생활 | 세대 앞 복도에 가벽 세워 점유 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1. 관리 NEWS

■ 세대 앞 복도에 가벽 세워 점유
법제처

☛ 지자체 원상복구 명령해야

▶ “허가·신고 없이 용도 외 사용 못해”

세대 앞 공용부분인 복도를 구획해 가벽을 세운 다음 배타적으로 점유하는 것에 대해 지방자치단체의 장이 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있다는 법제처 해석이

나왔다.

법제처는 ‘지방자치단체장이 공동주택 공용부분을 전유부분으로 변경해 사용하는 행위에 대한 조치를 할 수 있는지’를 물은 충남 천안시의 질의에 대해 이 같이

회신했다.

법제처는 “공동주택관리법은 공동주택의 용도변경을 원칙적으로 금지하면서 입주자 등이나 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우 사전에 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있다”며 “그 위임에 따른 같은 법 시행령 제35조 제1항 및 별표3 제1호에서 공동주택 용도변경이 허용되는 경우를 제한적으로 규정, 이에 비춰보면 공동주택 입주자 등이나 관리주체가 공동주택을 허가·신고 없이 사업계획에 다른 용도 외의 용도에 사용하는 것은 공동주택에 반한다”고 밝혔다.

또한 “공동주택관리법에서 사업계획에 따른 용도는 주택법령에 따라 작성된 공사설계도서에 따른 공동주택 내부 구조의 객관적 용도를 의미한다”며 “공동주택 입주자 등이 자신의 세대 앞에 공용부분인 복도를 구획해 가벽을 세워 막은 다음 그 부분을 전유부분처럼 배타적으로 점유하는 것은 공용부분인 복도를 사업계획에 따른 용도 외의 용도로 사용하는 행위에 해당하고 허가를 받아 공동주택의 용도변경이 허용되는 행위도 아니므로 이는 공동주택관리법에 위반되고, 같은 법 제94조에 따라 지방자치단체의 장은 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다”고 설명했다.

이와 함께 법제처는 ‘입주자 공유가 아닌 복리시설인 상가의 입주자 등이 자신의 점포 앞에 있는 공용부분인 복도를 구획해 가벽을 세워 막은 다음 배타적으로 점유하는 것도 지자체장이 원상복구 등 필요한 조치를 할 수 있다’고 답했다.

법제처는 “공동주택 복리시설은 공동주택 단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설로 공동주택에 포함되고 사업계획승인을 신청할 때에 첨부하는 공사설계도서인 복리시설 배치도, 주단면도 및 평면도에서는 복리시설 내부의 구조설비, 면적 및 사용형태 등을 작성할 때 전용 또는 공용으로 사용하는 부분을 명시적으로 구별하도록 하고 있는 점을 고려하면 복리시설의 경우에도 사업계획에 따른 용도는 주택법령에 따라 작성된 공사설계도서에 따른 복리시설 내부 구조의 객관적 용도의 의미한다”고 밝혔다.

따라서 “이 사안과 같이 입주자 공유가 아닌 복리시설인 상가의 입주자 등이 자신의 점포 앞에 있는 공용부분 복도를 구획해 가벽을 세워 막은 후 배타적으로 점유하는 것은 공동주택관리법 제35조 제1항 제1호의 사업계획에 따른 용도 외의 용도로 사용하는 행위에 해당하고 신고를 해 입주자 공유가 아닌 복리시설의 용도변경이 허용되는 행위도 아니다”라며 “해당 행위는 공동주택관리법에 위반되므로 지방자치단체의 장은 원상복구 또는 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다”고 해석했다.

출처 :  © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 알뜰시장 운영계약 갱신 효력 여부 둘러싼분쟁

인천지방법원

☛ 입대의 ‘사용료’ 청구에 업체 ‘위약금’ 청구로 맞서

인천 서구에 소재한 A아파트가 알뜰시장 운영계약 갱신 효력 여부를 둘러싼 알뜰시장 운영업체 B사와의 분쟁으로 결국 법정 공방을 벌였다.  

관리사무소장 C씨는 지난 2014년 8월경 B사와 사이에 2년간 매주 1회 알뜰시장 개설 운영계약을 맺었고, 이에 따라 B사는 입대의에 약 1억원을 지급했다. 

이후 2016년 6월경 A아파트 입대의는 알뜰시장 재계약 여부와 관련해 입주민들의 의견 수렴 결과 반대 의견이 많다는 이유로 B사와 재계약을 진행하지 않기로 하고 B사에 시설물 원상복구를 요구하기로의결, 7월경 이 같은 내용의 통지서를 B사의 법인등기부등본상 주소지나 계약당시 기재된 주소지가 아닌 B사의 사내이사의 사무실로 발송했다. 

