부동 정보/자료 부동산시장을 살려내려는 비방秘方이 절실하다~!

[新바람~張]

부동산시장을 살려내려는 비방秘方이 절실하다~!

1. 부동산시장의 구조적 문제와 현황분석

   -토지. 주택거래 급감, 부동산시장 `사실상 마비’

주택시장 상황이 “정상이 아니라고 판단하고 있다”라고 서승환 신임 국토부장관이 현재의 부동산

시장을 평가하였다.

시장을 살려내려는 전문가인 신임 장관의 의지가 시장 친화적이라고 한다. 경기를 살려 낼 처방이

나와야 한다. 기진맥진한 상태에서는 아무리 좋은 보약도 몸에 독이 될지 약이 될지 예측 할 수 없

지만...

아래 <표-1>에서처럼 과거 5년간 이명박 정부기간 전국의 토지거래 필지수와 주택거래 동(호)수

가 지속적으로 줄면서 2006년보다 토지거래건수는 평균 10% 감소를 주택은 약 30% 급감하였다.

특히 <표-2>에서 같이 토지가격상승률을 살펴보면 참여정부 5년간 지가변동은 23.74%(소비자물

가상승률:15.5%) 상승을, 이명박 정부는 고작 3.85% 상승(소비자물가상승률:17.8%)하여 이 기간

소비자물가상승률을 감안한다면 ‘-14% 상승’을 보여주고 있다.

또한 <표-3>에서와 같이 아파트 및 주택 매매가격 상승도 전국적으로 14.1%와 12%로 소비자물

가상승률을 상회하지 못하여 과거5년 동안의 부동산시장은 침체가 고착화되고 있음을 보여주고

있다.

부동산 투자의 현실을 잘 반영하고 있는 ‘하우스푸어’, ‘전세푸어’에 헤매는 전 국민에게 이제는 병

주고 약주는 도사(道士)가 아닌 전문가의 시각으로 부동산정책을 펼쳐야 하겠다.

                         <표-1> 토지 및 주택거래현황

년도	지역	토지거래		주택거래 동(호)수
		필지수	면적(천㎡)
2006	전국	1,015,021	2,982,404	1,494,935
2007	전국	937,302	2,400,381	1,148,574
2008	전국	970,528	2,185,819	1,179,742
2009	전국	972,315	2,150,780	1,133,637
2010	전국	905,003	1,863,634	1,037,229
2011	전국	948,889	1,844,056	1,231,393
2012	전국	900,969	1,711,624	1,004,006

자료:국토해양부

                               <표-2> 전국 지가변동율           

년도	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
변동율	3.43	3.86	4.986	5.617	3.886	-0.319	0.955	1.046	1.166	0.956

단위:%

자료:국토해양부

                         <표-3> 전국 아파트 및 주택 매매가격지수     

구분 (전국)	2005. 01	2006. 01	2007 01.	2008.01	2009. 01	2010. 01	2011. 01	2012. 01	2012.12
아파트 매매가격지수	71.7	76.5	87.5	88.6	89.9	92.1	94.9	103.5	103.1
주택 가격매매지수	74.9	78.4	87.9	90.2	92.2	94.2	96.3	102.6	102.4

2011.6=100.0

자료:국토해양부, 국민은행

2. 부동산시장 회복의 걸림돌 ‘대못 뽑아내기’

- 비사업용토지에 대한 ‘양도세 중과제도’의 근본적인 검토

일반적으로 전문가들은 주택거래 활성화 대책으로 단기적으로 가장 효과를 내고 있는 세제지원과

관련해서는 취득세 등 특정 세제 완화를 일시적, 반복적으로 시행하는 형태보다는 전반적인 세제

개편을 고려할 필요가 있다고 본다.

우선 지난해 정부세제개편안에 포함되어 있다가 국회 심의과정에서 삭제되어 종전대로 적용되는

내용 중 ‘비사업용 토지관련 내용’은 다음과 같다.

1) 1세대 다주택자 및 비사업용토지에 대한 중과세제도를 폐지하려 했던 정부안이 삭제되어 중과

세제도가 종전대로 유지되었다.

다만 그 적용이 유예되어 2013년 말까지 양도하는 다주택자 및 비사업용토지에 대해서는 기본세

율(6%~38%)을 적용한다.

이에 대한 삭제 사유는 ‘부동산 투기우려 및 재정건전성 제고’의 이유에서이다.

2) 투기지역 내 3주택이상 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 추가과세(10%)를 항구화하려했던

정부안이 폐기되고, 종전대로 2013년까지 한시적으로 연장 적용하게 되었다. 현재 투기지역이 없

으므로 실제 의미는 없다.

3) 비사업용토지양도 시 장기보유특별공제를 적용하려던 정부안이 삭제되어 종전대로 장기보유특

별공제를 적용하지 않는다.

(반면에 1세대 다주택자에 대한 장기보유특별공제는 종전대로 허용된다.)

