미국 주택시장 상승으로 돌아섰다

[NPL상담사]

미국 주택시장이 드디어 돌아섰다.

주택시장이 바닥을 쳤다는 “전문가”들의 예측에서 한 걸음 더 나아가 설득력 있는 통계가 나타나기 시작한 것이다.

주택시장 거품이 붕괴된 지 거의 7년이 지난 지금, 주택가격 지표 대다수가 오름세를 보이기 시작했다. 몇 주 전 S&P의 데이빗 블리처는 7개월 연속 하락한 S&P/케이스쉴러 주택가격 데이터가 처음으로 월상승을 기록했다고 전하면서 “마침내 주택가격이 오르기 시작했다”고 말했다.

5월 매각된 주택 수는 전년 동월 대비 10% 증가했다. 당분간 집을 임대하다가 나중에 판매하려는 투자자가 구매자 다수를 이루었다는 사실은 주택시장이 드디어 변곡점을 지났음을 시사한다. 압류를 통해 채권자 손으로 넘어간 집이 상당한데도 불구하고 팔리지 않고 있는 주택 수는 놀랍게도 평년 수준인 6개월치에 가깝게 떨어졌다.

주택데이터분석업체 코어로직의 마크 플레밍 이코노미스트는 팔리지 않고 있는 주택 수가 감소했다는 사실이 핵심이라고 말한다. 지난 몇 년 동안 주택가격은 봄에 올랐다가 폭락하는 양상을 보여왔다. 그러나 올해는 팔리지 않고 있는 주택 수가 감소하고 있기 때문에 이러한 폭락세가 나타나지 않을 거라는 것이다.

2012년 5월에 건축이 시작된 단일가구 주택 수는 심각한 하락세가 나타났던 전년 동월 대비 26% 증가했으며, 팔리지 않고 있는 신축주택 수는 2005년 수준으로 감소했다. 지난 4분기 동안 경제성장에 기여해 온 주택건설은 올해 일사분기 1.9%에 그쳤던 경제성장률의 0.4%p를 담당했다.

웰파고 시큐러티는 대고객 메모에서 “전반적인 경제가 둔화되고 있음에도 주택시장에서 나타나고 있는 회복세가 힘을 얻고 있는 것으로 보인다”고 밝혔다.

경제전문가들이 항상 옳은 것은 아니지만 주택시장이 회복세에 들어섰다는 사실에는 거의 모두가 동의하고 있다. 본지가 경제전문가를 대상으로 시행한 7월 설문조사에서 47명의 응답자 중 44명이 주택시장이 바닥을 쳤다고 답한 것이다(본 설문조사의 구체적인 결과는 미국동부시간으로 오후 2시에 발표될 예정이다).

연방준비은행이 주택담보대출금리를 최저수준으로 낮추고 있기는 하지만(프레디맥 최근 조사결과에 따르면 30년 주택담보대출금리는 3.62%), 주택시장이 완전히 회복될 때까지는 갈 길이 멀다. 단일가구 주택건설이 과거보다 증가하기는 했으나 거품 전 시기인 2002년에 비해 60%나 낮은 수준이다. 미국인들이 주택으로 보유하고 있는 자산은 2002년 수준보다 25%(2조 달러) 낮으며 호황기 때보다 50% 적다. 주택담보대출을 받은 사람 중 25%는 대출액수보다 집 가치가 낮은 상황이지만, 주택가격이 오르면서 이러한 차이가 좁혀지고 있다.

완전한 회복과는 거리가 멀더라도 일자리창출이 부진한 상황에서 주택가격 반등은 기다려왔던 전환점이라 할 수 있다. 지난 몇 년 동안 경제약화의 주원인 중 하나로 작용해 왔던 주택시장이 약간이나마 반대편으로 돌아선 것이다. 케이스쉴러의 췹 케이스 이코노미스트는 “약간의 순풍이 역풍보다는 낫다”고 말한다.

현재 주택시장이 미국경제를 더 침체시킬 가능성은 거의 없다. 앞으로의 주택시장은 전반적인 경제의 강점이나 약점을 반영하게 될 것이다. 일자리가 더 많이 창출되고 직장을 잃을지도 모른다는 불안감이 감소할수록 주택구매 의향이 증가할 것이라는 말이다. 지난 주 JP모건체이스는 “제조업이 성장을 이끌고 건설업이 뒤쳐지는 경향이 반전되었다. 이제는 건설업이 살아나고 있는 반면, 제조업 성장이 둔화되었다”고 밝혔다.

물론 아직도 불안요소는 많다. 대출금보다 집가격이 낮아 시장에 나오지 않은 주택과 압류예정인 주택, 채권자들이 보유하고 있는 주택 등 숨은 매물이 가장 큰 위협이라 할 수 있다. 압류를 막기 위한 정부노력에 일부 기인해 이러한 주택이 천천히 시장에 나오고 있기는 하지만 한번에 쏟아져 나올 경우 주택가격이 다시 하락세를 기록하게 될 것이다. 아직 문제가 많은 주택담보대출시장이 악화될 가능성도 있고, 지나친 규제나 대선 후 정책변화로 채권자나 구입희망자들이 불안감을 느끼게 될 수도 있다.

그렇기는 하지만 주택시장 폭락이 끝났음은 분명한 사실이다.