2018년 B.

[해야해야]

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2018.01.13. 다음 아고라 경제 토론방

해야 해야

중략

삼익비치, 대연비치, 삼익타워 등의 재건축, 대연 롯데캐슬레전드, 대연 SK뷰힐스, 대연자이, 대연푸르지오파크, 남천 포스코더샵, 대연 3, 4, 8구역 재개발 등등, 대연, 남천동만 해도 대도시 도심, 핵심 지역에서, 주택 재정비 사업 만으로도 당해 지역의 도시 및 주거환경은 더욱 비약적으로 발전하게 될 것입니다.

군소 재건축 단지들인 협진태양, 우성보라, 남천보라, 대연 반도, 오양양지 등등에다 인근 용호동 W, 광안 자이, 광안 SK뷰, 남천 금호어울림 등등까지 고급 새 아파트만 일산 신도시급입니다. 나아가 인근 대연혁신힐스테이트푸르지오, 롯데캐슬, 남천 코오롱 하늘채, 광안 쌍용, 용호동 하이츠자이, 언젠가 리모델링 될 메트로시티 등을 합하면 분당 신도시 급입니다.

시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 개발은 다른 낙후된 지방들과 마찬가지로 지난 십 년은 물론 앞으로 십 년간도 주로 자기 부담을 진 지역민의 자발적인 수십조의 민간 자본에 의해 완성될 것입니다.

장기, 집중적인 혈세의 폭탄 투하와 정치, 정부, 재벌 등 세속적 돈과 권력의 서울, 강남 집중으로 가만있어도 저절로 특권 지역으로 변한 강남과 달리., 주로 민간 자기자본 투입 방식으로 강남의 도시 및 주거 수준에 근접해 가고 있는 해운대 마린시티, 해운대 해수욕장과 엘시티 주변의 소지역들처럼 말입니다.

시범 케이스 소지역의 발전 방안에 대해 쓰기 전에 많은 사람들이 관심을 가지는 집값 전망에 대해 시범 케이스 소지역은 다음에 보다 상세하게 분석하기로 하고 오늘은 상기한 해운대구에 한해 간단히 언급합니다.

집값은 당해 지역의 도시 및 주거 환경의 발전에 비례하는 것이 일반적입니다.

지금은 미분양 상태이지만 엘시티의 집값은 부산 부동산 시장이 회복되고, 주변 중동 비스타, 롯데캐슬스타, 센트럴푸르지오, 경동린뷰 등 수천 가구가 입주할 무렵 도시, 주거환경에 비례하여 집값은 크게 오를 수 있을 것입니다.

이미 도시, 주거환경이 많이 발전했음에도 불구하고 장기간 집값이 거의 오르지 않았던 우동 마린시티 더제니스, 아이파크 등도 덩달아 집값이 제법 오를 수 있을 것입니다. 새 아파트인 해운대 자이2차, 마린시티 자이 등등 새 아파트들도 마찬가지입니다.

심지어 오래된 아파트들인 대우마리나, 경남마리나, 삼호가든, 동부올림픽, 대우동삼, 경동, 센텀산환 등등도 먼 장래지만 리모델링 혹은 재건축 기대감까지 더해져 급등할 수도 있습니다.

수천 가구 재정비도 그러한데, 시범, 준 시범 케이스 지역의 수만 가구 재정비라면?

국가의 재정건전성도 결코 양보할 수 없는 가치고, 국가의 예산, 재정은 뚜렷한 한계를 가지고 있기에..

시범 케이스 소지역은 물론 전국의 지방, 도시들도 도시 및 주거환경이 획기적으로 발전하기 위해 지역민들은 다액의 초기 자기자본 부담 등 자기희생은 불가피할 것입니다.

즉, 낙후된 각 지방, 각 도시들은 억울하고 분해도 예산 및 재정건선성의 한계로 말미암아 주로 자기 분담을 전제로 주로 민간 자본에 의해 도시 및 주거 환경을 개선할 수밖에 없단 말입니다.

십 년, 이십 년 후 남천동 대연동 주변은 물론 그 인근 수영 현대 등 재건축과 망미 1구역, 감만 1구역, 우암 2, 3구역, 문현 1, 3구역 재개발 등의 주거 재정비가 완료되면 수영구와 남구의 인구는 각각 수만, 십만 명 이상 증가할 것으로 예상됩니다. 따라서 상기한 용호만 재개발, 오륙도 씨사이드 등등 외, 첨단 친환경 도심 관광 열차, 경전철, 저비용, 친환경 트램, 해상 케이블카, 유람선 등의 대중교통 시설은 민자에 국비, 시비, 구비 등 공공자본이 조금 더해질 수 있겠네요.

일본 대도시 해변 관광열차는 예약해야 탈 수 있을 만큼 수익성이 높다는 데, 국가와 지방, 지역의 관광, 레저 산업의 발전과 많은 일자리 창출에 이바지할 부산 도심의 창의적, 최첨단, 친환경 해변 열차 사업은 수익성, 사업성이 높을 것으로 예상되니 민자사업도 가능하겠습니다. 수익성만 확실하다면 소심하고 겁 많은 민간 자본들이 치열하게 경쟁할 정도로..

미세먼지를 저감시키는 수소를 원료로 한 수소 전지, 혹은 태양광 등 친환경 에너지, 전기를 이용하여 수중, 하늘을 날기도 하는 창의적, 무가선 최첨단, 친환경 도심 해변 열차는 그 자체만으로 세계의 명물이 될 수 있고 우리나라의 만성적 여행수지, 서비스 수지 적자 해소에 크게 기여할 수도 있을 것입니다.

사업성이 있는 해운대 마린시티, 센텀시티, 해운대 비치와부터 광안 비치, 용호만을 중심으로 북항, 송도까지는 민자 사업이 가능할 듯하고, 사업성이 다소 의심되는 영도, 다대포, 송정, 일광 등의 도심 해변 열차 지선들은 국비, 시비, 구비 보조로도 가능하겠네요.

