생활 | 아파트신축공사 후 1년 만에 단지내 도로하자 시공사도 손해배상 책임 있어 | 광주아파트총연합회

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■ 아파트신축공사 후 1년 만에 단지내 도로하자 시공사도 손해배상 책임 있어

광주지법 판결

☛ 설계변경 이유로 하자보수 미이행한 시공사·보증사에 35% 배상 책임

아파트 신축공사 후 1년이 지난 시점에 단지 내 도로가 침하·들뜸·깨짐 등의 하자가 발생해 시공사에 하자보수를 요청했으나 설계상 하자라며 이행하지 않은 것에 대해 법원이 시공·설계상 하자가 결합해 발생했다며 시공사와 하자보수보증계약을 체결한 보증사의 손해배상 책임을 인정했다.

광주지방법원 제14민사부(재판장 신신호 부장판사)는 최근 광주 광산구 A아파트를 신축한 사업주체 B사가 시공사 C사와 보증채무자 D사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 시공사 C사는 원고 시행사 B사에 1억272만8000원과 2018년 3월 13일부터 9월 13일까지 계산한 지연손해금을, 피고 보증사 D사는 C사와 공동해 원고 B사와 8679만8164원 및 지연손해금을 지급하라”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

C사는 A아파트의 시행사인 B사로부터 신축공사를 도급받아 공사를 시행했고 토목공사 중 포장공사를 E사에 하도급했다. 이어 C사는 2015년 2월 24일 D사와 하자보수보증계약을 체결했다.

이 아파트는 2015년 1월 12일 사용승인을 받았고 B사는 같은 해 1월 22일 소유권보존등기를 마쳤다. 그런데 약 1년 후인 2016년 2월경 차도부 블록포장 구간에 침하, 들뜸, 깨짐 등의 하자가 발생해 C사에 수차례에 걸쳐 하자 보수를 요청했으나 C사는 시공상 하자가 아닌 설계상 하자로 인해 발생했다는 이유로 하자보수를 이행하지 않았고 이에 B사는 C·D사에 포장공사에 대한 보증사고가 발생했음을 통지했다.

소송 제기 후 감정인의 하자 감정결과 이 아파트에는 현재 하자가 그대로 남아 있고 이를 보수하기 위해서는 3억2208만원이 소요되는 것으로 추산됐다.

재판부는
▲포장 저면 쿠션층 보조기층 설계 변경(보조기층 두께 200㎜→ 무근콘크리트 두께 100㎜ + 보조기층 두께 100㎜)한 점
▲L형 측구의 폭에 대한 설계를 500㎜에서 200㎜로 변경한 점
▲단지 내 주도로 대부분의 우수시설에 대한 설계를 변경(U형 측구가 아닌 L형 측구와 빗물받이로 변경)한 점
▲포장 저면의 무매, 빗물받이 주위의 형태를 배수가 원활히 이뤄질 수 있도록 설계상의 조치를 취하지 않은 점과
▲쿠션층 충진재를 모래가 아닌 석분으로 변경 시공한 점
▲포장 저면의 물매, 빗물받이 주위의 형태를 배수가 원활히 이뤄질 수 있도록 시공상의 조치를 취하지 않은 점이 인정된"며 "이 아파트의 하자는 우천 시 유입되는 우수가 제대로 배수되지 못해 발생된 것이며 이는 설계도면 작성 시의 설계상 하자 및 E사의 시공상 하자가 결합해 발생했다"고 판단했다.

따라서 재판부는 “이 아파트의 신축공사를 도급받아 공사를 시행한 시공사인 피고 C사는 특별한 사정이 없는 한 민법 제667조, 제671조의 하자담보책임에 따라 이 아파트 소유자인 원고 B사에 하자 보수에 갈음하는 손해를 배상할 의무가 있다”고 밝혔다.

다만 재판부는 “피고 C사와 E사는 포장공사 당시인 2014년 9월경 원고 B사에 ‘포장공법의 문제로 인해 토사 연약화에 따른 지반 지지력 상실 및 동결에 따른 지반팽창이 우려되고 추후 포장공사의 하자가 우려되며 조경배수구가 없으므로 쇄석배수층 또는 맹암거가 설치돼야 한다’는 내용의 공문을 보내 포장공사에 관한 설계도면의 변경을 건의했으나, 원고 B사는 이 건의를 받아들이지 않았다”며 “피고 C사가 원고 B사에 배상해야 할 손해액은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 하자보수비용(3억2208만원)의 35%인 1억1272만8000원”이라고 제한했다.

