오늘부터는 양도소득세에 관한 내용에 대해 글을 써볼까합니다.
개인사업자, 법인사업자의 절세에 관해서는 일주일 밤을 새도 할 얘기가 많은데요. 지난번 글에 대한 댓글을 분석한 결과 아무래도 회원님들에게는 양도소득세와 관련된 내용을 완벽하게 정리하는것이 더 필요할것 같다는 생각이듭니다. ^^
혹시 기존에 공부를 통해 알고 계시는 내용이라면 복습하시면 좋을것 같구요. 늘 개념이 잡히지 않아 고민이 되시는 분이라면 이번에 제가 한번 머리속에 넣어드리도록 하겠습니다.
먼저, 양도소득세의 계산 흐름입니다.
최대한 이해를 돕기위해서 양도소득세 계산구조를 3단계로 나누어서 표를 만들어봤습니다.
3단계의 내용중에서 오늘은 제1단계 양도차익을 구하는과정에 대해서 샅샅이 살펴보도록 하죠.
1. 양도가액
양도가액은 여러분이 알고 있듯이 양도계약서상의 실제 양도금액이라 생각하시면 됩니다.
2. 취득가액
취득가액은 실제 취득계약서상 취득가액을 의미합니다. 부동산을 낙찰받았을 경우에는 낙찰금액(경락가액)이 취득가액이 됩니다.
만약 취득한지 오래되서 취득계약서가 없을 경우에는 취득가액을 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가를 비교해서 취득가액을 계산합니다. 이것을 환산취득가액이라고 합니다.
양도세 신고를 하다보면 간혹 오래된 부동산의 경우 취득계약서를 가지고 계시지만 양도차익이 너무커서 세금이 많이 나오는 경우가 있습니다. 이럴때는 종합적으로 검토해서 환산취득가액이 실제 취득가액보다 높을 경우 환산취득가액으로 양도세 신고를합니다. 기존계약서는? 잃어버렸다고합니다.ㅋㅋㅋㅋ ^^
단기 양도를 적용하시는분들은 환산취득가액적용이 불가능합니다. 게다가 요즘에는 등기부등본에도 실거래가 기록이 되기 때문에 이미 기록이 있을 경우 불가능하겠죠?
하지만 의외로 취득계약서가 없는 경우가 많이 있습니다. 보유기간이 오래된 부동산을 가지고 계실경우 참고하시기 바랍니다.
3. 자본적지출(자산적지출)
양도세를 조금이라도 줄이기 위해서 자본적지출과 필요경비를 꼭 이해해야하는데요. 자본적 지출은 개념이해가 중요합니다. 일단, 자본적지출이라는 단어가 생소하실텐데요 자산의 가치를 증가시키는 자산적지출이라는 표현으로 생각하시면 훨씬 더 이해가 빠릅니다.
(1) 자산적지출(자본적지출)이란?
자산적지출은 자산의 사용기간을 연장시키거나 해당 자산의 자산적인 가치를 현실적으로 증가시키는 지출입니다.
(2) 세법에서는?
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
- 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
- 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
- 재해 등으로 인한 망가짐에 대해서 자산의 본래 용도로 복구시키는 것
- 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
- 기타 개량, 확장, 증설등 위와 유사한것
이렇게 정의가 되어있습니다.
자산적 지출(자본적지출) 이라는것은 한마디로 자산의 가치를 상승시키는것으로 보시면 됩니다. 정말~ 애매한 표현이죠. 그렇기 때문에 여러분이 혼동을 하실수도 있습니다. 하지만, 자산의 가치를 상승시킨다는 관점에서 바라보시면 어느정도는 정리를 할 수 있습니다.
참고로
세무서에서는 자산적지출(자본적지출)과 필요경비를 양도세 계산시에는 어차피 양도차익에서 빼주는 개념으로 보기 때문에 자산적지출(자본적지출)과 필요경비를 함께 필요경비로 표현하는 경향이 있습니다. 하지만 둘다 양도차익계산시 빼준다는 개념은 맞습니다.
좀더 구체적으로 실제 세무서에서 판단한 사례들을 바탕으로 가이드라인을 잡아볼까요?
