생활 | 동파 대비 소화전 배관밸브 차단 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1. 관리 NEWS

■ 동파 대비 소화전 배관밸브 차단

서울서부지법

☛ ‘소방시설법’ 위반

◉ 관리사무소장 700만원, 기관주임 200만원 벌금형

겨울철 배관 동파를 예방하기 위해 소화전에 연결된 물탱크의 배관밸브를 닫고 물을 빼도록 지시한 관리사무소장과 이를 이행한 기관주임이 ‘화재예방·소방시설설치유지 및 안전관리에 관한 법률(이하 소방시설법)’ 위반으로 기소돼 최근 법원으로부터 벌금형을 받았다. 

서울서부지방법원 형사9단독(판사 김진희)은 최근 서울 은평구 모 아파트 관리사무소장이었던 A씨에 대해 700만원의 벌금형을, 소방안전관리보조자인 기관주임 B씨에 대해서는 200만원의 벌금형을 선고했다. 

판결문에 의하면 A소장은 지난 2017년 11월 18일경 B씨에게 겨울철에 소화전과 옥상의 물탱크 등과 연결된 배관이 동파될 위험이 있으니 물탱크의 배관밸브를 닫고 배관의 물을 빼라고 지시했다.

이에 B씨는 아파트 소화전과 연결된 물탱크의 배관밸브를 닫고 배관의 물을 빼냄으로써 아파트 소방시설의 기능과 성능에 지장을 줄 수 있는 폐쇄, 차단행위를 한 것으로 나타났다.  

이 같은 사실은 지난 1월 28일 오후 7시 7분경 15층짜리 이 아파트 14층에서 ‘전기적 요인’으로 인한 화재가 발생하면서 밝혀졌다. 화재 당시 소화전이 모두 작동하지 않은 것. 

이에 따라 소방당국은 지상에서 14층까지 수관을 연결해 불을 끄는 데 1시간 이상이 소요됐고, 수압개폐방식 옥내소화전의 스위치가 수동기동으로 돼 있어 펌프가 작동하지 않은 것으로 드러났다.

 
이 화재사고로 일가족 3명이 사망했는데, 옥내소화전 미작동으로 인해 인명구조가 지체되진 않았던 것으로 분석됐다.

하지만 소방시설법 위반은 피해갈 수 없었다.  

현행 소방시설법 제9조 제3항과 제48조 제1항에서는 특정소방대상물의 관계인은 소방시설을 유지·관리할 때 소방시설의 기능과 지장을 줄 수 있는 폐쇄(잠금 포함)·차단 등의 행위를 해서는 안 되며, 이를 위반해 소방시설에 폐쇄, 차단 등의 행위를 한 자는 5년 이하의 징역 또는 5,000만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.  
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 아파트 관리규약에서 정한 적격심사 평가표 적용
대전고법 확정 결정

☛ 선정지침과 달라도 입찰절차 하자 없어

● ‘기술자 보유’ 항목 = 본사 근무자만 해야 한다는 = 법제처 해석과 달리 적용했어도 = 하자로 보기 어려워

아파트 관리규약에 따른 적격심사 평가표가 사업자 선정지침의 표준평가표와 일부 평가항목·배점을 달리하고 있더라도 입찰절차에 하자가 없다는 법원의 결정이 나왔다.

특히 ‘기술자 보유’ 항목에 대해 본사에 근무하는 기술자만을 기준으로 평가해야 한다는 법제처의 해석이 명확하다고 보기 어려워 이와 달리 해석·적용했어도 하자로 보기 어렵다고 봤다.

대전고등법원 제3민사부(재판장 전지원 부장판사)는 최근 대전 A아파트 주택관리업자 선정 입찰에 참여한 관리업체 B사가 “지난 2월 실시한 주택관리업자 선정 입찰에서 B사가 낙찰자 지위에 있음을 임시로 정하고 대표회의가 C사와 체결한 위·수탁 관리계약의 효력은 위·수탁 관리계약 무효확인 청구사건의 본안판결 확정시까지 정지, C사가 계약을 이행하게 해서는 안 된다”며 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 지위보전 가처분 신청사건에서 B사의 항고를 기각하는 결정을 내렸다.

이 아파트 대표회의는 지난 1월 주택관리업자 선정을 위한 입찰공고를 했고 이 입찰에 B사를 포함한 5개 업체가 응찰했다. 대표회의는 같은 해 2월 C사를 주택관리업체로 선정, 위수탁 관리계약을 체결했다.