이와 함께 재판부는 시공사와 하자보수보증계약을 체결한 보증사에도 사용검사 후 발생한 하자에 대해 보증금액의 범위 내에서 하자보수비용에 상당한 보증금 지급 책임이 있다고 봤다.

D사가 지급해야 할 보증금액에 대해서는 이 사건 하자보수비가 3억2208만원이고 보증금액은 2억4799만4755원으로 보증금 역시 공평의 원칙 내지 신의성실의 원칙에 따라 산출금액의 35%로 제한했다.

또 재판부는 원고 B사가 어느 한 피고로부터 하자보수비에 상응하는 손해배상금 또는 보증금을 받으면 그 범위 내에서는 다른 한 편에 대한 청구권도 소멸되는 불가분적 관계에 있으므로 피고 D사는 보증 한도 내에서 피고 C사와 공동해 원고 B사의 손해를 배상하는 것이 합당하다며 피고 D사는 피고 C사와 공동해 피고 D사가 지급해야 할 손해배상금 1억1272만8000원 중 8679만8164원 및 2018년 3월 13일부터 9월 13일까지 지연손해금을 지급해야 한다고 판시했다.

한편 시행사 B사와 시공사 C사는 이번 1심 판결에 불복, 모두 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co

■ 사용검사일 이전에 발생한 변경시공 하자 하자담보책임기간 제한 없이 손해배상 청구 가능

서울중앙지법

▶‘스프링클러 누수사고’ 보험사 구상금 청구 승소

2014년 6월, 10월, 2015년 7월에 걸쳐 인천 남동구 소재 모 아파트 총 38가구의 소방 설비인 스프링클러 배관에서 소화용수가 누출되는 사고로 가구별 약 125만원의 수리비를 요하는 사고가 발생, 이에 이 아파트 입주자대표회의와 2014년 6월 아파트단지종합보험계약을 체결한 A보험사는 보험계약에 따라 피해 구분소유자들로부터 보험금과 관련된 일체의 권한을 위임받은 이 아파트 입대의에 2014년 11월부터 2016년 1월까지 약 4,750만원을 보험금으로 지급했다.

이후 A보험사는 이 아파트 사업주체인 B사를 상대로 보험금으로 지급한 약 4,750만원의 구상금 청구소송을 제기했다. 

B사는 “집합건물법에 의해 인정되는 하자보수청구권에 갈음하는 손해배상청구권은 구분소유자에 귀속되는 것이므로 이 아파트 입대의에게는 이 권리가 인정되지 않으므로 A사가 이 아파트 입대의를 대위해 손해배상을 구하는 소는 부적법하다”면서 “또 이 사고는 담보책임기간이 도과한 하자로 인한 것이므로 하자담보책임이 성립하지 않는다”며 맞섰다.

이에 대해 서울중앙지방법원 민사104단독(판사 조지환)은 “A사는 보험금을 지급한 보험자로서 피해 가구들이 B사에 대해 갖는 하자보수에 갈음한 손해배상청구권을 대위하는 것이므로 B사의 이 주장은 이유 없다”고 판단했으며 “이 아파트 구분소유자들은 담보책임기간의 제한 없이 B사에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있으므로 B사는 A보험사에 약 4,750만원을 지급하라”며 A사의 청구를 받아들였다.

재판부는 “스프링클러 누수사고는 그 배관에 국부적인 부식에 의한 천공이 생겼기 때문인데 스프링클러 배관의 내구연한이 10년 이상이고 부식 부위가 천장 속에 있어 사용자가 손상을 줄 수 없는 부분이라는 점에서 부식의 주된 원인은 배관 제작 시 이물질이 포함되거나 시공 당시 배관 내로 유입된 금속산화물 및 소방용수 수질불량 등인 것으로 보인다”며 “이 사고는 사용검사일 이전에 발생한 변경시공 하자로 인한 것으로 판단되므로 담보책임기간의 제한 없이 B사에 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다”고 밝혔다.

한편 이 아파트 입대의는 총 872가구 중 788가구의 구분소유자들로부터 집합건물법상 사업주체 B사에 대해 갖는 하자보수청구권 및 이에 갈음하는 손해배상청구권을 양도받아 지난 2015년 9월 B사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상소송을 제기, 이 소송에서 B사는 이 아파트 입대의에 하자보수에 갈음한 손해배상금 약 8억원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고받았다.또 2017년 3월 항소심에서도 손해배상금이 약 8억1,600만원으로 증액 인정하는 판결이 선고돼 그 무렵 확정됐으며, 인정금액에는 아파트 중 48가구 이상에서 발생한 가구 스프링클러 배관제 제품불량, 스프링클러 누수로 인한 손해배상금이 포함돼 있다.

