기타 주택법 시행령 제52조의 해석을 부탁드립니다.

[다같이]

해석이 필요한 조항...

주택법 시행령 제57조

 ②공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 사업주체가 제안한 내용(관리규약의 준칙에 따라 입주예정자와 관리계약을 체결할 때에 제안한 내용을 말한다)을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다. 이 경우 사업주체가 제안한 내용은 해당 공동주택의 게시판과 인터넷 홈페이지에 공고하고, 입주자등에게 개별 통지하여야 한다.  <개정 2004.9.17, 2010.7.6, 2013.1.9>

③ 제2항에 따라 제정된 관리규약을 개정할 때 그 절차 및 방법은 제52조제1항을 준용하되, 그 개정안에는 다음 각 호의 사항을 적고 제2항 후단의 방법에 따라 공고하고 통지한다.  <신설 2010.7.6, 2013.1.9>

1. 개정 목적

2. 종전의 관리규약과 달라진 내용

3. 제1항에 따른 관리규약의 준칙과 달라진 내용

 제52조(관리방법의 결정 등)

  ① 법 제43조제3항에 따른 공동주택 관리방법의 결정은 입주자대표회의의 의결 또는 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 전체 입주자등의 과반수가 찬성하는 방법에 따른다. 법 제43조제7항제4호에 따른 관리방법을 변경하는 경우에도 또한 같다.

해석요청 사항.

현재 저희 아파트는 준공승인 이후 입주를 시작한 아파트단지 입니다.  아직, 최초의 입주자대표회의(이하, 입대의)가 구성되기 전이며, 현재 입주율 50%를 넘게 되어 사업주체(재건축조합)로 부터 입주자대표회의를 구성할 것을 통보 받은 상황입니다.
이런 상황에서 관리규약의 변경이 필요하여, 아래와 같이 몇가지 도움을 요청 드립니다.

 1. 관리규약의 개정을 위해서는 주택법 시행령 제52조에 입대의 또는 "전체 입주자등"의 10분의1이상의 발의

     가 필요하고, "전체 입주자등"의 과반수 이상의 찬성으로 개정이 되는 것으로 알고 있습니다.
   가)  이 경우 "전체"라고 하면, 실제 거주하고 있는 세대만을 의미하는 것인지 또는 입주예정세대까지를 포함

         한 전체 세대수를 의미하고 있는지의 여부

   나) 현재의 저희 관리규약은 사업주체로 부터 입주시에 동의한 상태일뿐이나, 이 경우에도 관리규약의 개정

        대상에 포함되는지? 아니면, 새로운 관리규약의 제정으로 기존 사업주체가 제시한 관리규약을 변경해야

        하는지의 여부

   다) 관련법에는 선거구를 구성할시 세대수비례에 따라 구성하도록 되어 있으나, 사업주체가 제시한 관리규

        약에는 세대수비례가 아니라, 단순한 동별로만 선거구를 구획하였습니다.
        저희 공동주택의 경우에는 많게는 120세대에서 적게는 44세대로 각 동이 구분되어 있어 동별로만

        선거구를 구성할 경우에 문제가 있다고 판단되는 부분입니다.
          특히, 입대의를 최초 구성하는 싯점에서 선거구가 정해지지 않으면 향후 입대의의 의결 진행에 있어서

        도 상당한 문제의 소지가 될 것 같아서 입대의 구성전에 관리규약을 변경하여 선거구를 조정할 필요성이

        있어서 도움을 요청 드립니다.  이처럼 관리규약에 동별로만 구획된 선거구가 과반수 세대의 동의를 득

        한 경우에도 효력이 있는지의 여부?

본인 해석
  가) 관리규약은 법 취지로 봤을 때 입주자의 과반수의 동의를 요하는 부분이기에 주택법 시행령 제52조에서

         도 다른 조항에 없는 "전체"란 문언을 사용한 것으로 볼 수 있는 바,
         저희와 같이 입주율이 50% 넘은 상황에서도 실제 입주자등의 과반수의 찬성만으로도 관리규약의 개정

         이 가능하다면, 동 조항 중 "전체 입주자등"의 의미을 다른 조항의 의결 정족수와 같은 "입주자등"으로

         확대해석하여 적용한 것이라 볼 수 있는바, 법 문언상 "전체 입주자등"이라고 적시하고 있는 의미는 결

         국 입주예정세대까지를 포함해야 하는 것으로 해석되어야 합니다.
           또한, 관리규약은 당해 공동주택에 입주(예정자 포함)하고 있는 전세대의 권리와 의무를 규정하는 것