입찰공고에 첨부된 적격심사 세부평가표에 따라 대표회의가 평가한 B사의 점수는 90점, C사는 99.5점이다.

하지만 B사는 “대표회의가 제시한 기준에 따르면 B사가 최고점수를 받아 낙찰자로 선정돼야 한다”며 이 사건 입찰절차에 중대한 하자가 있다고 주장했다.

B사는 “적격심사 평가표 항목 중 기술점검능력유지(15점) 항목은 법제처 법령해석에 따라 ‘본사에 근무하는 기술자만’을 기준으로 해야 하므로 C사는 다른 공동주택의 공동주택관리기구에서 근무하는 기술자 보유 종목을 제외하면 6점을 배점 받아야 하는데도 만점인 15점을 배점했고, 각 7점으로 배점된 관리면적, 장비보유 항목도 대표회의가 제시한 기준에 따르면 각 10점이 배점돼야 한다”고 했다.

그러나 재판부는 “이 아파트 관리규약에 따른 평가표가 사업자 선정지침의 표준평가표와 일부 평가항목 및 배점을 달리하고 있더라도 대표회의는 관리규약에서 정한 평가표를 적용해 적격심사를 할 수 있다고 봐야 하므로 입찰절차에 하자가 없다”고 봤다.

특히 “B사는 표준평가표의 ‘기술자 보유’ 항목에 관한 법제처의 법령해석에 따라 이 사건 평가표의 ‘기술점검능력유지’ 항목도 본사에 근무하는 기술자만을 기준으로 평가돼야 한다고 주장하나, 이 법령해석에서 법제처는 ‘사업자 선정지침 별표4에 따라 주택관리업자의 기술자 보유 능력을 보유 기술자의 수로 평가하는 경우 주택관리업자 소속 기술자로서 다른 공동주택의 관리기구에서 근무하는 직원을 포함해 산정할 수 없다’는 의견을 회답하는 한편, 선정지침 별표4에서 명확하게 규정하고 있지 않아 집행상 혼란의 소지가 있으므로 법령을 정비할 필요가 있다는 의견도 함께 회답한 점에 비춰 ‘기술자 보유’의 의미가 명확하다고 보기 어렵다”고 지적했다.

따라서 “대표회의가 평가표의 ‘기술점검능력유지’ 항목을 법제처의 의견과 달리 해석·적용해 적격심사 했더라도 입찰절차에 하자가 있다고 보기 어렵고 설령 하자에 해당한다고 보더라도 ‘낙찰자의 결정 및 계약체결이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위에 의해 이뤄진 것이 분명한 경우’에 해당한다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

또한 “‘기술자점검능력유지’ 항목의 평가를 선정지침의 표준평가표상 ‘기술자 보유’ 항목 평가기준에 따라 본사에 근무하는 기술자만을 기준으로 하는 것으로 보더라도 선정지침 <비고>란 4의 가, 단서는 ‘한 사람이 여러 개의 기술자격을 보유한 경우에는 가장 유리한 1개의 자격만 인정한다’고 규정하고 있어, 그에 따라 본사에 근무하고 있는 기술자가 보유하고 있는 기술자격 중 가장 유리한 1개의 자격만 ‘기술점검능력유지’ 항목 평가에 반영된다고 봐야 하고 이 기준에 따를 경우 B사와 C사 모두 6점의 배점을 받게 돼 입찰결과에는 변동이 없다”고 덧붙였다.

아울러 “B사의 관리면적은 평가표에 따라 관리면적이 600만㎡를 초과한 경우에 해당해 10점을, B사가 보유한 장비는 17개 품목으로 공고에서 제시한 17개 품목을 모두 확보해 10점을 배점해야 하므로 대표회의가 각 항목에 대해 7점을 배점한 것이 부당하기는 하나, 오류를 수정하더라도 B사가 추가로 얻게 되는 점수는 6점이고 B사의 점수에 6점을 추가하더라도 96점에 불과해 C사가 99.5점으로 여전히 최고점을 받게 된다”고 언급했다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 입찰절차에 공공성과 공정성이 현저히 침해될 정도로 중대·명백한 하자는 없다”며 “B사의 가처분신청은 피보전권리 또는 보전의 필요성에 대한 소명이 부족하다”고 판단했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 의견청취 절차 위반한 아파트 관리 재계약 ‘무효’
수원지법 판결

☛ 대표회의 업체 재선정 결정에 = 관리회사 계약유효 소송 ‘기각’
 

▶ 관리소장 주도로 절차 진행 = 신뢰보호 원칙 해당 안 돼

◉ 아파트 위탁관리 재계약 과정에서 입주민 의견청취 절차를 지키지 않았다면 계약은 무효하다는 판결이 나왔다.

