[부동산 투자 전략 만들기]서울 27개동 분양가 상한제..강남4구 '22개동' 집중 타깃(강남아파투투자추천정보. 부동산세미나.무료상담.서울아파투자추천정보)

[부동산재테크1번지 TF팀]

[부동산 투자 전략 만들기]

서울 27개동 분양가 상한제..강남4구 '22개동' 집중 타깃

과천·하남·분당·광명에도 '집값' 경고.."필요시 추가 대책"
부산 해운대구 등 지방주택 경기 차별화 정책 가능성 시사

▶강남구(8개동) : 개포 대치 도곡 삼성 압구정 역삼 일원 청담
▶서초구(4개동) : 잠원 반포 방배 서초
▶송파구(8개동) : 잠실 가락 마천 송파 신천 문정 방이 오금
▶강동구(2개동) : 길동. 둔촌
▶영등포구(1개동) : 여의도
▶마포구(1개동) : 아현
▶용산구(2개동) : 한남 보광
▶성동구(1개동) : 성수동1가

▶분양가 상한제 지정.. 시장에 어떤 변화가 올까?

▶서울 수도권 집값... 미래 전망과.. 투자 방향 잡기~

▶서울 재건축 아파트 시장.. 위축 불가피하다~?

▶지정되지 않은 지역.. 집값에는 어떤 영향이~?

▶새아파트에 대한 반사이익은~? 분양권/입주권 투자 추천 정보는~?

▶로또 청약 시장.. 쏠림현장 더욱 뚜렷해진다~?

▶가점별 청약 전략 만들어보자~

▶서울/수도권 갭투자.. 저평가 지역은 어디~?

▶아파트 투자 .. 어디에 무엇을 투자해야~?

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▶지금 투자해야할 것과 하지 말아야할 것의 구별은~?

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정부가 강남4구를 비롯한 서울 집값 과열지역에 분양가상한제 확대 적용을 확정했다. 대신 지방주택시장의 조정지역을 해제해 경기침체에 따른 수도권과 지방의 차별화 정책 가능성이 확대될 전망이다.

국토교통부는 6일 오전 주거정책심의위원회(주정심)을 열고 강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동을 분양가 상한제 대상 지역으로 선정했다고 밝혔다.

분양가상한제란 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다. 감정평가된 아파트 토지비에 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 더하는 방식으로 분양가가 산정된다.

이번 발표로 분양가 상한제 시행이 중단된 2015년 이후 약 4년만에 민간택지에서도 분양가 상한제가 다시 작동하게 됐다. 이번 상한제 대상 지역은 과거와 같은 전국단위의 시행이 아닌 과열우려지역만 '동' 단위로 '핀셋 지정'하는 것을 원칙으로 한다.

국토부 관계자는 "이번 지정 시에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8·2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다"고 설명했다.

그 결과 강남·서초·송파·강동 4개구(區)와 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마포·용산·성동·영등포 4개구(區)가 지정 검토 대상으로 선별됐다. 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가도 대상으로 지정됐다.

국토부는 이외에도 서울 내 타 지역 및 서울 외 투기과열지구(과천, 하남, 성남분당, 광명 등) 에 대해서는 모니터링을 강화하고, 시장 불안 유발 조짐 있을시 추가 지정을 검토한다.

이날 회의에선 이어 경기 고양, 남양주시, 부산 3개구(수영·동래·해운대구) 등에 대해 조정대상지역 해제를 검토한 결과 부산 3개구, 경기 고양남양주 일부 지역을 해제하기로 결정했다.

이문기 국토교통부 주택토지실장이 6일 정부세종청사 브리핑실에서 주거정책심의위원회 결과 민간택지 분양가상한제는 서울 27개동을 지정했다고 밝혔다. 국토부는 적용지역으로 강남구 8개동(개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담), 서초구 4개동(잠원, 반포, 방배, 서초), 송파구 8개동(잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금), 강동구 2개동(길, 둔촌), 영등포구 1개동(여의도), 마포구 1개동(아현), 용산구 2개동(한남, 보광), 성동구 1개동(성수동1가)을 각각 지정했다. 2019.11.6/뉴스1 © News1 장수영 기자

◇조정대상지역 첫 해제…해운대 등 지역경제 영향 가능성

조정대상지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역을 말한다. 해당 지역에는 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%로 제한된다. 또 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일 세율(50%) 적용 등의 강도 높은 부동산 규제를 받는다.

다만 경기 고양시에선 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)와 남양주시 다산동, 별내동를 제외한 지역이 조정대상지역에서 해제된다. 이문기 국토부 주택정책실장은 "해제 제외지역인 경기도 고양시 내 7개 지구는 서울 접근성이 우수하고, 신축 단지 위주로 거주 여건이 양호하여 높은 가격수준을 유지하고 있고 GTX-A 노선 및 3기 신도시 관련 교통망 확충 등 개발 호재로 가격 상승 가능성도 높아 조정대상지역을 유지하기로 했다"고 말했다.

다만 전문가들은 이번 대책이 장기적인 대책으로는 미흡하다는 입장이다. 한 전문가는 "오히려 동단위 지정은 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있어 장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다"고 지적했다.

양지영 R&C 연구소장은 "단기적으로 매물 부족, 즉 다주택자 양도세 중과에 대한 부담감과 거주요건 등으로 매물을 내놓지 않고 있는 만큼 다주택자와 갭투자들의 매물이 시장이 나올 수 있도록 양도세를 완화해주고, 보유세에 대한 부담감을 줄 필요가 있다"고 제언했다.

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