주택임대차 문제 30선

[노인장]

공사모 카페에  새내기 중개사들에게 몇마디 글을 썻다가  되게 혼났다.

아래 문제들은 2003~2004년 정도  마포교육청 평생교육관에 임대차 교육을 할때 문제들입니다.

임대차가 쉽지 않다는 것은 우리카페 회원님들은 모두가 알고 있는 사실입니다.

임대차강의를 받으신 분들은 쉽다고 생각을 하시겠지만, 그렇게 만만치 않습니다

자신있게 풀수 있는 문제가 몇개나 될까. 본인들이 판단해 보시기 바랍니다.

0,X  입니다.

1. 전입신고와 이사를 한 후 나중에 확정일자를 받았다. 나중 등기부를 확인해 보니 확정일자를 받은날에  순위 1,2,3 세개의 저당권이 설정되어 있는 것을 알았다. 경매가 진행된다면 확정일자부 임차인과 각각의 저당권자는 동등한 배당을 받을 것이다.

2. 확정일자를 받아 둔 임차인이 일시적으로 주민등록을 옮겼다가 다시 재전입한 경우에는 새로이 확정일자를 받아야한다. 그리고 대항력은 재전입한 날로부터 발생한다.

3. 미국국적의 외국인으로서. 최근 주택을 임차하였는데 주민등록이 없어 출입국관리법에 의한 체류지를 임차주택으로 하여 두었다. 그러나 외국인은 주민등록이 없으므로 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

4. 아직 등기가 되어 있지 않으나 건축을 완공하고 사용승인을 받은 신축주택을 임차한 사람은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

5. 상가용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 시원치 않아 주인의 승낙을 받아주거용으로 개조하여 사용하고 있다면, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

6. 조그만 점포가 딸려 있는 주택을 임차하여 가족과 그곳에 살면서 채소장사를 하고 있는 경우,  주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

7. 공사업자가 공사대금을 받지 못하여 공사대금을 확보할 목적으로 채무자를 임대인으로 하여 채무자 소유의 주택에 공사대금을 보증금으로 하는 임대차계약을 체결하고 임차목적물을 인도받은 후 주민등록을 하였으나 계속 거주하지는 않았다. 위 주택이 경매되는 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

8. 아들의 학교 문제로 서울에 방을 얻어 아들만 주민등록이전을 하고. 임대차계약은 아버지(父)의 이름으로 했다. 이 경우 아버지는 실거주를 하고 있지 아니하므로  주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

9. 임차인이 다가구주택의 한 가구를 임차한 후 전입신고를 하면서 호실기재를 잘못하였다면, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

10. 신축된 다가구용 단독주택 중 하나를 임차하여 입주한 후 등기부를 열람하여 보니 위 주택이 2개의 필지 위에 건축되어 있는 사실을 발견하였다. 그 경우 주민등록표에 주택소재지의 양 지번 중 하나만 기재되어 있어도 대항력을 취득할 수 있다.

11. 얼마 전 임차하여 사는 집의 주인이 바뀌었다. 새로운 소유자는 전세계약을 일부 증액하여 계약을 다시 하든지 아니면 집을 비워달라고 한다. 전세기간은 2년으로 하였는데 아직 1년도 지나지 않았다. 이 경우 전소유주와 체결한 계약기간이 남아있으므로 2년동안은 전세금을 올려줄 필요도 없고, 집을 비워줄 필요도 없다.

12. 주택의 1층을 임차하고 입주 및 주민등록을 하였는데 같은 건물 2층에 이미 선순위의 전세권이 설정되어 있었으며 그 이외에 다른 선순위 권리자는 없다. 일반채권자의 경매신청에 의하여 위 전세권이 소멸하는 경우 1층세입자는 경락인에게 대항할 수 없다.

13. 주택을 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 살고 있던 친구로부터 임차권을 양도받았는데 집주인도 임차권 양도에 동의를 하였다. 그런데 친구가 대항력을 취득한 후 전차인이 임차권을 양도받기 전에 주택에 저당권이 설정되었고 그에 기한 경매절차가 진행되고 있다. 이러한 경우 전차인은 위 경매절차의 경락인에게 대항할 수 있다.

14. 갑은 가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤다. 그런데 그 후 가압류 채권자가 집주인을 상대로 승소판결을 받아 임차주택에 대하여 경매를 신청하였다. 위와 같은 경우 갑은 경매절차에서 경락받은 사람에게 대항할 수 있다.

