생활 | 휴게시간중 주차시설 추락사 발생 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1. 관리 NEWS

■ 휴게시간중 주차시설 추락사 발생

인천지법 판결

☛ 주차관리 겸한 경비원 ‘무죄’

▶ "휴게 중 업무상 주의의무 없어"

◉ 관리비 이유로 적은 인원 배치 = 입대의·관리업체에 책임 있어

경비원이 휴게시간 동안 주차타워 출입문을 열어둔 사이 주차시설 내부에서 추락사고가 발생, 법원은 경비원이 주차타워 안전교육을 받지 못한 점에 더해 휴게시간에도 업무상 주의의무가 있다고 보기 어렵다고 봤다. 특히 관리비 경감을 위해 적은 인원의 관리인을 둔 점도 꼬집었다.

인천지방법원(판사 이동기)은 최근 휴게시간 동안 주차타워 출입문을 열어놔 이용자를 추락사하게 한 혐의로 기소된 인천 남동구 A건물 기계식 주차타워 주차관리원이자 경비원인 B씨에 대한 업무상과실치사 선고심에서 무죄 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 이 사건의 공소사실은 B씨가 휴게시간 동안 출입자의 통제를 위한 아무런 조치 없이 주차타워 출입문을 계속 열어둬 2016년 11월 주차시설 내부에서 잠을 자던 E씨를 발견하지 못한 이용자가 기계장치를 그대로 작동시켜 E씨가 추락사하게 한 점이다.

A주차타워 주차시설은 아파트 입주민과 상가 방문객들이 이용하는 시설로, 차량 입·출고 시 리프트판이 작동되는 시간에만 출입문이 닫히고 그 외 시간에는 항상 개방돼 있는 원리로 운영돼 왔다.

평소 주차시설 안으로 사람이 접근하는 것을 제한하는 설비나 경고표시 등이 없었고 주차시설 내부에도 추락사고를 막기 위해 안전난간과 같은 차단시설이 설치돼 있지 않았다. 또 B씨가 여러 차례 야간에 주차시설 사용방법을 문의하는 이용자들을 도와줬다.

한편, A건물(아파트, 상가) 관리는 관리소장 D씨, 경비원 B씨 외 1명, 청소부 1명 총 4명이 담당했고 B씨는 격일제로 근무, 주차시설 관리 외에 상가주변 청소나 순찰업무도 담당했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “검사가 제출한 증거들만으로는 피고인 B씨에게 피해자가 사망에 이르게 된 점에 대해 업무상 과실이 있다거나 결과 발생에 대한 예견가능성이 있다고 보기 어렵다”고 밝혔다.

재판부는 “이 사건이 발생한 시간은 피고인 B씨의 휴게시간에 속해 피고인 B씨에게 근로의 의무가 있다고 할 수 없고 피고인 B씨가 휴게시간에도 이용자들의 문의가 있으면 주차시설 이용을 도와준 것은 호의 또는 관행에 의해 이뤄진 것을 뿐 이로 인해 피고인 B씨의 업무상 주의의무가 휴게시간까지 확장된다고 볼 수 없다”고

강조했다.

재판부에 따르면 B씨는 관리소장 D씨로부터 주차시설에 관한 특별한 안전교육을 받은 사실이 없고 평소 아파트 입주민들은 자율적으로 주차시설을 이용했다.

A주차타워의 주차시설은 아파트 입주민들과 상가 이용자들의 편의를 위해 24시간 개방된 채 10년 넘게 운영됐고 출입문을 닫으려면 계기판에 열쇠를 꽂고 돌려 기계를 끄고 수동으로 닫힘 버튼으로 눌러야 했다.

이에 재판부는 “주차시설 관리회사의 대표이사가 프로그램 설정을 ‘닫힘대기’ 상태로 수정하면 출입문을 닫아 놓은 상태로 주차타워를 운영하는 것이 가능하다고 진술하기는 했으나 피고인 B씨 및 관리소장 D씨는 이 사실을 알지 못했다”고 설명했다.

이어 “관리소장의 형사책임이 인정되는지 여부는 별론으로 하고 관리비를 경감하기 위해 관리인원을 충분히 배치하지 않은 입주자대표회의와 피고인 B씨를 고용한 관리회사가 피고인 B씨보다 더 무거운 윤리적, 법률적 책임을 부담해야 할 것”이라고 지적했다.

출처 :  © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 의견청취 절차 위반한 아파트 관리 재계약 ‘무효’
수원지법 판결

☛ 대표회의 업체 재선정 결정에 = 관리회사 계약유효 소송 ‘기각’

▶ 관리소장 주도로 절차 진행 = 신뢰보호 원칙 해당 안 돼

◉ 아파트 위탁관리 재계약 과정에서 입주민 의견청취 절차를 지키지 않았다면 계약은 무효하다는 판결이 나왔다.

