B-3 그룹 흔적, 부동산 등 1.

[해야해야]

2021년 9월 네이버 오두막 관리자 A-2 그룹.

2019. 12. 8. 그림자 호위무사 출신 네이버 오두막지기 B-3 그룹.

1.

부산 등 지방 부동산 등 낙후된 지방 부동산 놀이 판을 다시 한번 더 벌려 놓으니.

꼭두각시 정치, 정부의 꼭두각시들인 언론, 교수 등 자칭 전문가들부터 카페, 블로그류들까지 1그램 개념 있는 년놈들은 부끄러워 다 떠나 버렸고,

눈치, 코치도 없는, 무익, 유해, 잘해야 하나 마나 한 소리 몇 줄이 전부인 최하류 언론, 자칭 전문가, 네티즌 등 징그러운 색희들만 난동을 부리고 있어서 잠정 중단했던, 기왕의 다음, 네이버 카페 과제질을 다시 계속한다.

법에 저촉되지 않고 세금을 많이 납부하는 한 각종 투기의 자유도 자유시장 경제의 보장 영역이고, 또 개똥도 약에 쓰일 때 있듯 낙후된 지방 부동산 재활성화 과정에서 단기 투기꾼들도 필요악일 수 있어 3040애들의 합법적인 고발권 행사도 금지시켜 놓았지만,

부동산 관련 모니터링조차 그리 역겨워 하던 우리 3040애들이 시범 케이스로 몇 마리, 혹은 몇십 마리 콩밥, 장단지 로우킥 몇 방 날리려 했을 정도로 세속 탐욕에 절은 사회악 밑바닥 축생들과 심지어 범법자급 투기꾼들이 많이 늘어난 것은 그렇다 쳐도, 그런 범죄자급 투기꾼들과 어리바리 꼭두각시의 꼭두각시들을 무한 신뢰, 추종하는 축생들이 오히려 더 많이 늘어난 까닭은 뭐꼬 응? 수만, 수십만 마리 일반인, 돈독 바짝 오른 부동산 중독자들 말이야.

지방 부동산 등 아무리 사소하고 하찮은 과제일망정, 다음, 네이버 카페에 그 하찮은 과제를 포함하여 선배, 어르신들의 기존 흔적들 일부 다시 남기기 과제 수행을 계속하기 전, 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승에 관한 이번 과제를 더욱 확실히 하기 위해, 또 서울 등 외부 투자자들의 부산 부동산 진입의 편의를 위해 낙후된 전국 지방 부동산 시장부터 시작한다.

먼저, 우리 3040 애들이 최근 한 달간 각종 포털, 언론, SNS, 유튜브, 카페, 블로그류 등에서 모니터링된 공공 무해한 자료들 중에서 몇 개, 그리고 그 우리 애들의 견해들이다.

먼저 부산. 2019. 11월 4일 카페, 블로그 등에서 모니터링된 자료들 중 일부.

중략.

본론으로 들어가겠습니다.

남구 대연동이 10월에 급등한 건 현장에서 쉽게 확인할 수 있습니다.

특정 단지 일부 평형은 순식간에 7~8천 올랐네요

서울 투자자들이 먼저 진입한 단지는 롯데캐슬레전드, 대연 3구역, 그리고 수영구 남천삼익비치 재건축입니다.

삼익비치는 전세가율 20%임에도...

좀 길어도 미래에 더 좋아질 희망이 있으면 웬만해서는 가격은 하락하지 않습니다.

여담입니다만, 인근 대연비치(1984.11) 전용43제곱에 이해하기 힘든 거래가 한 건 보입니다.

전고점이 3억2천인데 10월에 4억5천 실거래 신고가 있네요.

우리 3040 애들의 반론중 일부 - 서울에는 한 두주만에 2~5억도 오르는 집값이 부지기인데 부산에서, 그것도 시범케이스 소지역 대표단지들중 하나가 한달만에 꼴랑 1억 3천만 오른것이 이해하기 힘들다고?

시간, 시장이 스스로 증명 해 주겠지만, 대연비치만 아니라 인근 삼익비치 전용 43 제곱미터 실거래 가격이 5억을 넘어 6억대도 그리 오래 걸리지 않을 것으로 보여집니다.

대략 2023년 입주예정인 대연비치, 삼익타워의 전용면적 18평 가격은 입주무렵 10억을, 전용면적 25평의 가격은 15억을 훌쩍 넘길 것으로 예상되기 때문입니다.

다음은 대략 십 년 후인 2030년경 남천 대연 해변가와 용호, 우암, 문현 등과 함께 도심에서 신도시급으로 도시및 주거환경이 천지개벽할 시범 케이스 소지역 대연동 분석.

중략.

[상승단지]

현장은 폭등에 가깝지만 아직 실거래가 확인은 안 됩니다.

워낙 단기 급등이라 실거래 확인은 어렵고 호가상승만 확인할 수 있습니다.

1. 대연sk뷰힐스(2018.07) 994세대 - 입지 보통 이상인데다 신축이라 당연히 올랐습니다.

전용85제곱 상승폭이 크네요(전세가율60%) 전세,매매 상한가 기준으로 2억5천갭

2. 대연롯데캐슬레전드(2018.02) 3,149세대, 주차 1.17대 - 상승을 주도하고 있는 단지입니다.

3. 대연힐스테이트푸르지오(2013.5) 2,100세대

4. 대연파크 푸르지오(2018.06) 1,422세대, 주차 1.06대 - 최소 2억5천갭 이상 이 있는 거 같습니다

5. 대연롯데캐슬(2015.01) 564세대, 주차 1.34대

[보합단지]

1. 대연동원로얄듀크2차(2005.02) 417세대 - 입지는 좋지만 연식이 오래돼서 아직 큰 변동은 없습니다

전용85제곱 전세가율 64~65%, 전세,매매 상한가 기준으로 1억6천갭.

