B-3 그룹 흔적, 부동산 등 4.

[해야해야]

2021년 9월 네이버 오두막 관리자 A-2 그룹.

2019. 12. 13. 그림자 호위무사 출신 네이버 오두막 지기 B-3 그룹.

낙후된 지방 발전의 과제와 관련하여 단상 1.

요즘은 일 년이 한 달처럼 급방 지나가 버리는 듯 벌써 12월이네.

서울 토박이지만, 한 떼 잠시 공직 생활할 때, 부산에 첫 부임한 후 부산에서 생활한 지가 거의 40년에 가까워져 가기에 사실상 나는 서울 아닌 부산 사람이 되어 버린 것 같다.

40여 년 전 초임 부임지였던, 황령산 자락과 대연 성당 건물 외 황량한 벌판이었던 대연동.

지금은 대연 혁신 힐스테이트로 변한, 송상현 광장 옆 부지 등을 거느린 군수사 부지, 또한 대연 푸르지오로 변한 중정 지부 부지는 옛 모습을 찾을 길 없고, 용호만 매립, 광안 대교 건설로 바다, 갯벌, 공장 부지는 아파트 숲으로 바뀌는 등 이제 대연동은 옛 모습을 전혀 찾아볼 수없이 변했다.

그런 대연동이 인근 북항 재개발, 문현 금융단지 주변 개발과 더불어 각종 대규모 주택 정비 사업, 용호만과 주변지역 재개발, 오륙도 씨 사이드, 외국어 대 부지, 용호, 우암 트램 등으로 또 다른 천지 개벽적 변신을 하고 있구나.

지금은 매립되어 도로, 광안 대교 입구의 차소리가 시끄러워 이어폰을 끼고 걸어야 하겠지만, 휴일이면 당시 49호 광장에서 당시 영남 제분까지 이어지는, 흙을 밟으며 걸을 수 있는 부경대 뚝방 숲길을 걸어 녹슨 철조망 너머의 아무도 없는 유엔 묘지에서 편안한 시간을 보내곤 했었다.

2014년도에 공개한 마스터의 사진은 그 뚝방길 산책에서 찍은 것이다.

한때 몇몇 어른들과 마스터가 잠시 살았던 대연, 문현, 우암 달동네에서 그림자 호위무사로서의 직분도 소홀히 할 수 없었고, 시간이 남으면 현 남구청과 동원 로얄듀크 아파트 부지인 당시 부산 수산대학교에서 동료, 지인들과 테니스도 치다가 인근 인적이 드문 황령산 기슬 산보도 간간이 하곤 했었다.

청춘이 영원할 줄 알며 그렇게 바쁘게 살아왔던 그 시절이 지나고 보니 내 인생에서 봄날이었었구나.

요즘은 앞서 봄을 알리는 매화, 산수유 등의 봄꽃 나무들이 아파트 단지 내 공원마다 있어 흔해졌지만,

십여 년 전만 해도 수십 년 이상의 수령을 가진 대여섯 그루 이상의 매화를 감상하기 위해서는 부경대, 유엔묘지 등 매년 12월~2월까지 발품을 팔아야 매화 탐방을 할 수 있었다.

또한 매년 찾곤 했던, 대연 뷰힐스 뒤 수십 년 이상 된 매화나무는 그대로 있겠지만, 수십 그루의 산수유나무는 지금도 있는지 궁금하다.

이번에는 종부세 등 해마다 늘어나게 되는 각종 주택 관련 조세, 준조세 부담 능력과 관련하여, 서울 집값과 부산의 고가 대형 아파트 가격이 더 오를 수 있을까에 대한 3040 애들의 과제물 중 일부다.

bebe

2019.12.13. 09:39 답글

"친지의 결혼식 참여 차 처음으로 부산을 가 봤는데, 비치 프론트, 영구 오션뷰의 해운대 엘시티와 하버 프론트, 영구 오션 뷰 용호동 W에 그만 마음이 빼앗겨 버렸네요. 총자산 50억 대에 불과한 소시민인지라 세금이 무서버서 고민 중입니다. 1가구 2주택자가 되면 세금을 감당할 수 없을 것 같아 무섭고, 다른 한편 욕심도 나고... 지르기가 쉽지 않네요. 집값만 오를 수만 있다면 눈 찔금 감고 지르고 싶은데... 차량과 사람들이 너무 번잡하여 진짜 돈 많은 사람들은 관심도 없다는 소문도 있고... 아무튼 잘 아시는 분들에게 정보 부탁드립니다"

답글 - 서울 본토박이라 나도 부산을 잘 모르고 신도 모르는 부동산 등 경제 영역이지만, 국민 자산 불리기와 지역 균형 발전, 그 수단 중 하나인 낙후된 지방 부동산 시장 대세 상승에 관한 과제 수행 중이라 아는 만큼만 답변합니다.