수원지방법원 제16민사부(재판장 이승원 부장판사)는 최근 경기도 A아파트를 관리했던 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 관리계약유효확인의 소를 기각하는 판결을 내렸다.

A아파트 대표회의는 지난해 6월 7일 B사의 아파트 위탁관리에 대한 재계약을체결하는 내용의 결의를 하고 그달 22일 B사와 수의계약을 맺었다.

그런데 관할 관청이 그해 11월과 12월 대표회의에 입주민 의견청취를 위한 공개기간 10일과 의견청취서 모든 세대에 배부 규정 위반을 이유로 과태료 부과처분 관련 통지를 하게 되면서, 대표회의는 B사에 두 차례에 걸쳐 ‘이 사건 위탁계약이 절차 위반으로 무효이고, 이를 이유로 한 관할 관청의 과태료 부과처분을 막기 위해 아파트 위탁관리업체에 대한 재선정 절차를 밟을 예정’이라는 취지의 각 통보를 했다.

이에 B사는 대표회의를 상대로 수원지방법원에 대표회의가 진행하는 위탁관리업체 선정을 위한 입찰절차 등의 진행금지 가처분 신청을 했으나, 위 법원은 올해 1월 “이 사건 위탁계약이 관련 법령과 관리규약에 위배된 것으로서 무효라고 볼 여지가 상당하다”며 기각 결정을 내려 그 무렵 그대로 확정됐다.

또한 대표회의는 B사를 상대로 수원지방법원에 이 사건 판결 확정 시까지 B사와 대표회의 사이에 체결된 이 사건 위탁계약의 효력 정지를 구하는 가처분 신청을 했는데, 법원은 “이 사건 위탁계약 체결에 앞서 관련 법령과 관리규약이 정한 의견청취 등의 절차가 제대로 준수되지 않았고, 그와 같은 절차 위반에 기존 관리주체인 B사가 상당 정도 관여했던 것으로 보인다”는 이유로 대표회의의 신청을 인용하는 결정을 했고, 이 결정은 그 무렵 그대로 확정됐다. 

이에 B사는 “본사가 2017년 6월 22일 A아파트 대표회의와 체결한 공동주택 위·수탁관리계약은 유효함을 확인한다”며 이 사건 소를 제기, “이 사건 위탁계약이 유효함에도 대표회의가 그 무효를 주장하나 이는 계약의 효력에 관한 사적자치의 원칙 및 신뢰보호의 원칙 등에 정면으로 위배되고, 대표회의가 위 계약의 효력 여부를 다투는 이상 확인의 이익도 있으므로 대표회의에 이 사건 위탁계약이 유효하다는 확인을 구한다”고 주장했다.
  
재판부는 먼저 “피고 대표회의가 계약기간이 만료되는 주택관리업자와 아파트 주택관리에 관한 재계약을 체결하기 위해서는 이 사건 아파트 관리규약 제48조에 따라 위 계약 체결에 관한 입주자 등의 의견을 사전에 청취해야 하고, 위 의견청취 10일 전에 게시판과 공동주택 인터넷 홈페이지 등에 공개해야 하며, 의견청취를 위한 일정 서식의 서면을 아파트 모든 세대에 1매씩 배부해야 한다”며 “피고 대표회의는 의견청취 전 10일의 공개기간 없이, 이 사건 아파트 모든 세대가 아닌 아파트 각 동 로비에 의견청취를 위한 서면을 배포해 의견청취 절차를 진행함으로써, 이 사건 관련 법령 및 그로부터 위임받은 이 사건 아파트 관리규약에서 규정한 사전 의견청취 방법(아파트 모든 세대에 일정 서식의 의견 청취 서면 배포) 및 공개기간(의견청취 10일 전에 공개)을 위반한 사실이 인정된다”고 밝혔다.

이어 “이 사건 관련 법령이 관리주체의 재계약을 위한 사전 의견청취 절차에서 일정한 기간 동안 재계약에 관한 내용을 일정한 방법으로 게시토록 한 취지는 최소한 그 기간 동안 재계약에 관한 내용이 충분히 게시돼 공개되도록 함으로써 구성원이 관리주체와의 재계약 내용에 대해 충분히 잘 알고 재계약에 대한 동의 여부를 결정하게 하는 데 있다”며 “이러한 취지에 비춰 보면, 이 사건 관련 법령은 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 재선정하는 계약을 체결하기 위한 요건을 규정하고 있는 강행법규라 봄이 타당하고, 위와 같이 계약체결의 요건을 규정하고 있는 강행법규에 위반한 계약은 무효”라고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 위탁계약은 계약체결의 요건을 규정한 강행법규인 이 사건 관련 법령 및 그로부터 위임받은 이 사건 아파트 관리규약 제48조의 위반으로 무효라고 할 것인바, 사적자치 원칙에 따라 이 사건 위탁계약이 유효라는 원고 B사의 주장은 이유 없다”고 판시했다.

