*2012타경74771*
이 물건은 인천시 남구 도화동 근린시설 경매 물건입니다.
1.권리분석결과
답변:본건 토지및 건물등기부를 확인한 결과 2004.04.19
농협관리회사의 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시
전부 소멸 하므로 등기부상 법적인 문제는 없습니다.
2.임차인 관계건
답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서를 확인한 결과 말소기준권리 이후
전입한 대항력 없는 임차인 배용석/이미경/이미현이 기재되어 있으며 배용석/이미경은
보증금 1,000만원에 이미현은 보증금 2,000만원에 대해 배당요구 하여 배용석/이미경은
주택임대차법상 최우선변제 소액임차보증금으로 전액을 배당받고 이미현은 1,600만원을
배당받고 소멸 합니다.
3.최종결론:본건은 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.
이유:본건은 1984년5월 건축되어 무려 29년이 경과한 낡은 건물이며
아래---감정평가서 사진을 보면 건물 외관도 상당히 노후해 보입니다.
또한 물건지는 원래 ‘인천대학교’가 인접하여 인천대 학생들을 상대로 한
영업용 건물로 2010년 인천대학교가 ‘송도국제신도시’로 이전 하면서
약 3년간 상권이 완전히 죽어 슬럼화가 우려 되었던 곳입니다.
다행이 2013년 충남 홍성의 ‘청운대학교 인천캠퍼스’가 유치되면서
일부 상권이 살기는 했지만 아직 인천대학교 시대만큼 상권이 회복
되었는지는 의문이 들고 있습니다.
따라서 입찰 전 반드시 직접 현장을 방문하여 상권이 살아나고 있는지에
대하여 철저히 검증 하셔야 하며 또한 29년이 된 낡은 건물이라 내외부
전체에 대한 대수선비 지출도 필요해 보입니다.
그런데 이런 약점이 있음에도 입찰추천 의견을 드리는 것은 우선 감정가의 49%인
입찰가격 269,116,000원이 가격 메리트가 있고(토지 공시지가만 335,708,000원)
또한 인천대 자리에 추가로 2014년4월 준공을 목표로 행정타운및 제물포스마트타운(JST)이
건설 중이라 이곳이 완공되면 지역의 상권도 살아날 가능성이 높기 때문입니다.
따라서 S.S.PARK회원님이 낙찰잔금 외에도 건물 대수선(리모델링)비 지출이
가능하며 2014년까지 운용 가능한 충분한 자금여유가 있는 경우라면 본건은
이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.
^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.