법무부, 새로만든 주택임대차표준계약서 임대차계약서 전세계약서 주택전세계약서 주택 전세계약서

[주황규 팀장]

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2013-07-23

❍ “임차권 등기명령 제도를 몰랐던 저처럼 어리석은 세입자가 생기지 않기를 바라는 마
음으로 제안합니다. 계약기간이 끝나면 임차권등기명령을 받으라는 안내서를 동사무소에
라도 꼭 비치해주세요.(‘13.5.김해시 00씨, 국민 신문고 민원)”라는 등의 주택임대차를 둘
러싼 수많은 민원과 제안이 서울시전월세 보증금지원센터, 국민신문고 등에 접수되고 있
습니다.

❍ 이에 법무부는 국토교통부, 서울시, 학계 전문가 등과 함께 주택임대차계약서 자체로
계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게 해야 하는지 알 수 있
는「주택임대차표준계약서」와 이를 알기 쉽게 만화로 구성한「알고 보면 더 든든한 주택
임대차표준계약서」를 만들어 배포하게 되었습니다.

❍ 이번에 배포하는「주택임대차표준계약서」는 ① 계약체결 전에 반드시 확인해야 할
“당사자확인, 권리 순위확인, 중개대상물확인‧설명” 등「중요 확인 사항」과 ② “계약의
시작, 기간의 연장, 계약의 종료와 중개수수료 등”「계약의 내용(총3장 제12조)」으로 구
성되어 있으며,

-「만화」는 주택임대차와 관련하여 예상치 못한 피해를 방지하기 위해 꼭 알고 있어야
할 6가지 사항을 국민들이 알기 쉽게 설명하였습니다.

❍ 새롭게 만든「주택임대차표준계약서」는 주택임대차와 관련한 불필요한 분쟁을 사전
에 예방하고, 임차인 보호에도 크게 기여할 것으로 기대합니다.

주택임대차표준계약서(20130719).hwp

『 주택 전세/ 월세 계약시 유의사항 』

1. 등기부등본 열람

- 계약전 등기소에서 등기부등본(건물, 토지)을 발급받거나 열람하여 계약하고자 하는 부동산의 소유자가 누구인지, 담보금액은 얼마나 설정되어 있는지, 가등기, 가압류 등은 있는지를 확인한다

2. 전세보증금 회수 가능성 판단

- 가등기, 가처분, 가압류 등이 등기부에 나타나 있는 집은 가급적 피한다.

- 근저당이 설정되어 있는 경우 이미 등기부에 설정된 금액과 선순위 전세입주자의 전세보증금, 본인의 전세보증금을 합한 금액이 세 들어 갈 집의 매매가격의 70-80%를 넘으면 위험하다.

3. 임대인 신원 확인

- 계약 상대방은 실제 소유자가 아니라 등기부상 소유자여야 한다. 실제 소유자라 하더라도 등기부상 소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부해야만 한다.

- 신분증을 통해 신원을 확인하고 대리인인 경우에는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명서를 확인하고 계약을 체결한다.

4. 계약 내용 결정

- 목적물 표시(다가구 주택인 경우 호수 정확히 기재)

- 대금의 액수와 지불시기 및 방법

- 임대인과 임차인 성명, 주민등록번호, 주소 ,연락처

- 주택의 명도시기 및 임대차기간

- 계약후 설정되는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생시 이에 대한 처리방법과 해약조건이나 위약금 등의 특약사항을 명확하고 분명하게 명시한다

5. 계약서 작성

- 알기쉽게 쓰고, 특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있을 만한 것들은 다 적어 놓는다.

- 전세금은 가급적 한자로 쓰되 아라비아숫자와 병행해서 표기한다.

- 계약서를 작성후 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받고 임차인, 임대인, 중개인(입회인)이 각 1부씩 보관한다.

6. 잔금시 등기부 확인 및 확정일자인

- 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 재확인하여 계약체결 후 추가 저당권이 설정되거나 압류 등이 들어왔는지 확인한다.

- 동사무소에서 전입신고를 마치고 전세나 월세계약서 원본을 제출하여 확정일자인을 받는다.