수원지방법원 제16민사부(재판장 이승원 부장판사)는 최근 경기도 A아파트를 관리했던 B사가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 관리계약유효확인의 소를 기각하는 판결을 내렸다.

A아파트 대표회의는 지난해 6월 7일 B사의 아파트 위탁관리에 대한 재계약을체결하는 내용의 결의를 하고 그달 22일 B사와 수의계약을 맺었다.

 그런데 관할 관청이 그해 11월과 12월 대표회의에 입주민 의견청취를 위한 공개기간 10일과 의견청취서 모든 세대에 배부 규정 위반을 이유로 과태료 부과처분 관련 통지를 하게 되면서, 대표회의는 B사에 두 차례에 걸쳐 ‘이 사건 위탁계약이 절차 위반으로 무효이고, 이를 이유로 한 관할 관청의 과태료 부과처분을 막기 위해 아파트 위탁관리업체에 대한 재선정 절차를 밟을 예정’이라는 취지의 각 통보를 했다.

이에 B사는 대표회의를 상대로 수원지방법원에 대표회의가 진행하는 위탁관리업체 선정을 위한 입찰절차 등의 진행금지 가처분 신청을 했으나, 위 법원은 올해 1월 “이 사건 위탁계약이 관련 법령과 관리규약에 위배된 것으로서 무효라고 볼 여지가 상당하다”며 기각 결정을 내려 그 무렵 그대로 확정됐다.

 또한 대표회의는 B사를 상대로 수원지방법원에 이 사건 판결 확정 시까지 B사와 대표회의 사이에 체결된 이 사건 위탁계약의 효력 정지를 구하는 가처분 신청을 했는데, 법원은 “이 사건 위탁계약 체결에 앞서 관련 법령과 관리규약이 정한 의견청취 등의 절차가 제대로 준수되지 않았고, 그와 같은 절차 위반에 기존 관리주체인 B사가 상당 정도 관여했던 것으로 보인다”는 이유로 대표회의의 신청을 인용하는 결정을 했고, 이 결정은 그 무렵 그대로 확정됐다. 

이에 B사는 “본사가 2017년 6월 22일 A아파트 대표회의와 체결한 공동주택 위·수탁관리계약은 유효함을 확인한다”며 이 사건 소를 제기, “이 사건 위탁계약이 유효함에도 대표회의가 그 무효를 주장하나 이는 계약의 효력에 관한 사적자치의 원칙 및 신뢰보호의 원칙 등에 정면으로 위배되고, 대표회의가 위 계약의 효력 여부를 다투는 이상 확인의 이익도 있으므로 대표회의에 이 사건 위탁계약이 유효하다는 확인을 구한다”고 주장했다.
  
재판부는 먼저 “피고 대표회의가 계약기간이 만료되는 주택관리업자와 아파트 주택관리에 관한 재계약을 체결하기 위해서는 이 사건 아파트 관리규약 제48조에 따라 위 계약 체결에 관한 입주자 등의 의견을 사전에 청취해야 하고, 위 의견청취 10일 전에 게시판과 공동주택 인터넷 홈페이지 등에 공개해야 하며, 의견청취를 위한 일정 서식의 서면을 아파트 모든 세대에 1매씩 배부해야 한다”며 “피고 대표회의는 의견청취 전 10일의 공개기간 없이, 이 사건 아파트 모든 세대가 아닌 아파트 각 동 로비에 의견청취를 위한 서면을 배포해 의견청취 절차를 진행함으로써, 이 사건 관련 법령 및 그로부터 위임받은 이 사건 아파트 관리규약에서 규정한 사전 의견청취 방법(아파트 모든 세대에 일정 서식의 의견 청취 서면 배포) 및 공개기간(의견청취 10일 전에 공개)을 위반한 사실이 인정된다”고 밝혔다.

이어 “이 사건 관련 법령이 관리주체의 재계약을 위한 사전 의견청취 절차에서 일정한 기간 동안 재계약에 관한 내용을 일정한 방법으로 게시토록 한 취지는 최소한 그 기간 동안 재계약에 관한 내용이 충분히 게시돼 공개되도록 함으로써 구성원이 관리주체와의 재계약 내용에 대해 충분히 잘 알고 재계약에 대한 동의 여부를 결정하게 하는 데 있다”며 “이러한 취지에 비춰 보면, 이 사건 관련 법령은 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 재선정하는 계약을 체결하기 위한 요건을 규정하고 있는 강행법규라 봄이 타당하고, 위와 같이 계약체결의 요건을 규정하고 있는 강행법규에 위반한 계약은 무효”라고 강조했다.