2. 대연sk뷰1차(2007.06) 421세대, 주차 1.4대 - 입지가 애매합니다. 20~30평대 전세가율 66~72%

[하락단지]

1. 대연경동메르빌(2005.08) 451세대 - 입지 안 좋습니다. 전세가율 80%대

인근 심익그린타운(2001.02) 725세대, 대연청구(2001.07) 604세대, 대우그린 1차(1997.09) 691세대 등도 마찬가지로 비선호 구축이라 전세만 오르고 당분간 상승은 어려울 거 같습니다.

2. 대연극동(2002.08) 413세대 - 여기도 입지는 별로입니다. 전세가율 75%

이와 관련된 3040 애들의 개인적인 견해.

본 글에서 언급이 없는 대연 뷰 힐스 인근의 동원 드림, 남천 2구역 포스코 뒤편의 동원아파트, 그리고 용호 메트로시티, 해운대 좌동 신도시 하단 가락타운 등등 부산의 대단지 헌 아파트들의 가겨 상승 탄력성이 단기적으로 약하다는 건 대략 동감.

그러나 오르막이 있으면 내리막도 있듯, 양지가 음지 되고 또 음지가 양지되듯 세상만사 모든 것이 다 변하게 되어있습니다. 입지는 불변이고, 또 도시 및 주거환경 천지개벽적 발전 수혜는 새 아파트나 헌 아파트나 다르지 않습니다.

오히려 본 글에서 언급, 예시했듯 대연 3구역이나 대연 2구역 레전드보다 대연 동원 로얄듀크의 입지가 더 좋은 것처럼 헌 아파트의 입지가 더 좋은 경우도 많이 있을 것입니다.

본문에는 없지만, 대연 혁신보다 대연 푸르지오의 입지가 더 좋은 것도 사실이고요.

캐슬 레전드 인근 대연 SK 뷰 1차, 대연 동원로얄듀크나 대연힐스테이트푸르지오 인근 대연 푸르지오나, 남천 포스코더샵 뒤 남천 동원동원로얄듀크 처럼, 10년, 20년 후 기존의 헌 아파틀이 편백나무 숲을 품은 미래형 친환경 첨단 고급 새 아파트로 리모델링, 변신도 가능할 것입니다.

따라서, 단기 투기에 집착 않는 1가구 1주택자라면 부산 부동산 상승기 초입에, 오르지 않은 착한 가격대에 도시, 주거환경이 더욱 발전하는 지역의 헌 아파트 투자도 나쁘지 않을 것입니다.

예를 들어, 도시 및 주거환경이나 교통, 교육 등 각종 편익시설이 천지개벽적으로 발전하는 시범 케이스 소지역 대연, 남천 지역이나 북항 주변지역처럼 말입니다.

상기 예시한 대연동만 아니라 용호동 엘지 메트로시티 등의 가격도 중기적으로도 급등한 인근 새 아파트들과 상승 갭 메우기로, 혹은 장래 재건축, 리모델링 가능성을 선반영하여 언제든 가격 상승 탄력성이 상상외로 높아질 수도 있을 것이기 때문입니다.

장기적으로는 헌 아파트들의 가격 상승 탄력성이 새 아파틀보다 더 높아질 수도 있습니다.

2030년 무렵 상기한 새 아파트들의 연식은 10년~20년으로 늙어갈 것이고 반대로, 헌 아파트들은 새 아파트로 변신할 것이기 때문입니다. 재건축이 안되면 수직, 수평증축 리모델링 등 첨단 고급 새 아파트로의 변신 말입니다.

단기 주택 투기가 아닌 한,

현재 새 아파트 가격의 반값에 불과할 정도로 헌 아파트들의 가격은 가격이기에, 상기 예시한 헌 아파틀은 돈 없는 무주택 2030들조차도 시범 케이스 소지역 내에서 전세를 안거나 대출을 받아 1~2억대로 진입이 가능한 저렴한 상태입니다. 투자의 기본이 쌀 때 사서 비싸게 파는 것입니다.

비록 중장기 인고의 시간은 필요할 수 있어도 장기 헌 아파트 투자의 수익률은 새 아파트의 그것을 능가할 것으로 예상합니다. 2030년경, 늦어도 2035년경 상기한 헌 아파트를은 재건축 재건축이 불가능할 시 리모델링을 할 수밖에 없을 것이기 때문입니다.

따라서, 수직, 수평증축 리모델링 비용 2억, 혹은 재건축 비용 3억만 투자하면 가격 역전이 충분할 정도로 중소형 헌 아파트들은 첨단 고급 중대형 새 아파트로 변신할 것이기 때문입니다.

상기 예시한 대연 에스케이, 대연 푸르지오, 동원 로열 등의 전용면적 25평, 33평의 주거 전용 면적은 현재 2미터 광폭 발코니로 사실상 40평대와 유사한데 현재 법적으로 허용된 리모델링 증가면적만 고려해도 중대형이 가능하기에, 리모델링 후 헌 아파트들의 가격은 새 아파트들과 가격을 훨 능가할 수 있어 장기 수익률이 높아질 수밖에 없을 것이기 때문입니다.

2.

2019, 12월 4일에 모니터링된 자료 등 중 일부.

중략

수영만 요트장 재개발 시 귀퉁이 서향 바다 조망권까지 가려지게 될, 천 평도 안 되는 땅에 한 동짜리 나 홀로 주상복합 마린시티 자이의 분양권 전매가 그 아파트 총수보다 많은 300여 건인데다 한 달 만에 수 억, 호가는 5억이 넘게 오른 12억대로 아싸리 투기꾼들의 발악이 정점을 치닫고 있는 듯.

중략.

마찬가지로 십 년 만 되어도 먼바다 조각 조망조차 다 거려 지게 될, 인간, 차, 버글,

조그만 녹지조차 변변치 않은 황량한 콘크리트, 좁은 땅에 롯데 캐슬 스타, 푸르지오, 비스타 등 주상복합들조차 홋가 놀이는 장남이 아니네.

ㅉㅉㅉ 투기꾼들 죽어봐야 저승을 알게 되겠지?

