경매 목적물 분석

[권형운법무사]

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경매 목적물 분석

제 1절 토지, 건물

Ⅰ. 토지

(1) 토지와 토지에 정착된 공작물 중 독립된 부동산으로 취급될 수 없는 돌담, 다리, 도랑 등과 미등기 수목은 토지와 일체로 하나의 부동산으로 취급하여 경매의 대상이 된다. 이들은 독립하여 경매대상이 될 수 없다.

(2) 토지의 공유지분 : 독립하여 경매의 대상으로 된다. 다만, 집합건물에서 대지권 취지의 등기가 되지 아니한, 대지사용권으로서의 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정해져 있는 경유가 아닌 한 건물과 독립하여 경매의 대상이 되지 않는다.

(3) 미분리의 천연과실 : 토지의 구성부분으로 취급되나, 원물로부터 분리하는 때에 수취할 권리자에게 속하게 되고(민법 102호 1항), 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것. 유체동산에 대한 강제집행으로 진행 가능하다(민집 189조 2항 2호).

(4) 농작물 : 항상 경작자에게 귀속한다.

(5) 수목 : 입목에 관한 법률에 의하여 소유권보존등기가 된 수목은 토지로부터 독립하여 경매의 대상이 된다. 또한 채무자 소유가 아닌 수목의 경우 즉 지상권, 전세권, 입차권 등과 같이 적법한 권원에 의하여 타인 소유의 토지상에 수목을 식재할 경우 그 소유권은 식재한 자에게 있으므로 토지의 매수인이 그 수목까지 매각 취득하는 것은 아니다.

(6) 토지에 대한 평가 : 평가 당시의 현황을 기준으로 한다. 등기부표시와 실제 건물의 동일 여부에 대한 결정 기준은 등기부에 표시된 소재, 지번, 종류, 구조와 면적 등이 실제 건물과 간에 사회통념상 동일성이 인정될 정도로 합치되는지의 여부에 따라 결정된다.

Ⅱ. 건물

(1) 건물은 항상 토지와 별개의 독립된 부동산이다.

(2) 사회통념상 독립된 건물 : 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 필요하다. 건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고, 분리가 가능하면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동산 압류방법에 따라 집행할 수 있다. 미완성 건물이 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있고 환가 후 토지로부터 분리할 수 없는 경우에는 현행법상 유체동산 집행방법으로도, 부동산 집행방법으로도 가능하지 않은 실정이다.

(3) 건물 증축의 경우 : 건물이 증축된 경우 증축 부분이 독립된 부동산인지는 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단한다.

Ⅲ. 종물, 부합물 및 과실

1. 종물

(1) 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유인 다른, 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 물건을 주물이라고 하고, 주물에 부속된 다른 물건을 종물이라고 한다(민법 100조 1항).

(2) 경매의 대상 여부 : 부동산의 종물은 주물의 처분에 따르고(민법 100조 2항), 저당권은 그 목적 부동산의 종물에 대하여도 그 효력이 미치기 때문에(민법 258조), 이러한 물건도 목적부동산과 함께 경매의 대상이 된다.

(3) 저당부동산의 종물 : 종물이기 위해서는 주물의 상용에 이바지되어야 하는 관계가 있어야 한다(민법 100조 참조). 주물 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것, 주물의 소유자나 이용자의 상용에 공용되고 있더라고 주물 그 자체의 효용과 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다. 부속건물로 등재됐으나 독립된 공장의 경우 종물에 해당되지 않는 경우도 있다.

(4) 수목 : 토지에 식재된 수목은 명인방법 등에 의하여 별도의 소유권의 객체임이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 토지의 일부이다. 그러나 정원 등에는 상당한 경제적 가치가 있는 수목은 별도로 평가하여 이를 합산한 가액을 그 토지의 가액으로 보아야 한다. 경제적 가치가 있는 수목의 평가 없이 최저매각가격으로 결정하면 매각불허 가사유가 될 수 있다.

(5) 종물에 대한 평가

① 압류의 효력은 종물에 미치므로 종물에 평가의 대상이 된다. 다만 제 3자의 소유인 종물은 평가의 대상이 되지 않는다.

② 종물이 평가의 대상으로 된다 하더라도 반드시 매각부동산과 별도로 평가액을 산출할 필요는 없다. 그러나 고가의 종물은 독립하여 평가하여야 한다.

