둔촌주공 11월 착공 앞두고 조합원 입주권 매도 매수의 기술

[dream박대표]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~~입니다.

하늘은 높고 말은 살찌는 천고마비의 계절 가을~~입니다.

먹거리 풍부하고 바람 적당히 불어주는 이 좋은 가을날에~웃을 일만 가득했으면 좋겠는데

삶이란 게 항상 웃는 날의 연속은 아닌가 봅니다.

누구에게는 기쁨을 주는 것이 다른이에게는 고통이 될 수 있습니다. 작게는 가족 구성원에서부터 이웃, 학교, 직장......나라 등 내가 속한 사회 구성원 및 구성원들을 대변하는 정부 각 부처들이 추구하는 바가 다르다보니 그 속에서 야기되는 문제가 많습니다.

최근 화두의 중심에 서서 부동산 시장은 뒤흔들고 있는 분양가상한제도 문제 중의 문제라고 하겠습니다. 규제의 부작용(집값 상승)을 규제로 막으려다보니 규제의 끝판왕 격인 분양가상한제 카드를  꺼내들게 되었는데요 시장은 정부의 의도와 달리 풍선효과를 일으키며 역반응을 한다는 것입니다.

예상했던대로 신축 아파트 상승→준신축 아파트 상승→구축아파트 상승 후 다시 재건축아파트가 상승하는 현상을 초래했습니다. 결국에는 서울 전 지역 집값이 상승했습니다.

인근에 신축 아파트가 많았던 개포주공은 상승 폭이 상당한 수준이었습니다. 그나마 오름 폭이 적었던 둔촌주공아파트는 주변에 새 아파트가 없었기 때문으로 분석됩니다. 지하철 9호선 둔촌오륜역을 사이에 두고 있는 올림픽선수기자촌아파트는 구축이다 보니 2023년 새 파트로 거듭날 둔촌주공의 롤모델을 삼기에는 부족한(?) 면이 있고, 비교대상이 마땅치 않아 조금 떨어진 헬리오시티 정도를 롤모델로 삼을 수 밖에 없습니다.((((올림픽선수촌 분들이랑 헬리오시티 분들 비교대상이 된 것이 마뜩잖더라도 이해 바랍니다. 개인적으로는 둔촌주공이 헬리오시티보다 2% 우위라고 생각됩니다만 대부분의 사람들은 헬리오시티가 가장 적당한 비교대상이라고 생각할 겁니다.)))))

6월 Hug 고분양가심사 기준을 발표, 8월 12일 분양가상한제 입법 예고에도 아랑곳하지 않고 시장에 출시된 매물의 거의 다 소진되었습니다. 8월 한 달 거래량이 금일까지 실거래가신고한 것만 21건입니다. 분양가상한제가 로또분양을 양산한다는 것은 알지만 가점에서 밀리고 유주택이라서 밀리고 범접할 수 없는 그림의 떡이 되고보니 사자~~로 돌아선 수요자가 많았던 것 같습니다.

일반분양 당첨자가 누리는 수익보다는 내가 구입한 입주권 수익 4~5억이 더 소중함을 깨달은 수요자들의 매수 유입으로 추석 전후하여 호가는 뛰고 매물은 씨가 말랐습니다.

그러던 것이 지난 주부터 둔촌주공 착공 소식(10월 20일경 착공 접수, 11월 1일 착공 신고)이 전해지면서 착공 전 매도하려는 물건이 출시되고 있습니다.

공교롭게도 23일은 주택법시행령 입법 예고 완료 기간이었습니다. 다시 한 번 분양가상한제 시행이 상기되는 시점입니다.

하지만 불과 일주일 전의 학습효과에서 경험했듯이 분양가상한제가 시세를 밀어내리는 것은 잠시, 입주 시 시세 상승은 정해진 수순이 될 것입니다. 지금부터 10월 한 달 매도, 매수자 간의 눈치보기가 치열할으로 예상되는데요 전매 가능한 기간이 한정적인 만큼 착공 전에 꼭 처분해야 한다면 남들보다 한 발 빨리 처분하시는 것이 매도의 기술이 아닌가 생각됩니다.

♣♧〓둔촌주공 향후 재건축 예상 일정입니다. 

2019년 4월~10월 20일경 문화재 조사 등 철거 완료 및 착공 접수((조합에서 조합원들에게 문자 공지 예정)))

2019년 7월 29일 조합원 평형 배정 확정

2019년 11월 초 착공신고- 2년 보유 매물 매매 중단 시점

​2019년 11월~ 관리처분변경 총회 및 동호수 추첨

2019년 11월~12월~ 모델하우스 건립 및 오픈 (기존 2단지ㅡ22A 25A 34A 34D)))

2019년 12월~2020년 1월~ 일반분양 & 조합원분양 계약

2023년 5월~ 입주 예정

※※ 9월 26일자 모 신문사 둔촌주공 조합장과의 인테뷰 기사에는 11월 착공신고 접수에 들어갈 예정이라고 되어 있습니다. 몇일 전 조합 관계자는 10월 20일경이라고 해서 혼란스러운데요 분양가상한제 적용 여부에 영향이 미치지 않는다면 뭐~용서(?)해 드릴 수 있습니다. 이놈의 분양가상한제는 어찌 되는건지......

