받을 수는 없고, 최소 부합해야 하는 조건이 있는데요, 가장 먼저 갖추어야 할 최소 조건에는 점유와 전입신고가 해당됩니다.
점유는 말 그대로 그 집에 살고 있는 것, 전입신고는 말 그대로 이사할 때 주민센터에 신고하는 것이라 생각하시면 이해가 더 빠르실 것 같습니다.
이 모든 것은 바로 대항력을 갖기 위한 과정이라 보시면 되는데요,
여기에서 중요한 사실은 전입신고를 한다고 해서 무조건적으로 대항력을 갖게 되는 건 아니고, 전입신고 날짜가 말소기준 보다 더 빨라야 대항력이 생긴다는 사실입니다.
그다음 임차인의 권리에 해당되는 두 가지 중 최우선변제권에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.
최우선변제권이라고 하는 것은 보증금 중에서 일정액을 다른 채권자들보다 우선하여 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.
이와 더불어 낙찰 가양의 2분의 1을 넘지 못한다는 점도 체크해 볼 필요가 있습니다.
예를 들어 경매 낙찰가액이 2억 원이라고 한다면, 그중에서 2분의 1에 해당되는 1억 원의 범위 내에서만 보장을 받아 보실 수 있다는 이야기입니다.
그리고 만약 개별등기가 되지 않는 다가구의 경우라고 한다면, 소액임차인이 여러 명에 해당되는 경우라고 한다면, 모든 소액임차인의 보증금의 합으로 계산을 하며, 해당 보증금의 합이 주택 가격의 2분위 1을 넘어가게 되면 전입신고를 한 날짜와 관계없이 2분의 1범위 내에서 비율에 맞게 평등하게 배당된다는 점에 대해서도 미리 참고해 두시는 것이 좋습니다.
또한, 소액임차인의 보증금과 일정액은 기준시점에 따라 달라진다는 점도 중요합니다.
해당 소액임차인에 해당되는가에 대한 기준시점은 전입신고를 한 날이 아니고, 현재도 아니며, 등기사항 증명서에 선순위의 담보물건이 설정된 시점이니, 이 기준에 대해서도 정확하게 알아두실 필요가 있겠습니다.
내 소중한 보증금을 지키기 위해서는 가장 첫 번째가 입주와 전입신고라는 점은 최우선변제권에서도 적용된다는 사실을 기억해 두시길 바라며, 이번 포스팅으로 하여금 보증금에 대한 손해 보는 일은 없길 바랍니다.
전세라는 제도가 한국에만 있는 특수한 사항이기에 이에 따른 단점에 대해서도 미리 예방해 두시는 것이 좋습니다.
특히나 최근 들어서는 갭투자나 혹은 깡통전세가 기승을 부리고 있는 만큼, 역전세 및 경매로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생될 확률 또한 클 수밖에 없습니다.
우선변제권과 헷갈려 하시는 분들을 위해 우선변제권과 최우선변제의 차이점에 대해서도 간략히 정리해 드려 보도록 하겠습니다.
두 제도 모두 소액 임차인의 보증금을 보호해 주는 주택임대차보호법상 보호되는 제도라는 공통점을 가지고 있긴 하지만, 거주하고 있는 거주지가 경매나 공매 되었을 경우,
우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖추고 등기를 하지 않았다고 하더라도 순위에 따라 낙찰 대금을 받을 수 있는 것이고,
최우선변제권은 대항력을 갖추고 지역마다 상이하긴 하지만 소액보증금 이하일 때 대상이 되며, 변제받는 금액은 낙찰 대금에서 선순위 채권보다 우선으로 변제를 받을 수 있는 제도라는 약간의 차이점이 있습니다.
여기서 꼭 알고 있어야 할것은
최우선변제를 받는 기준점을 알아야 합니다
보통은 임차인이 전입신고 또는 이사한 날(계약일,잔금일)이라고 생각할수 있지만 "선순위 담보물권의 설정일이 기준"이 됩니다. 또한 개정법령 시행전에 존재하는 담보물권자에 대하여는 종전 규정을 적용한다는 것을 변경된 소액보증금 적용범위와 최우선변제금액을 살펴보겠습니다.
