본인주택을 활용한 임대사업

[권순복]

본인주택을 활용한 임대사업

단독주택을 다세대로 변경해 임대수익과 시세 차익을 동시에

 (박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)

임대 수익률 연 8~10% 가능

마포구 망원동에 사는 김현미(63세)씨는 20년이상 살았던 단독주택을 임대수익이 가능한 다세대로 다시  신축해 여유로운 노후를 보내고 있다.  7개의 다세대주택 만들어 전부 월세로 전환해 보증금은 별도로 하더라도 매월 350만원의 고정수익을 올리고 있다. 주택임대사업(건설임대)자로도 등록해  취득·등록세가 감면 혜택을 받았고  종합부동산세 합산 배제 신청도 신청했다.

단독주택을 다세대로 변경한 이후 주택에 대한 매도호가도 50% 정도  상승해서 본인의 결정에  연일 흡족해하고 있다.,    

 주택 시장이 회복기미없이 연일 추락하고 있고  주식시장도 불안한 양상을 보이자 안정적으로 월세를 받을 수 있는  임대사업에 대한 문의가 증가하고  있다.

일반적으로 임대사업이라고 하면 큰 돈을 들여 아파트나 상가등 여러채를 매입해서  시작해야 하는 일이라고 생각하는 경향이 있다. 하지만 본인이 오랫동안 소유하고 있는 단독주택이나 나대지등을 잘 활용하면 큰 돈 안들이고 임대수익을 올릴 수 있다.

 정부가 연면적 200㎡ 초과 신축 건물에 부과하던 기반시설부담금을 폐지해 수익성이 좋아졌고 건축규제도 대거 풀려 부지가 132㎡만 돼도 다세대주택을 신축할 수도 있다.

오랫동안 아파트에 비해  애물 단지로 취급받았던 단독주택을   다가구,다세대,다중, 상가주택으로 변경하면 비교적 손쉽게 임대사업을 할수 있다. 정부나 지자체에서도 임대사업자에게 각종 세제지원을 하고 있는 만큼     단독주택을 활용한 임대사업에 적극적으로 관심을 가질만하다.

임대주택 사업의 정의와 절차   

우선 임대주택을 정의해보면  임대주택이란  임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택으로서 정부의 주택정책에 의하여 금융, 세제등의 지원을 받는 대통령령이 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택을 말한다.

  임대주택사업등록을 위해서는 소유권이전등기 이후가 아닌 이전이라도 매매계약서 또는 분양계약서만으로도 등록이 가능하다. 따라서 미분양아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다.

  임대주택사업등록을 위해서는 거주지 시∙군∙구청의 주택과를 방문하여 서면신청과 함께 임대사업자 등록증을교부받고 임대개시 10일전 임대조건을 신고하여야 한다. 신고내용은 보증금, 임대료등이며 해당관청에서는 임대료등이 과다할 경우 지도를 받을 수 있다. 또한 임대사업자 등록과는 별도로 관할세무서에 임대개시20일전에 임대사업자 등록신청서를 제출해야 한다.

임대사업자등록(시∙군∙구청)	사업자등록(관할세무서)
- 신청장소 : 주소지관할 시∙군∙구청 주택과 - 구비서류   임대사업자등록신청서   주민등록증(법인은 등기부등본)   주택의 등기부등본 또는 매입계약서	- 신청장소 : 관할세무서 민원봉사실 - 구비서류   사업자등록신청서   신분증   임대사업자등록증(시∙군∙구 발행분) 사본

건설임대와 vs매입임대 비교

구 분	공동주택
건설임대주택(5년이상 임대)	2세대
매입임대주택(7~,10년이상임대)	1세대~5세대

 매입임대(공동주택)의 경우 수도권에서는 5채 이상 , 그 외 지역에서는 1채이상 주택을 매입해 사업자 등록을 하고 일정기간 (지방:7년 .수도권10년)이상 임대업을 할 경우 양도세가 중과되지 않는다.

다세대 임대 수익률 연 8~10% 가능

임대수익률이 다른 지역보다 비교적 높게 나오는 서울 관악구 신림동 277㎡에 7가구짜리 다세대주택(연면적 526㎡) 1개 동을 짓는 경우 비용은 땅값과 건축비를 합쳐 평균 10억~13억원이다.

 건축비는 3.3㎡당 300만원 선으로 봤을 때 임대 수익률이 8~10% 정도는 나오고 재개발이나 재건축바람이 불면 추가적인 시세상승도 가능하다. 신축 임대사업을 할 경우, 임대수요가 많은 강남,송파, 동작구,관악구등이나 대학가와 ·역세권이 좋다.

다세대주택의 경우 다가구주택보다 더 많은 연면적으로 지을 수 있어 임대수입을 좀 더 기대할 수 있다. 다가구·다세대주택 모두 건축 연면적 제한이 660㎡로 같지만 다세대(4층 이하)가 다가구(3층 이하)보다 한 개 층 더 높이 지을 수 있기 때문이다.

다가구와 다세대의 신축시 비교

1.다가구주택은 인접대지와 50cm만 띄우면 되고 도로와는 접해도 가능하고 다세대주택은 인접대지 및 도로와 1m이상을 띄워야 한다.

2.다가구주택은 일조권을 북쪽으로만 받아 북쪽에서 이격해야 하는 거리가 있는데 반해

다세대주택은 북쪽및 채광방향(창이있는방향)모두를 일조권 대상이다. 따라서 창문이 4방향 모두로 나와 있다면 모든 방향에서 이격해야 하는 거리를 맞추어야 한다.

4.다가구 주택은 일조권 받을때 북쪽에 도로가 있으면 도로 건너편까지 완화를 받고

다세대는 도로 건너편이 아니라 도로 중심선까지만 완화를 받는다.

5.최득세와 등록세 감면조례(60㎡이하) 는 공동주택의 경우 건축주로부터 최초로 분양받아 취득하는 주택에 한한다.

다세대 주택으로 변경 전 체크할 점

지자체별로 건축 허가 사항 사전 체크

일반적으로 건축비용이 없어  본인이 거주하는 단독주택을 다세대 주택으로 변경하는 것을 꺼리는 경향이 있다.  하지만 다세대 신축에 필요한 건축자금은 본인 대지를 담보로 5% 금리로  감정가의 60~70%까지 대출이 가능하고   건물 준공시, 세입자들이 내는  보증금을  받아 대출을 갚아나가면 된다.

임대사업에 앞서 자치단체와 건축설계사무소를 통해 건축허가 제한 여부를 확인해야 하는데 재개발 대상지역이나 뉴타운·도시재정비촉진지구로 지정된 곳에선 건축허가 제한으로 다세대·다가구주택 신축이 어렵기 때문이다. 또한 일부 구의 경우 ( 서울서초구) 원룸주택을 지을 때에는 20가구 이상 아파트 건설시 적용되는 안전기준이 적용되고, 가구 당 평균 전용면적도 최소 25㎡(약 7.5평)를 넘어야만 한다는 규정이 있기 때문에 사전에 체크해야 한다. 사업성만을 고려한 소형주택 건립을 막고 쾌적한 주거환경 조성을 위해서인데  10가구 이상 20가구 미만의 원룸형 다세대(다가구) 주택이나 소규모 건축물을 신축 또는 용도 변경할 때 적용된다.적용안은  내부통로(복도)의 유효폭은 1.8m 이상, 계단실의 유효폭은 2.4m 이상 확보해야 한다. 또 주택 외벽 및 가구간 경계벽은 화재를 대비해 내화구조로 설치해야 하며 각 가구 당 평균 전용면적은 25㎡ 이상으로 제한된다