투자가능한 임야(산지) 구별과 몸값을 높이는 방법은 ?

[운조루]

우리나라는 전 국토의 63%(산림청 기준)인 633만 5천ha가 산으로 둘러싸인 나라입니다. 그리고 산의 76%인 46,633㎢가 개인이 소유하고 있으며, 법인은 11.3%인 6,953㎢, 비법인은 12.7%인 7,787㎢ 등으로 사유림이 대부분입니다.
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이같은 통계가 바로 최근 도시를 떠나는 것은 물론이고 농촌에서도 산이 많은 산촌으로 옮기는 귀산촌의 물적인 토대이기도 합니다.
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이런 영향속에서 지난 2020년 귀농가구와 귀촌가구는 각각 4.5%, 3.3% 줄었지만 귀산촌 가구는 2019년 43,665가구에서 2020년에는 46,212가구로 오히려 5.8%가 늘어났습니다.
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전국 귀산촌 인구는 43,665가구로 전체 귀촌가구 317,660 중 13.7%수준인데, 귀산촌 1번지는 첩첩산중으로 표현되는 강원도로. 그 수는 전체의 36.3%인 15,885가구에 달했으며, 2위는 경북, 3위는 경남, 4위 전북, 5위는 전남 순 이었습니다.
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이처럼 귀산촌이 늘어난 것은 청정 자연환경과 임업에 대한 관심과 함께 저밀도 농촌생활에 대한 관심의 증가, 베이비 붐 세대의 은퇴등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이되고 있습니다.
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토지에 투자하시려는 분들이 제일 많이 관심을 가지시는 것이 농지(전, 답)입니다. 농지는 대지에 비하여 저렴하고, 임야에 비하여 개발이 용이하기 때문입니다. 따라서 농지를 매입해서 사용목적대로 개발을 하거나, 또는 시세차익을 얻으시기 위해서 토지에 투자를 하시고자 하는 분들은 농지를 가장 많이 선호하십니다.
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하지만 지난해 농지법이 개정, 시행되면서 농지취득 절차가 상당히 까다로워져서 농지를 구입하시기가 상당히 어려워졌습니다. 
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임야(산지)의 정의와 「산지관리법」의 적용 문제

우리가 통상적으로 부르는 임야란 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등을 의미하는 것으로 번지 앞에 '산'자가 붙는 것은 임야대장에, 산자가 없는 것은 토지대장에 등록되고 지목은 '임야'로 표기되어 있습니다.
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재테크 차원에서 차원에서 하는 투자로는 농지에 관심이 많지만 그럼에도 공장이나 창고부지 등의 개발과 관련해서는 임야가 차지하는 비중이 훨씬큽니다. 이유는 농지는 취득시 '재촌자경' 및 '농지취득자격증명' 등의 까다로운 요건이 있지만, 임야는 '자경'의무가 없고 양도시에 중과세를 피하기 위한 사업용 토지로 인정받기 위한 재촌의 요건만 갖추면 되기 때문입니다.
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임야 취득시 '재촌은 임야가 소재한 지역 또는 연접한 시군구에 거주하거나 임야 소재지로부터 직선거리 30km이내에 거주하면되고 최소 20개월 이상을 보유기간을 충족하면 됩니다.
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통상 임야에 대해서는 '산지관리법'의 규율에 따라 이용이 제한되는데 산지관리법에서는 산림을 보전산지와 준보전산지로 구분하며 해당 여부는 토지이용계획확인을 보고 판단하면 됩니다.
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보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 구분되며 대부분 '국토계획법'상 농림지역으로 지정되고 있으며, 주된 이용목적이 임업 생산기능 및 공익기능이기 때문에 산업용지의 공급등이 가능한 준 보전산지에 비해 산지전용의 허용범위가 좁고 엄격해 투자 대상으로서의 매력은 떨어지는 구역입니다.
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따라서 투자대상은 개방행위를 위한 산지전용의 범위가 넒은 준 보전산지가 좋은데 준보전산지는 용도지역이 '국토계획법'이 정한 계획관리지역 또는 생산관리지역으로 표시되어 있으면 해당지역에서 허용되는 건폐율과 용적률, 건축할 수 있는 건축물의 3가지를 적용해 산지를 개발할 수 있습니다.
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준보전산지에서는 임산물 생산, 가공, 집하, 판매시설 등의 행위가 가능하고 종교시설이나 병원, 사회복지시설도 가능합니다. 더불어 수목원 자연휴양림, 수목장림, 숲속수련장 등도 가능하고 농림어업인의 주택도 가능합니다.
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특히 최근에 가장 관심을 끌고 있는 3만㎡ 미만의 농어촌 관광휴양단지나 관광농원 개발 허가도 가능합니다.
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이런 투자와 관련해 보전산지와 준보전산지의 면적 비율에 대한 정보를 알려주는 산지구분 현황, 산지 용도별 현황, 표고와 경사도에 대한 지형정보, 토양정보, 인허가 정보등은 산림청에서 운영하는 산지정보시스템을 활용하면 됩니다.
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왜 임야에 투자하려고 하는가?