③ 독립된 건물을 경매신청건물의 부합물이나 종물로 오인하여 진행된 경우 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

④ 부동산의 종물 중 동산인 것은 보일러 시설 등 이며 부동산인 것은 화장실, 목욕탕, 창고이다.

⑤ 별개의 등기부가 존재하고 있다 하더라고 저당건물의 종물로 볼 수 있을 경우에는 그 건물도 평가의 대상이다.

⑥ 법률에 특별한 규정이 있는 경우, 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 종물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 358조 단서).

2. 부합물

(1) 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하며, 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미친다. 부합이라 함은 소유자를 달리하는 수개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것이다.

(2) 판례에 나타난 부합물 사례

① 건물의 구성부분으로 본 사례(정화조)

② 토지의 구성부분으로 본 사례(주유소의 지하에 매설된 유류저장탱크)

(3) 부합물에 대한 평가 : 부동산의 부합물은 당연히 평가의 대상이 된다. 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차원 등)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우)된 것은 평가의 대상이 되지 않는다(민법 256조 단서). 법률에 특별한 규정이 있는 경우 대상이 된다. 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 부합물이라도 평가의 대상이 되지 않는다(민법 358조 단서).

3. 과실

(1) 천연과실 : 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 미분리의 천연과실은 본래 토지의 구성 부분이므로 명인방법을 구비하여 제 3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 감정평가의 대상이 되어 경매대상이 된다. 압류는 채무자에 의한 부동산의 이용 및 관리를 방해하지 않는다(민집 83조 2항). 민법 359조가 저당권의 효력은 저당 부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에도 미친다고 규정하고 있으므로 항상 천연과실도 고려하여 평가하여야 한다.

(2) 법정과실 : 물건의 사용대가로 받는 금전 기타 물건이 법정과실이다. 압류 및 저당권의 효력이 법정과실에 미치지 않는다.

Ⅳ. 합필과 분필

1. 합필

(1) 합필의 제한 : 소유권∙지상권∙전세권∙입차권 등 승역지에 관하여하는 지역권의 등기 이외에 관한 등기가 있는 토지에 대하여는 합필의 등기를 할 수 없다. 그러나 모든 토지에 대하여 등기권인 및 그 연월일가 접수번호가 동일한 저당권에 관한 경우에는 그러하지 아니하다(부동산 등기법 37조 1항). 이에 위반한 등기신청이 있는 경우에는 각하된다.

2. 1개의 부동산의 일부

(1) 부동산 일부에 대한 경매신청 : 등기부상 1개 등기기록에 등기된 1개의 부동산의 일부에 대하여는 원칙적으로 경매신청을 할 수 없다(1두오산 1등기기록주의, 부동산등기법 15조 참조).

(2) 개시결정 후 합병과 분할

처음 개시결정 이후에 이루어진 분할 및 합병 등은 모두 개시결정에 대항할 수 없으므로 항고사유가 되지 않는다.

(3) 건물 중 일부에 대한 경매 신청

단일소유자의 1개의 부동산에 대하여 압류의 효력이 미치는 범위는 목적물인 부동산 전체에 대하여 그 효력이 미치므로 단일소유자의 1동의 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 하여야 한다.

1필의 토지의 일부 또는 1동의 건물 중 일부에 대하여 경매신청을 한 경우 경매법원이 경매개시결정을 하여 이를 원인으로 경매신청인이 대위로 분할등기를 한 후에 경매신청의 기입등기를 하면 경매를 진행할 수 있다.

3. 합필∙합동된 부동산에 대한 경매신청

(1) 토지의 합필

부동산의 공유지분 위에 저당권이 설정된 후 그 공유부동산이 분할된 경우에는 저당권은 종전의 지분비율대로 공유물 전부에 대하여 존속하는 것이고 저당권설정자 앞으로 분할된 부분에 당연히 집중되는 것은 아니다.

(2) 1동 건물의 일부에 대한 전세권, 유치권 설정 : 전세권자나 유치권자는 경매신청을 할 수 있다. 그러나 나머지 건물, 부분에 대하여는 경매신청권이 없다.