(3) 세무서의 가이드라인
베란다샷시, 방확장, 보일러 교체등 - 자산적지출로 보아 경비처리 가능
아파트에서 베란다 샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비용 또는 보일러 교체, 자바라 및 방범창 설치비용 등 은 자산가치를 증가시키는것으로 보아 양도세계산시 필요경비처리 가능
아파트 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비, 주방가구비용- 불가능
아파트의 화장실공사비,도배공사비,마루공사비,주방가구비용 및 도장공사비는 자산적지출로 볼수가 없어서 양도세계산시 경비처리가 불가능합니다.
이것은 자산적지출(자본적지출)이 아닌 단순 수익적지출(단순유지보수비용)로보기 때문에 경비로 인정해줄 수 없다는 얘기입니다. 수익적지출이란 부동산을 사용함에 있어서 발생하는 단순히 유지보수에 해당하는 비용을 의미합니다. 이러한 경우 양도소득세 계산시 경비로 인정하지 않습니다.
참으로 억울한 얘기죠? 저 역시 이부분은 개정이 필요한 부분이라 생각합니다. 살다보면 도배도 새로해야하고 수리도해야하는데 자산의 가치를 증가시키는 비용이 아니라 노후와 사용감으로 인한 수선과 관련된 지출이기 때문에 자산적지출(자본적지출)로 볼수없고 비용로 인정할 수 없다는것이 세무서의 입장입니다.,
개념이 약간 잡히시나요?
아래내용은 건물과 관련된 지출중에서 세무서에서 자본적지출로 인정하지 않는 비용의 예시입니다.
하지만, 위에 예시된 비용이라 할지라도 실제 판례에서 인정이 된 경우도 있습니다.
건물증축시 싱크대,붙박이장,조명공사비는 자본적지출로 인정
단독주택의 1층과 지하층 면적을 넓히고 2층을 올려 다가구주택으로 증축하는 과정에서 지출된 싱크대, 붙박이장, 조명공사비 등은 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한비용으로 인정한다.
이러한 상황이 발생한 이유는 세법은 실질에 근거하는 과세 원칙과 자산적(자본적지출)에 대한 애매한 기준 두가지를 가지고 판단을 하기 때문에 동일한 비용이라 하더라도 어떤 경우에는 실제 자산의가치를 증가시켰다고 판단하여 자산적지출(자본적지출)로 인정을 합니다. 하지만 위에 예시된 경비는 기본적으로 자산적지출(자본적지출)에 해당하지 않는다고 보시는것이 좋습니다.
그외 조금 특이한 자본적지출 인정 예시
이제 자본적지출에 대해 어느정도 이해가 되셨나요..? ^^; 좀 상세하게 설명을 드리려고 하다보니 내용이 좀 많아졌네요. 이렇게까지 설명을 드린 이유는 양도세를 절세하기 위해서는 자본적지출에 대한 이해가 반드시 필요하기 때문입니다.
4. 필요경비
자본적(자산적)지출은 자산의 가치를 증가시킨다는 개념으로 적용하기 때문에 조금 애매한 부분이 있지만 필요경비는 자본적 지출보다는 명확한편입니다. 필요경비는 양도와 관련해서 필요한 경비를 양도차익에서 빼주는것입니다.
세법에서는
- 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서
- 양도세 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
- 공증비용, 인지대 및 소개비
라고 명시를 하고있습니다.
간단하게 필요경비 항목을 정리하면 다음과 같습니다.
그외에 몇가지 사례들을 정리하면 다음과 같습니다.
자, 이젠 양도차익에 대해서 어느정도 감이 잡히시나요..?
양도가액과 취득가액은 현실적으로 고정이 되어있는 상태에서 양도차익을 줄이려면 자본적 지출과 필요경비를 조금이라도 더 늘리는 것이 양도소득세를 줄이는 방법입니다.
그렇다면.. 지금까지 공부한 내용을 바탕으로 우리가 할수 있는 꼼수는 뭐가있을까요..?
근데 여기에 꼼수를 써도 되나요...사실 별내용이 없긴한데..^^;; 그래도 관리자들에게 물어보고 올려야겠네요.
오늘은 여기까지 하겠습니다. 뭔가를 알리려는 글을 쓰다보니 양은 많고 내용도 두서가없이..부끄럽네요. 그냥 편히 읽고 정리하셨다면 그걸로 충분할 것 같습니다.
국심근 변호사