아울러 재판부는 B사가 “대표회의의 이 사건 위탁계약 무효 주장은 신뢰보호의 원칙에 반한다”고 주장한 것에 대해, “입주자들에 대한 사전 의견청취 절차는 원고 B사 소속 관리소장의 주도적 절차 진행 하에 이뤄졌다”며 “위 관리소장은 전문 주택관리사로서 당연히 이 사건 법령 및 아파트 관리규약에 따른 주택관리업자 선정 절차 규정을 숙지하고 있었어야 하는데도 이에 위반해 사전 의견청취 절차를 진행시켰으므로, 이러한 위법한 절차 진행으로 체결된 이 사건 위탁계약의 효력 발생에 대한 원고 B사 측 신뢰까지 보호해야 할 근거는 찾기 어렵다”고 일축했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ “공동주택관리법상 행위허가 외에 집합건물법상 의결요건도 갖춰야”

서울북부지법

 

☛ 난방방식 변경 ‘입찰절차 중지’ 1심 가처분 결정 인가

 

중앙난방에서 개별난방으로 난방방식 변경을 추진하면서 공동주택관리법에 따른 행위허가는 득했으나 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)상 의결요건을 갖추지 않아 지난 9월 입찰절차 중지 가처분 결정을 받은 서울 강북구 A아파트. 

아파트 입주자대표회의(채무자)가 ‘집합건물법이 아닌 공동주택관리법 적용대상’이라는 이유를 들며 이의를 제기했으나 최근 항소심 서울북부지방법원 민사1부(재판장 김현룡 부장판사)도 1심 가처분결정을 그대로인가, 입주자 B씨(채권자)의 손을 들어줬다. <관련기사 제1090호 2018년 9월 19일자 게재>

 

재판부는 결정문을 통해 “집합건물법 제2조의 2는 공동주택의 관리(‘변경’을 포함한 개념)에 관한 사항에서 집합건물법과 공동주택관리법의 규정이 중첩적으로 적용 가능한 경우 공동주택관리법이 특별법 지위를 갖더라도 구분소유자의 기본적인 권리를 침해해 적용할 수는 없다는 것”이라고 해석했다. 

 

또한 “구분소유자는 공용부분을 전유부분의 면적비율로 공유하면서 용도에 따라 사용할 권리를 가지므로 입대의 주장과 같이 공동주택 ‘관리’에 관한 사항에 한정해 집합건물법이 적용되는 것이라거나, 구분소유자의 기본적인 권리가 전유부분을 목적으로 하는 구분소유권을 뜻하는 것으로 ‘전유부분’에 대한 기본적인 권리를 침해하는 경우에만 집합건물법이 적용될 수 있다는 취지로 이 규정을 해석할 수는 없다”고 밝혔다. 

 

즉 공용부분 변경에 대해 집합건물법 제2조의 2에 따라 당연히 집합건물법 적용이 배제된다고 볼 수는 없다는 것이다. 

 

재판부는 아울러 “공용부분 변경의 경우 ‘구분소유자의 기본적인 권리를 침해’하는 것이 아닌 경우도 있으나, 이때도 행위허가에 대한 공동주택관리법의 관련 규정은 공동주택의 안전하고 효율적인 관리를 위해 특정 행위에 관해 관할관청의 허가를 받거나 신고할 의무를 부과하면서 행위 허가 또는 신고를 위한 절차적 기준을 정한 것에 불과해 집합건물의 공용부분 변경을 위한 실체적 요건에 관해 규정하고 있는 집합건물법 제15조 제1항, 제41조 제1항과는 입법취지를 달리 한다”며 공동주택관리법 관련 규정은 집합건물법에 우선해 적용할 것이 아니라고 선을 그었다. 

 

이어 A아파트 공사는 중앙공급식 난방방식을 개별난방 방식으로 전환하는 것으로 각 가구 내 보일러 및 배관을 설치하고 기존 난방방식에 필요했던 난방보일러 및 부속 배관 등을 철거하는 방식으로 진행되는 점, 예상되는 공사의 규모 및 기간, 공사로 변경되는 부분의 범위, 공사를 전후해 예상되는 난방 이용방법의 변화, 공사비용 등에 비춰 보면, 공용부분의 형상 또는 효용을실질적으로 변경시키는 공용부분의 변경에해당한다고 판단했다. 

이로써 집합건물법에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의 또는 서면이나 전자적 방법에 의한 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 합의를 요한다고 분명히 했다. 