한편 B사는 계약기간 종료 직전인 8월 중순 이후 A아파트 입대의 계좌로 알뜰시장 개설금액인 약 1억원에 원상복구비용 1,000만원을 입금했고 계약기간 종료 이후에도 11월 16일까지 7회에 걸쳐 추가로 알뜰시장을 운영했으며, 입대의는 11월 17일 이 금액을 모두 반환했다. 

이와 관련해 A아파트 입대의는 계약 만료 1개월 전 B사에 계약 갱신 거절을 통지했기에 계약은 종료됐음에도 불구하고 B사는 7차례에 걸쳐 알뜰시장을 운영했으므로 임료 상당의 부당이득금(675만원)과 시설물 원상복구비용(1,000만원) 등을 지급하라고 주장했다. 

반면 B사는 반소를 통해 계약 갱신 거절 통지는 B사의 주소지가 아닌 곳으로 송달돼 받지 못했기에 계약은 2년간 갱신됐다며 계약이 연장돼 상인들로부터 지급받을 수 있었던 임대료 수입(5,570만원)을 지급받지 못한 손해와 위약금 2,000만원을 오히려 입대의가 지급하라고 다퉜다.

그 결과 최근 인천지방법원 민사28단독(판사 이진재)은 B사는 입대의에 사용료(675만원)를 지급하고, 입대의는 B사에  위약금(2,000만원)을 지급하라고 주문했다. 

법원은

▲B사의 사내이사가 운영하는 사무실 주소지로 통지서를 발송했다는 사정만으로 계약해지 통지가 계약기간 만료 1개월 전까지 도달했음을 바로 인정하긴 어려운 점

▲B사는 계약 만료를 앞두고 관리소장으로부터 종전에 작성한 계약서가 유효하다는 설명을 듣고 관리소장이 알려주는 계좌로 돈을 입금한 점

▲입대의는 계약기간 만료 직전 B사로부터 알뜰시장 개설비용을 지급받았음에도 즉시 반환하지 않은 채 계약기간 만료 이후로도 약 3개월간 알뜰시장 운영을 묵인했던 점 등을 종합, 해당 계약은 종전과 동일한 조건으로 갱신됐다고 판단했다. 

이와 관련해 입대의는 갱신 계약의 귀속주체와 관련, 계약이 갱신됐더라도 관리주체의 대리인인 관리소장이 B사와 계약을 체결한 것이므로 계약에 따른 권리의무는 모두 주택관리업자에게 귀속된다고 주장했다. 

이에 대해 법원은 대법원 판례를 참조해 “주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은 주택관리사(보) 자격을 가진 전문가인 관리소장에 의한 업무집행을 통해 입대의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지”라며 “자치관리기구 및 관리주체는 비법인사단인 입대의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리·의무의 귀속주체로 볼 수 없고, 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리소장이 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리·의무는 비법인사단인 입대의에 귀속되며 계약 당사자는 입대의”라고

전제했다.  

이 같은 법리를 토대로 법원은 입대의 의결을 거쳐 계약 체결 내지 갱신 여부가 결정됐던 점, B사는 알뜰시장 개설금액을 입대의 명의 계좌로 납부했고, 입대의는 자신의 명의로 계약 갱신 거절 및 원상회복 통지를 하기도 한 점, 입대의는 계약 당사자가 입대의임을 전제로 알뜰시장 개최에 따른 사용료 및 원상회복 비용을 청구하는 소를 제기한 점 등을 종합하면 계약과 관련해 관리소장이나 주택관리업자는 비법인사단인 입대의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리의무의 귀속주체로 볼 수 없고, 계약 갱신에 따른 권리의무는 모두 A아파트 입대의에 귀속된다고 밝혔다. 

이로써 B사는 계약 갱신 후 7회에 걸쳐 직거래장을 운영했으므로 입대의에 사용료 675만원을 지급하라고 주문했다. 입대의가 청구한 시설물 원상회복비용(1,000만원)과 관련해서는 통상의 손모, 즉 임차목적물의 가치 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 경우로서 B사가 부주의로 파손한 부분에 한해 인정되는데 아파트 단지 시설물에 통상의 손모를 넘어선 정도의 파손이 있다고 인정되지 않는다며 이 부분 청구는 받아들이지 않았다. 

B사가 반소로 제기한 위약금 청구에 대해서는 “계약이 묵시적으로 갱신됐으나 그 후 입대의 반대로 B사가 알뜰시장 운영을 할 수 없게 됐다”며 “이는 ‘계약기간 내에 입대의 사정으로 B사가 장을 못 서게 돼 계약을 파기했을 경우’에 해당해 계약에 의해 입대의는 B사에게 위약금으로 계약금의 2배에 해당하는 2,000만원을 지급하라고

주문했다. 
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 아파트 옥상방수공사에 파라펫 외벽면 방수공사 포함
창원지법 판결

☛ “업체, 입대의에 추가공사비 청구 못 해”

◉ "현장설명회서 공사범위 설명, 업체도 공사대상 인지했을 것”

아파트 옥상방수공사 계약에서 옥상 파라펫 외벽면 방수공사가 추가공사가 아닌 계약에 따른 공사인지 여부에 공사업체와 입주자대표회의의 주장이 갈린 가운데 법원은 대표회의의 손을 들어 계약상 방수공사에 포함돼 있다고 봤다.