이하는 최근, 2021년 8월과 9월에 모니터링된 전국 부동산 시세 추이 자료들 중 일부다.

부동산 영역에서도 역대 최악인 문가 정권이 임기 마지막까지 부동산은 자신 있다며 난동을 부렸던 성적표.

서울 강남구 청담동 ‘PH129’(더 펜트하우스 청담) 273.96㎡(이하 전용면적)를 비롯해 청담어퍼하우스, 압구정동 현대1·2·6·7차, 도곡동 타워팰리스1·2, 한남동 나인원한남과 한남더힐, 성수동 갤러리아 포레와 아크로 서울포레스트 등이 50억원 이상 가격으로 매매거래를 마쳤다. 압구정 재건축 한양8단지 전용 210㎡가 지난 9일 18억2000만원이 오른 66억원에 손바뀜했다.

서울 서초구 반포동 '래미안 퍼스티지' 84.93㎡(이하 전용면적, 30평형)이 36억원(19층)에 거래됐고 59.89㎡(25평형, 24층)도 27억5000만원에 거래됐다. 아크로리버파크 112.98㎡(32층)가 신고가인 48억8000만 원에 거래됐다. 서초 그랑자이 전용 84㎡는 지난해 22억에서 올해는 30억원을 웃도는 가격에, 래미안 리더스원(84㎡)은 28억8000만원에 실거래됐다. 서초현대아파트(84㎡)는 18~19억에 거래된다.

서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전용면적 59㎡ 입주권이 25억5449억원, 전용 84㎡(29층) 입주권이 34억9602만원에 거래됐다. 맞은 편에 있는 '래미안 퍼스티지' 전용 59㎡는 지난 6월 27억5000만원에 거래됐고, 아크로리버파크 전용 59㎡ 역시 같은달 27억원에 팔렸다. 잠실주공5단지 전용 82㎡는 최근 28억5800만원에 거래되는 등 송파구 잠실동의 이른바 '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움) 아파트가 잇따라 신고가를 갈아치웠다.

송파구 잠실 미성·크로바, 잠실 장미, 잠실 우성, 올림픽선수촌, 선수기자촌, 헬리오시티 등등도 인근 강동구 고덕래미안힐스테이트, 고덕그라시움, 고덕아르테온, 고덕자이, 명일래미안솔베뉴, 상일동아이파크, 상일롯데캐슬베네루체, 상일센트럴아이파크 등등과 더불어 계속해서 신고가를 갱신하고 있다. 롯데캐슬 골드는 전용 244A㎡형이 지난 4월에 41억1000만원에 팔렸다. ‘잠실 푸르지오 월드마크’ 전용 244㎡형은 36억원(39층)에 거래됐다.

성수동 서울숲 트리마제, 서울숲아크로포레스트, 서울숲힐스테이트 등도 연일 강세고 서울 동작구 흑석동 ‘아크로리버하임’ 84㎡(20층)는 지난달 3일 신고가인 25억원, 용산구 이촌동 ‘강촌아파트’(22억원), 보광동 ‘신동아파밀리에아파트’(22억원), 성동구 성수동2가 ‘청구강변아파트’(21억5000만원), 행당동 ‘서울숲리버뷰자이’(21억원) 등에서도 84㎡가 20억원을 넘어섰다.

광진구 광장동 광장힐스테이트 전용 84.96㎡는 지난달 17일 21억8000만원에 손바뀜됐다. 종로구 평동 경희궁자이3단지 전용 84.84㎡는 잇달아 20억원을 돌파했다. 영등포구 당산동5가 당산센트럴아이파크 전용 84.98㎡가 지난 7월 18억7000만원에, 용산구 신계동 ‘용산e편한세상’(19억5000만원), 마포구 용강동 ‘e편한세상마포리버파크’(19억2000만원),

성동구 하왕십리동 ‘센트라스아파트’(19억2000만원) 등도 인근 텐즈힐 등과 더불어 84㎡ 기준 20억원대를 넘보고 있고 강동구 고덕동 고덕그라시움과 고덕래미안힐스테이트가 1000만원 정도 올랐으며, 상일동 고덕아르테온 18억6500만원, 양천구 신정동 목동신시가지10단지 18억원, 서대문구 북아현동 e편한세상신촌 18억원 등도 전용 84㎡ 실거래가가 18억원을 넘었다.

서울 서대문구 대현동 럭키대현아파트 전용면적 59.7㎡는 지난 7일 9억원, 서울 강동구 성내동 현대아파트 전용 59.36㎡도 지난 3일 9억원에 신고가를 새로 썼다. 성북구 길음동 래미안길음센터피스(전용면적 84㎡)가 15억 600만원, 구로구 신도림동 대림e편한세상4차(전용면적 84㎡)가 지난 6월 15억2300만원에 팔렸다. 구로구 오류동 영풍마드레빌 85㎡는 7억9500만원, 성북구 돈암동 한신한진 68㎡ 역시 이달 7억5500만원에 거래됐다

마곡13단지 힐스테이트마스터(전용 면적 84㎡) 아파트가 15억원, 마곡엠밸리7단지(전용면적 85㎡)는 지난달 11일 14억9500만원에 팔렸고, 마곡엠벨리6단지(전용면적 85㎡) 역시 지난달 13일 14억9000만원에 거래됐다. 강서구 내발산동 ‘우장산힐스테이트’ 전용 84㎡는 지난 6월 20일 14억에 거래돼 최고가를 경신했다.

노원구 월계동 삼호4차, 중계동 양지대림1차, 중앙하이츠 등이 500만~3000만원 상승했다. 도봉구 방학동 우성1차, 창동 상계주공18단지 등이 1000만~2500만원 상승했다. 강서구 등촌동 주공5단지, 방화동 도시개발5단지, 가양동 가양6단지 등 중소형 단지들이 1000만~1500만원 올랐다.

