10월 분양가상한제 예고, 둔촌주공재건축 8월 넷째주 조합원 입주권 매매 시세

[조폭마누라]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

내일 모레면 처서~~그래서인지 조석으로 제법 시원한 기운이 전해집니다.

가을~색이 느껴지는 날씨입니다.

일 년 중 늦여름 더위가 물러가는 때로 벼가 익는 시기라고 합니다.

한낮에는 햇살 쨍쨍 비춰줘야 곡식이 영글텐데~~~

좋은 소식으로 찾아뵈야 되는데 가는 곳마다, 보이는 곳마다 분양가상한제 이야기~~뿐입니다.

((우라질~~~~놈의 분양가상한제는 왜 튀어나와가지고 사람 속을 헤집는지~~

정말이지 웃는 게 웃는 게 아닙니다. 웃픕니다.)))))

지난 12일 분양가상한제 발표 이후 추가부담금이 1억이 늘어날수도 있다는데~를 시작으로

시세는 얼마나 빠졌냐,

일반분양가는 얼마로 책정되냐,

일반분양 일정은 언제냐...등등 거짓말 조금 보태서 조합원분양신청 변경 때만큼 문의가 많습니다.

부담을 안 해도 되는 쩐(錢)을 추가부담해야 될 우려에 화딱지 난 조합원님들 하소연까지~~흑흑~

시원하게 답변해 드리고 싶은데 아직 정해진 것이 없으니 

"아직 정해진 것이 없습니다."

"자세한 것은 조합에 문의하시기 바랍니다." 라고 앵무새처럼 무의미한 답변을 드릴 수밖에 없어 죄송할 따름입니다. ((죄송~~)))))

둔촌주공을 보유하고 있는 조합원들 중에는

분양가상한제 예고로 추가부담금이 늘어날까봐 열폭(?)하고 계신 분이 있는가 하면

추가부담금이 늘어나더라도 제대로 된 집을 지어 입주 후에 강남 버금가는 시세 형성을 바라는 조합원들도 많습니다.

10월 초 분양가상한제 공포 시행(?)을 앞두고

여기저기(기자, 네티즌, 조합원, 대기매수자, 일반분양 대기자 등)에서 분양가상한제를 두고

갑론을박 말들이 많은데요 조합은 사업의 주체답게 중심을 잡고 시공사, 조합원들과 힘을 합해

이 난국을 헤쳐나갈 묘책을 마련해야 되지 않을까 생각됩니다.

어두운 밤이 지나면 어스푸레하게 빛을 빛추는 여명의 새벽이 오고 어김없이 날이 밝습니다.

지금 당장은 억억~~소리나는 부담금 이야기에 하늘이 무너져 내릴 것처럼 황당하겠지만 네티즌들과 기자들이 보도하는 추가부담금은 실제로 정해진 가액이 아닙니다.

저도 잘은 모릅니다만 추가부담금은 주먹구구식 단순계산으로 정해지는 게 아닙니다. 더군다나 둔촌주공은 당초 확정지분제였다가 변동지분제(맞죠?)로 바뀐 상황으로 꾀나 복잡하답니다. 여느 재건축 단지들도 매한가지겠지만 총수입, 총비용을 알아야 추정이 됩니다. 어쨌거나 생각지도 않았던 분양가상한제라는 복병 출몰로 방대했던 시작이 처음보다 많이 작아진 느낌입니다. (저만 그런거 아니죠?)))))))))

재건축 무상지분율 계산식

대지면적 × 용적율 × 평균분양가 = 총수입

공사비 + 부가가치세 + 제경비 = 총지출

총수입 - 총지출비용 = 개발이익

개발이익 ÷ 평균분양가 = 개발이익 평수(전체 무상지분면적)

(개발이익평수 ÷ 대지면적) × 100 = 무상지분율

재개발에 주로 사용하고 있는 비례율 계산식

비례율 ={(총분양수입 - 총사업비) ÷ 총종전평가액}× 100%

감정평가액(재산평가액) = 대지평가액 + 건물평가액 + 균등배분액
권리가액 = 감정평가액(재산평가액) x 비례율

          = 감정평가금액 × {(총분양수입 - 총사업비) ÷ 총종전평가액}

추가부담금 = 조합원분양가 - 권리가액

계산식 참고하시구요

황당무개한 상황은 피해가길 바래봅니다.

그런데 참으로 아이러니한 것은 이런 상황에서도 거래가 된다는 것입니다.

지난 주말에도 각 평형별 급매물 중 3건이 거래됐습니다.

비록 기존 매매가보다 하향 조정된 가격에 계약되지만 거래의 맥은 끊기지 않고 있습니다.

그만큼 둔촌주공이 투자메리트~~가 있다는 방증입니다.

분양가에 대한 윤곽이 드러나기까지는 다소 시간이 걸릴 것 같은데도 말입니다.

★☆〓둔촌주공아파트 재건축 예상 일정입니다.

★☆〓설계변경으로 인한 318동 2개층 축소로 변동 세대수 현황입니다.

분양가상한제 발표 이후

설계변경으로 일반분양을 축소하니 어쩌나 루머가 난무하고 있는데 확인된 사실은 아닙니다.