15. 갑은 주택을 보증금 3,500만원에 임차하여 입주와 주민등록을 마친 후 거주하고 있는데 임차주택에 대하여 소유권보전을 위한 가등기가 경료 되고 가등기에 의한 본등기가 이루어져 소유권자가 바뀌었다. 그런데 가등기 이후에 갑은 전 집주인의 요구에 의하여 보증금을 4,000만원으로 인상하였다. 갑은 대항력있는 선순위세입자이므로 가등기에 의하여 소유권을 취득한 사람에게 인상된 보증금의 반환을 요구할 수 있다.

16. 노인장은  갑 소유의 주택을 보증금 6,000만원에 임차하여 입주와 동시에 주민등록을 마치고 거주하고 있다. 그런데 갑이 위 건물의 소유권을 취득할 때 전소유자인 을에게 매매대금으로 지급하였던 어음이 부도나는 바람에 매매계약이 해제되어 갑이 소유권을 상실하였고 을은 위 주택을 다시 병에게 팔았다. 갑과 노인장의 임대차계약은 소유권없는자와의 계약이므로 노인장은 병에 대하여 대항할 수 없다.

17. 갑이 임차한 주택은 3인 공동의 소유로 되어 있는데 갑은 그 중 2명과 임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 마쳤다. 위 주택이 후순위자에 의하여 경매되는 경우 갑은 경락인에 대하여 대항할 수 있다.

18. 갑은 주택 소유자의 처와 임대차계약을 체결하였다. 그런데 이사 온 후 갑자기 남편이라는 사람이 나타나 처와 곧 이혼할 사이이기 때문에 처에게 임대권한을 준 적이 없다면서 집을 비워달라고 요구하고 있다. 이와같은 경우 부부간에는 일상가사대리권이 있으므로 집을 비워주지 않아도 된다.

19. 갑이 거주하고 있는 주택을 임차할 당시 건물에는 선순위권리자가 없었는데, 대지에 설정된 저당권이 실행되어 대지에 대하여만 경매가 진행되고 경락이 되었다. 갑이 임차한 건물만으로는 갑의 보증금을 모두 변제받을 수 없는 경우 갑은  대지를 경락받은 사람에게 보증금 반환을 요구할 수 있다.

20. 갑은 1년 전에 아무런 권리도 설정되어 있지 않은 주택을 임차하여 입주와 동시에 주민등록을 하고 거주하고 있는데 그 이후에 설정된 저당권에 기하여 경매가 진행되고 있습니다. 만일 위 집을 갑이 경락받는다면 원래의 집소유자에 대하여 보증금반환을 요구할 수 있다.

21. 갑은 주택을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤다. 그런데 현재 집주인이 임차주택을 매도하려 하는데 갑이 보기에는 집을 매수하려고 하는 사람이 재산이 없어,보증금의 회수가 불확실해질 가능성이 있을 것 같다. 갑은 아직 계약기간 2년이 지나지 않았지만  계약을 해지 할 수 있다.

22. 길동이는 주택을 임차하여 입주 및 주민등록 전입신고와 확정일자를 동시에 받아 두었다. 그런데 나중에 확인해 보니 집주인이 확정일자를 받은 날과 같은 날짜에 은행에 저당권을 설정해 준 것을 알게 되었다. 그러나 걱정할 것이 없다. 확정일자와 저당권은 동순위이기 때문이다.

23. 사오정은 갑으로부터 주택을 임차할 때 1년의 기간을 약정하여 거주하다가 별도의 의사표시 없이 위 기간이 경과한 지 6개월이 되었다. 그런데 갑이 갑자기 주택임대차보호법 제4조제1항에 의하여 최초 계약일로부터 2년이 경과되면 계약갱신을 하지 않겠다고 통고해왔다. 그 경우 사오정은 최초 계약일로부터 1년이 경과되었을 때 묵시적으로 갱신되었고 그 갱신된 기간은 2년으로 보아 아직 1년 이상 기간이 남아 있다고 주장할수 있다.

24. 김민철은 보증금 1,000만원 월세 30만원으로 2년간 주택을 임차하여 1년 6개월 정도 살다가 김민철의 사정으로 먼저 이사를 하고 말았다. 그 경우 기간이 만료될 때까지 보증금은 돌려 받을 수 없으나, 월세는 지불하지 않아도 된다.