경기도 판교 푸르지오 그랑블 전용 128B㎡는 올해 초 23억8,000만원 신고가를 경신했고 광교중앙역 역세권 단지인 자연앤힐스테이트 전용 84㎡도 올해 6월에는 16억3,000만원에 거래돼 약 4억원가량 집값이 올랐다. 성복역 롯데캐슬 골드타운 전용면적 84㎡는 올해 2월에는 무려 6억7,000여만원이 상승한 14억9,500만원에 신고가를 기록했다.

경기도 과천시 과천위버필드 84㎡가 지난달 21억9000만원까지 거래됐다. 같은 주택형 기준으로 과천위버필드·과천자이보다 11억원, 과천지식정보타운보다 13억원 비싼 금액이다. 광교 더샵’ 아파트 전용 84B㎡는 2018년 8월 최고 7억3,628만 원에서 올해 7월 13억3,000만 원으로 올랐다. 인접 원천동 ‘광교 호반베르디움’의 84A㎡의 가격은 2018년 1월 최고 5억9,990만 원에서 올해 6월 13억 원에 거래되었다.

경기도 안양시 동안구 관양동 평촌더샵센트럴시티 전용면적 84.99㎡는 지난달 27일 15억1000만원(15층)에 손바뀜됐다. 의왕시 내손동 인덕원센트럴자이1단지 전용 84.98㎡도 지난달 19일 12억4000만원(12층)에, 경기도 광명시 '광명역 파크자이' 전용면적 84㎡는 5월 14억5000만원에 거래됐다. 관양동 인덕원마을삼성 전용 84.93㎡는 지난 6월 12억7800만원에 신고가로 거래됐다.남양주시 퇴계원 힐스테이트의 전용 84㎡는 최근 8억5000만 원에 거래됐다.

부산 해운대구 ‘엘시티 더레지던스(2019년11월 입주)’ 전용 177㎡E형은 지난 2월 43억5000만원(33층)에 거래됐다. 평당(3.3㎡당) 거래가로는 수영구 삼익비치타운의 16.7평이 가장 높았다. 이 주택은 올해 11월 9억 1000만원에 거래돼, 평당 5435만 원을 기록했다. 부산에서 거래된 평당가로는 역대 최고가다. 이 단지는 지난해 12월엔 5억 3000만 원(평당 3165만 원)에 거래됐는데, 1년도 채 안 돼 평당 2000만 원 이상 오른 셈이다.

부산진구의 범번동 동원 아파트와 시영 아파트도 평당 5000만 원 이상의 높은 거래가를 기록했다. 동원아파트는 올 10월 평당 5009만 원, 서면아파트는 11월 5006만 원에 팔렸다. 이어 엘시티더샵(평당 4971만 원), 더블유(4726만 원), 공작맨션(4624만 원), 롯데캐슬스타(4222만 원), 뉴비치(4194만 원), 범전시영(4162만 원), 대우트럼프월드센텀(4138만 원) 순이었다.

대구시는 전용면적 25평이 최초 10억대를 뚫고 가격을 자리 잡게 되는데, 이후 2020 이후의 거래가는 13억5천 최근 거래 15억3천까지 범어빌리브가 선두에서 완전히 자리를 잡는다. 인접해 있는 라온2차 범어효성 범어센트레빌 그리고 힐스테이트 범어까지 범어4동이 최근에 가격을 선도하고 있다. 2019년에 들어서 만촌3동 만촌삼정그린코아가 4위로 진입하게 된다.

올해 4~5월까지 4억원 중반대에 거래되던 울산시 동구 엠코타운이스턴베이(전용면적 84㎡)가 최근 5억3600만원(15층)에 거래되며 최고가를 갱신했다. 울산 동구 엠코타운이스턴베이, 전하아이파크, 전하e편한세상 등의 전용면적 84㎡ 매물들은 대부분 매도호가가 5억원을 넘어서는 수준이 됐다.경북 김천시 김천구미역 인근 '김천혁신골드클래스' 전용면적 84㎡는 7월 3억8700만원에 팔렸다.

2021년 8월 1일에 모니터링된 자료.

국민 평형 급등하자 대형이 싸보이네

국토교통부 실거래가를 보면 중대형·대형의 신고가 사례가 속출하고 있다. 서울 강서구 가양동 강서한강자이 전용 154㎡는 이달 18억1000만원에 역대 최고가로 거래됐다. 서울 구로구 온수힐스테이트 전용 162㎡는 지난달 11억5000만원에 신고가가 체결됐다. 신분당선 수지구청역 인근 용인 수지구 풍덕천동 진산마을삼성5차 전용면적 128㎡(50평형)는 지난달 12억9800만원에 역대 최고가로 거래됐다. 국민평형인 전용 84㎡의 최고가(10억3000만원)와 비교하면 갭이 2억6800만원이다.

성남시 분당구 양지5단지 한양 역시 최근 1년간 대형 평형의 상승세가 더 가팔랐다. 최고가 기준으로 전용 84㎡는 13억원에서 15억7000만원으로 1년간 21% 올랐다. 같은 기간 전용 164㎡(60평형)는 16억8000만원에서 21억8000만원으로 30% 올라 상승폭이 더 컸다. 두 평형 사이의 갭은 1년 전 3억8000만원에서 이달 기준 6억1000만원으로 벌어졌다. 진산마을삼성5차의 실거래 사례를 살펴보면, 전용 84㎡(10억3000만원)는 평당 3029만원, 전용 128㎡(12억9800만원)는 평당 2596만원이다. 갭이 작년보다 줄었다곤 하지만 아직도 128㎡가 평당가로 더 저렴하다.