(3) 1개 부동산 일부에 대한 경매신청 : 단일소유자의 일개의 부동산에 대하여 압류의 효력이 미치는 범위는 그 목적물인 부동산 전체에 대하여 그 효력이 미친다는 이유로 1개 부동산의 일부분에 대하여 경매신청을 하고자 할 때에는 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 그 저당권 등의 목적이 된 부분에 관하여서만 경매신청을 하여야 한다. 다만, 경매법원은 저당권이나 전세권 등의 목적이 된 부분에 관하여만 경매개시결정ㅇ르 하고, 경매신청인은 이를 대위원인으로 하여 그 부분에 대한 분할등기를 한 후에 경매법원이 경매신청기입등기를 촉탈할 수 있다.

(4) 건물의 합동 : 근저당권이 설정된 갑 건물이 인접한 을 건물과 합동되어 병 건물이 되었고, 새로운 병 건물 중에서 처음 설정한 갑 건물이 갖게되는 비율에 의한 근저당권설정자의 공유지분 위에 존속하게 되며, 이 경우 근저당권자인 채권자는 갑 건물 대신 전체 건물 중 당해 합동하기 전의 갑 건물이 차지하는 비율을 공유지분으로 하여 경매를 신청할 수밖에 없다. 이러한 상황에서 만일 채권자(갑 건물의 근저당권자)가 합동 전의 갑 건물에 대하여 경매를 신청하였고 직권으로 매각을 불허해야 하며, 건물 멸실을 원인으로 갑 건물에 대한 경매개시결정을 취소하여야 한다.

(5) 특정 토지의 일부에 관하여 소유권이전등기를 명한 판결의 등기권리자를 채무자로 하여 그 토지 일부에 대한 경매를 신청하는 경우 신청에 앞서 토지의 분필등기 및 그 판결에 기한 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것이며, 집행법원이 그 등기를 촉탁할 것은 아니다.

Ⅴ. 나대지에 저당권 설정 후 신축한 건물

1. 나대지에 저당권 설정 후 그 지상에 건물을 신축할 경우

나대지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지상에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 그 토지와 함께 건물에 대하여도 일괄매각신청이 가능하다(민법 365조).

과잉경매의 규정인 민사집행법 124조는 적용되지 않는다. 토지 부분의 가격만으로 배당되고, 건물의 매각대금으로부터는 우선변제를 받을 권리가 없다.

배당요구종기일까지 집행력 있는 정본을 얻어 배당요구를 하거나, 가압류집행을 한 다음 배당요구를 하거나, 이중경매신청을 하여 배당을 받을 자격을 취득하여야 한다.

나대지에 근저당권이 설정된 후 건축된 건물의 일부가 인접한 다른 대지에 걸쳐 있는 경우, 건물의 상당 부분 근저당권이 설정된 대지위에 건립되어 있고 그 건물 전체가 불가분의 일체로서 소유권의 객체를 이루고 있다면 위 대지의 근저당권자는 건물 전부에 대하여 민법 365조에 의한 경매 청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 저당권의 실행으로 인한 경매에서 소유자가 달라지더라도 법정지상권은 성립하지 않는다.

토지를 목적으로 한 근저당권이 설정된 후 근저당권설정자가 아닌 토지 소유자(근저당권을 설정한 후에 토지소유권을 취득한 자)나 근저당권설정자로부터 용익권을 취득한 자가 건물을 축조한 경우에는 일괄매각청구권이 인정되지 않는다.

2. 나대지상에 저당권과 지상권을 동시에 설정한 후 그 지상에 건물을 신축한 경우

금융기관이 나대지에 대하여 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정한 경우 토지소유자가 건물을 신축하려고 할 경우에는 지상권자의 승낙이 있어야 건물을 신축할 수 있으므로 금융기권은 신축건물에 대하여 최선순위 저당권설정을 조건으로 채무이행각서 등을 받고 이를 승낙한다.

선순위 저당권자가 저당권의 효력을 강화하기 위하여 지상권을 동시에 설정한 부동산에 대한 경매시 후순위저당권자는 선순위저당권자의 채권최고액을 골제한 잔액에 대하여 우선변제를 받을 수 있다.

