[법무부] - 주택 · 상가건물임대차보호법 입법예고(시행 2014.1.1)

[이은노]

                       자료정리 / 이 은 노  010-5274-4924  /  http://blog.daum.net/len4911

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 소액 임차인의 우선변제금 상향 등 임차인 보호를 위한 주택‧상가건물임대차보호법 시행령

                                              개정안 [입법예고]

◈ 법무부는 2013.10. 14.(월) ‘국민이 행복한 법령 정비 사업’의 일환으로 소액 임차인의 우선변제금을

상향하고, 상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금을 확대하는 등의 내용으로 ‘주택‧상가건물임대

차보호법 시행령 일부개정안’을 입법예고하였습니다.

◈ 「주택임대차보호법 시행령」일부개정안은... ① 우선변제를 받을 임차인의 범위를서울의 경우 현행

 7,500만원에서 9,500만원으로 확대하는 등 보호범위를 대폭 넓히고, ② 보증금을 월세로 전환할 때의

 전환율의 상한을 현행 14%에서 10%로 크게 낮추는 한편, ③ 확정일자부 기재사항 등 법률에서 위임

한 사항을 규정하였습니다.

   ❍ 임대차계약을 체결하려는 자 등이 임차하려는 주택에 선순위 임대차가 존재하는지, 종전 보증금이

       얼마였는지를 잘 알지 못한 채 계약을 체결하고 있는 문제를 해결하기 위해... 지난 7월 개정된 주택

       임대차보호법에 확정일자 부여 및 정보제공 요청권과 관련한 근거규정이 마련되었습니다.

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    A씨는 총 13세대가 입주할 수 있는 다가구주택에 임대차계약을 체결하면서 채권최고액 합계 2억3천만원의 근저

    당권만 확인하고.. 선순위 임대차관계를 확인하지 않아 경매절차에서 근저당권자, 선순위 임차인들만이 배당받았

    을 뿐 이들보다 후순위에 있는 A씨는 배당받지 못함(2011다63857사건)

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   ❍ 이에 따라 개정안에서는 법률에서 위임한 확정일자부 기재사항, 정보제공의 범위 등을 명확히 규정

       하여 임차를 하려는 사람이 미리 임대차 정보를 제공받아 가격 결정에 대한 교섭력을 증대하고.. 예

       상치 못한 선순위 확정일자로 인한 피해를 예방할 수 있도록 하였습니다.

◈ 「상가건물임대차보호법 시행령」 일부개정안은... ① 상가건물임대차보호법의 적용대상 보증금액을

서울의 경우 현행 3억원에서.. 4억원으로 상향하는 등 그 적용대상을 넓히고, ② 소액 임차인의 우선변

제금을 상향하는 한편, ③ 보증금을 월세로 전환할 때의 전환율의 상한을 현행 15%에서 11.25%로 낮

추었습니다.

◈ 이번 개정안은 기획재정부‧국토교통부 등 관련부처와 민간전문가로 구성된 ‘서민임대차개선 T/F

논의와 주택임대차위원회 의결(주택의 우선변제금 범위)을 거쳐 마련되었으며 입법절차를 거쳐 2014.

1. 1.부터 시행될 예정입니다.

                  주택‧상가건물임대차보호법 시행령 현행 및 개정후 비교표

[ 현 행 ]

주택임대차보호법 시행령

[ 개 정 후 ]

   

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금범위
서 울	7,500만원	2,500만원
수도권 과밀억제권	6,500만원	2,200만원
광역시, 안산‧용인 김포‧광주	5,500만원	1,900만원
그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원

보호대상 임차인 및 우선변제대상 보증금의 범위

(최우선변제금)

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금 범위
서 울	9,500만원	3,200만원
수도권 과밀억제권	8,000만원	2,700만원
광역시, 안산‧용인 김포‧광주	6,000만원	2,000만원
그 밖의 지역	4,500만원	1,500만원

전환율이 연 14%를 초과하지

못하도록 고정

보증금의 월세 전환율의 상한

연 10%와 한국은행 공시 기준금리

(현행 2.5%)에 4배수를 곱한

비율(10%) 중 낮은 비율 초과 금지

규정 없음

확정일자 부여 및 정보제공의 범위

확정일자부 기재사항, 이해관계인의 범위, 임대차계약을 체결하려는 자와 이해관계인이 요청할 수 있는 정보제공의 범위 규정

[ 현 행 ]

상가건물임대차

보호법 시행령

[ 개 정 후 ]

서 울	3억원
수도권과밀억제권역	2억 5천만원
광역시 등	1억 8천만원
그 밖의 지역	1억 5천만원

상가건물 임대차보호법의

적용대상 보증금액

서 울	4억원
수도권과밀억제권역	3억원
광역시 등	2억 4천만원
그 밖의 지역	1억 8천만원

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금 범위
서 울	5,000만원	1,500만원
수도권 과밀억제권	4,500만원	1,350만원
광역시 등	3,000만원	900만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원

보호대상 임차인 및 우선변제대상 보증금의 범위

(최우선변제금)

	보호대상 임차인 범위	우선변제 대상보증금 범위
서 울	6,500만원	2,200만원
수도권 과밀억제권	5,500만원	1,900만원
광역시 등	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	3,000만원	1,000만원

 전환율이 연 15%를 초과하지

못하도록 고정

보증금의 월세 전환율의 상한

연 12%와 한국은행 공시 기준금리

(현행 2.5%)에 4.5배수를 곱한 비율(11.25%) 중 낮은 비율 초과 금지

[칡도사]

자료 감사합니다. 내후년부터는 경매 권리분석 시 신경써야겠습니다.