인간들 버글대는것 하나만으로도, 워트 프론트겸 비치 프론트 영구 조망권과 접근권을 가진, 6성 호텔급 초고층 고급의 엘시티조차 여유있는 서울 사람들은 전혀 관심조차 주지않는 데,

해운대 주복 3인방이나 경동 리인처럼 쬐끄만 땅에 재건축이 사실상 불가능한, 장차 부산 바다 영구조망의 핵심인 동백섬과 이기대, 오륙도와 태종대, 그 사이의 광안대교 위 천변 만화하는 수평선과 하늘의 조화와 4철 매일의 일출 조망조차 없는 소형 듣보 협진 태양의 가격, 홋가도 마찬가지다.

이 또한 죽어봐야 저승을 알게 되겠지?

하략.

이와 관련된 우리 3040의 개인적 견해.

본 글이 반말체이니 댓글도 반말체다.

본 글의 주장은 상당 부분 공감하나 본질적으로 공감하지 않는다.

조망권은 조망권과 접근권권을 포함한 개념이고, 상기한 해운대 주복들은 설사 조망권이 침해 받더라도 접근권까지 침해받는 것은 아니다.

또한, 오로지, 단독 주거공간이나 관리비 등 단독 주거 관리 비용만을 고려한다면, 요즘의 건축 트렌드에서 일반 아파트와 주복은 큰 차이가 없다.

무엇보다도 이번 낙후된 지방 부동산 대세 상승 기간 동안, 각 지방 주택 총수의 극소수에 불과하겠지만,

가격 기준 지방 주책 총수의 01.~5%, 전용면적 25평, 공급 면적 33평의 상위 주택 가격은 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 광역시만 아니라 창원, 수원, 천안, 청주, 전주, 김해, 포항 등 지방 대도시들의 대표 아파트 가격도 2023년 무렵이면 10~15억으로 상승할 것으로 예상된다.

반포 아크로 리버 파크, 흑석 아크로 리버 하임 등 4성급 서울 한강변 아파트 33평의 가격은 단기간에 십수억 올라 20~30억은 당연하고 도시 및 주거환경의 정비가 완료되어 강남 3구 못지않은 주거환경을 구비한 해운대 우동, 중동 새 아파트들의 가격이 단기에 수억 오르면 비정상이냐?

더군다나 서울 지방에서는 죽었다 깨어놔도 가질 수 없는, 너그들의 주장인 동백섬과 이기대,오륙도, 태종대, 영구 일출 뷰는 제쳐 두더라도 대도시 도심 내 자연 비치 프론트 조망권 가격 하나만 해도 글로벌 해안 대도시들은 수억에서 수십억대로 쳐준다. 물론 글로벌 해양 대도시 일부 부촌 지역에서 그렇단 말이다.

10년만 지나도 누구나 확인 가능한 팩트로, 시범 케이스 소지역 일대의 도시 및 주거환경은 바다, 비치가 없는 서울 따위가 아닌 도쿄, 시드니, 뉴욕 등 자칭 선진국들의 그것들보다 더 고품격으로 발전 중이다.

북항 일대는 20년이 지나야 확인 가능하겠지만, 그런 시범 케이스 소지역에서,

5성급 호텔 수준으로 재정비되어 입주할 무렵인 2023년경 삼익 타워, 대연 비치 33평 가격이 도쿄, 뉴욕, 시드니, 싱가포르, 홍콩은커녕 중국 상해 워터 프론트 바다 영구 조망의 집값의 반에 반값에 불과한 15~20억대로 지금보다 두세 배 올라도 지금의 강남, 서초는커녕 송파, 용산, 성동, 마포구의 대표 아파트 가격보다 더 싸다.

오히려 도시 및 주거환경은 더 나아도 뉴욕, 도쿄 등 해양 대도시 영구 오션, 비치 프론트 뷰를 가진 집값의 반값 정도나 되어야 정상일 것이다. 또한, 2028년경 혹은 늦어져도 2030년경 6성급 호텔 수준으로 재정비되어 입주할 삼면 바다 대단지 워트프론트에다 비치 프론트가 더해진 삼익비치의 33평 가격은 십 년 후 20~30억으로 올라도 20~30년 후는커녕 지금의 반포주공, 반포 아크로 리버파크 보다 훨 싸다.

개인적인 견해로, 빠르면 2030년 전, 늦어도 북항 재개발 2, 3단계가 완료될 2040년이면 서울과 부산은 30분 이내에 상호 접근이 가능할 정도로 전국 지역별 양극화는 크게 완화될 것 같고 삼익비치의 집값은 당연히 뉴욕, 도쿄, 상해, 홍콩, 싱가포르 등 글로벌 해양 대도시 워터프론트 영구 오션뷰 집값의 반만 돼도 압구정 현대, 아크로리버파크의 집값을 당연히 능가할 것으로 본다.

부산 부동산 시장 질적 성장의 마중물 역할을 하고 있는 해운대 우동 마린시티 자이, 중동 엘시티 인근 주복 롯데캐슬스타, 센트럴푸르지오, 비스타, 린뷰 등 새 아파트들의 전용면적 25평, 33평 가격은 10~12억으로 올라도 반포 주공, 아크로 리버파크 가격의 1/3에 불과하고 1/2로 올라도 15~20억에 불과할 뿐이다.

2023~2028년까지 최소한 삼익 비치, 대연 비치, 삼익 타워의 집값은 반포 아크로리버파크, 잠원 아크로리버뷰, 성수 트리마제 등의 집값을 따라잡을 것으로 예상한다.

또, 개인적으로, 영구 오션뷰의 핵심은 상실하더라도 한참 거품 논란 중인 비치 프론트의 듣보 협진 태양 등 집값조차 최소 상기한 삼익비치의 1/2, 삼익 타워, 대연 비치의 2/3 수준은 가능할 것으로 본다.

3.

2019. 12. 8. 그림자 호위무사 출신 네이버 오두막지기 B-3 그룹.

