강남 제친 서초, 초고가APT 삼성이 또 세운다…서초 우성3차
강남권의 아파트 값이나 땅값은 전통적으로 서초구 보다는 강남구가 우위에 있어왔다. 하지만 녹지지역이 많아 최고의 강남권 주택단지로 꼽히는 곳은 강남구에서 서초구로 옮아갔다. 아파트 시가총액도 언제부터인지 아우였던 서초구가 형 위치로 올라섰다.
그 직접적 영향을 미친 대표적인 곳이 반포지역 일대 아파트 단지다. 이곳 재건축 단지 초고가 아파트 중 상징적인 단지가 ‘GS 자이’와 ‘삼성 래미안’이다. 이들 단지는 마치 자존심 경쟁이라도 벌이듯이 바로 이웃해 했다.
서초구 반포의 개발호재는 아직도 많다. 서초의 아파트 값이 강남구를 앞으로도 추월할 일만 남아 있다는 것이다. 특히 반포 외에 강남역 인근의 서초구에 새로운 초고가 아파트 대단지 재건축이 탄력을 받아 조만간 공사가 착수될 전망이어서 초미의 관심을 끌고 있다. 그것도 삼성과 GS가 치열한 수주 각축전 끝에 삼성이 시공을 맡아 서초구 초고가 아파트 시대에 또 다른 방점을 찍을 것으로 보인다.
강남역 인근의 우성 1·2차 및 3차 아파트 단지(주소지·서초구)가 그곳이다. 이곳에는 우성 단지 이외에도 무지개·신동아 아파트 등 약 3500여 가구가 밀집해 있다. 이중 우성3차 아파트의 경우 최근 조합원 분양률이 99%를 기록하면서 사업 속도가 가장 빠르게 진행되고 있다. 앞서 삼성물산은 우성 1·2차 단지의 시공사로 결정됐었다.
따라서 삼성은 이 일대를 삼성 래미안 타운으로 조성하기 위한 의욕을 강하게 내비치고 있다. 실제로 이곳 일대가 래미안 단지로 조성될 경우 인근의 삼성전자, 삼성물산, 삼성생명, 삼성화재 등 삼성그룹의 주력 본사 사옥 및 빌딩들과 한 집안 같은 분위기를 연출할 것으로 보인다.
용산개발 좌초에 인근 개발이익 3500억 증발…용산역 앞 재개발 구역
용산역 주변 재개발 사업은 용산국제업무지구 무산 등 외부악재가 지속된 상황에서 조합과 시행사 간에도 난항을 겪으면서 이른바 ‘용산링크’라고 불리는 용산역전면 제2·3구역, 국제빌딩 주변 제4구역 등은 철거 후 공터만이 덩그러니 남아 있다.
이들 지역 중 ‘용산역전면 제3구역’도 외부 악재가 겹치면서 시공사와 일반분양가 책정문제를 두고 의견이 갈렸다. 양측은 논란 끝에 외부의 감정평가법인 2곳에 분양가 산출을 의뢰하는 것으로 문제를 일단락 시켰다. 현재 양측은 외부 감정평가법인을 통해 일반분양가 산출을 기다리고 있는 중이다.
용산링크 지역 중 3구역 사업 진행 속도가 그나마 가장 빠른 상황이다. 핵심사항인 일반분양가에 대해서는 조합과 시공사 모두 정확한 입장을 밝히지는 않았지만 부동산 업계에서는 현재 부동산 시장의 여건이나 주변 건물과의 비교를 통해 일반분양가를 3.3㎡(1평)당 약 2900만~3000만원 정도로 예상하고 있다.
용산역전면 제2구역과 국제빌딩 주변 제4구역 또한 이와 비슷할 것이라는 입장을 부동산들은 내놓고 있다. 하지만 일반분양가에 대한 조합과 시공사의 최종협상은 조합 측이 ‘울며 겨자먹기 식’이라는 게 부동산 업계의 의견이다.