아울러 2012년 12월부터 2013년 9월까지 이 아파트 32가구에서 스프링클러 배관에서 소화용수가 누출되는 사고가 발생, A사가 입대의에 약 4,000만원의 보험금을 지급한 뒤 B사에 이에 대한 구상금을 구하는 소송을 제기, 이 소송에서 2017년 11월 B사는 A사에 구상금 약 4,000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고받아 B사가 항소했으나 2018년 5월 항소기각 판결이 선고돼 그 무렵 확정된 바 있다.

이에 대해 B사는 사고의 원인이 된 하자에 대해 손해배상금을 모두 지급했으므로 중복되는 후행 청구라고 주장했지만, 재판부는 “B사가 입대의에 사고의 원인이 된 하자보수에 갈음한 손해배상의 책임을 지게 됐더라도 A사가 당연히 취득한 이 권리에 아무런 영향을 미칠 수 없으므로 B사의 주장은 이유 없다”고 판단했다.

아울러 구상금의 범위에 대해서는 A사가 약 4,750만원의 보험금을 지급한 것은 적정한 범위 내에서 보상이 이뤄진 것으로 보이고 이는 관련 소송에서 인정한 스프링클러 누출로 인한 하자보수 손해배상금의 범위 내에 있다고 판결했다.  

출처 : © 한국아파트신문, 온영란 기자  oyr@hapt.co.kr

■ 20년간 상가번영회가 관리업무 수행했어도 관리단 구성 후 권한은 ‘관리단’에 있어

 서울고법 판결

☛ 관리단 설립 위한 규약설정에 동의했다면 소제기 권한도 관리단에 포함

◉ 전체 구분소유자 동의 필요치 않아

아파트 상가관리단 구성 전 상가번영회가 관리업무를 수행했어도 적법한 절차에 따라 관리단이 구성됐다면 관리단 지위는 구성된 상가관리단에게 있다는 법원 판결이 나왔다. 이에 더해 법원은 상가관리단이 지위확인 및 관리비 부과 징수 금지 등을 청구하기 위해 별도의 특별수권 결의를 거치지 않아도 된다고 봤다.

 서울고등법원 제34민사부(재판장 장석조 부장판사)는 최근 서울 송파구 A아파트 상가 관리단(관리위원회)이 이 아파트 상가번영회 회장 B씨, 관리업체 C사, 관리소장 D씨, 상가번영회를 상대로 제기한 관리인지위부존재확인 등 청구소송 항소심에서 상가 관리단 지위가 관리단에 있다고 밝히며 “피고들은 중심상가 구분소유자들이나 입점자들에게 관리비 고지서를 발송하거나 관리비를 수납하는 행위를 해서는 안 되며, 위반 시 피고들은 공동해 원고 상가 관리단에게 점포별 위반행위 1회당 80만원을 지급하라”면서 “원고 상가 관리단의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

 A아파트 상가번영회는 1990년 4월 사단으로서의 실체를 갖춘 후 상가 관리규약을 제정해 관리단으로서의 업무를 수행해 왔다.

 2013년 10월 A아파트 상가 구분소유자들이 주축이 돼 관리단 임시관리위원회를 구성, 상가 관리규약을 제정하고, 2014년 4월 서울시 상가 표준관리규약을 전면 수용해 A상가 특성에 맞게 조정한 관리규약 설정안에 대해 상가 구분소유자들에게 서면동의서를 교부했으며 규약에 따라 관리위원, 관리위원회 회장을 선임했다.
 

2015년 3월 상가 관리위원회(관리단)는 위원회 회장을 대표자로 해 상가번영회를 상대로 관리단지위확인 등을 구하는 소를 제기, 법원은 상가 관리규약이 집합건물법에 따른 서면 합의 요건을 충족하지 못했으므로, 대표권 없는 회장을 대표자로 해 제기한 소는 부적법하다며 소를 각하했고 이에 관리위원회는 항소를 제기했으나 같은 이유로 기각됐다.
 

이후 관리위원회는 구분소유자들의 서면동의를 받아 관리규약을 다시 제정, 관리위원을 선출해 회장과 관리인을 선임했다.
 

관리위원회는 “집합건물법에 따라 적법하게 설립된 상가 관리단인데도 상가번영회 등은 이를 부인하면서 사실상 관리행위를 하고 있다”며 상가 관리단 지위 확인을 구하고 상가번영회 등에게 관리 관련 서류 및 인장 인도와 관리 관련행위 금지를 구했다.
 