부동산 시장의 활성화는 전체 국민경제의 일 부분으로 국민경제의 안정적 성장, 국민 경제 선순환 구조 구축에 이바지 하면서, 지역 경제 발전과 지역민의 일자리와 소득 증가, 그리고 각종 주택 재정비 사업을 통해 지역의 도시 및 주거환경 개선에 비례해야 함을 다시 한번 더 재강조한다.

또한 전국 부동산 시장은 당연히 더불어 고르게 잘 사는 사회를 위한 국토 균형발전과 각종 양극화 완화 해소에도 기여해야함을 재강조한다.

상기한 이 모든 이상, 당위의 실현은 혹독하고 냉험한 현실에서 쉽지않은 과제 이지만,

역대 최악의 경제 무능 문재인 정권들어 이 모든 이상, 당위는 더욱 급속도로 악화 되었다.

경제 영역 중에서 부동산 시장, 역대 최저 성장, 재정 건전성 세개 만으로도 문재인 일당은 차기 정권에서 혹독한 법적, 정치적, 역사적 책임을 면하지 못할 것이다.

한계, 평균 소비성향이 높은 경제적 하위층들의 소득과 자산이 많이 늘어나야 더불어 고르게 잘사는 사회에 부합하고 소비, 투자등 내수에 기여하여 국민 경제의 선순환 구조 구축에 이바지 하게 되는데 문재인 정권들어 지역 자산 양극화와 국민 경제 선순환 구축은 더욱 급속도로 나빠졌다.

문재인 정권들어 낙후된 지방, 지역의 경제, 일자리, 근로소득과 자영업자들의 장사 소득은 많이 늘지 않았거나 감소했지? 문재인 정권 들어 집 한 채당 집값이 수억에서 수십억 오른 강남 등 서울 백, 흑돼지들이야 수천만원, 1~2억은 껌값에 불과 하겠지만, 낙후된 지역민들 대다수에게 있어서 문 정권 들어 오히려 내린 집값 그 수천만원, 1~2억은 평생의 전재산에 가깝다.

지금부터 다음 정권까지 계속될 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승은 문가 패거리가 망쳐 놓았던 낙후된 지방 경제, 일자리 회복, 그리고 도시 및 주거환경의 발전이다.

그 부수, 반사적 효과로 낙후된 지방, 지역의 집값은 머잖아 전고점을 회복하고 추가로 수천만 원에서 수억원 상승해야 하고 또 상승하게 될 것이다.

지방, 도시 내의 낙후지역, 헌 아파들도 마찬가지다.

이하, 서울, 부산 등 외부 투자자들의 낙후된 지방 투지 편의를 위해, 한 때 잘 나갔거나 잘 나가고 있는 대구, 대전, 광주는 제외하고, 또, 천안 불당 지웰 더샵, 호반 베르디움, 써밋, 전주 혁신 에스 클레스, 청주시 가경 아이파크, 포항 대잠 자이 등등과 수원, 화성 동탄 등등 지방의 동향은 다음에 제시 하기로 하고 오늘은 울산, 창원, 김애 부동산 시장 동향 몇이다.

2023년을 전후하여 낙후된 지방, 지역의 집값도 전용면적 25평의 가격을 기준으로, 각 지방 주택 총수의 0.1%는 12~15억 대, 1~2%는 9~10억 대, 10~20%는 5~7억대로 상승해야 하겠지?

그리되면 쉽지 않겠지만 대다수 수천만 원에서 수억 대에 그치고 있는 낙후된 전국 지방 집값이 보다 수월하게 전고점을 뚫고 수천만원에서 1~2억대 추가 상승이 보다 수월해 지겠지?

대단지 다대포 바다, 비치, 낙동강 영구 조망권이 탁월함에도 부산 부동산 2차 상승기에도 철저히 소외된 데다가 부산 침체기에 수천만원에서 1억 집값이 하락하여 현재 33평 가격이 1억 대 후반에서 2억 대 초반에 그치고 있는,

다대 캐슬 몰운대, 하단 가락타운 등 부산 원도심, 서, 북부산, 외곽지역의 집값도 쉽지 않겠지만, 보다 빠르게, 보다 많이 전고점을 회복하고 더욱 상승하길 바래본다.

전용 면적 25평의 집값이 마찬가지로 1~2억 대인 부산 외곽지역 양산 신도시, 정관 신도시 등도 마찬가지다.

2023년 경 대연비치, 삼익타워의 집값이 15억을 넘기고 이에 비해 집값이 많이 저렴하다고 여겨진 인근 화명 캐슬 카이저, 대림타운, 대림 쌍용 강변 타운, 서대신동 푸르지오, 캐슬, 더샵, 명지 더샵, 일광 자이푸르지오, 비스타, 더휴 등의 전용면적 25평의 집값이 6~8억 대로, 욕심 부려 10억대로 올라 주면 부산에서도 낙후된 지역의 처참한 1~2억 대 집값은 지금보다 1~2억 더 상승할 수 있지 않을까?

​4.

우리 애들이 2019년 10월 29일에 카페, 블로그 등에서 모니터링한 울산 부동산 시장 동향 일부.

1).

10월에 울산 동구에서 KCC 스위첸 웰츠타워가 분양중입니다.

미분양이었던 문수로 두산위브제니스가 최근 P 5000~6000에 날아가는 것을 보고...

동구의 KCC도 P가 붙을까 궁금해졌습니다. 위치는 현대중공업 정문 길건너편 ( 초직주근접 ) // 대학병원/호텔/백화점 슬리퍼 생활권으로 동구에서 유명한 전하3총사보다 좋아보입니다.

전하3총사가 대단지 프리미엄을 가진 시장생활권이라면 KCC는 백화점 생활권일 수 있으니까요.

그리고, KCC가 입주할 시점이면 전하3총사도 10년이 넘는 구축이 되면서 신축 프리미엄도 누릴 것 같습니다.

무엇보다도 핫한 울산에서 계약금만으로 투자 할 수 있다는 점도 좋아 보입니다.

2).

울산 중구 우정혁신 kcc스위첸입니다.

문수로1차 전세끼고 갭1.7

옥동 롯데인벤스로얄 전세끼고 갭 1.1

신정 푸르지오 등등...)

