전원생활 하며 노후재테크 하기

[대박산행]

펜션 및 전원주택으로 전원생활 하며 노후재테크 하기

전원주택 및 펜션은 전원생활뿐 아니라 고정적인 임대수입이 창출된다는 점에서 매력적인 수익형 부동산이다.

그러나 최근 들어 '나홀로' 전원주택 및 펜션의 가치가 하향 곡선을 긋고 있는데다 새로운 형태의 펜션 투자들이 등장하고 있어 투자 여부를 결정짓기 전에 정확한 정보 수집 및 분석이 필요하다.
연면적 230㎡ 초과는 숙박업으로 등록해야 한다.

첫째, 일정 규모 이상의 전원주택이나 펜션이 들어서는 단지가 형성돼 있는 곳이 좋다. 유명관광지가 인근에 있는 경우를 제외하면 대부분의 나홀로 펜션들은 수익성이 크게 떨어지고 있다. 더 큰 문제는 매물로 내놓아도 팔리지를 않아 환금성이 거의 없다는 점이다.

이왕이면 단지 내에 전원주택이나 펜션 외에 각종 위락시설이 들어서는 곳이 자산 가치 증식은 물론 임대수익과 환금성 면에서 더 가치가 크다는 점을 명심한다. 최근에는 골프장 내에 들어서는 골프 빌리지의 인기가 급상승하고 있다.

둘째, 교통이나 환경, 주변 관광지 등 입지적 요인을 잘 따져봐야 한다. 한때는 경기도 일대 펜션이 인기를 끌었던 적이 있다. 그러나 경기 일원이 당일 관광지가 되고 주5일 근무제가 확산되면서 경기도 펜션 수요가 줄어들고 있다. 최근에는 교통이나 주변 환경이 날이 갈수록 좋아지고 있는 강원도 펜션 수요가 꾸준히 증가하고 있다.

셋째, 대단위 리조트단지에서 가까운 펜션은 피하는 것이 좋다. 리조트 단지 내 콘도나 호텔 등에 투숙객의 상당수를 빼앗길 가능성이 크기 때문이다. 자동차로 20,30분 거리에 리조트단지나 유명 관광지가 몰려 있는 곳이 상대적으로 유리하며, 한 계절만 반짝하는 리조트보다는 사계절 종합 휴양지나 웰빙 관련 리조트가 있는 곳이 지속적인 고객 창출에 유리하다.

넷째, 병원 등 마을에서 너무 멀리 떨어져 있지 말아야 하며, 연 숙박가동률이 최소한 30% 이상이 되는가를 잘 따져봐야 한다.

분양은 초기 투자비용이 부담, 시행사 능력이 중요

‘선 시공 후 분양’ 상품은 안정적이지만 초기 부담 비용이 크다는 단점이 있다. 요즘 인기 있는 강원도 평창이나 둔내 인근의 펜션 분양가는 평당 800만 원 내외여서 30평 구입 시 2억4,000만 원이나 한다. 2006년 큰 인기를 끌었던 농림부 주관 ‘전원마을 페스티벌’에 출품된 전원주택들의 평균 분양가는 평당 700만 원이 넘었다.

이에 따라 최근에는 콘도미니엄 이용권처럼 일정 기간 별장으로 사용하면서 수익을 돌려받는 연 수익 보장형 지분 투자 상품도 출시돼 있다. 분양 상품은 시행사 및 시공사의 능력 평가가 무엇보다 중요하다. 시행사가 부도나면 원금을 돌려받을 방법이 없기 때문이다.

부지 매입 후 건축은 비용 절감 면에서 효과

펜션 부지를 매입하는 것은 초기 비용 부담이 적고 취향대로 건축할 수 있는 이점이 있다. 건축비는 평당 250만 원에서 350만 원 사이에서 가능하며, 토지 감정가의 50% 이내에서 대출도 가능하다. 토지에 대해 잘 모르는 분들은 토목공사와 인허가가 완료된 펜션 단지 내 부지를 구입하는 것이 편리하다.

부지 매입 시에는 진입로가 잘 갖추어진 단지인지, 분할이 정확히 돼 있고 기반시설이 잘 갖추어져 있는지를 살펴야 한다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 서울과의 접근성, 고속도로 진입이 원활한 곳에 위치해 있는지의 여부, 주변 관광여건 등을 꼼꼼히 분석해봐야 한다.

