토지거래허가구역 개념과 내용정리 - 잠실박사
토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역으로, 1979년 처음 도입되었습니다.
국토교통부장관 또는 시 · 도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다.
토지거래허가구역으로 일단 지정되면 토지 용도별로 일정 규모 이상의 토지거래는 시 · 군 · 구청장의 허가를 받아야 합니다. 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 합니다. 이를 토지이용의무라 하는데, 농 · 임 · 축산 · 어업용을 비롯해 단독주택(다중주택 및 공관(公館)은 제외), 공동주택(기숙사 제외), 복지 · 편의시설용 등은 2년, 현상보존의 목적으로 허가를 받은 경우에는 5년의 기간을 두고 있습니다.
만약 목적대로 이용하지 않는 경우 상당한 기간을 정해 이행명령을 부여하고, 명령 불이행 시 토지 취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있으니 주위하세요!
또 토지거래허가구역으로 지정되면 실수요자 이외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없습니다. ▲도시지역 내의 경우 주거지역 180m2, 상업지역 200m2, 공업지역 660m2, 녹지지역 100m2 초과할 경우 ▲도시지역 이외는 250m2, 농지는 500m2, 임야는 1,000m2 초과하는 토지를 구입할 경우 실수요자임을 입증해 해당 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아야 한다. 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 계약 토지거래가격의 30% 이하를 벌금으로 물어야 합니다.
토지거래허가구역은 땅 가격이 급등하거나 그럴 우려가 있는 경우 지정하게 됩니다.
이를 지정할 수 있는 사람은 국토교통부 장관, 특별시장, 광역시장, 도지사입니다.
최대 5년까지 지정이 가능한데 이를 공고한 날로부터 5일 이후부터 효력이 발생하게 됩니다.
지정자가 원한다고 단독적으로 추진이 가능한 것이 아니라 중앙도시계획위원회 혹은 시도 도시계획 위원회의 심의를 거쳐서 결정이 됩니다.
만약 지정 기간이 지나 연장할지 말지를 정하는 것은 위원회의 심의 이전에 미리 시도지사, 시장, 군수, 구청장의 이야기를 듣게 됩니다.
토지거래허가구역을 지정이 되면 지체없이 바로 공고를 해야 하는데, 이는 국토교통부장관, 시도지사, 시장, 군수, 구청장 모두에게 통지가 됩니다.
위로부터 통지를 받게 되면 이 또한 지체없이 허가구역을 관할하고 있는 등기소의 장에게 내용을 전달하게 되고 이 사실을 7일이상 공고 및 15일간 열람을 할 수 있게 합니다.
이렇게 지정된 경우 이 구역 내에서 매매를 하기 위해서는 해당 소재지 시, 군, 구청의 허가를 받아야만 매수가 가능합니다.
시, 군, 구청의 경우 신청서를 받고 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 통보해야 합니다. 만약 처분에 이의가 있는 경우 한 달 이내에 신청해야 하며 이 경우 도시계획 위원회의 심의를 거쳐 다시 결과가 통보되게 됩니다.
토지거래허가구역 신청서에는 계약관련 내용은 물론이고 어떻게 이용할지에 대한 부분, 자금은 어떻게 마련하는지 등을 적어 냅니다.
그리고 작성된 내용대로 일이 진행되지 않을 경우에는 최대 매매가의 30%까지 벌금을 낼 수 있음도 주의해야 합니다.
토지거래허가구역으로 지정이 되면 실수요자 외에는 지정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없습니다.
도시지역 내의 경우 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡를 초과할 경우,
그리고 도시지역 이외는 250㎡, 농지는 500㎡, 임야는 1,000㎡를 초과하는 토지를 구입할 경우 실수요자임을 입증해 해당 시장과 군
수, 구청장의 허가를 받아야하며 만약에 이를 위반할 경우 2년 이하의 징역 또는 계약 토지거래가격의 30% 이하의 벌금으로 물어야 합니다.
하지만 이로 지정이 되었다고 해서 모든 것이 제한이 되는 것은 아닙니다.
땅이 크지 않으면 이런 승인을 받지 않고도 매매가 가능합니다.
상업지의 경우 200㎡ 이하, 도심지의 경우 180㎡ 이하, 공업지는 600㎡ 이하, 농지 500㎡ 이하, 산림지 1000㎡ 이하까지 가능합니다.
또 경매로 낙찰받은 경우에도 예외로 간주됩니다.
토지거래허가구역으로 한 번 지정이 되면 그에 따라 여러 제한이 생기는데요 투자를 하시려면 잘 알고 진행하셔야 합니다.
토지거래허가구역은 실수요자가 아닌 이상 매입이 어렵고 이를 지키지 않을 경우 처벌까지 받을 수 있습니다.
토지거래허가구역은 승인을 받고 난 다음 매매를 진행해야 한다는 점 명심하세요!
만약 매매를 한 다음 허가를 받으려하다가 무효 처리가 될 가능성도 있으니 주의하시기 바랍니다.
****토지거래허가구역으로 지정이 되어 있는지 파악하는 방법****
검색 사이트에서 "토지이용 규제정보 서비스(이음)에 접속하시면 됩니다.
그리고 페이지 상단 메뉴에서 '고시정보'가 보이는데 그 밑에 결정을 클릭하시면 됩니다.
그러면 정보란이 나오게 되는데, 제목란에 토지거래허가구역이라고 적어주시고 보고 싶은 지역을 선택애 주시면
하단측에 지정이 된 곳들을 확인하실 수 있습니다.
[신고와 허가는 엄연히 다른 개념이며 그 결과도 다르게 나타나는 것이므로 무겁게 생각해야 하는 규제입니다.
꼼꼼히 알아보고 진행하시기 바랍니다]