9억에 팔리던 집을 17억 주고 사버리네… 왕서방 ‘아파트 쇼핑’... 베이징에 사는 중국인 A(58)씨는 올해 3월 부산 해운대구 우동 ‘경남마리나’ 전용면적 84㎡를 8억원 가까이 오른 17억원에 샀다. 중국인 B(37)씨와 C(28)씨는 2019년 12월 서울 성동구 성수동 ‘트리마제’ 전용 84㎡를 29억원에 샀다. 5개월 전 같은 면적 실거래가(23억5000만원)보다 5억5000만원 비싼 가격이었다. 이 거래 후 해당 아파트 시세는 30억원을 돌파했고, 최근 실거래가가 35억원까지 올랐다.

중국인 D(39)씨는 2012년 서초구 서초동 ‘롯데캐슬클래식’ 전용 84㎡를 8억원에 샀는데 최근 실거래가는 24억원이 넘는다. 그는 올해 4월엔 용산구 한남동의 전용 242㎡ 빌라를 38억원에 추가 매수했다. 중국 은행에서 자금을 융통할 수 있는 중국인은 대출 규제도 안 받는다. 다주택자에 대한 징벌적 세금 규제도 피할 수 있다. 온 가족이 각자 한국 아파트 한 채씩을 사더라도 다주택 보유 가구인지 확인할 수가 없기 때문이다.

'분양 속도전' 돌입한 둔촌주공…"올해 안에 분양 가능할듯"... 서울 서초구 래미안 원베일리(신반포3차·경남 재건축)의 일반분양 가격이 분양가상한제(분상제) 적용을 받고도 HUG 분양가격보다 높게 나오자, 분양가격 3600만~3700만원도 만족한다는 둔촌주공도 분위기가 바뀌었다. 4~5년 전 헬리오시티 분양가가 3.3㎡ 당 2900만원 수준이었고 지금도 송파지역 웬만한 곳은 3.3㎡ 당 4000만원까지 나온다. 올해 사전청약 물량에 인천계양 300가구, 성남금토 700가구, 파주운정3 900가구를 추가하기로 했다.

8월 수도권 1만5000가구 집들이…전세난 해소 단비 될까

8월 주요 입주 단지로 위례포레샤인17단지는 서울시 송파구 거여동, 위례신도시에, 화서역파크푸르지오는 수원시 장안구 정자동에, 평택지제역동문굿모닝힐맘시티3단지는 경기도 평택시 칠원동에, 한신더휴리저브(H02,H01블록)는 세종시 나성동에, 검단신도시푸르지오더베뉴는 인천시 서구 원당동에 위치해 있다. 대구국가산단모아미래도에듀퍼스트는 대구시 달성군 구지면, 대구국가산업단지에 위치해 있다.

분양시장... 서울 중구 버밀리언 남산, 부산시 동래구 ‘낙민역 삼정그린코아 더시티‘, 인천광역시 계양구 작전동 계양1구역 주택재개발 ‘힐스테이트 자이 계양’, 대전시 동구 '은행동 코오롱 하늘채', 경기 수원시 ‘한화 포레나 수원원천’, 경북 구미시 '구미 송정 범양레우스 센트럴포레', 전북 김제시 '검산 이지움 라프라임', 충남 천안시 직산읍 ‘더샵 천안레이크마크’을 분양한다.

또, 경기 광명 광명동 오피스텔 '광명 퍼스트 스위첸', 경기도 군포시 첨단산업단지 지식산업센터 '군포에이스더블유밸리', 충남 천안시‘한성필하우스 라드니체’, 경남 진주시 지식산업센터 '드림 IT밸리'를 분양할 예정이다. 서울 영등포구 신길4구역 일부 주민들이 정부가 추진하는 도심 공공주택복합사업 후보지 철회 동의서를 국토교통부에 제출했다. 서울 강동구 '고덕 아이파크 디어반'에 한강 뷰 체험이 가능한 현장홍보관을 개관했다.

서울 재건축·재개발 수주전... 서울 동작구 '노량진5재정비촉진구역'(노량진5구역) 조합은 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최했다. 서대문구 북가좌6구역 재건축과 노원구 중계본동 백사마을 재개발도 관심 사업지다. 이 밖에 송파구 마천4구역, 관악구 신림1구역 등 재개발 사업도 연내 시공사를 선정한다. 또, 동부건설이 노원구 상계2구역 재개발사업을 수주에 이어, 광주 내방동 가로주택정비사업의 시공사로 선정됐다. 인천 부평구 갈산1구역 재개발 시공사로 HDC현대산업개발-포스코건설 컨소시엄이 선정됐다.

LH 수도권주택공급특별본부는 중랑구 망우1구역 조합과 공공재건축 공동사업을 위한 업무협약을 체결했고 LH는 지난 19일 공공재개발을 추진 중인 동대문구 신설1구역에서 단독 사업시행자로 지정했다. 공공재개발을 추진 중인 관악구 봉천13구역은 사업시행자 지정을 목표로 주민 동의절차를 진행 중이다. 중곡아파트는 10월 조합설립인가 후 연내 공동사업시행자 지정을 목표로 사업을 추진 중이다. 전남 여수 타운하우스 ‘오즈레인보우빌리지가 입주자를 모집한다.

세종시... 최근 세종시에서는 전용면적 84㎡대에서 10억원을 넘어선 거래도 나왔다. 새롬동 새뜸10단지 더샵힐스테이트 전용면적 84㎡대는 작년 12월 11억5000만원(15층)에 거래되며 처음으로 10억원을 돌파한 이후 올해 1월 11억6300만원(16층)과 4월 11억9500만원(12층)에 각각 거래됐다. 새롬동 새뜸마을 6단지 힐스테이트메이저시티 전용 84㎡(9층)는 지난 5월 11억원에 거래 신고됐다. 나성동 나릿재마을4단지 부원트리쉐이드리젠시 전용84㎡대(13층)는 지난 5월 11억원에 거래됐다.