"소액보증금 적용범위"는
서울은 1억 1천만원 이하에서 1억 5천만원 이하로
과밀억제권역 김포,용인,세종,화성은 1억원 이하에서 1억 3천만원 이하로
광역시 이천,안산,파주,평택,광주는 6천만원 이하에서 7천만원 이하로
그 외 지역은 5천만원 이하에서 6천만원 이하로 상향 조정 되었습니다
"최우선변제금액"은
서울이 3천7백만원에서 5천만원으로
과밀언제권역 김포,용인,세종,화성은 3천4백만원에서 4천300만원으로
광역시 이천,안산,파주,평택,화성,광주는 2천만원에서 2천300만원으로
그 외 지역은 1천7백만원에서 2천만원으로 상향 조정 되었습니다
그렇다면 최우선변제를 받기위해서 어떤 요건을 갖추어야 할까요?
경매개시결정등기 전까지는 대항요건을 유지하고 있으면서(실제 거주하고 있어야 합니다 ) 배당요구 종기일전까지는 배당신청을해야 합니다.
아무것도 하지 않으면 아무것도 주지 않아요~
국가에서 이정도까지는 보장해줄테니 최소한 배당신청을 하라는 거니까 잊지마시고 배당요구 종기일까지는 배당신청을 하셔야 합니다
다음으로 "상가건물 임대차보호법" 적용범위를 보겠습니다.
가장 기본적인 조건은 사업자가 등록되어 있어야 해당 제도의 적용을 받습니다.
반드시 사업자등록이 되어 있어야 한다는 것입니다.
영업의 목적 또한 임대차여야 합니다.
예를들어 종친회, 동창회 이런 사무실은 적용을 받지 못한다는 점 참고하시기 바랍니다.
교회도 적용을 받지 못하겠죠.
보증금 제한
상가건물 임대차보호법 적용을 받기 위해서는 보증금에 대한 상한이 있습니다.
상한 범위안에 들어와야 해당 제도의 적용을 받는다는 것입니다.
법의 적용을 받기위한 보증금 제한이 있다는것을 모르시는 분들이 가끔 있으신데요.
지역별로 보증금 금액을 초과하는 경우에는 법의 적용을 받지못한다는 것입니다.
환산보증금 계산방법을 보겠습니다.
예를들어 보증금 5000만원에 월세 400만원의 임대차금액일때 환산보증금은 4억 5000만원입니다.
월세를 보증금으로 환산하는 방식은 월세에 곱하기 100을 하는 방식이기 때문입니다.
임대차 최단 기간
주택임대차보호법에서 최단기간은 2년이지만, 상가건물 임대차보호법은 최단기간을 1년으로 정하고 있습니다.
임대차 계약기간을 정하지 않았거나, 1년미만으로 정한 경우에는 임대차 계약기간은 1년으로 본다는 것입니다.
여기서 주의할 점은 1년미만의 계약을 한 경우 임차인만 주장을 할 수 있지, 임대인은 주장할 수 없다는 것입니다.
묵시적 갱신
주택과 마찬가지로 상가건물 임대차보호법에도 묵시적갱신이라는 제도가 있습니다.
임대차 계약 만료 6개월전부터 1개월전까지 서로간의 아무런 얘기가 없는 경우 묵시적갱신이 된것으로 봅니다.
주택임대차보호법에서는 6월에서 2월, 상가건물 임대차보호법에서는 6개월에서 1월입니다.
주택임대차보호법과 마찬가지로 묵시적갱신 이후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있으며, 계약해지 통보후 임대인은 3개월 이내 보증금을 반환해 주어야 합니다.
계약갱신 요구권
임차인은 계약만료 6개월에서 1개월전까지 계약갱신요구를 할 경우 임대인은 정당한 사유없이 계약갱신 거절을 할 수 없습니다.
※거절사유
1. 중과실 파손한 경우
2. 차임 3기이상 연체할 경우
3. 부정적으로 임차한 경우
4. 협의하에 보상을 한 경우
5. 건물의 일부 또는 전부 멸실된 경우
6. 재건축, 재개발로 인한 철거를 할 경우