인근 부동산들은 “과거 일반분양가가 평당 약 4000만원에 달했을 경우를 감안했을 때와 현재를 비교하면 ‘용산링크’ 재개발로 얻을 수 있는 예상 수익 차이가 무려 3500억원이나 차이가 난다”고 설명했다. 더욱이 재개발 조합들은 이미 철거가 완료된 상태에서 더 이상 물러설 곳이 없는 입장에 있기도 하다는 것이다.
국제회의·전시 상권 ‘NO’ 1만 배후수요 풍부…학여울역세권
마이스(MICE) 산업 특화를 위해 서울시가 강남구 삼성동 코엑스뿐 만 아니라 대치동 학여울역 SETEC(무역전시장·이하 세텍)까지 포함시켜 종합발전계획을 수립하는 것으로 전해진데다, 신연희 강남구청장 역시 한 매체와의 인터뷰를 통해 세텍 부지를 복합 개발하는 밑그림을 올해 안에 가시화하겠다고 밝히면서 학여울역 상권 활성화에 대한 기대감이 고조되고 있다.
여기에 학여울역 북쪽으로 대치우성아파트 사거리에 자리잡은 우성2차아파트가 현재 재건축을 진행, 내년 2월에 대치래미안아파트로 새롭게 태어난다. 또 대치쌍용1·2차 아파트도 최근 정비계획안이 통과돼 본격적으로 재건축이 추진된다.
재건축의 대명사격인 은마아파트, 대치우성1차아파트, 미도2차아파트 등 오랜 강남의 터줏대감 격인 아파트들이 학여울역 사거리를 중심으로 위치해 있어 향후 마이스 산업 육성과 함께 지역발전에 대한 관심이 높아지고 있는 것이다.
그러나 세텍이 위치한 학여울역은 우선 지리적으로 삼성역 코엑스와는 확연히 차이가 난다. 세텍은 남쪽으로 양재천이 흘러 환경적으로는 뛰어나지만 나머지 삼면이 모두 아파트 주거단지로 관광·서비스 산업이 들어서기에는 한계가 있어 보인다.
이곳 상권은 도로변을 따라 아파트가 자리잡고 있어 대규모 상권이 형성되기에는 불리한 여건이다.
다만 이곳 아파트 주민들을 대상으로 한 주거상권이 은마아파트를 따라 소규모로 형성돼 있다. 이곳에는 우선 대치동 학원가 영향으로 대형학원과 소규모 학원들이 가장 먼저 눈에 띈다. 이와함께 대형 프랜차이즈 커피전문점과 호프집이 대로변을 따라 위치해 있다. 상권 규모에 비해 학원이나 커피숍 등은 많아 보인다.
이곳은 세텍 등 마이스 산업 육성과는 상관없이 아파트 대단지가 삼면을 둘러싸고 있기 때문에 장사가 잘 되는 편이라는 게 상인과 부동산 관계자들의 전언이다.
강남 랜드마크 빌딩에 둘러싸인 ‘외딴 섬’…신논현-반포IC
2009년 개통된 서울지하철 9호선 신논현역은 강남에서 대표적인 대형상권인 강남역 상권에 밀려 그동안 빛을 보지 못했다. 지금도 신논현역 사거리 보다는 교보타워 사거리로 더 많이 불린다. 중장년층에게는 70~80년대 제일생명 사거리가 더 익숙한 곳이다. 역세권보다는 주변의 랜드마크가 더 알려진 셈이다.
신논현역 6번 출구방면에 있는 교보타워 외에도 신논현역에는 랜드마크 빌딩들이 많다. 4번 출구방면은 강남지역에서 유명한 호텔거리다. 대표적인 랜드마크가 신논현역에서 가장 가까운 특1급 호텔인 ‘호텔리츠칼튼서울’이다. 또 하나의 랜드마크는 최근에 지어져 조형미로 유명세를 탄 ‘어반하이브’ 건물이다. 건축미와 함께 어반하이브는 중장년층들과 인근 상인들에게는 옛 동경카바레 자리로 기억되기도 한다.
