집합건물 공용부분 하자책임 사용검사일부터 5년 “합헌”

[늘벗]

헌재, 재판관 전원일치로 집합건물법 합헌 결정 선고

[아파트관리신문=서지영 기자] 집합건물의 공용부분 하자담보 책임을 사용검사일부터 5년 이하로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)이 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다.

헌법재판소는 부산시 A아파트 입주자대표회의가 집합건물법 제9조의2 제1항 제2호, 제2항 제2호에 대해 낸 위헌소원 사건에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 선고했다.

이번 결정은 집합건물의 구분소유자가 분양자 등에 대해 갖는 공용부분 일부 하자담보청구권의 제척기간을 사용검사일 등으로부터 5년 이하로 정한 집합건물법 규정의 위헌 여부에 대해 헌법재판소에서 처음 판단한 사건이다.

헌재는

▲ 공용부분 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자의 경우 하나의 집합건물에 공통되는 사용검사일로부터 제척기간을 기산

    하지 않는다면 행사기간을 제한해 집합건물 하자를 둘러싼 법률관계를 조속히 안정시키려 한 목적을 달성하지 못할 수 있다는 점

▲ 위와 같은 하자의 특성상 이에 관한 권리를 행사하는 데 최장 5년의 기간이 부족하다고 할 수 없다는 점 등에 비춰 심판대상 조항

    이 재산권을 침해하지 않으며 헌법에 위반되지 않는다고 봤다.

한국토지주택공사(LH)는 부산 북구 소재의 A아파트를 건축해 분쟁했는데, 2009년 11월 11일 사용검사를 받았고 그중 344세대를 그해 11월 25일부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015년 1월 2일부터 분양전환 방식으로 매각했다.

A아파트 입대의는 2016년 6월 1일 LH를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 지급을 구하는 소를 제기했다.

이에 대해 제1심 재판부는 공용부분 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸했다며 그 부분에 해당하는 청구를 기각했고 항소심도 같은 판결을 내렸다.

이에 A아파트 입대의는 집합건물법의 관련 조항에 대한 위헌법률심판제청을 신청했고 이 신청이 기각되자 헌법소원심판을 청구했다.

헌재는 “공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있다”며 “공용부분 하자에 개별적으로 제척기간이 진행되도록 하면 분양자 등이 지나치게 장기간 담보책임을 부담하게 된다”고 지적했다.

비록 미분양 집합건물 분양전환된 임대주택 등은 사용검사일 등과 구분소유자에 대한 인도일이 근접하지 않을 수 있으나 위 경우는 일반적인 선분양과 달리 건물 완성 후 분양계약을 체결하므로 하자를 확인하고 하자의 보수 비용이나 그로 인한 손해를 반영해 분양가격을 결정할 수 있다고 설명했다.

또한 헌재는 “A아파트와 같이 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선 보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련돼 있다”며 “따라서 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다”고 강조했다.

아울러 “주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당해 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하므로 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없다”고도 덧붙였다.