이에 대한 삭제 사유가 ‘부동산 투기우려 및 재정건전성 제고’의 이유라고 한다.

4) 법인이 보유한 주택 및 비사업용토지양도 시 양도소득에 대해 30%에 해당하는 법인세 추가과

세를 폐지하려던 정부안이 삭제되어 2013년부터는 추가 과세된다.

오히려 법인의 토지 등 양도소득에 대한 ‘추가과세제도’가 항구화 되었다. 기업에게 오히려 증세를

추가과세제도로서 항구화 된 사유는 ‘재정건전성 제고 및 토지의 효율적 이용제고’ 이다.

결국 전 국토 면적 85%이상인 대부분의 토지가 전, 답, 과수원, 임야와 같은 비사업용토지라는 점

에서 양도 시에 장기보유특별공제 없는 경우 2013년 까지는 66% (주민세 10% 포함)의 양도소득세

중과는 피해갈 수 있지만 1가구 다주택 보유자에게 적용되는 ‘장기보유특별공제’를 적용하지 않는

다는 점에서 이 소득세법 도입취지에 비추어보면 그 부당성을 알 수 있다.

다음은 ‘다주택자 양도세중과’ 및 ‘비사업용토지에 대한 중과세’ 도입취지의 역사를 살펴본다.

참여정부가 2005년 8월31일 ‘서민의 주거안정과 부동산에 대한 투기 수요 억제 등’을 담은 ‘8.31부

동산대책’에서 그 연유를 살펴볼 수 있다.

즉, 비사업용 토지의 범위를 신설하여 ‘나대지․ 잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지에 대하여

양도세 실거래가 과세는 2006.1.1.에 실시하고 양도세 60% 중과와 장기보유특별공제의 배제는

2007.1.1.에 실시함이 주 내용이며, 비사업용 나대지 ․ 잡종지와 농 ․임 ․축산업이 주업이 아닌 법인

이 소유하는 농지 , 임야 , 목장용지의 양도 시에 법인세를 30% 추가하는 과세제도를 제정하여

2007.1.1.부터 실시하여 세금폭탄을 퍼 부었다.

이러한 상황에서 이명박 정부에서는 부동산 거래에 숨통을 틔워주기 위하여 2009년 3월16일에 부

재지주(비사업용 토지)및 다주택자 양도세 중과를 2010년 말까지 유예하겠다는 조치 발표가 있었

고, 그 이후 다시 3년을 추가로 연장한다는 조치가 이루어졌다. 즉, 2013년12월31일까지 양도할 경

우 일반과세(6~38%)가 적용된다.

다만 보유기간에 따라 연10%(3년)~최대30%(10년 이상)까지 양도차익을 공제해 주는 ‘장기보유특

별공제’ 적용은 배제되고 있어, 그만큼은 불리한 조건이 여전히 남아있는 셈이다.

급한 상황에 처한 금융차입 토지소유자가 불리한 여건 하에서 매물은 내놓지만 매수자는 비사업

용 토지에 대한 양도세 중과에 대한 부담으로 전혀 매수에 참여 하지 않고 있다. 매도자 절대 불

리로 부동산가격은 물론 부동산 시장의 봄날은 아직도 요원하다.

법인의 경우도 마찬가지다.

주택과 비사업용토지에 대한 양도시 ‘법인세를 30% 추가과세’ 적용은 가뜩이나 어려운 경제환경

속에서 사업확장이나 기타 사유로 확보해둔 주택과 토지를 고육지책으로 매각 할 수밖에 없는 경

우 손실의 경우에는 어떠한 보전책도 없이 사업수익과 연계한 법인세 추가과세제도는 2012년 세

법개정시 당초 정부안처럼 폐지되어야 함이 옳다고 본다.

개인이나 기업이 시장을 멀리하고 경매나 증여 기타 교환거래를 통한 양도차익 과세회피 방법이

성행 할수록 정부에 대한 불신과 아울러 부동산정책의 실효성도 떨어지게 마련이다.

불법거래 및 위장전입을 할 수 밖에 없는 현 토지소유제도와 거래제도는 국민전체를 잠재적 범죄

자로 키워가고 있다.

사후에 보약처방과 같은 '부동산 정책과 제도'를 아무리 바꾼들 그 실효성은 떨어지기 마련이다.

보다 더 적극적으로 시장을 이끌어 갈 수 있는 전문가의 사전적, 예방적 비방(秘方)이 간절하다.

[김종언]

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[김순희sweet4800]

교수님!
안녕하셔요?
저 28기 김순희 입니다.
역량강화 프로그래에 참여하여 실무를 열심히 준비한 시간이 벌써 1년이 지났네요
지금 예쁜 나의 사무실에서 행복하게 일하고 있습니다,
전, 월세 계약서도 50 건이나 썼구요.
조금씩 자신감도 생깁니다.
명지인의 긍지를 갖고 더욱더 열심히하겠습니다.
감사합니다.