신탁부동산에 대한 임대차계약을 위탁자와 체결시 대항력의 발생시기

[변호사 김덕은]

신탁부동산에 대한 임대차 체결 권한은 보통 수탁자에게 있습니다. 대부분의 신탁계약은 위탁자는 수탁자의 승낙을 받고 임대차계약을 체결하도록 하고 있기 때문입니다.

다음의 사례를 보겠습니다.

갑은 2017. 1. 1. 건물주와 주택임대차계약을 체결하고 같은날 전입신고를 마쳤습니다.(확정일자는 2017. 5. 1.)

그런데 건물주는 위 주택에 대하여 2016. 12. 1. 신탁회사와 신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 된 상태였으나 수탁자의 승낙은 받지 않았습니다.

이후 건물주는 2017. 4.1. 위 주택에 대하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였고 같은 날 은행으로부터 대출을 받고 근저당권 설정등기를 경료한 것입니다.

이 경우 갑이 대항력을 취득하는지 취득한다면 언제 취득하는지에 따라 은행보다 선순위인지 여부가 달라지게 됩니다.

1. 먼저 신탁자인 건물주가 임대차계약을 체결한 권한이 있는지 살펴보겠습니다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것이므로 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립합니다.

다만 주택임대차보호법이 젇용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구됩니다.(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결)

위 사건의 경우 건물주인 위탁자는 수탁자의 승낙을 받고 임대차계약을 체결하여야 하나 수탁자인 신탁회사의 승낙을 받지 않았습니다. 따라서 임대차계약 체결 당시 건물주에게 적법한 임대권한이 있었다고 보기는 어렵습니다.

그러나 적법한 임대권한이 없다고 하더라도 이 앞서 본 법리에 따라 임대차계약의 효력은 인정이 되고 건물주가 주택에 대한 등기를 2017. 4.1. 경료하여 그 소유권을 회복함으로써 적법한 임대권한 또한 회복하였다고 보아야 하므로 그때부터 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다 할 것입니다

2. 대항력 취득시기는

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정이 된다 할 것이므로 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 합니다.(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다58026,58033 판결)

위 사건의 경우 임차인은 건물주가 주택에 대한 소유권을 회복하기 이전부터 임대차계약에 기하여 부동산을 인도받고 주민등록을 마친 상태여서 제3자가 보기에 임차인의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 충분히 인식할 수 있었고, 임대차계약이 유효한 이상 주민등록이 제3자에 대한 충분한 공시의 효과를 가지며, 임대차계약의 대항력을 인정하더라도 근저당권 설정 이전부터 충분한 표상 내지 공시하고 있다고 할 수 있으므로 은행은 이를 확인하였거나 확인하였어야한다고 봄이 합리적이므로

이 사건의 임대차계약의 대항력은 건물주가 신탁재산의 회복으로서 주택에 대한 소유권이전등기를 경료한 때 즉시 발생한다고 봄이 타당하다 할 것입니다. 따라서 갑의 임대차는 은행의 근저당권설정등기보다 선순위라 할 것이므로 대항력이 있다 할 것입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은