 

이에 대해 입대의 측은 해당 공사는 ‘공용부분 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 경우’에 해당해 집합건물법 제15조 제1항 단서가 적용돼야 한다는 취지로도 주장했다. 

 

그러나 재판부는 “예상 공사비가 약 14억5,000만원, 가구당 부담액도 63만원에서 83만원 상당으로 단서 조항에서 정한 ‘지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우’에 해당하지 않는다고 보기 어렵다”며 받아들이지 않았다. 

뿐만 아니라 입대의 측은 2018년 4월경 동의율 83.49%로 서면에 의한 결의가 성립했다는 취지로 주장했지만 이 역시 기각했다. 

 

재판부는 “입대의가 제출한 동의서 중 작성일자가 2018년 4월 이후로 기재된 것이 103장에 이르고, 입대의의 1차 행위허가 신청 당시 제출된 동의서가 1,059가구(동의율 72.83%)에 불과하다”며 “2018년 4월 당시 서면결의 정족수를 충족했다고 보기 어렵다”고 봤다.

 

또한 “2018년 4월 이후라도 구분소유자들이 동의서를 추가로 제출해 서면결의 정족수를 갖추게 된다면 그 시점에서 관리단집회 결의가 성립하게 되는 바, 결의가 성립하기 전까지는 동의를 철회할 수 있고, 동의 철회의 상대방이나 방식에 입대의 주장과 같이 제한을 둘 근거는 없다”고 인정했다. 

 

하지만 “입대의가 행위허가를 재신청한 시점을 기준으로 총 1,214가구의 동의서가 제출됐으나 동의철회서에 의하면 이 중 140여 가구에서 이미 2018년 5월경 동의를 철회한 사실이 소명되고, 2018년 7월 1차 행위허가 신청 당시 제출된 동의서도 1,059가구분에 불과했던 점을 감안하면, 입대의에게 유리하게 동의서가 전부 제출된 행위허가 재신청 시점을 기준으로 보더라도 서면결의 정족수를 충족했음이 소명되지 않는다”고 판단했다.   

 

결과적으로 재판부는 “입대의가 집합건물법이 정한 요건을 갖추지 못한 채 공사를 계속 진행할 경우 당사자 간 분쟁이 심화되는 등 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다”며 가처분의 필요성을 인정했다. 

채권자 측 법률대리인을 맡은 법무법인 오른하늘 최승관 변호사는 “이 사건의 핵심 쟁점은 난방공사 실시를 위해 집합건물법상 요건을 구비했는지 여부이므로 공사를 원하는 입장에서는 집합건물법의 요건을 구비하면 얼마든지 입찰과 공사를 실시할 수 있다”며 “참고로 현재 행위허가 요건을 3분의 2로 완화한 집합건물법 개정이 예고되고 있으므로 무리한 법적 다툼보다는 집합건물법 개정 이후 공사를 다시 추진하는 것이 바람직할 것으로 판단된다”고 강조했다.
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 선관위 회의 안건 통지 관리규약 따라야

질의: 선관위 회의 안건통지

선거관리위원회에서 안건공고에 상정되지 않은 사항에 대해 의결을 할 경우 효력이 있는지.
관리규약으로 정한 선거관리위원회 위원이 다른 선거관리위원회 위원에게 의결권을 위임할 수 있는지.

회신: 규약 따르지 않은 선관위 회의 안건 미통지 시 의결 효력 없어

공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제4호에 따르면 선거관리위원회의 구성·운영·업무·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항에 대해서는 해당 공동주택 관리규약으로 정해 운영하도록 규정하고 있다.

따라서, 해당 선거관리위원회 회의소집 절차는 관리규약으로 정하는 바에 따라야 하므로, 선거관리위원회를 소집함에 있어 회의의 목적 사항을 기재하도록 규정돼 있는 경우라면, 선거관리위원회 회의 안건통지 등 관리규약으로 정한 절차에 따르지 않았다면 해당 안건의 선거관리위원회 의결은 효력이 없는 것으로 판단된다.

따라서, 공동주택 관리 업무는 관련 법령 및 관리규약 등에 적합하게 운영돼야 한다.

아울러, 선거관리위원회 위원이 다른 선거관리위원회 위원에게 자신의 의결권을 위임해 다른 선거관리위원회 위원이 2개의 의결권을 가지는 것은 타당하지 않은 것으로 판단되니, 보다 자세한 사항에 대해서는 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의해 주기 바란다. 

<전자민원, 주택건설공급과. 2018. 7. 31.>〈국토교통부 제공〉

2. 단지 홈페이지 스마트폰 App 공개서비스 접속방법

       단지 홈페이지  스마트폰 App 공개서비스 접속방법 등 이용과 활용. 

             - 첨부파일 : 스마트폰 App 공개서비스 접속방법 및 이용과 활용 등.