창원지방법원 민사4단독(판사 이정희)은 최근 도장공사 업체 A사가 경남 창원시 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 공사대금 청구소송과 B아파트 대표회의가 A사를 상대로 제기한 약정금 청구소송에서 “대표회의는 A사에 819만여원을 지급하고 A사의 나머지 본소 청구 및 대표회의의 반소 청구를 모두 기각한다”는 판결을

내렸다.

A사는 2016년 8월 B아파트 대표회의와 계약금을 1억5950만원으로 하는 옥상방수공사 도급계약을 체결하고 지난 7월 공사를 완료했다. 대표회의는 A사에 공사대금으로 9570만원을 지급했다.

이에 A사는 “계약에는 옥상 파라펫의 외벽면 시트방수공사가 포함돼 있지 않음에도 대표회의는 공사를 강요했고 공사대금을 지급받기 위해 어쩔 수 없이 공사를 했다”며 “이 공사는 추가공사에 해당하므로 이에 대한 공사대금을 지급해야 하고 추가공사대금 지급 약정이 없었더라도 무상으로 추가공사를 하도록 하는 것은 불공정한 법률행위에 해당해 무효”라면서 옥상 파라펫 외벽면 시트방수공사비 6853만여원과 미지급 공사대금 6370만원 합계 1억3233만여원을 지급하라고 주장했다.

이에 대해 재판부는 미지급 공사대금 지급 의무는 인정하면서도 추가공사 부분은 “옥상 파라펫 외벽면 시트방수공사가 계약상 방수공사에 포함돼 있다고 봄이 타당하다”며 인정하지 않았다.

재판부는 판결문에서 “공사계약서에 첨부된 공사계약 일반사항의 공사범위 중 파라펫의 폭과 길이 등은 옥상 파라펫의 외벽면 크기와 일치하고 시방서에는 ‘파라펫과 옥상구조물은 외경을 기준으로 한다’고 기재됐는데, 외경은 외벽면으로 볼 수밖에 없다”며 “공사계약 체결 전 대표회의는 A사측 담당자가 참석한 가운데 아파트에서 현장설명회를 개최해 공사범위 등을 설명했고 관리소장이 옥상 파라펫의 외벽면이 방수공사 대상이라는 점을 분명하게 설명했다고 진술하고 있다”고 설명했다.

또한 “A사는 대표회의로부터 계속해 공사재개 요청을 받자 ‘옥상방수공사와 관련해 작업이 불가능한 곳, 외부 파라펫 공정건의 관련 공문을 보내드립니다’라고 적힌 공사범위 변경 요청 건 문서를 보내는 등 A사 역시 옥상 파라펫 외벽면이 방수공사대상에 포함된다는 점을 알고 있었다”며 “A사는 파라펫 내벽면이 방수공사 대상이라고 생각해 공사를 했다는 취지로 주장하나, 자신이 한 공사내역을 특정하지 못하고 있을 뿐만 아니라 내벽면에는 도색공사 이외에 어떠한 방수공사도 이뤄지지 않았다”고

지적했다.

대표회의의 공사 지체배상금 청구에는 “옥상 파라펫 외벽면 공사가 추가공사에 해당한다고 보기 어렵고 달리 A사가 준공예정일을 준수하지 못한 데 책임이 없음을 인정할 증거도 없다”며 “방수공사는 준공예정일보다 249일 지연됐고 이를 약정 지체상금률로 계산하면 손해배상예정액은 7943만여원”이라고 인정했다.

다만 옥상 파라펫 외벽면 시트방수공사는 상당히 위험하고 날씨 등의 영향도 많이 받는 점, A사가 공사일정 등을 수시로 대표회의에 사전 통보해 양해를 구한 점 등을 고려하면 산정된 지체상금은 부당하게 과다해 5560만여원으로 70% 감액하는 것이 타당하다고 봤다.

이에 따라 재판부는 “미지급 공사비 채권(6380만원)에서 지체상금(5560만여원)을 뺀 819만여원이 남게 되고 대표회의의 지체상금 채권은 소멸한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ “시공사, 아파트 방화문 문짝하자 시 전체아닌 문짝교체비용만 책임”
서울고법 판결

내화성능을 갖추지 못한 아파트 방화문을 교체해달라는 주장에 법원이 방화문 전체가 아닌 문짝에 하자가 있어 이 부분 교체 비용만 받을 수 있다고 판결했다.