이에 상가번영회는 “실질적 관리를 한 상가번영회가 집합건물법에 따른 적법한 관리단이고 설령 관리위원회가 상가의 관리단이라고 하더라도 관리규약에 따라 상가번영회가 한 행위는 유효하므로 위탁관리업체 C사는 여전히 상가를 관리할 수 있다”고 반박했다.

이에 대해 1심 법원은

▲상가번영회는 구성원으로 임차인을 포함하고 있어 관리단 지위에 있다고 볼 수 없음
▲상가번영회가 사실상 관리단 역할을 한 것은 사실이나 구분소유자들이 상가 관리단 설립을 위해 노력했고 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수의 서면합의를 얻어

   규약을 제정해 적법한 관리단이 누구인지 법적 분쟁이 발생한 이상 상가번영회를 더는 적법한 관리단이라고 볼 수 없음

▲상가 구분소유자들로부터 더 많은 지지를 받는 쪽이 적법한 관리단이라고 할 수 있음 등을 이유로 들어 “원고 관리단이 상가의 적법한 관리단”이라고 밝혔다. 또한

   관리비 고지서 발송 등의 금지청구도 받아들이면서도, “원고 관리단이 적법한 관리단이라 하더라도 피고 상가번영회 소유 서류 등의 인도를 청구할 권원은 없다”며

   받아들이지 않았다.

상가관리단, 소 제기 위한 특별수권 결의 불필요2심에서 상가번영회는 “이 사건 소는 비법인사단인 관리단이 총유재산에 관한 소송을 하는 경우에 해당함에도 소제기를 위해 민법에 따른 사원총회(관리단집회) 결의에 의한 특별수권을 받지 않아 부적법하다”고 항변했다.

그러나 2심 법원은 “집합건물법상 관리단은 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 본질적인 목적으로 하는 단체이므로 관리단의 현실적인 설립을 위한 규약의 설정을 구분소유자들이 동의할 때는 제3자의 관리권 침해에 대한 제소행위에 동의하는 취지도 포함돼 있다고 봄이 타당하다”며 “상가 관리규약은 관리비 징수 및 그 소제기에 관해 관리단집회 결의가 필요한 사항으로 정하고 있지 않는 등 원고 관리단이 소제기를 위해 관리단집회 결의에 의한 특별수권이 필요하다고 볼 수 없다”고 못 박았다.

아울러 A상가의 관리단 지위가 누구에게 있는지에 대해 “상가에 관한 구분소유관계가 성립된 때부터 관념상 존재하던 상가 관리단이 서면결의를 통해 규약을 설정함으로써 원고 관리단으로 구체화됐다고 봐야 하므로, 그 이후 상가 관리단 지위는 원고 관리단에게 귀속된다고 봄이 타당하다”면서, “그럼에도 피고들은 이를 부인하면서 사실상의 관리행위를 하고 있으므로 원고 관리단은 상가관리단 지위 확인을 구함과 함께 관리비 부과·징수행위의 금지를 구할 수 있다”고 설명했다.

이와 함께 상가 관리단은 2심에서 상가번영회 등에 간접강제 배상액을 점포별 위반행위 1회당 100만원씩 청구했다. 이에 재판부는 “피고들은 관리단 지위를 다투면서 계속해 상가 구분소유자나 입점자들에게 관리비를 부과·징수하는 등 사실상 관리업무를 수행하고 있는 등 피고들에 대해 관리비 부과·징수 금지를 명하는 집행권원이 성립하더라도 피고들은 단기간 내에 이를 위반할 개연성이 있다”며 간접강제 필요성을 인정했다. 다만, 간접강제 배상액은 점포별 위반행위 1회당 80만원씩으로 정했다.

이 사건 관리단 측 법률대리인 법무법인 오른하늘 최승관 변호사는 “이 사건 상가는 상가관리단이나 상가 관리규약이 제대로 정비되지 않은 채 상가번영회가 실질적인 관리단의 임무를 수행하다가 상가관리단이 적법하게 구성됐음에도 상가관리를 계속해 상가관리단이 소송을 통해 관리단의 관리권한을 확인받은 사건”이라고 말했다.

특히 최 변호사는 “법원에서 상가 관리규약 제정 동의에는 제3자의 관리권 침해를 제거하기 위한 소를 제기하는 권한도 포함된 것으로 해석한 점과 상가번영회의 계속된 관리권 침탈에 대해 이례적으로 본안에서 간접간제 결정을 내린 점을 주목할 필요가 있다”고 강조했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2. 단지 홈페이지 스마트폰 App 공개서비스 접속방법

       단지 홈페이지  스마트폰 App 공개서비스 접속방법 등 이용과 활용. 

             - 첨부파일 : 스마트폰 App 공개서비스 접속방법 및 이용과 활용 등.