25. 노인장은 보증금 4,500만원의 주택을 임차하려 한다. 소액보증금의 보호를 받기 위하여 노인장과 동생이 각각 2,000만원, 2,500만원으로 임대차계약을 체결한 것으로 하면 모두 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

26. 노대우는 임대보증금이 4,500만원인 전두완으로부터 집주인의 동의하에 방 1칸을 1,500만원에 다시 빌려 입주한 후 주민등록을 마쳤다. 노대우는 소액임차인으로서 주택임대차보호법의 보호받을 수 있다.

27. 김영일은 임차보증금 2,000 만원에 전세를 살고 있는데 최근 저당권자가 경매를 신청하여 경매절차가 진행 중이다. 그런데 사정이 생겨 갑자기 이사를 가야할 형편이다. 배당요구 종기일까지  배당요구를 하고 이사를 간다면 우선변제권을 행사하는데 아무런 지장이 없다.

28. 주태백은 주택을 임차하여 약 10개월 정도 거주하다가 갑자기 회사발령으로 인하여 이사를 가야 할 형편이다. 그런데 이사철이 아니라서 집은 빠지지 않고 집주인은 전세보증금을 줄 능력이 없으니 다른 곳에 세를 놓고 받아가라고 하고 있다. 이 경우에도 임차권등기명령제도를 이용하면 보증금은 안전하게 확보된다

29. 김대준은 소유의 주택을 갑에게 임대하였다가 2년 기간이 만료해서 재계약을 하려고 하는데, 주택임대차보호법에 보증금의 증액이 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상은 올릴 수 없다.

30. 선순위 저당액이 4,000만원이 있는 주택에 사미자와 오순자는 각각 2000만원씩에 주택을 임차하였다. 경매가 진행되어 5200만원에 경락되었다, 경매비용은 200만원 들었다.소액임차인 우선변제는 경락가액의 1/2범위내에서 받을 수있으므로  5200     만원의 1/2인     2600만원중 1300만원씩 공평하게 배당 받을 수 있다.

[풍월]

답은 언제 달아주실건지요? ^^;; .... 긴가민가...가물가물...알쏭달쏭.. ㅡ.ㅡ;;

[은이엄마]

노인장님, 저같은 병아리들에게 님의 글은 많은 도움이 되고 재미나게 읽었는데... 또, 노인장님의 글이 올라왔나하고 보니, 글이 없으졌더라구요. 어찌나 서운하던지요. 님도 저희에게 중개업의 현실을 알려주려 쓰셨을텐데요....그래도 알려줄 내용이 있으면 공사모에 글 올려주셨음 해요. 많은 분들이 님의 진실된 내용을 읽고 싶어합니다.

[꼬꼬]

정확하게 알아야할 사항들인데... 답 꼭 부탁드립니다.^^

[아침바다]

정답을 올려주시길 기다립니다.

[제리]

10, 17, 27번만 O, 나머진 모두 x로 보여집니다.

[대박이]

정답도 올려주세요. 기다릴께요

[하정]

자료잘보고가네요감사합니다,

[애니(서영희)]

정답이 뭔지 궁금합니다..

[oosszz]

15개는 맞고 15개는 틀린 것 같은데요. 정답이 궁금합니다

[공주님]

답은 언제... 달아주세요?? 궁금궁금 해요

[마늘]

정답1번10번11번13번17번19번21번 22번 23번 모두9개이고 나머진 꽝 아닌가요

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~~! 이렇게 써놓으니까 헤깔리는게 많네요~~^^;
일단은 풀었는데...정답은 어디에 있나요? 유용한 자료 감사합니다~~^^;

[정말로(박의규)]

답이 어떻게 되는지 궁금합니다. 알쏭달쏭^^

[아리스(이상훈)]

해설부탁드립니다^^

[학사7경고]

이문제 답과 해설은 어디있는지요? 궁금함 일단 제답은 xxxxx/xxxx0/oxoxx/xㅅxox/oxxxo/oxoox
17번은 세모인데 공유지분50이상 공유권자는 임대차 할 수 있기에 세모
19번은 모르겠으나, 경매시 전세권은 건물만 임차권은 토지건물에서 변제 받을 수 있기에.0
25번은 독립된 생활공간이면 각각의 임대차로 보여질수도 있을것같아서.
27번은 경락기일(매가결정일)