이에 따라 재판부는 “이 사건 위탁계약은 계약체결의 요건을 규정한 강행법규인 이 사건 관련 법령 및 그로부터 위임받은 이 사건 아파트 관리규약 제48조의 위반으로 무효라고 할 것인바, 사적자치 원칙에 따라 이 사건 위탁계약이 유효라는 원고 B사의 주장은 이유 없다”고 판시했다.

아울러 재판부는 B사가 “대표회의의 이 사건 위탁계약 무효 주장은 신뢰보호의 원칙에 반한다”고 주장한 것에 대해, “입주자들에 대한 사전 의견청취 절차는 원고 B사 소속 관리소장의 주도적 절차 진행 하에 이뤄졌다”며 “위 관리소장은 전문 주택관리사로서 당연히 이 사건 법령 및 아파트 관리규약에 따른 주택관리업자 선정 절차 규정을 숙지하고 있었어야 하는데도 이에 위반해 사전 의견청취 절차를 진행시켰으므로, 이러한 위법한 절차 진행으로 체결된 이 사건 위탁계약의 효력 발생에 대한 원고 B사 측 신뢰까지 보호해야 할 근거는 찾기 어렵다”고 일축했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 동대표 선거 실시 안한다는 이유로 선관위원장에 과태료 부과 못해
서울중앙지법 결정

☛ 동대표 선거 실시 명령 = 명시적 규정 없이 = 포괄적 행정처분 권한 없어

입주자대표회의 구성원 선거를 실시하지 않는다는 이유로 아파트 선거관리위원장에게 부과된 과태료를 취소하는 법원의 결정이 나왔다.

법원은 아파트 선거관리위원회에 할 수 있는 명령에 입주자대표회의 구성원 선거를 실시하라는 명령까지 포함된다고 볼 수 없다고 판단했다.

서울중앙지법 제5민사부(재판장 이근수 부장판사)는 최근 서울 관악구 A아파트 선거관리위원회 위원장 B씨에 대한 공동주택관리법 위반 신청사건 항고심에서 “B씨에게 과태료 300만원을 부과한 제1심 결정을 취소, B씨를 과태료에 처하지 않는다”는 결정을 내렸다.

이 아파트는 제14기 입주자대표회의 구성원들의 임기가 2017년 1월 31일 종료된 후 제15기 입주자대표회의 구성을 위한 선거절차가 진행됐으나 당시 선거관리위원 4명이 사퇴하면서 선거가 연기됐다.

이후 B씨는 새롭게 구성된 선관위의 위원장이 됐고 2017년 2월 17일 ‘제15기 입주자대표회의 구성원 선거 과정에서 발생한 폭행, 업무방해, 상해 등에 관한 형사절차가 종료할 때까지 선거를 연기한다’는 내용을 공고했다.

그러자 동대표 후보였던 C씨 등이 서울 관악구청에 선관위가 정당한 사유 없이 입주자대표회의 구성원 선거를 하지 않고 있다는 민원을 제기했고, 관악구는 B씨에게 2017년 2월 28일, 같은 해 4월 6일 입주자대표회의 구성원 선거를 실시하라고 통지한 후 시정명령을 내렸다.

그럼에도 B씨가 선거를 실시하지 않자 관악구는 B씨에게 과태료 500만원을 부과했고, B씨가 이에 이의하자 제1심 법원은 약식결정으로 과태료 300만원을 부과했다.

B씨는 다시 이의를 제기했고 제1심 법원은 과태료 150만원의 감액처분을 내렸다, B씨는 이 같은 1심 판결에 불복해 항고했다.

B씨는 “관악구청장이 구 공동주택 제93조 제1항에 따라 아파트 선거관리위원회에 할 수 있는 명령에 입주자대표회의 구성원 선거를 실시하라는 내용의 명령까지 포함된다고 볼 수 없다”고 주장했다.

공동주택관리법 제93조 제1항은 지방지치단체의 공동주택 관리에 관한 감독 규정으로서
▲감사에 필요한 경우

▲이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반해 조치가 필요한 경우

▲공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우

▲공동주택 시설물의 안전관리를 위해 필요한 경우, 공동주택 관리규약을 위반한 경우

▲그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위해 필요한 경우 입주자 등, 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 관리소장 또는 선거관리위원회나 그 위원 등에게 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있다고 규정하고 있다.