3. 토지 및 그 지상에 건물이 존재하는 경우에 토지와 건물 중 어느 하나에 대하여만 저당권을 설정한 경우

토지와 건물이 동일인인 경우, 토지상에 지상건물이 있는 상태에서 토지만에 저당권을 설정한 경우에는 그 저당권자는 채무불이행시 토지에 대하여만 경매를 신청할 수 있고(민법 365조에 의한 일괄매각신청은 안됨), 경매결과 토지와 건물의 소유가작 달라지게 된 경우에는 토지에 대하여 건물소유자는 법정지상권을 취득한다.

4. 토지와 지상건물에 대하여 전부 저당권을 설정한 후에 건물 멸실과 건물 신축의 경우

채무마자 대지와 건물에 대하여 근저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 대지상에 새로운 건물을 신축할 경우 채권자는 위 신축건물에 대하여 민법 365조에 의한 일괄매각신청을 할 수 있다. 이 경우 민법 366조 소정의 법정지상권은 성립하지 않는다. 건물의 매각대금으로부터는 우선변제를 받을 권리가 없다.

건물소유자가 저당권자의 동의 없이 건물을 멸실시킨 경우에는 불법행위가 성립하므로 손해배상을 청구할 수 있다(민법 750조, 370조, 214조). 타인이 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해하면 형법 323조에 의하여 권리행사방해죄가 성립할 수 있다.

Ⅵ. 합유물에 대한 경매

합유물의 처분은 합유자 전원의 동의가 있어야 하고, 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다(민법 272조, 273조).

합유물에 대하여 합유자 개인채무로 인해서는 경매할 수 없으나, 조합체의 해산 또는 합유물의 양도에 의하여 합유가 종료되는 경우에는 경매가능 할 것이다(민법 274조).

제 2절 공정저당권에 의한 경매

공장 및 광업재단 저당법은 공장재단저당과는 별도로 재단을 구성하지 않은 채로 공장에 속하는 토지 또는 건물상에 저당권을 설정함으로써 그 저당권의 목적물에 부가되어 일체를 이루는 물건(부가물), 목적물에 설치된 기계∙기구(설치물), 기타 공장의 공용물에 그 저당권의 효력을 미치게 하고 있다(동법 3조, 4조). 이를 공장저당이라 한다.

설정시에 특별한 약정을 하지 아니하면 그 저당권의 효력은 민법 358조에 의하여 그 효력이 미치는 범위가 확대된다.

공장저당은 개개의 부동산에 대하여 저당권을 설정하는 제도이지 일체로서의 공장을 담보로 제공하는 것이 아닌 점에서 공장재단저당권과 구별된다. 토지∙건물의 부가물이나 종물뿐만 아니라 그에 설치된 기계∙기구 등에 까지도 저당권의 효력이 확장되는 점에서 민법상의 저당권과도 구별된다.

저당권의 목적이 되는 물건의 목록을 등기 공무원에게 제출하여야 한다(동법 6조). 위 목록에 기재한 사항에 변동이 있을 때(예컨대 추가로 기계가 설치된 때)에는 변동사항에 관한 목록을 제출하고 변경등기를 하여야 한다.

최저매각가격도 일괄하여 결정하고 일괄매각되어야 하는 결과 저당권자가 임의로 일부만을 선택하여 경매신청을 하는 것은 허용되지 아니한다.

공장 전체를 1개의 부동산과 같이 취득하여 일괄매각신청을 하여야 한다. 따라서 당해 부동산과 기계 기구 목록도 함께 표시하여야 한다.

공장저당권의 목적인 토지 또는 건물 등에 관하여 선순위 일반저당권이 설정되어 일반저당권자가 경매신청을 하는 경우에도 목적부동산은 기계∙기구 등과 일괄하여 경매신청하여야 하며 이때에는 그 공장저당의 기계 기구 목록도 동시에 제출하여야 한다.

공장저당권설정 후 새로운 기계가 설치되었을 경우 목록추가에 의한 변등기가 되지 아니하면 그 기계에 대하여 저당권의 효력이 미치지 아니한다. 후순위의 공장저당권의 목록에만 포함되고 선순위의 공장저당권의 목록에는 기재되지 아니한 경우 후순위의 공장저당권만이 그 효력을 미치고, 선순위의 공장저당권의 효력은 미치지 아니한다.

그 부동산과 기계, 기구에 대한 경매신청, 최저매각가격, 매각허가결정의 선고 등은 일괄해서 하여야 한다.