남구에서 핫하다는 08과 수암힐 바로 옆에 있는 한라훼미리입니다.

대현 더 샵의 상승세가 가파르고

101형 기준으로 얼마전까지 보이던 초 저가 급매들은 다 빠진 상태이고

저가 거래 되었던 물건 보다 2~3천 정도 높은 매물들이 몇개.

3).

[울산]

안정적이나 산업영향큼

그동안 외곽의 공급이 많았다

[창원]

창원이 울산보다 좋은점은 창원은 중심부쪽 입주물량 많아서, 많이 떨어졌다 심리가 무너졌다

왜냐하면 매수후 많이 오를수 있다

[김해]

창원의 영향을 많이 받는다 {가격이}

[수원]

매전갭이 적음

많이 오르면 투과 묶일수 있음

팔달구는 너무 올라서 조정대상자역으로 묶여져 있음

울산 전세가율 전국 최하위

KB부동산 리브온에 따르면 이달 14일 기준

전세가율은 62.58%로, 정점을 찍었던 2016년

74.09%에 비해 11.5% 포인트 하락했습니다.

특히 울산의 전세가율은 57.4%로

전국 광역시 가운데 가장 낮음.

4).

타지 투자자 진입으로 인한 매수세로 올 추석 이후 울산 남구부터 신축물건들이 동나기 시작하더니만,

부자동네 옥동 대장 문수로아이파크2차1단지 네이버기준 매물0, 전세18, 월세2, (33평 기준 실거래 6.35억)

문수로아이파크2차2단지 네이버기준 매물0, 전세25, 월세7 (33평기준 실거래 6.5억)

남구 신축 물건들이 동나고, 중구 신축도 매가 기본2~3천 오르고, 집주인들 매물 거둬들이는 상황에, 동구는 어떨까 싶어 가봤습니다.

아직 동구까지는 타지 투자자가 많이 진입은 안한터라 전하3대장은 33평 기준 3.7~3.9억 선.

매매물건도 좀 있는 편이구요. 이번달 분양한 KCC스웨첸 웰츠타워 1단지(아파트), 2단지(주상복합) 청약경쟁율이 2:1 이하...

여기까지는 남구, 중구 만큼 탄 분위기는 아닌듯 하군요.

분양가도 84기준 3.8~4.2억선 딱 미분양각이라 전하3총사가 더 나아보입니다.

그 옆에 선분양 했던 2020.2월 입주예정인 전하KCC스웨첸 분위기를 한번 예상해봅시다.

세대수가 210세대 , 30평 단일 평수 분양가 3.3~3.7억 선, 마피 -500~ 플피 1000까지 있군요.

5).

최근 2019년 12월 모니터링된 울산 부동산 시장.

남구 신축 문수로 대연더샵, 두산 힐스 약사더샵 All 4억대 >> 5억대

남구 옥동, 남구 신축 신정동 무거동

08 P 1.5 1.7

05 P 1.0 -대형없음 - 일반분양 로또~~~

04 P 대형 다들 원함

감평 2.5억 넘어야 44평 받을수 있을꺼라고 함.

B14 - 입지가 안좋다

투자자는 좋으나, 실거주는 비추

C03 - 심리적으로 투자가 갑자기 와서 6~7천오름

C02- 삼호주공

울산은 중심부 신축이 없으므로, 울산의 중심부 재개발 좋아보인다.

창원 인근의 김해 율하도 자이 -5000 업고 요즘 플피~~~~

​5.

2019년 10월 29일에 모니터링한 창원 부동산 시장 동향 일부.

1).

1. 용지 아이팍.더 샵은 7억 이상 거래가 몇 건 되었 물건이 없고.더 샵도 마찬가지지만 노블.트리.무학.일동.현대..등도 3~4천 올랐네요.

2. 가음동의 푸르지오 등 새 아파트들 역시 호가가 5억 2천 이상합니다.

대방.성주동도 작년 저점대비 3천 이상 올랐고..

3. 유니도 최근 피가 2~3천 이상

4. 대방.성주동도 작년 저점대비 3천 이상 올랐고..

대방동 디지털아파트, 반지동 트리비앙, 가음정동 꿈에그린, 푸르지오, 한림 등도 나쁘지 않네요.

2).

최근 용지아이파크가 급등했다는 소식에 성산구 지역만 둘러보고 왔는데요.

상남동 성원, 대동의 경우 3주 전부터 투자자 대거 유입으로 괜찮은 매물들이 모두 빠져나갔으며 남은 매물은 매전갭 6,000 정도였습니다.

다음으로 반림동 노블트리를 보고 왔습니다.

용지 급등으로 다음 순서는 노블트리라고 말씀을 많이 하시더군요.

역시 최근 괜찮은 매물들은 모두 소진되었으며(네이버에서 확인되는 급매 가격은 현재 모두 거래 완료되었더군요), 현재 매전갭은 10,000 정도입니다.

트리비앙 RR 인테리어+확장 완료된 43,000 매물.

4).

최근, 2019년 12월 모니터링된 창원 부동산 시장.

창원은 성산구는 모두 학교 등 인프라 좋음.

성산동 라인

대방동 라인

성주동 라인 : 학원이랑 학교등이 좋음

창원은 산으로 둘러싸여 있다

같은 생활권에 대체물(새아파트 재건축이 많았다)

창원 역사이래 최초 하락(많은 공급 중심지 때문에)

가음정 5억초가 대부분 P주고 초반에 산 가격들임

구축은 재건축 이주시에 수요 많을것 같다.

대방동 1억 떨어졌는데 전세가도 바닥이다

왜냐면 신축 주위 전세가가 낮아졌으니,

내년 신축전세 없어지면, 전세가가 오를것 같고, 전세가가 오르면 매매가도 오를것 같다.

​6.

2019년 10월 29일에 모니터링한 김해 부동산 시장 동향 일부.

1).

김해 율하 1지구는 대장으로 모아미래도1,2차와 이편한2차 그리고 넓은 동간거리와 대형평수위주인 중앙하이츠등

중앙하이츠 분양초기 평당600만원대 미분양.