임야는 농지에 비해 가격이 많이 저렴할 뿐만 아니라 취득절차도 농지보다는 훨씬 수월하기 때문입니다. 다만 임야는 개발보다 환경 보전에 중점을 두고 정부에서 임야에 대한 개발을 강력하게 규제하고 있기 때문에, 농지보다 개발행위에 대한 제한이나 규제가 많습니다. 일반인이 임야에 투자해서 개발하기는 쉽지 않은 것 또한 현실입니다.
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그럼에도 불구하고 임야를 구입하려고 하는 이유는 농지보다 훨씬 저렴할 뿐더러 임야에서 농지로 지목을 변경하면 그만큼 땅값이 올라가기 때문이고 임야는 농지처럼 농지취득자격증명원 발급등이 필요하지 않기 때문입니다.
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물론 저렴하면서도 개발호재가 등장하는 지역은 공시지가와의 시세차이가 벌어지기까지 하니, 투자 대비 고수익을 기대할 수 있는 투자처는 임야가 제격이기 때문입니다.
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또한 임야는 단기적인 관점에서는 수익을 얻기가 어렵다는 점이기도 하지만 중장기적으로 바라본다면 다른 어떤 투자처보다 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 장점과 함께 정부가 15도 이하의 임야 개발에 관해서는 적극적으로 개발정책을 펼치고 있어 항후 전망이 밝다는 점도 투자요인으로 꼽히고 있습니다.
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임야는 경관이 토지보다 우월하기 때문에 전국에 유명한 관광지는 거의 전부가 임야 중심으로 이루어져 있습니다.
경관이 좋으니 당연한 것이지만 논과 밭은 가격대가 높아 굳이 높은 가격을 지불하고 관광지를 만드느니 건드리지 않아도 아름답게 조성되어 있는 임야를 관광지로 꾸미는 것이 훨씬 경제적이기 때문이라 봅니다.
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​농업인만이 갖는 특권, 보전산지 전용허가와 임야에 주택을 짓는것이 가능해

농지법과 산지관리법 등 관련법에 따르면 임야에서 할 수 있는 행위중에서 농업인에게 주어지는 혜택이 많이 있음을 찾아볼 수 있습니다.
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임야의 경우 농림지역, 즉 보전산지(공익용, 임업용)에 대해서만 '산지전용허가'라 하며 관리지역내의 임야 즉, 준보전산지에 대해서는 '산림형질변경 허가'라고 합니다. 물론 보전산지의 전용도 넓은 의며에서는 형질변경이라는 점에서는 같은 범주에 포함됩니다.
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농림지역에 속한 땅은 그것이 농업진흥지역 내에 있는 땅이던, 또는 농림지역 내의 보전산지에 속하는 땅이던지 간에 논·밭·임야 여부에 관계없이 외지인의 전용허가가 원천적으로 불가능합니다.
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따라서 도시민등 외지인이 전원주택을 지을 수 있는 임야는 관리지역내에 있는 준 보전산지 밖에 없습니다.
준보전산지는 농지전용허가시와 마찬가지로 소유권 이전등기가 되어 있지 않은 상태에서도 현지로 거주지를 옮기지 않고 산림형질 변경허가를 받아 전원주택을 지을수 있는데 절차는 농지전용 허가의 경우와 동일합니다.
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즉, 토지매매 계약을 체결한 다음 땅값의 상당 부분을 미리 지불하고 지주로 부터 토지사용승낙서를 받아 산림형질 변경허가를 받아내면 이후 토지거래 허가를 거쳐 소유권 이전등기가 가능합니다.
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그러나 농업인에게는 농지는 물론이고 임야 등 용도지역에 관계없이 시골 땅에 관한 한 어떤 곳에서든지 집을 지을 수 있는데 즉, 보전산지 내에서도 산지전용 허가를 통해 주택을 지을 수 있는 특전이 있습니다.
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산지관리법에 의하면 공익용, 임업용 산지에 농업인이 자기 소유의 산지에서 직접 농림업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 부지 면적 660㎡ 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설을 설치할 수 있도록 규정하고 있습니다.
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그러나 주택을 신축하기 위해서는 산지관리법 시행령 별표 3 제5호에 따르는 기준을 충족해야 하는데 농업인이 농림업을 직접 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 자기 소유 산지에 설치하는 부지면적 330㎡ 미만의 주택과 그 부대시설은 산지전용 신고 대상입니다.
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그러나 660㎡ 미만의 농림어업인의 주택과 그 부대시설을 설치하고자 할 경우에는 산지전용 허가 대상입니다.
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이런 방법으로 전원주택을 지을 경우 상대적으로 가격이 싼 임야를 전용하여 대지로 지목을 바꾸는 것이 농지 등을 전용하는 것보다 비용이 적게 든다는 점을 볼때 산림형질 변경을 통한 지목의 용도변경을 적극 고려할 필요가 있다 할 것입니다.
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산림형질 변경 허가시의 사업기간은 1년 이내로 제한되며, 허가받은 날로부터 3개월 안에 사업에 착수하지 않거나 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소 됩니다.
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사업기간은 농지전용보다 훨씬 촉박한데 늦어도 1년 안에는 대지조성 공사를 마치고 지목을 대지로 변경 완료해야 합니다. 임야는 농지의 형질변경 허가와는 달리 허가를 받은 후 권리 승계가 가능하며, 형질변경 도중에라도 소정의 절차를 거쳐 제3자에게 허가의 지위를 승계할 수도 있는 장점이 있습니다.
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또한, 농지의 경우에는 전용 허가를 받은 후 8년 이내에는 다른 용도로의 변경이 금지되지만, 임야의 경우에는 제한 기간이 5년입니다.
따라서 일단은 전원주택을 지을 목적으로 산림형질 변경허가를 받았더라도 이후에 사정이 변할 경우 팬션이나 카페 등으로 비교적 자유롭게 용도를 변경할 수 있다는 점도 참고하시면 좋을 듯 합니다.
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보전(임업용)산지에서 관광농원과 야영장 등 부대시설의 설치 문제