이를 빠뜨리고 토지 또는 건물에 관하여서만 개시결정을 한 경우에는 그 개시결정에 의한 압류의 효력은 그 토지 또는 건물의 부가물이나 설치물 등에도 당연히 미친다(동법 8조 1항). 따라서 그 부가물이나 설치물 등에 대하여 따로 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고, 이를 함께 평가하여 경매를 하며 족한다.

제 3절 공장재단, 광업재단

공장소유자는 1개 또는 수개의 공장으로 공장재단을 설정하여 저당권의 목적으로 할 수 있다(공장 및 광업재단 저당법 10조). 공장재단은 공장에 속하는 토지와 그 공작물, 기계, 기구, 지상권, 전세권, 임차권, 공업소유권 등 기타의 권리의 전부 또는 일부로 구성할 수 있다.

공장재단, 광업재단은 일개의 부동산으로 취급되어 강제집행의 대상이 된다(동법 9조, 12조, 54조).

공장재단이 설정된 토지대상에 새로 건물을 신축할 경우 저당권자는 그 건물을 공장재단과 일괄하여 경매신청할 수 있다. 다만 배당은 건물에 저당권의 효력이 미치지 아니하므로 저당권자는 건물대금에서 우선변제를 받을 수 없다.

공장재단이 수개의 공장으로 구성되어 있는 경우에는 각별로 경매신청을 할 수는 없으나 저당권자의 신청이 있으면 경매법원은 그 공장재단을 구성하는 각 공장을 개별적으로 경매 또는 입찰에 부할 것을 명령할 수 있다(동법 23조). 이 명령이 있으면 공장재산에 속하는 토지, 건물, 기계, 기구 등을 개별적으로 경매할 수 있게 된다.

제 4절 광업권, 어업권

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급하므로(광업법 10조, 수산업법 16조 2항), 경매의 대상이 된다.

(1) 공동광업권자의 지분 : 그 지분은 경매의 대상이 되지 않는다.

(2) 공동어업권자의 지분 : 공동광업권자의 지분과 달리, 다른 공유자의 동의서나 동의 간주와 관련된 소명자료가 제출되면, 공동어업권자의 지분도 경매의 대상이 될 수 있다.

제 5절 소유권보존등기가 된 입목

(1) 입목에 관한 법률에 의하여 소유권보존등기가 된 입목은 부동산으로 취급하며, 강제경매 및 임의경매의 대상이 된다.

(2) 토지소유권 또는 지상권의 처분은 등기된 입목에 그 효력이 미치지 아니하며(동법 3조 3항), 입목저당권자는 채권의 기한이 도래하기 전이라도 벌채하여 토지로부터 분리된 수목에 대하여 경매할 수 있다(동법 4조 2항).

제 6절 광업권, 어업권

(1) 지상권

지상권을 목적으로 하는 근저당권설정등기를 할 수 있다. 지상권이 저당권의 목적이 된 경우에는 지상권자가 자료를 지급하지 아니하여 계약을 해지할 경우에는 지상권설정자는 저당권자에게 통지하여야 한다(민법 288조). 금전채권에 기초한 강제집행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 본다(민집규 40조).

(2) 지역권

지역권은 요역지의 소유권에 부종하며(민법 292조 1항), 요역지와 분리하여 처분할 수 없으므로(동조 2항), 독립하여 부동산집행의 대상이 되지 아니한다.

(3) 전세권

등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여는 전세권 자체에 대하여 그 밖의 재산권에 대한 집행방법(민집 251조 1항)에 의한다. 존속기간이 만료되거나 합의해지된 전세권에 대하여는 전세금반환채권(전세권부채권)에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행한다. 전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행방법은 부동산매각절차에 따라야 한다.

(4) 가등기상의 권리, 환매권

채권담보를 목적으로 하는 가등기상의 권리, 부동산환매권 등은 모두 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 수 있을 뿐이고 부동산집행의 목적은 되지 않는다.

제 7절 자동차, 중기 및 항공기

등록된 자동차 및 중기에 대한 강제집행은 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따른다(민집규 108조, 130조). 등록된 항공기의 대한 강제집행은 선박에 대한 강제집행의 예이다.

부동산 경매 강의 참조 하십시요

http://cafe.naver.com/psbiding/573

[신항균]

네이버에서 퍼 온 그림은 다음에서 액막으로 보입니다.

[임학수]

감사합니다