다정동 가온4단지e편한세상푸르지오 전용 84㎡는 지난해 11월 11억2000만원(19층)에 신고가 거래 이후 올해 1월 10억4700만원(9층), 2월 10억2000만원(6층)에 매매됐다. 세종시 고운동에 들어서는 세종한림풀에버(1-1생활권M8)가 유일했다. 이 아파트 청약 경쟁률이 153.31대1이었다. 세종시 반곡동 수루배마을3단지 리슈빌리버로, 전체 경쟁률이 323.69대 1에 달했다. 세종 리첸시아 파밀리에(221.4대1), 호려울3단지 신동아 파밀리에 골든리버(201.71대 1), 세종한림풀에버(153.31대 1)이었다.

‘도심 속 공원’도 규모의 경제! 부동산 가치 덩달아 '상승'

서울시민의 1인당 생활권 도시숲 면적이 4.38㎡에 불과했다. 이는 △영국 런던 27㎡, △미국 뉴욕 23㎡, △프랑스 파리 13㎡, △일본 도쿄 11㎡ 등 세계 주요 도시들보다 훨씬 뒤쳐진 수치다. 올림픽공원과 인접한 서울 송파구 신천동에 ‘파크리오(2008년)’ 전용 84B㎡형이 지난 6월 22억7,000만원(20층)에 팔렸다. 반면, 올림픽공원과 거리가 먼 송파구 송파동에 ‘래미안 송파 파인탑(2012년)’는 지난 3월 87A㎡형이 17억원(21층)에 새주인을 맞이했다. 광교호수공원과 인접한 경기 수원시 광교신도시에 ‘광교 아이파크(2018년)’는 올해 광교신도시 최고가를 기록했다.

이 오피스텔의 전용 84G㎡형이 지난 달 12억5,000만원(23층)에 팔렸다. 반면, 신분당선 광교중앙역 주변에 위치한 ‘힐스테이트 광교중앙역(2020년)’ 전용 83K형㎡은 지난 5월에 7억8,400만원(16층)에 거래됐다. 서울 영등포구 ‘여의도 리미티오 148’, 강서구 마곡특별계획구역 내 CP2블록에 생활형숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트', 서울 강서구 양천로 지식산업센터 ‘놀라움 마곡’, 경기도 고양시 `고양 원당 줌시티`, 수원시 영통구 원천동 ‘한화 포레나 수원원천’을 분양할 계획이다.

비규제 특수 누리는 강원도... 강릉 내곡동 ‘강릉자이 파인베뉴’의 청약 경쟁률은 평균 13.15 대 1을 기록했고, 속초 동명동 ‘속초디오션자이 131㎡A 매매가격이 16억 9,008만 원으로 5억 원 가량의 프리미엄을 형성했다. 강원도 강릉시 ‘강릉 영진 코아루 휴티스 디오션’이 정당계약을 한다. 충북 청주시 ‘한화 포레나 서충주’가 정당계약을 진행한다. 경기도 양주신도시 내 회천지구 덕계역 금강펜테리움 센트럴파크를 분양 완료했고 부산 동래구 온천동 ‘래미안 포레스티지를 분양한다.

서울 강동구 '고덕 아이파크 디어반', 서울 강동구 고덕강일공공주택지구 ‘e편한세상 강일 어반브릿지, 인천 미추홀구 숭의동 힐스테이트 숭의역, 광주광역시 서구 마륵동 ‘효성해링턴 플레이스 상무역’, 강원 동해시 효가동 ‘동해 자이’, 경북 구미시 고아읍 ‘구미 푸르지오 센트럴파크’, 경남 양산시 ‘사송 더샵 데시앙 3차’, 충남 천안시 '더샵 천안레이크마크', 충북 청주시 복대동 ‘더샵 청주센트럴’, ‘오창 센트럴허브’를 분양한다. 경기도 시흥시 시화MTV ‘시흥 금강펜테리움 오션베이’가 평균 8.57 대 1의 경쟁률로 완판됐다.

“공시가격 1억 미만 아파트를 찾아라”… 갭 투자가 올린 충북 집값... 충북 청주시 서원구 수곡동 주공 1단지의 전용면적 47.01㎡는 올 1월 9000만원대에서 이달 10일 1억5500만원(2층)에 거래됐다. 모충동 주공 2단지도 전용면적 59.12㎡도 지난 6월 1억4700만원(2층)에 신고가를 썼다. 충주 기업도시 중앙탑면 용전리의 미진 이지비아 전용면적 59.99㎡는 이번달 처음으로 2억원(14층)에 도달했다. 제천 청전동 현대 아파트 84.94㎡도 이번달 1억5300만원(2층)까지 두 배 가까이 뛰었다.

뿔난 재건축아파트 주민들

'오세훈 효과' 기대했는데 '또 하세월', 여의도·강남 재건축 주민들 단체행동... 여의도 통개발은 점점 멀어지고 강남 은마아파트 등 일부 재건축 단지는 사업이 길어지면서 주민간 갈등이 심화되고 있다. 여의도는 현재 재건축 추진 아파트 17곳 모두 1970년대 지어져 노후도가 심하다. 특히 시범아파트는 1971년 준공, '51년차'임에도 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘지 못하고 있다. 삼성물산 건설부문은 26일 서울 강동구 고덕동 아남아파트 리모델링 조합 총회에서 시공사로 선정됐다고 밝혔다.

여의도 지구단위계획 초안엔 여의도 금융지구(일반상업지역)는 △수정 △공작 △서울 △진주 등 4개 특별계획구역으로, 아파트지구(제3종 일반주거지역)는 △목화, 삼부 △시범 △삼익 △은하 △장미, 화랑, 대교 △한양 △광장 △미성 등 11개 단지를 8개 특별계획구역으로 나눠 개발하는 내용이 담긴 것으로 알려졌다. 강남에선 이달 8일 서울 강남구 소재 28개 재건축 조합·추진위원회·준비위원회 등이 '강남구 정비사업 연합회'를 발족해 운영중이다. 압구정 현대, 개포 우성, 은마아파트 등이 참여했다.

