재개발소식 [테라스하우스] 구릉지 개발에 적합한 주거모델?

[권경욱]

[테라스하우스] 구릉지 개발에 적합한 주거모델?

저층 단지로 개발된 용인시 주공영통빌리지 전경

법·제도 미비, 평면개발 등 실질적 대안 마련 급선무

최근 서울시가‘아파트 획일화’를 지양하기 위해 다양한 노력을 기울이고 있는 가운데 구릉지 개발에 유용한 주거형태인 테라스하우스에 관심이 쏠리고 있다. 테라스하우스가 자연경관과 잘 조화될 뿐만 아니라 넓은 실외공간 확보가 가능해 수요자들로부터 좋은 호응을 받을 수 있을 것이라는 기대 때문이다. 그러나 실제 개발사업에서 활용되기에는 경제적인 측면에서 현실성이 떨어져 좀 더 신중하고 다각적인 검토가 필요하다는 지적이 제기되고 있다.

서울시, 다양한 주거유형 개발 서울시는 지난 8월‘다양한 서울 도시환경 조성계획’을 발표하면서 다양한 주거유형 모델을 개발하여 앞으로 시행될 뉴타운·재개발·재건축 사업에 도입·시행하겠다고 밝힌 바 있다. 시는 보도자료를 통해‘주택유형이 아파트 위주로 획일화 되는 요인으로는 아파트가 다른 주택에 비해 편리한 생활여건도 있지만, 아파트의 지속적인 가격상승으로 자산가치의 증식효과와 환금성이 높아 재산증식의 가장 좋은 수단으로 인식, 주민·시공사 등 주택건설 참여주체 모두에게 개발이익에 따른 선호도와 물량공급 측면의 주택정책과 제도도 주요 요인으로 작용하고 있다’면서 ‘사회경제적 여건 및 사회구조 변화 등으로 인한 주택유형, 소유형태의 다양화에 따른 다양한 소비자 욕구에 부응하고 주거만족도를 높이는 다양한 주거유형의 주택공급을 위한 정책변화의 필요하다’고 언급했다. 이에 경관가치가 높은 산자락, 급경사지, 한강변 등 아름다운 자연경관과 어울리는 다양한 주거유형 개발하기로 방침을 정한 상태다.

실제로 최근 발표된 송파구 거여·마천 재정비촉진지구 재정비촉진계획안에도 테라스하우스를 건립하는 내용이 포함돼 있다. 그러나 경제적인 측면을 가장 중요하게 여기는 민간 주도의 개발사업에서 저층의 테라스하우스가 일반아파트로 건설했을 때와 비교해 사업성을 확보할 수 있을지는 여전히 미지수다. 또 서울시가 밝히 바와 같이 주민들로 하여금 재산증식의 가장 좋은 수단으로 여겨지는 아파트를 포기하고 테라스하우스와 같은 다양한 주거형태로 끌어들이기 위해서는 어떤 식으로든 심리적·금전적 보상이 뒤따라야 할 것으로 보인다.

국내 테라스하우스 불과 10여 곳 테라스하우스란 각 세대마다 테라스를 가진 경사지 연립 주택을 말한다. 아랫집의 지붕이 바로 윗집의 테라스가 되는 방식이다.

테라스하우스는 자연경관과의 조화를 이룰 수 있기 때문에 구릉지에 가장 알맞은 주거 형태로 꼽힌다. 또 넓은 실외공간 활용이 가능하고, 저층·저밀도로 계획되기 때문에 양호한 전망과 일조여건 확보가 쉽다는 장점이 있다.

그러나 남향 이외의 경사면에서는 일조 조건이 불리하고 계단으로 인해 노약자나 장애인에게는 불편을 초래할 수 있다. 그밖에 옥상을 테라스로 활용하는데 따르는 소음, 안전상 문제, 소규모 개발로 인한 기반시설 부족은 단점으로 지적된다.

현재까지 전국적으로 지어진 테라스하우스는 10여 곳. 그 중에서 최근 10년간 지어진 사례는 용인시 영덕동에 위치한 주공 영통빌리지, 용인시 신갈동 새천년그린빌,서울시 서대문구 천연동 천연뜨란채 등 불과 3차례에 불과하다. 모두 대한주택공사에서 사업을 맡아 진행했으며 테라스하우스로만 지어진 단지가 아니라 아파트와 테라스하우스를 복합한 복합테라스하우스라는 특징이 있다.

사업성 문제 해결이 관건 건립 사례가 워낙 적다보니 투자성 분석에도 어려움이 따르고 있다. 동일 평형 아파트와의 시세 차이는 해당 단지에 따라 적게는 5000만원에서 많게는 2억원까지 차이를 나타내고 있지만 실제로 거래된 가격이 아니라 매도 호가에 불과해 사실상 제대로 된 시세 파악이 불가능한 상태다. 가장 많은 시세 차이를 보인 새천년그린빌에 위치한 새천년무지개공인 김영신 대표는“테라스하우스는 매도 호가가 워낙 비싸게 형성돼 있다”면서“아무리 테라스가 넓다고는 하지만 30평형대 아파트 가격이 인근 40평형대 가격과 비슷하게 형성돼 있어 거래가 이뤄지기 쉽지 않다”고 말했다.

주공영통빌리지도 사정은 마찬가지. 세종공인 정형진 대표는“희소성 때문에 구경하러 오는 사람은 많지만 거래로 연결되는 경우는 거의 없다”면서“분양가에 비해서는 가격이 많이 올랐지만 1990년대 후반IMF를 겪으면서 부동산시장이 어려웠던 시기에 분양했기 때문에 단순 비교에는 어려움이 있다”고 전했다.

하지만 무엇보다 큰 문제는 구릉지 개발에 따른 용적률 저하가 가져올 경제적인 측면이다. 최근 사례 중 순수테라스하우스가 없고 복합테라스하우스만 존재하는 것은 국내에서는 그만큼 테라스하우스를 적용하기에 어려운 여건이라는 것을 반증하는 것이나 다름없기 때문이다. 민간 주도의 사례는 없고 공공기관에 의해서만 사업이 진행됐다는 것을 감안하면 테라스하우스가 민간 개발업자들이나 일반인들에게 그만한 효용을 주지 못했다는 의미로도 풀이할 수 있다. 물론 이와 관련한 법이나 제도 등의 미비, 다양한 평면의 부재 등도 테라스하우스가 널리 사용되지 못하는 이유가 되고 있어 이에 대한 대책 마련이 시급한 실정이다.

따라서 현 시점에서는 단순히 주거형태의 다양화만 고집할 것이 아니라 현실적으로 사업이 가능한 지 여부에 대한 검토부터 필요하다. 이를 위해 결합개발제도와 개발권양도제 등을 통해 적절한 인센티브를 부여하는 것도 사업 속도와 주민들의 만족도를 동시에 높이는 방안이 될 수 있을 것이다. 사업성이 떨어지거나 주민들의 선호도가 높지 않은 주거모델을 일방적으로 강요할 경우에는 거센 반발에 부딪쳐 사업 진행이 어려울 것으로 예상되기 때문이다.