스크랩 [자료] 중국 주택시장의 버블 붕괴에 대한 우려

[나야나]

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)

미국 서브프라임론 사태를 계기로 세계 주요국 주택시장의 버블 붕괴가 가시화되고 있는 가운데,

중국 역시 주택시장의 버블 붕괴에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다.

중국은 2000년 이후 고도 경제성장과 급격한 도시화, 외국인투자 급증,

그리고 베이징올림픽 개최 준비로 인해 건설시장이 전례 없는 활황을 지속해왔다.

하지만 지난해 미국 서브프라임론 사태가 불거지면서 글로벌 금융기관들의 대출기피 등

신용경색 현상이 전세계로 확산되었고, 국제유가와 원자재, 곡물가격이 급등세를 지속했다.

그로 인해, 글로벌 인플레와 경기침체가 가시화되고 있는 가운데

중국도 경제성장이 둔화되고 있으며 주식시장과 부동산시장도 크게 위축되고 있다.

특히 지난해 하반기 이후 물가상승률이 8%대로 치솟으면서

중국 정부가 인플레와 투기를 억제할 목적으로 금리인상을 통한

강력한 긴축정책을 지속해오고 있다.

그로 인해 주택 거래량도 눈에 띄게 줄어들기 시작한 것이다.

중국 부동산시장은 이미 국내외 세력의 온갖 투기로 인해 오를 대로 오른 상태로

상하이와 선전시 등 일부 도시지역에서는 버블이 붕괴되는 징후를 보여왔다.

그런가 하면 100년을 기다렸다는 베이징 올림픽 개최를 전후로

상하이와 선전 증시가 연일 하락세를 지속하면서 2,400포인트까지 위협을 받기에 이르렀다.

특히 부동산 관련주들의 하락세가 두드러지고 있다.

그로 인해 내외 전문가들로부터 중국내 부동산버블 붕괴에 대한 우려의 목소리도 높아지고 있다.

중국 씽크탱크 기관이라 칭해지고 있는 사회과학원(社会科学院)의 금융연구센터는

최근 중국의 주택시장이 버블이라는 논란에 대해 중국 정부가 경계하기 시작했다고 밝혔다.

모건스탠리의 아태경제연구원인 시에꿔충(谢国忠)은

세계경제가 수개월 내에 사상 최대의 부동산버블 붕괴에 직면해 있는 가운데,

중국 역시 절대 예외가 아니라고 중국 부동산시장의 버블 붕괴를 강력히 경고하고 있다.

이에 대해 중국 건설부 정책연구센터 천화이(陈淮) 센터장은

중국 부동산버블 붕괴론은 있을 수 없는 일이며,

중국 부동산과 금융위기는 정부가 통제할 수 있는 범위에 있다고 반박하고 나섰다.

이처럼 중국 부동산시장 버블 붕괴 논란이 가열되고 있는 가운데

최근 중국 정부가 공식적으로 버블을 인정하는 발언을 함으로써

중국 부동산버블 붕괴가 가시화되는 방향으로 흘러가고 있다.

국무원발전연구센터는 중국 부동산시장에 버블이 없다고 말할 수는 없다고 밝혔으며,

국가통계국도 지난주 정부 홈페이지를 통해

‘향후 집값이 떨어지는 것은 필연적(国家统计局认为房价下调是必然)’이라는 글을 게재함으로써

주택가격 버블 붕괴를 에둘러 인정하고 있다.

국가통계국이 발표한 글의 주요 내용은 다음과 같다.

 “중국의 주택수급 추이를 보면 지속적인 집값 상승으로 이어지지는 않을 것이다.

거래량이 현저히 떨어지고 있다는 사실은 현재의 집값이 합리적이지 않다는 것을 의미한다.

따라서 집값은 자연히 떨어질 수 밖에 없다.

일반 국민의 임금상승 속도를 뛰어넘는 집값 상승은 버블로서 시간상의 문제일 뿐

가격하락은 필연적이다.

또한 정부의 긴축정책으로 인해 자금난에 빠져있는

건설업체와 주택 구입자의 상황을 감안하더라도 현재의 버블 상태가 지속될 수는 없다.”라고

밝히고 있다.

현재 중국은 전국 70개 주요 도시들의 신규주택 분양가와 기존주택 거래가를 종합한

주택거래가격 상승률을 매월 발표하고 있다.

<도표 1>에 정리된 것처럼 7월 전국 주택거래가 상승률은

전년동월대비 7%가 상승한 것으로 나타났다.

올 1월의 11.3%에 비해서는 크게 둔화된 모습이지만

아직도 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 것처럼 보인다.

중국 부동산시장의 흐름을 대변하는 선전(深圳)시의 주택거래가격 상승률을 보면,

지난해 8월 19.5%를 정점으로 올 연초부터 크게 둔화되더니

6월에는 0.3%로 정체를 보이기 시작한 것으로 나타나고 있다.

이 통계자료로만 보면 중국의 주택가격 상승률은 여전히 높은 수준을 나타내고 있어

중국 부동산버블 붕괴를 의심케 한다.

                 

 (주) 각종 자료로부터 KSERI 작성

그러나 이 통계는 실제 거래가격을 왜곡하고 있다고 할 수 있다.

왜냐하면 신규 분양주택의 미분양이 극심한 상태임에도 불구하고

고분양 가격을 신규주택가격으로 인정하여 주택가격 통계에 반영하기 때문이다.