2자구원메이저(힐스테이트,자이,푸르지오)

자이힐(자이,힐스테이트) 1군외에

계룡건설(리슈빌)

시트건설(프라디움)등 이 있습니다

율하2지구 아파트도 물량 소진중이며 마이너스피 거의 없어졌다고 하네요. .

실거주 들어간 지인분 자이힐 RR 확장비 포함 거의 4억 가까이 들어갓다 합니다.

부원동과 봉황동 2014년식 부원역 부르지오 봉황동 이편한정도가 김해 최전방에 위치하네요^^

남향이라면 84기준으로 부원역 푸르지오는 4.2억이라 김해 대장이라 할수 있습니다.

2).

구산동과 삼계동이네요 이 지역은 10~15년차 구축도 많은데 경전철 왼쪽라인만 2013년 12월 입주로 실제 임장해보시면 지하 엘베 연결 아파트 IOT 시스템등 최근 신축과 비슷해 김해 구시가지 (율하 장유을 제외한)내에선 신축 아파트로 분류됩니다

구산동 이진 캐스빌1차가 연지공원의 덕인지 나름 선방을 하고 있고

그뒤로 일동 미라주 삼계 아이파크가 보이네요

삼계 아이파크는 2017년 3.2억 까지 2년만에 2.6억도 보이니 급격한 하락아닐까 생각됩니다

19년도에도 11채의 거래량이 있는거보니 인기가 없은 아파트는 아니나 하락이 좀 크네요

6년전 분양가 까지 덜어졌으니 뭐 바닥이 아닐까합니다

주촌의 두산 센텀큐 입주가 끝

주촌에 입주가 끝난 두산 3000세대와 큐시티1500세대 협성 1000세대 정도 입주가 마무리되고 전세 매물이 총 4개 나와있었습니다. 두산 34평짜리 2개 최소2억 / 협성 1층 4층 2개 정도 / 월세는 저렴하지 않지만 몇개 있는것 같고 매매물건은 모두 등기친 후라 분양가 이하는 없다고 하네요...

내외동 구축들은 전세 매물이 조금 있네요. 그래도 망할것 같은 동네도 바닥은 있나 봅니다~ㅎ

2021년 9월 13일과 8일, 6일에 모니터링된 자료.

2021, 09. 13. 부동산 단신 1.

올 11월 입주예정인 '대전아이파크시티 2단지' 전용 84㎡ 분양권도 지난 5월 11억7782만원에 거래되며 지난해 6월 실거래가보다 3억원 가까이 상승했다. 경기도 의왕파크푸르지오 전용 84㎡는 올해 초 6억5000만원에 팔렸지만, 8월엔 9억4000만원에 거래됐다. 가평 청평면 ‘경남아너스빌’ 127㎡(전용면적)은 3억2500만원에 손바뀜 됐고 포천시 소흘읍 ‘태봉마을’ 51㎡이 2억1000만원에 거래되었다. 직전 거래가보다 각각 2000, 1000만원 가격이 뛰었다.

`전세도 없고 전세금 마련도 어렵고`… 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡는 3년 전만해도 전세금이 최저 4억원대에서 지난 8일 12억원을 기록했다. 은평구 불광동 북한산래미안1단지 전용 59㎡는 지난달 보증금 1억원·월세 150만원에 임대차 계약서를 썼는데 1년 새 2배 수준으로 뛰었다. 한편, 집값·전세 가격 급등에... 충남 신아산 모아엘가 비스타2차는 평균 186.7 대 1, 평택시 안중역 지엔하임 스테이는 286 대 1의 경쟁률을 기록했다.

장위뉴타운 전체 15개 구역 등 성북구 월곡·장위동 아파트값이 경전철 동북선 등 개발 호재로 들썩이고 있다. ‘래미안월곡’(1372가구·2006년 준공) 전용 84㎡는 호가 12억원에 매물이 나와 있다, 인근 ‘월곡두산위브’(2197가구·2003년 준공) 전용 84㎡도 지난달 신고가인 9억5500만원에 팔렸다. 장위뉴타운 7구역을 재개발 ‘꿈의숲아이파크’(1703가구) 전용 84㎡ 입주권 매물은 14억원에 호가가 형성돼 있다. ‘래미안 장위퍼스트하이’(장위5구역 재개발·1562가구) 전용 84㎡ 호가도 13억5000만~14억원에 달한다.

'전셋값 폭등'의 비밀, '1인 가구 수 증가 등 통계는 알고 있다... 서울 강북구 SK북한산시티아파트 전용 면적 84㎡의 전셋값은 2017년 5월 2억8000만원에서 올해 8월에는 5억2000만원에, 2017년 5월 5억2000만원이었던 강남구 은마아파트 84㎡도 올해 8월 10억5000만원에 거래됐다. 한편 집값도, 노원구 중계동 염광아파트(전용면적 84㎡)가 지난달 26일 9억8000만원에 거래되며 이전 신고가를 경신했다.

세종시 아파트 가격 최근 7주 연달아 하락... 정부가 ‘2·4대책’ 후속 조치로 연기면에 6000가구, 조치원읍에 7000가구 규모 신규 공공택지를 조성하겠다고 발표했고 세종시 나성동에선 지난달 ‘한신더휴리저브’(1031가구)가 입주를 시작했고 이달 ‘제일풍경채위너스카이’(771가구)가 입주를 앞두고 있다. 내달과 11월에는 어진동과 집현동 등에 각각 1776가구, 2056가구 등의 입주가 예정돼 있다. 나성동 인접 다정동 가온마을1단지 전용 74㎡는 6억6000만원(5층)에 팔렸다.

주택 거래량 급감했는데 팔리면 신고가… 매수 감소세보다 매도세가 더 줄어... 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’의 전용면적 84㎡는 지난달 7일 23억7,000만 원, 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’의 전용면적 84㎡는 8월 37억5,000만 원으로 신고가를 갱신했다. 한편, 관악구 신림1구역과 천호동 397-419번지 일대가 '공공기획' 유력 후보지로 거론된다. 또, 정부가 과천정부청사 대체지로 선정한 과천 갈현지구 개발 계획을 두고 또 다시 주민 반발이 커지고있다.