보전산지(임업용산지)에서 관광농원으로 인허가를 받을 경우 관광농원 부대시설로 판매시설 또는 숙박시설, 체험시설, 야영장 등도 설치가 가능한지에 대해 계속해서 상담과 문의가 들어오고 있어 이에 대해 말씀드리고자 합니다.
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「국토의 계획및 이용에관한 법률」 제 76조를 보면 농림지역 중 농업진흥지역인 경우 농지법을 따르고, 농림지역 중 보전산지인 경우 산지관리법을 따르며, 농림지역 중 초지인 경우 초지법을 따르도록 규정하고 있는데 법령끼리 상충하는 경우 특별법을 적용받게 되는데 농림지역 중 보전산지인 경우 산지관리법을 적용하면 됩니다.
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이중 「산지관리법 시행령」 제12조 제5항 제2호에서는 「농어촌정비법」제82조 및 같은 법 제83조에 따라 개발되는 3만㎡ 미만의 농어촌 관광휴양단지 및 관광농원의 설치를 보전(임업용)산지에서 허용하고 있습니다.
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농어촌정비법에서는 관광농원사업을 정의하고 있는데 농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용하여 지역특산물 판매시설, 영농 체험시설, 체육시설, 휴양시설, 숙박시설, 음식점, 그밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업으로 규정하고 있습니다.
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따라서 농어촌정비법의 규정에 따라 관광농원의 개발이 될 경우 시설기준에 적합한다면 산지관리법 시행령 제 12조 제5항의 규정을 충족한 것으로 볼수 있기 때문에 관광농원 조성을 위한 산지 전용 허가시 판매시설이나 숙박시설 그리고 야영장 등 부대시설을 설치할 수 있습니다.
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하지만 주의해야 할 점은 준보전산지의 경우 현황도로를 이용해 개발행위가 가능하지만 보전산지의 경우 지목상 도로가 필요하다는 점을 간과하지 말아야 할 것입니다. 포장되어 있고 차가 다닌다고 해서 지목상의 도로가 아니고 반드시 토지이용계획원을 확인하여 지목상 도로가 정확하게 표시되어 있는지를 확인하셔야 합니다.
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관광농원의 허가를 받을때 고려해야 할 또 하나의 중요한 사항은 바로 재해영향평가와 소규모 영향평가 문제인데요, 농림지역 보전산지의 경우 5000㎡ 이상이면 재해영향평가를 받아야 하고 7,500㎡ 이상이면 소규모 환경평가를 받아야 한다는 점입니다.
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이외에도 다양한 조건이 갖춰져도 관광농원 개발허가를 받을 수 있는가의 문제는 전적으로 해당 소재지의 지자체의 허가사항이기 때문에 허가받으려는 필요성과 이유, 그리고 타당성, 자금 및 사업계획 등 철저한 준비를 통해 지자체 담당 공무원과의 원활한 소통 가운데 문제없이 허가를 받기 위해서는 인허가 대리권과 경험이 있는 전문 행정사와 협의가 필수적입니다.