서울고등법원 제7민사부(재판장 이원범 부장판사)는 서울 중구 A아파트 입주자대표회의(주위적 원고)와 A아파트를 신축·분양한 B주택재개발정비사업조합(이하 ‘B재개발조합’)이 시공사 C사를 상대로 제기한 방화문 성능불량에 따른 손해배상청구 항소심에서 “피고 C사는 원고 대표회의에 1억5836만여원을 지급하고 원고 대표회의의 나머지 청구와 원고 B재개발조합의 청구를 기각한다”는 1심 판결을 인정, 대표회의와 재개발조합의 항소를 기각했다.

A아파트 대표회의와 B재개발조합은 “A아파트 방화문은 갑종방화문으로서 비차열 1시간 이상의 성능을 갖춰야 함에도 불구하고 설치 당시부터 내화성능을 갖추지 못한 하자가 있었다”며 “C사는 A아파트 신축공사 수급인으로서 도급인인 B재개발조합에 방화문에 대한 하자담보책임 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상책임을 부담하므로 주위적으로 B재개발조합으로부터 그 손해배상채권 등을 양수한 대표회의에 방화문의 문짝 및 문틀 교체비용 합계 6억9497만여원을 지급할 의무가 있고 예비적으로 채권양도가 무효인 경우 조합에 위 비용을 지급할 의무가 있다”면서 C사를 상대로 소송을 제기했다.

이에 대해 1심 재판부인 서울중앙지방법원은 방화문 문짝에만 하자가 있다고 판단했고
▲방화문의 기존 문틀에서 하자만 있는 문짝만 분리한 후 새 문짝을 설치하는 것이 시공기술상 충분히 가능한 것으로 보이는 점
▲설령 문틀까지 교체한다 하더라도 교체될 문틀 자체에 철판두께, 구성형상 등 성상이 이미 설치돼 있는 현재 문틀과 차이가 없을 것으로 보이는 점 등을 고려해 “하자가 있는 문짝만을 교체하는 것이 적절한 하자보수방법”이라고 밝혔다.

이어 “성능시험 결과 방화문 도어락과 도어체크로 인해 불합격으로 판정된 시험체가 없어 부속철물인 도어락과 도어체크는 기존의 것을 재사용함이 상당하다”고

덧붙였다.

또한 “피고 C사가 부담하는 하자보수에 갈음하는 손해배상책임의 범위는 2억1114만여원”이라면서도 “A아파트 사용승인일부터 성능시험을 실시한 날까지 5년 4개월가량의 기간이 경과해 자연적인 노화현상이 발생했을 것으로 보이는데, 방화문 하자 중 자연 노화현상으로 인한 부분과 시공상의 잘못으로 인한 부분을 엄격하게 구분하는 것은 현실적으로 불가능한 점, 원고 대표회의나 입주자들의 관리상 잘못으로 하자가 확대됐을 가능성도 완전히 배제할 수 없는 점 등 제반 사정을 고려해 공평의 원칙상 피고 C사의 책임을 75%로 제한한다”고 강조했다.

하지만 대표회의와 B재개발조합은 이 같은 1심 판결에 불복해 항소를 제기, “방화문은 문짝과 문틀이 전체로 하나의 세트를 이뤄 방화성능을 발휘하는 것이므로 방화문의 방화성능을 확보하기 위해서는 전체를 교체해야 한다. 문짝만의 교체로 하자가 완전히 보수된다는 점을 C사가 증명하지 못하는 이상 하자 보수비는 문짝과 문틀 전체의 보수비로 인정돼야 한다”고 주장했다.

그러나 2심 재판부는 “이 사건 방화문은 문짝과 문틀이 전체로서 하나의 짝을 이뤄 그 기능을 발휘하는 제품이기는 하나, 문짝과 문틀은 제작과정에서 별도의 공정을 거쳐 제작되고 문틀의 경우 방화문용이라고 특별히 규정된 것이 없으며 설치 과정 역시 문틀이 먼저 시공된 후 나중에 문짝을 문틀에 결합해 시공하는 방식으로 설치된 것으로 보인다”며 “방화문의 기존 문틀에 하자가 없는 이상 하자가 있는 문짝만을 교체하는 것이 적당한 방법”이라고 못 박았다.

이에 따라 재판부는 “1심 판결은 정당하므로 원고들의 항소는 모두 이유 없어 기각한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2. 단지 홈페이지 스마트폰 App 공개서비스 접속방법

       단지 홈페이지  스마트폰 App 공개서비스 접속방법 등 이용과 활용. 

             - 첨부파일 : 스마트폰 App 공개서비스 접속방법 및 이용과 활용 등.