         이기에 입주가 진행되고 있는 공동주택과 입주가 완료된 공동주택의 구분을 하지 않기 위해 동 조항에

         서도 "전체 입주자등"으로 표현하였을 것으로 유추합니다.
     예) 총 입주예정세대수 : 1,000세대.. 현재 600여세대 입주완료일 때를 가정한다면,
         - 본인 의견의 과반수는 501세대(전체 입주자등의 과반수)
         - 기타 의견의 과반수는 301세대(실제 입주자등의 과반수)

 나) 관리규약이 사업주체로 부터 제시만 받은 상황(동의 전체 입주자의 과반수 이상 동의)에서도 동 관리규약 

      의 개정절차에 따라 진행하면 되는 것이고, 이 경우 아직 신고수리되지 않는 관리규약(사업주체 제시)은

      정상적인 개정절차에 따라 입주자등의 과반수 찬성을 득하여 제정(관리규약 개정이 아님)하는 것이

      맞다고 봅니다.

 다) 직접의견을 주시기 바랍니다. 끝.

위 내용은 국민신문고를 통해 민원으로 해석을 요청한 내용입니다..

답변 이전에 회원님들의 고견을 듣고 싶어서 질문게시판에 조심스럽게 올립니다..

[일심]

주택법에 대한 유권해석은 국토부 와 법제처에서만 할 수 있습니다.

[다같이]

당연히 그런 걸 모르고 이곳에 글을 올릴이유는 없잖습니까?
제 글 제일 아래에 보시면 민원으로 해석 요청을 했다고 한 사항만 보시더라도..... ㅎㅎㅎ
제가 여기 카페에 가입한지 얼마되지 않아서 카페의 활동에 대해 잘모르고 올린 것이라면 자삭하겠습니다마는
혹시나 이런 부분에 있어서 과거 해석을 받아 본 사례가 있는지, 또 이 쪽으로 전문가들이 많이 계시니 이런 문제에 있어서 여러분들은 어떤 생각을 가지고 있는지와 제 생각에서 추가로 필요한 부분들이 어떤 건지에 대해서 자문을 구하고자 올린 사항입니다.
제가 올린 글에 수정해야 될 부분이 있긴 있내요. "해석" 을 민원 원문 그대로 그냥 둔게 문제내요..이해해주세요.

[행정국장]

1. 사업주체(관리소장)가 입주시 배포한 관리규약이 유효합니다.
2. 전체 입주예정세대수의 과반수가 입주했으면 입대의구성이 가능합니다.
3. 다만 동별로 과반수 입주가 안된 동별(선거구)는 아직 동대표를 선출할 수 없습니다.
4. 입대의가 구성 완료되어 행정청에 신고, 수리되기 전까지는 관리규약을 개정하실 수 없으며, 현재의 관리규약을 따르셔야 합니다.
5. 행정청 신고, 수리후에는 현재의 거주자가 전체 입주자등에 해당한다 하겠습니다.

[행정국장]

그리고 님께서 제시한 선거구에 대한 문제는 존재합니다.
그래서 사전 그런 문제들을 해소하기 위해, 입주예정자모임에서 사전에 위와 같은 사안을 사전 조율합니다.

이미 물이 없질러졌다면, 현행 관리규약대로 절차를 진행하셔야 할 것입니다.
현행 관리규약에서 입대의 구성전, 관리소장의 주도로 관리규약 개정이 가능한지 여부는
님께서 질의하신 행정청의 회신에 따르시길....

[다같이]

고견들 감사드립니다... 글올려주신 것과 제 생각을 다시 정리하면,
1. 입대의 구성전에도 주민들의 발의(입주예정자를 포함한)로 관리규약 변경을 제안하고,
2. 곧 구성될 선거관리위원회에서 주민투표(규약의 개정은 선관위 고유업무로 현 규약에 명시되어 있음)를 실시
3. 주민(입주예정자 포함) 과반수의 찬성이 나오면 합법적인 관리규약으로서의 효력이 생기고, 선관위에서 변경된 관리규약을 공고하고
4. 변경된 관리규약에 따라 동대표 선거를 진행하면 되겠군요.
5. 입대의가 구성된후 입대의구성신고와 변경된 관리규약을 신고하면 모든 절차가 끝나는 군요..

다들 감사합니다.