다만, 조합원 여러분들에게 사업시행변경인가 당시 공지한대로 서울시 교육환경평가 심의에 따른

신축 318동 2개층 축소로 34층에서 32층으로 변경됨에 따라

29A 58세대에서 54세대(4세대 감소)

39 1,232세대에서 1,724세대(8세대 감소)

49A 1,188세대에서 1,200세대(12세대 증가)로 변경되었습니다.

전체 세대수(12,032세대)는 변동 없습니다.

★☆〓둔촌주공아파트 조감도입니다. 

사업시행변경인가 하면서 설계변경~~할 것인지 뭐 한다고 여지껏 꾸물거리고~~(버럭~!!!)))

★☆〓둔촌주공재건축아파트 배치도입니다. 

★☆〓둔촌주공은 교통, 교육, 커뮤니티 시설 등 생활인프라를 고루 갖춘 입지입니다. 

어쨌든간에 둔촌주공은

교통이면 교통(지하철5호선+9호선),

교육이면 교육(단지내 초중고 6곳),

생활편의시설이면 생활편의시설(커뮤니티시설 50개동 건립 예정)...등

주거지역으로서의 면모를 확실하게 갖춘 최상의 단지입니다.

조합원은 베란다 확장 및 시스템, 시스템 에어컨, 냉장냉동고, 드럼세탁기 등 약 5000만원 상당의 옵션 무상이고, 좋은 동호수 우선 배정으로 1억원~1억5000만원 가량의 로열동, 로열층 프리미엄을 혜택을 누릴 수 있습니다.

강동구~~다 어쩌다 폄하하는 분들도 있지만 둔촌주공은 단일단지로는 국내 최대 규모 12,032세대의 메머드급 대단지로 어디다 내놔도 빠지지 않는 단지입니다.

★☆〓각 단지별 커뮤니티 시설 특화아이템 건립으로 입주 시 입주민들의 삶의 질이 한 단계 업그레이드 될 것입니다.

1단지-카페테리아(조식서비스), 2단지-수영장, 사우나, 아린이체육관, 체육관

3단지-스카이라운지, 게스트하우스, 힐링센터, 4단지 카페테리아(조식서비스), 중앙구립도서관

실거주목적 및 투자목적으로 14평부터 18평, 22평, 26평, 34평, 37평, 43평, 50평, 복층, 펜트하우스, 1+1(14평+22평, 14평+18평, 18평+18평) 등 다양한 평형이 있는데요

34평 초과 매물은 조합원 분양에서 완판되고, 일반분양은 55평 복층 지하썬큰 2세대뿐입니다. 

대형평형을 선호하는 대기 매수자들은 조합원 입주권을 매수할 수밖에 없는 구조이며, 조금이라도 싼 매물을 구입하려면 분양가상한제 여파로 가격이 빠진 현재 시점이 최적의 매수타이밍이 아닌가 생각됩니다.

★☆〓둔촌주공 전체 부동산에 출시된 조합원 입주권 중 최저가 매물입니다.

○ 매수 시 필요자금=매매가격- 이주비(무주택자 및 1주택자 감정가액의 40% 대출)

○ 총투자금=매매가격+추가부담금( or -환급금)으로 추가부담금은 입주 시에 정산.

○ 1주택자 매수 시 이주비 대출 승계는 완공 후 소유권이전등기 후 2년 이내 기존주택 처분조건

○ 매수 시 이주비 대출 안 받으면 입주 시 대출이자 민큼 정산해줌

○ 둔촌주공 2019.12.31.까지 양도 시 1세대 1주택(일시적 1세대 2주택) 비과세 요건 갖추면 

장기보유특별공제 10년 80%까지 가능

○ 2020.01.01.이후 양도시 장기보유특별공제 2년 거주 10년 80%, 2년 미만 거주 15년 30%

○ 둔촌주공+일반주택= 다주택자가 둔촌주공 먼저 매도 시 양도세 중과 없음

○ 입주 후 둔촌주공+일반주택= 2주택일 때는 양도세율+ 10% 중과

○ 입주권+입주권 중 한 채 매도 시 장특공제 적용 안됨=양도차익 적은 것 먼제 매도

○ 37평, 43평, 50평, 1+1(14평+18평, 18평+18평) 대기 매수자는 일반분양이 없으므로

조합원 입주권 구입해야 합니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매가격 대비 수익율이 가장 높은 매물을 소개해 드리겠습니다.

☆★〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세ㅡ22평 26평 배정

☆★〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 세세ㅡ34평 배정

☆★〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 세세ㅡ37평 배정

☆★〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 세세ㅡ43평 배정

☆★〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 세세ㅡ50평 배정

☆★〓둔촌주공 조합원 입주권 매매 세세ㅡ1+1(18평+18평) 배정

이상 2019.08.19. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세 브리핑이었습니다. 이외 궁금하신 사항은

02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705로 문의 바라며,

저희 둔촌주공 드림공인을 찾아주시면

매매 계약에서 잔금(소유권이전등기)까지 깔끔한 마무리를 약속드리며, 잔금 후 사후관리까지 최상의 서비스로 모시겠습니다.

둔촌주공 드림공인 사무실 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

무료주차 가능합니다.