전원주택이나 펜션 용 부지로는 임야보다는 농지가 더 적합하다. 임야는 값이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 필지 당 면적이 커서 전원주택이나 펜션을 짓기에 적당한 1,000㎡∼3,300㎡ 내외의 경치 좋은 완만한 임야를 찾기는 사실상 힘들기 때문이다.

또한 적당한 크기의 임야라고 해도 마을이나 도로에서 많이 떨어져 있고 경사가 심해 개발비용이 많이 들게 된다. 따라서 밭이나 전용기간이 25년 다 된 목장용지가 적당하다. 전원주택은 사실 330㎡의 크기만으로도 지을 수 있다. 그러나 330㎡ 이상의 텃밭이 딸려있지 않으면 가치가 반감되기 때문에 토지를 구입할 때 1,000㎡ 정도를 구입하는 것이 좋다.

특히 농지는 현지인(매도인) 외에는 소유권 이전 다음 연도부터 전용허가가 나온다는 사실에 유의해야 한다. 따라서 당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 매도인과 합의하여 토지이용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전하면 된다. 지주의 토지이용승낙서만 있어도 전용허가는 가능하며, 통상 매매대금의 60∼70% 정도 지불하면 토지이용승낙서를 받을 수 있다. 팔당호 특별대책지역 중에는 농지전용 시 6월 이상 현지 거주요건이 추가되는 곳도 있으므로 토지 구입 전 전용 가능 여부에 대해 면밀히 검토해야 한다.

숙박업으로 등록되는 펜션을 지으려면 3m 이상의 도로에 접해 있어야 하고 계획관리지역(관리지역이 세분화되지 않은 지역은 관리지역)과 도시지역 중 상업지역에서만 가능하다. 농림지역, 생산 및 보전녹지, 공익용 및 임업용 보전산지, 그린벨트에서는 숙박업소를 지을 수 없다. 상수원보호구역, 수질보전특별대책권역, 수변구역에서는 하수처리 용량 및 관련 시설에 따라 가능한 경우도 있으나 원칙적으로는 안 된다는 사실에 유의해야 한다.

소득세 감면되는 민박용 농가주택 관심 급증

민박용 농가주택은 오・폐수 시설을 갖추지 않아도 되며 소득세가 감면되기 때문에 적은 자본으로도 투자가 가능하다. 민박용 농가주택으로 인정받으려면 단독이나 다가구주택으로서 연면적이 230㎡ 이하여야 한다. 한 개의 방 크기는 제한이 없으나, 연면적에는 주인이 거주하는 방과 주방 등의 면적이 포함된다. 또한 농어촌정비법에서 정하는 농어촌지역에 소재해야 한다. 군 지역, 시 지역 중 읍면 지역, 시의 동 지역 중 녹지지역, 광역시 구 지역 중 농업진흥지역과 개발제한구역 등이다.

민박을 하려면 당해 주택에 주민등록이 되어 있고 현지에서 농림어업을 하며 실제로 거주해야 한다. 지자체에 따라 지정 신청 시 농림어업인의 거주기간이 1년 이상일 것을 요구하는 곳도 있다. 거주지 시군에 민박사업자 등록 신청을 하면 심사 후 지정 여부를 결정하며, 지정되면 민박지정 증서가 나온다. 지자체에 따라 관할 내의 지정 가구 수를 제한하는 곳도 있다. 지정 등록 후에는 특별한 사유가 없으면 지정 후 1년 이내에 영업을 개시해야 하며, 소화기 등의 비치와 위생점검 등 지정조건과 요금 등 행정지도에 따라야 한다. 민박사업자에게는 주택개량공사에서 국비지원이 가능하다.

농가주택은 일정한 조건을 갖추면 향후 양도할 때 주택 수에서 제외되는 혜택도 받을 수 있다. 1주택을 소유한 1세대가 2011년 12월31일까지 농어촌지역에 소재하는 대지 660㎡ 연 면적 150㎡(공동주택은 116㎡) 이하, 취득 시 개별공시가격이 2억 원 이하인 농가주택을 구입한 경우에는 향후 일반주택 양도 시 농가주택을 제외하고 1주택 여부를 따지게 된다. 다만 농가주택을 3년 이상 보유해야 한다.