항고심 재판부는 관악구청장이 구 공동주택관리법에 따라 이 아파트 선거관리위원회에 대해 할 수 있는 명령에 이 아파트 제15기 입주자대표회의 구성원 선거를 실시하라는 내용의 명령까지 포함된다고는 볼 수 없다며 B씨의 손을 들어줬다.

재판부는 “구 공동주택관리법 제93조 제1항의 문언상 ‘그 밖에 필요한 명령’은 ‘보고’ 또는 ‘자료의 제출’에 뒤이어 규정돼 있어 이 조항에 의해 관악구청장에게 부여된 권한의 대표적인 예시가 ‘보고’ 또는 ‘자료의 제출’이므로 그와 병렬적으로 규정돼 있는 ‘그 밖에 필요한 명령’에 근거한 권한 범위는 그와 유사한 정도의 정보제공 등에 관한 것에 그친다고 해석해야 한다”며 “입주자대표회의 구성원 선거 실시 자체를 명령하는 것은 그로 인해 부담하게 되는 의무의 내용이나 정도가 ‘보고’ 또는 ‘자료의 제출’의 수준을 현저하게 넘어서는 것이므로 ‘입주자대표회의 구성원 선거 실시 자체도 명령할 수 있다’는 취지의 명시적인 규정이 있어야 한다”고 밝혔다

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또한 “구 공동주택관리법 벌칙 조항 및 과태료 조항에 비춰 보더라도 제93조 제1항이 상정하고 있는 처분의 내용 및 처분상대방의 의무는 정보 제공 등에 관련된 것으로 국한해 봐야 한다”며 “이 법 제93조 제1항의 ‘그 밖에 필요한 명령’으로 입주자대표회의 구성 및 의결과 관련된 일체의 명령을 할 수 있다고 해석하면 입주자대표회의 구성의 적법 여부 등에 관한 조사·검사·감사를 거부·기피하는 것은 형사처벌의 대상임에도 입주자대표회의 구성원 선거 실시 자체를 명하는 명령이나 특정인을 입주자대표로 인정하라는 명령을 위반하더라도 이는 형사처벌의 대상에 해당하지 않게 돼 법 제93조 제1항에 근거한 처분에 입주자대표회의 구성원 선거 실시 자체를 명하는 명령 등까지 포함시키는 것은 부당해 보인다”고 지적했다.

아울러 “동대표의 선출이나 임기 등과 관련해 분쟁이 있을 경우 원칙적으로 공동주택 주민들 사이에서 해결할 문제이고 다른 입법이 없는 한 법 제93조 제1항만을 근거로 해 포괄적인 행정처분 권한을 갖는다고 볼 수는 없다”며 “이와 같은 분쟁에서 위법 여부 판단이나 권리관계 최종 확정이 요청될 경우 이는 궁극적으로 법원의 재판을 통해 해결될 문제”라고 언급했다.

또 재판부는 이 아파트 선거관리위원회가 제15기 입주자대표회의 구성원 선거를 실시하는 않은 데에는 정당한 사유가 있다고 봤다.

재판부는 “제15기 대표회의 구성원 선거 후보였던 H씨가 동대표 입후보자 기호 추첨과 관련해 관리소장을 폭행한 혐의로 2017년 11월 28일 벌금 70만원을 선고받아 확정됐고, 또 다른 후보자 M씨는 경로당에서 욕설을 하며 회의 업무를 방해하고 놓여 있는 상을 차 부딪치게 해 2018년 6월 22일 업무방해죄 및 상해죄로 벌금 150만원을 선고받았다”며 “이들의 범죄행위는 입주자대표회의 구성원 선거 전에 이뤄진 것으로 이 아파트 관리규약의 해석상 동대표 해임사유에는 해당하지 않지만 그 성격상 제15기 입주자대표회의 구성원 선거에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요인으로 보여 처리 경과를 살펴본 후 선거를 실시할 필요가 있다는 B씨를 비롯한 선거관리위원들의 판단은 나름의 합리성을 갖춘 것으로 보인다”고 판단했다.

이에 따라 “재판부는 B씨에게 과태료를 부과한 제1심 결정을 부당하므로 취소하고 B씨를 과태료에 처하지 않는다”고 결정했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

2. 단지 홈페이지 스마트폰 App 공개서비스 접속방법

       단지 홈페이지  스마트폰 App 공개서비스 접속방법 등 이용과 활용. 

             - 첨부파일 : 스마트폰 App 공개서비스 접속방법 및 이용과 활용 등.