♧♣〓둔촌주공아파트 용적율 및 세대수, 시공사 등 건축규모입니다. 

♧♣〓둔촌주공아파트 재건축 세대수입니다. 

○ 기존 5,930세대▶최초 사업시행인가 11,106세대▶사업시행변경인가 기준 12,032세대 건립으로 일반분양 926세대 증가

○ 소형 임대 1,046세대를 제외한 분양세대 10,986세대 중 조합원분양 6,145세대, 일반분양 4,841세대 예상(아직 분양받지 못한 세대 및 보류지 지정으로 향후 변동 가능성 있음)

○ 37평 43평 50평 대형평형은 전부 조합원 분양, 일반분양은 55평 지하썬큰 딱 2세대

○ 34평 조합원은 동호수 추첨에서 로열층 배정 확률 높음, 일반분양은 100% 가점제로 조합원 배정 후 잔여세대인 서향 및 4~5층 이하로 배정 예상

○ 26평, 22평, 1+1(14평+22평,14평+18평,18평+18평) 조합원은 로열동, 로열층 배정 확률 높음

일반분양은 100% 가점제로 조합원 분양 배정 후 잔여세대 배정

♣♧〓마감재 등 둔촌주공 조합원이 누리는 무상 옵션 특혜입니다.  

○ 조합원은 베란다 확장 및 삿시, 천정형 시스템 에어컨 등 약 5000만원 상당의 옵션 무상, 일반분양 당첨자는 본인 비용 부담하에 옵션 선택 가능합니다.

♧♣〓둔촌주공 자체호재 및 외부호재입니다. 

○ 지하철 5호선+지하철 9호선=더블역세권(9호선 급행 보훈병원역, 올림픽공원역 도보 이용)

○ 단지내 초중고 6곳-초3곳(둔촌초, 위례초, 신설초), 남여공학중 신설, 남중고(동북중, 동북고)

○ 단지내 부대복리시설 및 커뮤니티 시설 50여개동 건립

○ 재건축초과이익환수제 피한 재건축 단지로 개발이익 전부가 조합원의 몫입니다.

○ 안전진단 기준 강화 및 재건축 연한 연장, 분양가상한제 여파로 건설사 및 정비사업조합 사업 회피 ▶공급 물량 부족 ▶▶둔촌주공 입주 시점 신축 희소가치 상승

♧♣〓둔촌주공 전체 부동산 매물 중 거래 가능한 입주권 매매 시세입니다.

○ 매수 시 필요자금=매매가격- 이주비 대출(무주택자 및 1주택자 감정가액의 40%)
○ 총투자금=매매가격+추가부담금(or 환급금)=입주 시 정산
○ 1주택자 매수자 입주 후 소유권이전등기 후 2년 이내 기존주택 처분조건으로 이주비 승계
○ 매수 시 이주비 대출 안받으면 입주 시 대출이자 만큼 정산해줌
○ 둔촌주공 매수 시 종부세 없음 (입주 전까지)))))
○ 일반주택+둔촌주공=2주택자가 둔촌주공 먼저 매도 시 양도세 중과 없음
○ 입주권+입주권=일시적 1세대 2주택 적용안됨=양도차익 적은 순으로 매도=양도세 중과 없음
○ 착공 전 - 2년 보유한 조합원 입주권 전매 가능(9월~11월 14일까지 잔금)))))
○ 착공 후 - 10년 보유 5년 거주 1주택자 매물만 전매 가능

 
♣〓둔촌주공 조합원 입주권 16평 18평 31평 매수ㅡ신규 34평 확정

♣〓둔촌주공 조합원 입주권 고층 34평 매수ㅡ신규 37평 확정

♣〓둔촌주공 조합원 입주권 저층25평(고층34평) 매수ㅡ신규 43평 확정

♣〓둔촌주공 조합원 입주권 저층25평(고층34평) 매수ㅡ신규 50평 확정

♣〓둔촌주공 조합원 입주권 저층16평 매수ㅡ신규 58평 복층 확정 

♣〓둔촌주공 조합원 입주권 저층25평(고층34평) 매수ㅡ신규 18평+18평(1+1) 확정 

♣〓둔촌주공 조합원 입주권 저층25평(고층34평) 매수ㅡ64평 페트하루스 확정 

이상 2019.09.26. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 입주권 매매시세 브리핑이었습니다.

#둔촌주공 재건축에 대해 궁금하신 점과
#둔촌주공 조합원 입주권 매매 시세 및 급매물(저가매물)은
드림공인 02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705로 연락바랍니다.

#둔촌주공 드림공인 위치 - 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

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무료주차 가능합니다.