상반기 주택시장 지방도 뜨거웠다…중소도시 거래 늘고 가격 상승... 충남 예산군 삽교읍 ‘내포신도시 이지더원’ 1차 전용면적 84.8㎡는 지난 6월 3억7700만원에 거래됐다. 지난해 8월(2억8000만원)보다 1억원 가까이 오른 가격이다. 경북 김천시 율곡동 ‘김천혁신도시골드클래스’ 전용 73.1㎡는 이달 18일 3억3000만원에 거래됐다. 지난 2월 2억3500만원에 손바뀜된 것과 비교하면 5개월 만에 1억원가량 올랐다.

제주시 아라일동 아라스위첸 전용 85.0㎡는 이달 3일 7억7000만원에 거래됐다. 지난 2월 5억6000만원에 거래된 것과 비교해 2억1000만원 올랐다. 충남 아산시 ‘더샵 센트로’는 1순위 청약에서 평균 경쟁률이 52.1대 1이었다. GS건설이 충남 계룡시 ‘계룡자이’도 1순위 평균 27.7대 1, 최고 242대 1의 경쟁률을 기록했다. 대구시의 여름 입주물량은 ▷달성군 '대구산단모아미래도에듀퍼스트' 704가구 ▷'다사역삼정그린코아베스트' 464가구 ▷북구 '태왕아너스퍼스트' 234가구 등이다.

경기 고양시 능곡 2·5구역 주택재개발 사업이 2년 여에 걸친 법적 다툼 끝에 사업시행 인가를 받게 됐다. 토당양우내안애는 작년 12월 전용 84㎡가 5억2000만원에서, 지난달에는 6억5000만원에 거래됐다. 능곡1구역 재개발 '대곡역 두산위브'의 전용 59㎡ 분양권은 분양가보다 4억 오른 8억3260만원에 매매됐다. '대곡역 롯데캐슬엘클라씨'(834가구)는 전용 84㎡의 분양가가 6억2000만원대였는데, 매물은 10억원대다.

2021년 3월 24일에 모니터링된 자료.

아파트 오르자…중대형 오피스텔 몸값도 '껑충'...아파트값 10% 오를때 오피스텔 23% 뛰었다… 규제의 역설

23일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 경기 고양시 일산서구 대화동 ‘힐스테이트 일산’ 전용 84㎡의 시세는 11억원으로 분양가(3억5000만원) 대비 웃돈이 7억원 넘게 붙었다. 인근 주상복합아파트 ‘킨텍스원시티’ 전용 84㎡의 매매가격은 15억원대에 형성돼 있다. 2019년 6월 입주한 경기 고양시 덕양구 삼송동 ‘힐스테이트 삼송역’ 오피스텔 전용 84㎡는 지난달 27일 8억7000만에 신고가 거래됐다. 분양가에 비해 4억원 이상 올랐다. 서울 양천구 목동 ‘목동 파라곤’ 전용 99㎡는 작년 12월 16억원에서 지난달 20일 17억3500만원에 거래됐다. 인근 목동 ‘현대하이페리온’ 전용 94㎡도 작년 11월 14억5000만원에서 지난달 23일 16억3000만원으로 최고가에 거래됐다.

아파트값 너무 올랐나…웃돈 1억 줘도 오피스텔 산다... 서울 영등포구 여의도동 '여의도자이' 전용면적 82.48㎡는 지난해 7월 9억2500만원에 거래됐지만, 올해 1월에는 10억5000만원에 계약됐다. 오는 7월 입주 예정인 안양시 동안구 호계동 힐스테이트범계역모비우스 오피스텔은 웃돈이 최대 1억7000만원이나 붙었고 수원시 화서역파크푸르지오(전용 58.97㎡) 오피스텔은 웃돈이 1억3000만원~2억원까지 붙었다. 기존 오피스텔도 시세가 큰 폭 올랐다. 수원시 영통구 하동 광교힐스테이트레이크(전용 84㎡) 오피스텔은 이달 8억7000만원에 팔려 작년 3월 매매가(5억4000만원) 대비 3억3000만원이나 올랐다.

분양 앞둔 강남권 오피스텔, 고가 인기에 커지는 기대감

서울 강남구 도곡동 소재 ‘타워팰리스’ 전용 180.31㎡ 타입은 지난해 12월 31억3000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 이 타입의 종전 최고가는 같은해 7월 거래된 27억8500만원으로, 5개월 새 3억4500만원 가량 오른 셈이다. 아울러 서울 서초구 서초동 소재 ‘부띠크 모나코’ 전용 178.37㎡ 타입 역시 지난해 2월 20억3000만원에 거래되던 것이 지난달 6억2000만원 증가한 26억5000만원에 손바뀜됐다. 서울 강남구 논현동 일원에서 ‘상지카일룸M’ 을 다음달 중 분양할 예정이다.

한편, 최근 1년간 대형사 브랜드 오피스텔 청약 100% 마감됐다. 지난 1월에 분양했던 '판교밸리자이'는 282실 모집에 6만5503명이 몰리며 평균 232.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 판교밸리자이 아파트는 1순위에서 151가구 모집에 9754명이 청약, 평균 64.6대 1 수준에 그쳤다. 대전 유성구 오피스텔 '힐스테이트 도안'이 평균 222.95대 1로 높은 청약 경쟁률을 기록했고 지난해 12월 서울 도봉구 오피스텔 '힐스테이트 도봉역 웰가'도 평균 경쟁률 9.64대 1을 보인 바 있다.

대구 남구 대명동 '힐스테이트 대명 센트럴' 주거형 오피스텔, 인천 연수구 송도국제도시 1공구 B3블록 '더샵 송도아크베이', 인천 미추홀구 학익동 시티오씨엘 업무복합1블록 '시티오씨엘 3단지' 오피스텔의 청약을 받는다. 또, 고양시 일산동구 풍동 일대 조성되는 '더 데이엔뷰-일산', 공공지원 민간임대 아파트 ‘고양덕은 중흥S-클래스 파크시티’, 서울 동대문구 장안동 주거형 오피스텔 '힐스테이트 장안 센트럴'을 분양한다.