이처럼 내로라하는 랜드마크가 위치해 있지만 유독 반포IC 방면 1번출구에는 내세울 게 없다. 주변의 개발이나 상권 영향을 받았음직 해보이지만 강남에서도 다소 후미진 느낌이다. 굳이 랜드마크를 찾자면 반포IC 가까이에 위치한 KCC사옥과 제일약품 건물 정도다.
신논현역에서 반포IC까지 이르는 사평대로변과 이면 주택밀집지역 상권 역시 인근 강남역과 논현역의 대형상권에 비해 잠잠해 보인다.
다만 강남역 블록에 속하는 7번출구 방면이 강남역 영향으로 상권이 활성화돼 활기를 띠고 있다. 따라서 사평대로 길 하나를 사이에 두고 상권 분포와 임대료 수준이 큰 차이가 난다.
강남역으로 이어지는 7번출구 방면 도로변은 강남역 상권을 영향을 받은 듯 유흥시설이 많이 보인다. 이에 반해 맞은 편 도로변에는 음식점, 주점 보다는 생활편의 상가들이 많다.
사평대로는 KCC, 제일약품, 교보생명 등 대기업들이 위치해 있고 경기도 분당이나 수지에서 출퇴근하는 시외버스 차량 정류장도 있어 직장인 유동인구가 여느 상권보다 많다. 게다가 KCC 뒤편으로 래미안서초스위트, 서초삼호아파트, 서초롯데캐슬클래식아파트 등 아파트 단지와 맞은편 단독·다세대 거주민까지 배후수요도 탄탄하다. 또 젊음의 거리인 강남역 블록이 맞닿아 있고 교보타워 등이 위치해 있어 젊은 층 유동인구도 많아 다양한 수요층이 혼재돼 있다.
그러나 대부분의 유동인구와 거주인구가 강남역 상권에 흡수되는 모습이다.
‘四面四色 신사’ 도산대로 따라 성형촌 변모…강남 신사동 뷰티상권
‘7080’ 중장년층에게 강남구 신사동은 추억의 장소다. 본격적인 강남개발이 시작된 1975년 성동구에서 강남구로 편입된 신사동은 한강 건너 한남동과 이어지는 교통요충지인데다 강남대로와 도산대로를 잇는 중심에 있다. 따라서 각종 상가와 유흥업소들이 몰려 들면서 테헤란로 상권이 형성되기 전부터 강남의 유흥중심지였다.
게다가 2000년대 후반부터는 신사동 일대 가로수길을 중심으로 상권이 크게 활성화되면서 외국 관광객들도 즐겨 찾는 명소가 됐다.
이 뿐만이 아니다. 최근에는 압구정동과 청담동을 중심으로 형성된 뷰티벨트가 신사동까지 이어져 신사역사거리와 도산대로 대로변에는 성형외과, 피부과, 치과 등의 병의원들이 즐비하게 들어섰다.
적잖이 70여곳 안팎에 달할 것으로 추산되는 이들 병의원은 압구정동 성형촌에 비하면 숫자는 적을 수 있어도 유동인구가 많기 때문에 더 활성화됐다는 게 부동산 관계자들의 전언이다.
이처럼 또 다시 신사동은 변화를 맞이하고 있다. 옛 추억을 기억하는 중장년층에게는 의아해 할 정도로 현재 신사동에는 성형 관련 병의원들이 즐비하다.
가장 많은 병의원은 성형외과며 이어 피부과, 치과 등도 많이 보인다. 또 비만클리닉, 두발클리닉 등 ‘미’와 관련된 업종들도 함께 자리를 하고 있다. 내과, 외과, 정신과, 이비인후과 등은 손에 꼽을 정도다. 한때 각종 주점과 음식점으로 가득 찬 이곳을 성형외과, 피부과 등이 대신하고 있는 셈이다.