지역에 따라 편차는 있지만 실제로 기존주택의 거래는 크게 줄었을 뿐만 아니라

가격도 하락하고 있다고 보아야 한다.

신규주택 분양가격을 주택통계에 곧바로 반영하는 것은 잘못된 것이다.

신규주택 분양가격을 주택가격에 반영하게 되면 분양이 되든 안 되든 상관없이

주택가격이 계속 상승하는 것처럼 나타나게 된다.

이런 오류는 한국의 주택가격 통계도 마찬가지라고 할 수 있다.

중국 언론을 통해 보도되고 있는 바에 의하면,

실질적으로는 가격하락과 미분양사태가 겹치면서 분양가 이하로 떨어지는

(-)프리미엄 분양권이 속출하고 있다.

중소 건설업체들은 급증하는 미분양 해소를 위해 고급 가전제품이나 인테리어를

무상으로 제공하는가 하면 심지어는 현금을 되돌려주는 변칙 수단을 총동원하여

미분양 해소에 전력을 기울이고 있는 것으로 알려지고 있다.

구체적으로 아래의 <도표 2>에서 선전시의 주택거래 추이를 살펴보면,

주택거래량은 2006년 하반기부터,

주택가격은 올해부터 뚜렷하게 하락하고 있는 것으로 나타났다.

이 도표에서 선전시의 주택거래량은 지난해부터 급감하기 시작하여

올 연초에 최저 수준까지 떨어졌다가 일시적으로 다소 증가하는 모습을 보였다.

그러나 올 6월부터 거래량이 다시 감소하는 모습을 보이고 있다.

연도별 거래량을 보면,

2006년에 월평균 6,249호 가량이 거래되었으나

2007년에는 4,217호로 줄어 1/3 가량 감소하였으며,

올해(6월 말 기준)는 월평균 2,840호로 전년에 비해 다시 1/3 가량 감소하고 있다.

지역별로는,

특구내 지역(루어후(罗湖)구, 푸톈(福田)구, 난산(南山)구, 옌톈(盐田)구)이

지난해 하반기부터 거래가 거의 끊기다시피 한 상태이다.

올해 6월까지 거래량은 연환산 8,894호에 그쳐

2006년의 36,873호,

2007년의 20,479호와 비교해 급감한 것이다.

특구외 지역(바오안(宝安)구, 롱강(龙岗)구) 역시 거래량이 감소하고 있지만,

특구내 지역보다는 덜한 모습이지만,

올해 6월까지 거래량은 연환산 27,126호로

2006년의 48,896호,

2007년의 36,862호와 비교해 지속적인 감소세를 나타내고 있다.

이로부터 선전시는 특구내를 중심으로 고가주택 분양과 부동산투기가 발생하여

점차 특구외로 확산되고 있음을 시사하는 것이라고 할 수 있다.

그에 따라 부동산 버블붕괴도 특구내에서 먼저 발생하고 있는 것으로 보인다.

                            <도표 2> 선전시 주택시장 동향

       

      ㈜ 각종 자료로부터 KSERI 작성

   다음으로 선전시의 주택거래가격 추이를 보면

올 3월부터 급락세를 보이고 있다.

1m²당 거래가격은 2006년 말 9,230위안에서

2007년 말에는 13,370위안,

그리고 2008년 2월에는 15,321위안까지 치솟았다.

그러나 올 6월 말 현재는 12,789위안까지 -17% 이상 떨어진 것으로 나타나고 있다.

특구내 지역의 평균 거래가격은 6월 현재 1m²당 19,672위안,

특구외 지역은 10,592위안으로 나타나고 있으며

특구내 지역과 특구외 지역의 가격차이는 갈수록 벌어지고 있다.

이상으로부터 최근의 선전시 주택시장 동향을 통해

중국 주요도시의 부동산버블 붕괴가 진행되고 있음을 짐작할 수 있다.

특히 지난해 하반기 이후 중국 증시가 폭락세를 지속하고 있는 것도

사실은 중국 부동산시장의 버블 붕괴와 그에 따른 금융위기 위험을 반영하고 있기 때문이라고도

할 수 있다.

최근 중국 정부가 긴축통화정책을 다소 완화할 방침이라고 발표하였으나

중국은 여전히 7%에 달하는 높은 물가상승률에 직면하고 있다.

향후 금융정책 방향성에 관해,

중국 중앙은행인 인민은행도 8월 15일 매분기마다 발표하는 “화폐정책집행보고”를 통해

지난 분기까지 강조해온 ‘긴축적인 금융정책의 견지’라는 표현을 삭제한 것으로 나타났다.

이는 베이징올림픽 이후 경제 및 물가 상황에 따라 현행의 긴축정책을

기동적으로 재조정할 여지를 남긴 것으로 보인다.

그러나 긴축정책을 다소 완화한다고 하더라도

중국 부동산시장의 버블붕괴를 막기는 어려운 상황이라고 할 수 있다.

선전시 주택시장 동향에서도 확인할 수 있듯이

거래량이 감소하기 시작한지 1년~1년 반 만에 가격하락이 본격화되고 있다.

이로부터 베이징은 올림픽 이후,

상하이는 내년부터 가격하락이 본격화될 가능성이 높다.

중국 부동산시장의 버블붕괴 현상은

선전시를 필두로 베이징올림픽이 끝나면 빠른 속도로

베이징과 상하이 그리고 광저우 등 여타 주요 도시에서도 가시화될 것으로 보인다.

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)