합리적 분양가 'e편한세상 울산역 어반스퀘어' 23일 1순위 접수

울산시 울주군 어음리 'e편한세상 울산역 어반스퀘어'의 1순위 청약접수를 받는다. 분양가는 3억9974만~4억2525만원으로 인근 단지인 '울산역 신도시 동문굿모닝힐'과 'KTX 울산역 우성스마트시티뷰'보다 합리적인 가격이다. 이 두 단지는 지난 1월 각각 84㎡ 매물이 4억7000만원(6층), 4억4800만원(6층)에 거래됐다. 또 신수원선 개통 땐 서울 30분…장안구 아파트값 '들썩'... 지난해 정자동에 공급된 ‘대유평지구 화서역 푸르지오 브리시엘’은 평균 40.40 대 1의 경쟁률로 마감됐다. 조원동 ‘더샵 광교산 퍼스트파크’(22.58 대 1), 연무동 ‘서광교 파크 스위첸‘(34.38 대 1) 등도 높은 경쟁률을 보였다. 정자동 530의 6 일대(111-1구역)를 재개발한 ‘북수원자이 렉스비아’(투시도)가 분양에 나선다.

한편, 경기 '화성 헤르만하우스 남양'이 선착순으로 동, 호수 지정 특별 분양을 진행한다. 낡은 인프라 놔둔채…도시재생 밀어붙이는 서울시. 박원순시장 잘게쪼갠 개발지 35개 구역 중 20곳만 사업신청. 도로·상수도 등 손도 못대세운2구역 결국 난개발. 그리고 서울시장 선거와 관련하여 현재 송파 잠실주공5단지, 여의도시범아파트, 대치 은마아파트 등 정비사업 계획 승인을 못받은 재건축 아파트 단지들 사이에 기대감이 크다.

공시가 6억 이하 아파트 ‘반짝 감면’ 그칠듯…향후 세금 부담 급증

정부는 “공시가 6억 원 이하 주택은 재산세를 감면해주기 때문에 공동주택의 92%는 세금이 줄어든다”고 강조하지만 대부분 ‘반짝 감면’에 그칠 것으로 전망된다. 2030년까지 공시가에 대한 시세 반영률을 90%까지 끌어올리는 ‘공시가격 현실화’ 효과가 재산세 감면(1주택자 대상) 효과보다 훨씬 커서 중저가 아파트도 수년 내 세금이 빠르게 늘기 때문이다.

올해 공시가격이 3억5700만 원인 강서구 등촌주공 2단지(전용 41.85㎡)의 재산세는 31만9264원으로 작년보다 약 4만 원 줄어든다. 정부의 재산세 감면 덕분이다. 하지만 2023년 재산세는 38만6309원으로 오르고, 2030년에는 작년의 약 2배인 70만7094원으로 뛴다. 성동구 왕십리풍림아이원 아파트(공시가 5억7100만 원)는 당장 내년부터 공시가 6억 원이 넘어 재산세 감면을 못 받는다. 이로 인해 내년 재산세는 작년보다 12만5000원 오른 88만4488원이 된다. 2030년에는 229만 원으로 작년의 3배로 오른다. 공시가가 4억8600만 원인 성북구 한진아파트도 2025년부터 6억 원을 초과해 2030년 재산세(194만 원)가 작년의 약 3배로 뛴다.

수요자가 먼저 알아본 로또 단지...‘북수원

부동산 정보업체 ‘호갱노노’ 실시간 방문자 분석에 따르면 지난 주말(3월 20일~3월 21일) 양일간 북수원자이 렉스비아를 방문한 사람은 총 3만7,000여 명으로 전국 아파트 일간 방문자 수 1위를 기록했다. 북수원자이 렉스비아는 분양가는 전용면적(이하 전용) 84㎡를 기준으로 5억6,400만 원부터 6억2,400만 원까지다., 이는 인근 ‘수원 SK 스카이뷰(2013년 준공)’ 아파트의 전용 84㎡ 실거래가 8억4,000만 원(지난 6일 거래 건) 보다 2억 원 이상 저렴한 금액이다.

한편, 수익형 부동산인 지식산업센터와 오피스텔.. 서울 서초구 서초동 '해링턴 타워 서초' '세종 리첸시아 파밀리에', 울산 동구 전하동 'KCC스위첸 웰츠타워 2단지', 강북구 번동 '수유역 투웨니퍼스트' 오피스텔을 분양할 예정이다. 대전 유성구에 공급된 ‘도안 더리브 시그니처’ 지식산업센터는 약 2개월 만에 완판됐다. 지난해 7월 경기 과천시에 분양한 ‘디테크타워’ 지식산업센터도 단기간 내 분양을 마무리했다. 경기 남양주시 다산동 ‘다산 한강 프리미어 갤러리’, 서울시 영등포구 영등포동 일대에 지식산업센터 ‘영등포 반도 아이비밸리’를 4월 분양할 예정이다.

또, 완성형 인프라 갖추는 검단신도시…‘검단신도시 예미지 퍼스트포레’ 분양... 지난 1월 분양가 比 2억3,790만원이 오른 6억3,480만원에 거래됐다. 또, 같은 시기 분양한 ‘검단 금호어울림 센트럴(AB14블록)’도 지난달 전용 84㎡(15층)가 분양가 比 3억7,824만원이 오른 7억6,824만원에 팔렸다. 그리고 충남 아산 '더샵 센트로', 천안 두정동 ‘e편한세상‘, 서북구 성성동 ‘포레나 천안백석’을 선보일 예정이다. 경기도 양평군 양평읍 ‘양평역 한라비발디’는 평균 13.5대 1의 청약경쟁률을 기록했고 충남 아산시 민간임대 아파트 ‘신아산 모아엘가 비스타 2차’는 평균 186.73대 1의 경쟁률을 기록했다.