'사업비 1조' 관악구 신림1구역은 내부 분쟁으로 결국 재입찰 수순을 밟을 가능성이 높다. 서울 용산구 서빙고 신동아아파트가 오세훈 시장이 추진한 '공공기획 재건축'에 참여키로 했다. 당초 서울시는 공공기획 재건축 1호 사업지로 송파구 오금현대 사업을 추진했지만, 주민들 간 소통 부재와 높은 임대비율 등으로 차질을 빚고 있다. 한편, 현대엔지니어링·GS건설 컨소시엄은 지난 12일 진행된 부산 좌천·범일 통합2지구 도시환경정비사업 임시총회에서 시공사로 선정됐다.

서울 양원지구 ‘양원역 금호어울림 포레스트’는 평균 47.87 대 1, 대전 용산지구 ‘호반써밋 그랜드파크’ 또한 76.5 대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 노원구 공릉동의 태릉해링턴플레이스(1308가구), 동작구 신대방동 보라매자이(959가구), 동대문구 용두동 e편한세상청계센트럴포레(823가구) 등이 입주할 예정이다. 민간임대아파트의 신규 공급도, 전주 에코시티에 ‘에코시티 데시앙 15블록’, 경기 안성시 ‘안성 금호어울림 더프라임’, 경기 용인시 기흥구 ‘수지구청역 롯데캐슬 하이브 엘’을 공급한다.

9월 셋째 주 분양... 주요 단지로는 경기 수원시 이의동 '힐스테이트광교중앙역퍼스트', 대구 중구 동인동1가 '힐스테이트동인', 부산 부산진구 부암동 '백양산부암서희스타힐스' 등이 있다. 견본주택은 △경기 오산시 청학동 '오산세교2지구중흥S클래스' △대구 수성구 파동 '수성레이크우방아이유쉘' 등 2곳이다. 또, 경북 경주시 신경주역 더 퍼스트 데시앙, 안동시 ‘안동역 영무예다음 포레스트’, 포항시 ‘포항 아이파크’, 경남 진주시 '더샵 진주피에르테’를 분양할 예정이다.

`생활숙박시설`이 집값 더 끌어올려…강동구 '고덕 아이파크 디어반'의 분양가격은 39억7200만∼67억6200만원이었지만, 청약 경쟁률이 410.5대 1, 강서구 마곡지구 '롯데캐슬 르웨스트'는 평균 657대 1에 달했다. 부산시 서면푸르지오시티시그니처와 인접한 부산진구 부전동 '더샵 센트럴스타' 전용 109㎡는 작년 5억원대에서 지난달 20일 8억5000만원에 거래됐다. 서울 강동구 상일동 'e편한세상 강일 어반브릿지'는 사이버 주택전시관을 개관한다.

경기도 남양주 별내동 생숙 별내역아이파크스위트(전용 74㎡·2021년2월 준공)는 현재 호가는 9억5000만원대로 분양가 대비 웃돈이 5억1000만원 붙었다. 인근 힐스테이트별내스테이원(전용84㎡·2021년8월 준공)은 분양가 대비 웃돈이 5억5000만원이나 붙었다. 한편, 경기 가평군 가평읍 ‘힐스테이트 가평 더뉴클래스’를 분양한다. 경기도 이천서 `빌리브 어바인시티`, 대전시 천동3구역 '리더스시티', 서울시 강서구 화곡동 신혼희망타운 ‘강서 금호어울림 퍼스티어’를 분양한다.

2021, 09. 08. 부동산 단신 2.

경기도 수원시 영통구 원천동 ‘광교중흥S클래스’ 전용 84㎡A는 지난 7월 18억원에, 영통구 이의동 ‘자연앤힐스테이트’ 전용 85㎡는 지난달 16억3,000만원에, 원천동 ‘광교아이파크’ 전용 84㎡도 지난달 15억3,800만원에 실거래되며 역대 최고가를 경신했다. ‘판교 더샵 포레스트 12단지’는 지난 6월 전용 84.98㎡가 12억 5000만원에, ‘판교 퍼스트힐 푸르지오’도 같은 면적이 12억3000만원에 거래되며, 각각 분양가 대비 5억원 이상 올랐다.

소형 아파트도 ‘대출금지선 15억’ 돌파 속출… 용산구 이촌동 한가람, 성동구 성수동 한강한신, 마포구 아크로리버하임, 마포구 서울숲아이파크 등의 전용면적 59㎡의 매매가가 15억을 훌쩍 넘었다.강남 삼성동 현대힐스테이트 2단지 40.55㎡(전용면적)는 15억5000만원에 거랴됐다. 경기도 과천시 푸르지오 써밋 59㎡ 매물이 처음으로 15억원에 거래됐다. 이후 과천 래미안 센트럴스위트, 과천위버필드에서도 대출금지선을 돌파한 단지가 우후죽순 쏟아졌다.

과천 푸르지오 써밋 59㎡로 지난 7월 17억2000만원에, 푸르지오 써밋 59㎡로 지난 7월 17억2000만원에 거래됐다. 한편, 판교신도시 넘보는 ‘대장지구’ 전세 고공행진... 판교 대장동 판교 더샵 포레스트 11단지 85㎡ 전세가 6억5000만원(4층)에, 인근 판교 더샵 포레스트12단지엔 비슷한 84.99㎡가 8억5000만원(5층)에 계약됐다. 경기 동두천시 생연동 '에이스5차' 전용 84㎡는 7000만원 가까이 급락했다.

또, 경기도 가평군 청평면 '경남아너스빌' 전용 127㎡이 지난 4일 3억2500만원(7층)에 실거래 됐다. 가평읍 '가평자이' 전용 59㎡ 분양권도 지난 4일 2억7455만원(8층)에 팔려 최고가를 찍었다. 포천시에서도 소흘읍 '태봉마을' 전용 51㎡이 2억1000만원(5층)에 거래되면서 직전 거래인 2억(14층) 대비 1000만원 뛰었다.