상기의 핵심은 엘시티 등의 향후 집값 전망인 것 같기에, 이하는 단순 참고 사항으로 개인적 견해임을 강조합니다.

개인적으로 내가 부산 사람으로 부산에 거주한다면 워터, 비치 프론트 영구 조망에서 한번 살아보고 싶을 정도로 엘시티 등은 매력적인 거주공간이라 생각합니다.

그러나 차와 사람들로 번잡한 것도, 이를 싫어하는 계층들이 많은 것 사실이고, 무엇보다 부산의 주택, 특히 고가의 대형 주택의 수요층이 빈약하여 단기에는 큰 폭의 가격 상승은 쉽지 않을 것으로 여겨집니다.

다른 한편 부산 부동산 시장이 침체기 때에도 용호동 W의 가격이 꾸준히 많이 상승한 것을 보면 부산에서도 고가 대형 아파트의 수요층도 지속적으로 늘어나고 있는 것도 부정할 수 없는 사실인 것 같습니다.

집값이 단기에 급등한 소수 지역, 소수 물건을 제외한 작금의 부산 부동산 시장이 현재 바닥, 반등을 모색하고 있는 상황인 것은 분명하고, 만약 앞으로 부산 부동산 시장이 최소 중기적으로 강하게 대세 상승한다면 엘시티, 마린시티 아이파크, 더 제니스 등 부산의 고가 대형 아파트의 수요는 꾸준히 증가하게 될 것으로 여겨집니다.

개인의 원론적인 견해로, 부산에서도 주거 선호 지역 내에서의 워트 프론트 영구 오션 뷰를 가진 주택은 한정적이고, 고품격의 새 아파트는 아주 적고 더욱 한정적이라 부산 부동산 시장이 본격적으로 대세 상승하게 되면 엘시티 등 고가의 대형 아파트 가격도 많이 상승할 것으로 봅니다.

도쿄, 뉴욕, 런던은 고사하고 홍콩, 싱가포르, 상해에서 엘시티 등과 유사한 입지와 조건을 가진 주택에 비해 현재 엘시티 등의 가격은 너무 싼 가격인 것은 팩트고, 서울과 비교해서도 전용 면적 25평짜리 압구정 현대나 반포 주공, 반포 아크로 리버파크 등등은 물론 심지어 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움이나 반포 아크로 리버파크 18평을 팔아도 엘시티 50~70 평형대를 살 수 있거나 사고도 남을 만큼 엘시티 등의 지금 집값이 싼 것도 팩트이기 때문입니다.

또한 공급량은 제한되어 있기에, 부산 부동산 시장이 중기적으로 대세 상승해도 빠르면 2020년, 늦어도 2023년이면 부산 자체의 엘시티 등 중대형, 고가 아파트 수요는 급증하게 될 것으로 예상됩니다.

시범, 준 시범 케이스 소지역인 남천, 대연, 북항 재개발, 인근 문현 1구역, 촉진 3구역 등 수영구, 남구, 원도심, 부산진구 등의 예는 많이 들었으니, 오늘은 해운대, 동래 두 개구먼 예를 들어봅니다.

현재 전용 면적 25평의 실거래 가격이 6~11억 대인 센텀 파크, 해운대 자이, 트럼프월드 센텀, 대우 마리나, 마린 시티 자이, 아이파크, 더 제니스, 중동 비스타, 캐슬 스타, 센텀 푸르지오, 리인, 등등이나 명륜 힐스테이트, 명륜 자이, 명륜 아이파크, 사직 캐슬 클래식, 온천 2구역 래미안, 인근의 장전 래미안 등등의 가격이 10~15억 정도만 올라 주어도 적지 않은 부담금이지만 해운대, 동래구에서 엘시티 등의 대형 아파트로 갈아탈 수요가 많이 증가하게 될 것이기 때문입니다.

나아가 상기 예시한 아파트들의 대형 평형대는 보다 적은 부담만으로 갈아탈 수 있어 엘시티 등의 대형 평형대 잠재적 수요층은 부산 자체 내에서도 부산 부동산 대세 상승 기간과 폭에 따라 적게 혹은 많이 증가할 것으로 예상됩니다. 상기 예시한 해운대, 동래구만이 아니라 부산 전체의 그 잠재적 수요는 얼마나 늘어나게 될까요?

그리고 10~20년 후 서울, 외국인 등의 수요까지 가세하게 된다면?

따라서 개인적으로 빠르면 2021년, 늦어도 2023년이면 언급된 엘시티나 용호동 W의 70평형 대 이상의 가격은 지금의 아크로 리버파크 33펴의 가격만큼은 상승할 수 있을 것으로 예상합니다.

걱정한 매년 종부세 등 무서운 각종 세금은 별론. 상기한 내용은 순수한 개인적 견해일 뿐 투자의 자유와 책임은 각자의 몫임을 다시 한번 더 강조합니다.

bebe

2019.12.13. 08:19 답글

반말체가 편하긴 하지.