공시가 폭등···1억 미만 서민주택 20만채 사라진다

울산 남구 옥동의 ‘도성’ 전용 50.25㎡의 경우 매매 실거래가가 2019년 12월 1억 6,000만 원에서 지난해 12월 3억 9,000만 원까지 급등했다. 포항 북구 창포동의 ‘두호주공3단지’ 전용 47㎡의 경우 2019년 12월 5,000만 원에 거래됐지만 지난해 12월 1억 7,500만 원까지 올랐다. 한편, 풍부한 수요 우수한 주거환경의 대규모 브랜드타운... 지난해 12월 청주시 흥덕구 가경동에서 분양한 '가경 아이파크 5단지'는 앞선 1~4단지와 함께 3,600여 세대의 대규모 브랜드타운으로 최고 경쟁률 49.79 대 1로 청약을 마쳤고 대전 도안신도시에 분양한 '힐스테이트 도안 2차'도 평균 67.32 대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다.

한편, 실제 집단행동에 나선 호려울마을 7단지 한 가구(전용면적 102㎡)의 공시가격은 지난해 4억700만원에서 올해 9억3500만원으로 130%가량 상승했다. 반면 호려울마을 10단지 한 가구(전용면적 109㎡)의 공시가격은 지난해 4억900만원에서 올해 7억7900만원으로 오른 것으로 나타났다. 기준과 근거를 투명하게 공개해야 하는데 서울 홍제센트럴아이파크(906가구)의 경우 2018년 12월 입주가 시작된 4년차 단지다. 지난해까지 미등기로 공시가격이 산정되지 않았었다.

분양권 호가가 20억"…서울 집값 오르니 2기신도시 몰린다

김포시 구래동 ‘한강신도시 구래역 예미지’ 또한 분양권 프리미엄만 4억원이 넘는다. 인천 서구 원당동 ‘검단 금호어울림 센트럴’도 전용 84㎡의 경우 프리미엄만 4억~4억5000만원 정도 붙었고 ‘검단신도시 호반베르디움’ 전용 84㎡도 분양가(4억700만원)보다 3억원 이상 상승했다. 동탄2신도시 오산동 ‘동탄역 롯데캐슬 트리니티’의 경우 전용 84㎡ 분양권이 지난달 8억7041만원(16층)에 거래되며, 분양가 대비 89%의 상승률을 보였다. 인근 한화꿈에그린이나 더샵센트럴시티에서도 전용 97㎡가 현재 15억원대에 거래가 되고 있다.

동탄2신도시의 경우 동탄2신도시 A58블록에 ‘동탄역 파라곤 2차’와 ‘동탄2차 대방디엠시티를 분양할 예정이다. 인천 검단신도시에서도 ‘검단신도시 우미린 파크뷰’와 검단신도시 AB3-2블록 ‘예미지 퍼스트포레’를 분양할 예정이다. 한편 대구 동구 안심뉴타운 B3블록 ‘호반써밋 이스텔라’, 경북 포항시 흥해읍 이인지구 도시개발지구에서 '한화 포레나 포항', 그리고 오페라 트루엘, 오페라 더블유, 오페라 스위첸, 힐스테이트 오페라 등이 위치하고 있는 대구 북구 고성동 '오페라 센템파크 서한이다음'을 분양한다. 대구시 남구 이천동 '대봉교역 금호어울림 에듀리버' 정당계약을 진행한다.

바늘구멍 수도권 청약…“미분양이 없어요” 건설사들 ‘즐거운 고민’

지난 12일 당첨자를 발표한 고덕강일 제일풍경채는 평균가점이 60점대 후반~70점대에 달했다. 전용 84㎡A형은 당해지역의 최저가점이 74점, 최고가점이 82점이었고 평균은 74.83점이었다. 3일 발표된 자양 하늘채베르도 마찬가지다. 2개 주택형 중 46㎡A형의 커트라인은 65점, 최고는 75점으로 평균은 68.23점이 나왔다. 한편, 올해 공공택지 양주회천·인천검단 주목…LH, 공급 계획 발표. 그리고 쌍용건설은 현대엔지니어링 컨소시엄이 경기도 광명시 철산동 철산한신아파트 리모델링 공사를 수주했고 현대엔지니어링은 KT와 ‘오산 운암뜰 스마트시티 개발 협력’ 양해각서(MOU)‘를 체결했다.

현대건설-현대ENG, 3700억 대전서구 도산로252 도마·변동1구역 재개발 수주... 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄은 '힐스테이트 더퍼스트'를 단지명으로 제안했다. 현대건설은 용인 수지 신정마을9단지 리모델링, 합정동 가로주택 수주에 이어 서울 성동구 금호벽산 리모델링, 대구 신암10구역 재건축사업 등 추가 수주도 기대된다. 현대엔지니어링 역시 올해 의정부장암 5구역 재개발, 광명철산한신아파트 리모델링 사업을 연달아 수주했다. 서울시는 ‘광운대역세권 개발사업’에 대한 개발계획을 확정했다고 21일 밝혔다.

또, 높아지는 내 집 마련 장벽에 ‘주거형 오피스텔’로 눈길... 지난해 10월 대구시 수성구에 공급된 ‘힐스테이트 만촌 엘퍼스트’는 평균 6.64대 1, 최고 11.48대 1의 경쟁률로 청약 마감되면서 단기간 분양 완판됐다. 앞선 9월 부산시 해운대구에 분양한 ‘센텀 센트레빌 플래비뉴’도 평균 43.66대 1, 최고 52.2대 1의 높은 청약 경쟁률을 보인 바 있다. 대구시 남구 대명동 ‘힐스테이트 대명 센트럴’ 주거형 오피스텔, 경상남도 김해시 신문동 ‘김해 율하 더스카이시티 제니스&프라우’, 부산시 동래구 안락동 ‘안락 스위첸’, 인천시 연수구 송도국제도시 1공구 B3블록 ‘더샵 송도아크베이’의 청약을 받는다.

[출처] 2018년 B.|작성자 bebe