장기역 인근의 한강센트럴자이 1단지 전용면적 84.96㎡... 경기도 김포시 장기역 인근의 한강센트럴자이 1단지 전용면적 84.96㎡는 6억8000만~7억1000만원 선에 거래됐다. 풍무동 풍무센트럴푸르지오 전용 84.98㎡는 지난달 30일 8억5000만원에 거래되며 최고가격을 경신했고 건너편 풍무푸르지오 전용 85㎡도 같은 달 25일 7억8800만원에 신고가 기록을 세웠다. 오산시 부산동 '오산시티자이2차' 전용 59㎡는 지난 8월 5억2500만원(6층)에 거래됐다.

교통혁명 '트램', 부동산 부의 지도 바꾼다... 대전 도시철도 2호선 유성온천역(예정) 인근 '도안 호반베르디움' 전용 84㎡는 7월 12억5000만원에 거래돼 1년 전보다 4억원 가량 상승했다. 동탄도시철도(예정) 역세권에 위치한 '병점역 효성해링턴플레이스' 전용 84㎡ 타입도 7월 5억7000만원에 매매가 이뤄져 1년 전보다 1억5000만원 가량 뛰었다. 한편, 민간 주도 도시개발사업으로 불리는 평택 화양지구 개발이 본격화하고 있다.

2021, 09. 06. 부동산 단신 3.

‘톱50’ 대장주 아파트 다시 ‘고공행진’... 서울 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 169.31㎡(이하 전용면적)가 52억7000만원(26층)에 계약됐다. 이 지수는 서울 강남구 래미안블레스티지, 은마아파트, 타워팰리스, 서초구 래미안퍼스티지, 아크로리버파크, 송파구의 잠실주공 5단지, 잠실엘스, 헬리오시티 등 주로 강남권 고가 아파트가 포함된다. 한편, 경기도 남양주시 별내지구 ‘별내아이파크2차’는, 3.3㎡ 당 평균 매매가가 2600만원이다.

8월 서울 아파트 거래량 2351건, 더 가팔라진 거래절벽…노원구중계동 청구3차에서는 지난달 초 84.77㎡(전용면적)가 13억8300만원에 거래된 이후 현재까지 거래가 전무하다. 인근 960가구의 라이프·청구·신동아 아파트 매매 역시 4건에 불과했다. 양천구 신시가지5단지는 1848가구 중 매매는 1건, 인근 6단지도 1369가구 중 매매가 3건에 그쳤다. 한편, 매물이 없어 뎡매로... 인천 연수구 송도동 힐스테이트 142㎡ 물건이 8억99만원에 낙찰가율은 127%다.

서대문구 북아현뉴타운... 2구역 서쪽 4000여 가구의 신축 단지(1-1~3구역) 가격도 상승세를 이어가고 있다. 작년 8월 입주한 힐스테이트신촌(1-1구역·1226가구) 전용면적 84㎡는 지난 7월 16억8000만원에 팔리며 신고가를 썼다. 현재 호가는 17억5000만원에 달한다. 1-2구역을 재개발한 신촌푸르지오(940가구) 84㎡도 같은 달 16억9000만원에 거래돼 최고가를 갈아치웠다. 2017년 준공된 e편한세상신촌(1-3구역·1910가구) 전용 84㎡는 지난달 10일 17억1000만원에 신고가를 기록했다.

2억원 P 붙고 ‘떴다방’까지 등장, 변종 주거시설 투자 폭탄 돌리기 과열... 서울 마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 전용 84㎡의 분양가가 마곡지구 대단지 아파트인 ‘마곡13단지 힐스테이트마스터’ 전용 84㎡의 최고 실거래가 15억1000만원보다 1억원 높게16억1000만원임에도 평균 657대 1, 최고 6049대 1의 경쟁률을 기록하며 완판됐다. 부산 동구 ‘롯데캐슬 드메르’는 43만여건, 충북 청주 흥덕구 ‘힐스테이트 청주 센트럴’은 13만8000건의 청약이 접수됐다.

아파트 매물 가뭄에 경매 광풍... 서울 강남구 청담동 청담동양파라곤 전용면적 197㎡의 경우 경매에서 낙찰가율 114.9%, 39억5399만9000원에 낙찰됐다. 강서구 등촌동 라인아파트 전용면적 84.78㎡의 경매에서는 낙찰가율 167.9%가 나왔다. 경기 고양시 일산동구 백석동 백송마을 8단지 전용 51.03㎡와 인천 연수구 동춘동 한양2차 전용 84.97㎡의 낙찰가율도 150%를 넘는다.

재건축 '부담금 폭탄' 올 것이 왔다...서울 은평구는 은평서해그랑블로 재건축된 구산동 연희빌라 재건축조합의 재건축 부담금을 통보하기 위한 막바지 작업을 하고 있다. 강남권은 부담금이 수억원에 달할 것으로 예상된다. 서초구 반포1단지 3주구(4억200만원)·방배삼익(2억7500만원), 송파구 문정동 136 일원(5796만원) 등 7곳이다. 부담금 부과가 예상되는 반포현대(반포센트레빌아스테리움·108가구)는 2018년 5월 예정액 108억5500만원(가구당 1억3569만원)을 통보받았다.

강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정동 현대아파트 등 강남 대표 단지들도 모두 부과 대상이다. 강남구 대치쌍용 1차는 사업시행 인가 이후 시공사 선정을 무기한 보류하고 있다. 재건축 부담금 시행 유예 등을 주장하는 재건축정비사업조합연대가 설립총회를 연다. 서울 강남구 개포주공5·6·7단지와 압구정3구역, 서초구 신반포 2차 등 강남권 주요 재건축 단지를 중심으로 전국에서 50여 곳이 참여 의사를 밝힌 것으로 알려졌다.

[출처] B-3 그룹 흔적, 부동산 등 1.|작성자 bebe