이제는 '세컨하우스' 시대

해마다 휴가철이면 느끼는 일이지만 경치 좋고 조용한 시골에 별장 하나 있었으면 하는 생각을 가진 사람들이 많을 것이다. 바가지 요금에다 어딜 가나 북적거리는 사람들 틈에 부대끼다 보면 이건 휴가길이 아니라 '고생길'이다. 이럴 때일수록 가족끼리 오붓한 휴가를 보낼 한적한 별장이 그리워지는 법이다. 주말에는 별장으로 사용하다가 은퇴 후에는 임대수익을 올릴 수 있는 펜션으로 전환할 수 있는 '세컨하우스'에 대한 관심도 급증하고 있다. 세컨하우스란 말 그대로 두번째 집, 자신이 살고 있는 주택 외에 '또 하나의 집'을 갖는 것이다.

'세컨하우스'는 주택법 상의 주택에 적용되지 않기 위해 펜션처럼 숙박업소로 등록을 하거나 '풀구좌' 형식을 갖춘다. 요즘 강남 부자들 사이에 화제가 되고 있는 알펜시아리조트나 용평리조트의 골프 빌리지가 바로 '풀구좌' 형식인데, 콘도미니엄의 이용권 같은 형태이나 가족구성원이 2구좌 혹은 5구좌를 모두 소유해 실질적으로는 '내 집'이다.

'세컨하우스'의 또 다른 강점은 노후재테크를 위한 투자 상품으로도 손색이 없다는 사실이다. 웰빙과 레저에 대한 관심은 계속 급증할 것으로 예측되기 때문에 경치 좋은 관광지와 리조트를 찾는 숙박 인구 역시 매년 늘어나고 있다. 따라서 은퇴 후의 고정적인 수입과 한적한 전원생활이 보장되는 '세컨하우스'가 수익형 부동산의 화두로 떠오르고 있다.

'세컨하우스'는 5년에서 10년 정도의 계획을 가지고 마련하는 것이 현명하다. 물론 자본 여유가 충분하다면 현재 분양 중인 펜션이나 빌라 등에 관심을 가질 수도 있지만 소위 '개발비'를 개발업자에게 지불해야 하기 때문에 초기 투자비용이 부담스럽다. 때문에 '세컨하우스'가 당장 급한 사람이 아니라면 현재는 소액으로 부지만 마련하고 향후 직접 건축하는 것이 비용 면에서 절약임은 물론 내 마음에 드는 집을 마련할 수 있는 방법이다. 1650㎡ 크기의 농지가 가장 적합하다. 허름한 농가주택을 구입해 나중에 개조하는 방법도 괜찮다.

부지는 서해안이나 경기도 일대보다는 영동고속도로 주변의 강원도 일대에 마련하는 것이 좋다. 서울과의 접근성이 좋고 '해피 700ｍ' 고지대에 자리해 생활환경이 쾌적하기 때문이다. 앞으로 제2 영동고속도로가 완공되고 원주ㅡ강릉 간 경전철이 생기게 되면 서울에서 강원도 가기가 한결 쉽고 빨라진다. 게다가 앞으로 여름 무더위가 점점 심할 것으로 예상돼 여름을 피할 수 있는 최적지로 강원도가 주목받고 있다.

▶은퇴 후 전원생활을 꿈꾸는 사람들은 펜션이나 전원주택 구입을 고려할 만하다.

▶건축중인 펜션을 분양받는 것보다는 부지를 분양받거나 부지를 매입해서 직접 건축하는 것이 비용을 절감할 수 있다.

▶민박용 농가주택은 시설비가 적고 소득세가 감면된다는 점에서 소액 투자자들이 관심을 가질 만하다.

[난향천리]

잘배우고갑니다. 감사합니다.

[산사랑]

즐감요

[솔바람]

열공합니다..

[심마니]

감사합니다... 잘배웠습니다.

[인천갈매기]

즐감하고 갑니다. 항상고맙습니다

[약초이야기]

공부잘했습니다 ^^
항상 해피하세요

[진(본부장)]

좋은정보 감사드립니다.

[자연으로]

좋은정보 감사합니다.