① 소재지 : 지번 주소를 기재합니다.( 이 때 지번 주소를 기재하고 도로명주소를 기재하지 않습니다.)

​안전행정부는 법에 따라 부동산거래시 소재지에는 지번주소와 도로명주소를 병기할 수 있도록 되어 있지만, 혼선을 줄이기위해 지번주소를 기본적으로 사용하도록 공인중개사협회에 권고함.

① - 1 : 구조 . 용도 : 상가주택의 연장계약인 경우 `주거용' 이라고 기재해야합니다.

① - 2​ : 임대할부분 : 다가구주택. 상가주택은 임대할 부분을 기재합니다.

예) 1층 좌측, 1층 우측,

*다가구주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받고 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 임대차계약시 지번만 기재하고 전입신고를 해도 대항력을 확보할 수 있어 지번만 기재하는 경우에도 무방하다고 할 수 있습니다. 하지만 임대차계약시 공부상(건축물대장, 등기사항전부증명서등) 구분이 안되어있으므로 임대차계약서에 임대할 부분을 기재하는 것이 좋습니다.

② 보증금 : 직전 보증금을 기재 하고 일부 보증금을 증액한 경우 전 보증금과 증액금액의 합계금액을 보증금란에 기재합니다.

③ 계약금 : 보증금을 증액하는 경우 공란으로 두거나 직전 보증금을 기재하며, `계약금은 직전 보증금으로 대체한다'라는 문구를 기재해도 됩니다. 동일한 조건인 경우 공란으로 둡니다.

④ 잔금 : 일부 보증금을 증액한 경우 증액보증금을 기재합니다. 동일한 조건인 경우 공란으로둡니다.

⑤ 제2조(존속기간) : 임대차계약기간을 정확히 기재 합니다.

*연장계약시 임대차기간의 시작일자

임대차기간의 시작일자는 직전 임대차계약기간 만료일자 다음날 또는 사정이 있는 경우 이후의 날자로 기재해도 무방합니다.

① 임대인 란 : 임대인의 주소, 주민등록번호, 성명을 빠짐없이 기재하고 가능하면 전화번호도 기재하는 것이 좋습니다.임대인 도장을 날인합니다.

② 임차인 란: 임차인의 주소, 주민번호, 성명을 빠짐없이 기재하고 도장을 날인합니다.

◆ 전세연장계약시 특약사항 의 기재

*연장계약시 특약사항의 기재는 매우 중요하므로 꼭 숙지하시기바랍니다.

1) 보증금을 증액한 연장계약의 특약사항의 기재요령

` 본 계약은 직전 임대차계약의 만료에 의한 연장계약이다.' 라고 기재합니다.

`보증금은 직전 임차보증금에서 ~~~~~~~ 원을 증액하여 ~~~~~~~ 원으로 한다.' 라고 기재합니다.

`임차인은 증액 보증금을 임대인의 계좌로 _____ 년 _____ 월 _____ 일 까지 입금하기로 한다.

(임대인계좌 와 예금주 기재) '를 기재합니다.

참고로 * 임차인이 보증금증액 마련을 전세대출을 이용한다면

` 임대인은 임차인의 전세자금대출에 협조한다.' 라는 문구를 특약사항에 삽입하는 것이 좋습니다.

2) 전 임대차계약과 동일한 조건으로 전세기간만 연장하는 경우 특약사항 작성방법

`본 계약은 직전 임대차계약의 만료에 의한 연장계약이며, 계약조건은 직전 임대차계약과 동일하다.' 라고 기재합니다.

◆ 연장계약을 하면서 임차인을 변경할 경우 작성법

임차인 란에 변경된 계약자의 인적사항과 도장을 날인 합니다.

특약사항에는 다음과 같이 기재 합니다.`임차인을 _____ 에서 ______ 로 변경한다.'

`전 임차인 _____ 는 직전 보증금에 대하여 일체의 권리주장을 하지 않을 것을 확약한다.' 라고 기재하고 전 임차인이 서명합니다.

이로써 전세연장계약서 ​작성법에 대해 알아보았습니다. ​