나도 반말이다.

평당 가격이 7천만 원을 넘은 용산 래미안 첼리투스, 성수 트리마제, 5천만 원을 넘은 마포 래미안 푸르지오, 성동 서울 숲 푸르지오. 경희궁 자이 1~4단지, 등등을 예로 들어, 앞으로 강북 아파트 전용 면적 25평. 33평의 가격은 평당 1억, 30억으로 갈 수밖에 없다는 주장 및 제시된 근거가 정당하고 실현 가능한가와 관련.

그 제시된 어렵고 난해한 수많은 근거들을 전문 용어로 간단히 종합, 요약하여 평가하자면, [대략 강북의 도시 및 주거환경과 각종 기반 시설들은 비약적으로 발전하고 있고, 앞으로도 서울 강북 지역의 지역 경제가 많이 발전하고 양질의 일자리 창출, 인구 유입이 많아질 것이다]인 것 같다.

너그들의 주장대로 실현되고 또 시장이 그렇게 인정하면 강북의 집값이 강남의 집값 못지않게 상승하지 못하라는 법도 없고, 또 실현 불가능하지도 않을 것이다.

그러나, 객관적으로 볼 때, 지금이나 10년 전이나 5년 전이나 비슷한 서울 강북의 지역 경제 발전과 도시 및 주거환경의 개선과 이에 부수하는 각종 기반 시설의 개선은 아직은 미미란 수준에 불과할 뿐이다.

물론 강북의 각종 뉴타운 등의 재정비로 부분, 국지적으로 강북의 도시 및 주거환경과 각종 기반 시설이 많이 발전한 사실은 누구도 부정할 수 없을 것이다. 이를 선반영 하여 강북의 일부 지역에서 집값이 단기에 급등한 것도 팩트다.

개인적으로, 서울 부동산 시장이 계속 활황을 보인다면 개인적으로, 강남도 마찬가지지만 강북 집값도 몇 년 더 오를 수 있겠지만, 서울 부동산 시장은 넘치는 유동성과 투기적 수요로 인해 미미한 지역 경제 발전과 도시, 주거환경 개선에도 불구하고 지나치게, 마치 천지 개벽적 개선, 발전이 된 양 서울의 집값이 단기에 비이성적으로 올랐다고 생각한다.

이하, 그 근거를 제시한다. 10년, 아니 5년 후만 지나도 누구의 예측, 전망이 맞는지 증명이 되겠지.

서울 강북 지역이 상기한 지역 경제, 도시 및 주거환경과 각종 기반 시설들이 시범 케이스 소지역의 절반 수준만큼이라도 비약적으로 발전하게 되고, 또 화폐 가치의 하락까지 감안하면 너그들의 주장대로 강북 집값도 오래지 않아 평 당 1억 시대를 열 수 있겠지.

그러나 아무리 무지, 무능한 문 정권이 부동산 시장에서 노무현 시즌 2를 위해 애써도, 서울 집값은 펀더멘털이 개선되어 다시 본격적으로 상승하기까지 해마다 늘어나게 될 각종 조세 준조세의 고통을 느끼며 긴 인고의 시간을 견뎌야 할 가능성이 더 높을 것으로 예상한다.

일반적으로 10년, 20년간 각종 산업 등 지역 경제 발전, 인구 증가와 지역민의 소득 증가, 도시 및 주거환경과 각종 기반 시설이 천지개벽적으로 발전, 개선되어도, 그 부수, 반사적 효과인 집값도 이에 비례하여 10, 20년간 많이 올라도 2~3배, 3~6배 오르는 것이 정상이기 때문이다.

그 발전과 개선이 미미함에도 일부 서울 집값이 단기에 50~600% 폭등한 것은 역대 최악의 경제 무능 문재인 정권의 실정에 기댄, 투기꾼들의 불로소득 투기 놀이 판이 아니면 누구나 상식적으로 납득할 수 없을 것이다.

서울 집값이 장기간 계속 폭등 않는 한 다주택자들의 순자산은 늘어나지 않거나 오히려 감소할 수도 있다.

중단기적으로는 전월세 가를 많이 올려 조세 전가도 가능하겠지만.

역지 사지로, 도시 및 주거환경의 발전과 개선이 아무리 천지개벽적일지라도, 또 아무리 국민의 경제 의지로 십수 년 전부터 시작된 시범 케이스 소지역일지라도, 삼익 비치, 대연 비치, 삼익 타워의 전용 면적 13평의 현재 실거래 가격이 5~6억이고, 대연 롯데 레전드, 대연 뷰 힐스, 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 대연 자이 등과 대연 3구역 등 재개발 입주권의 전용 면적 25평의 실거래 가격이 현재 6~7억이다.

도시 및 주거환경 발전이 서울 자방들의 그것보다 몇 배인 상기 예시한 아파트들의 가격조차, 두세 배면 모를까 최근의 서울 지방처럼 향후 1~2년 만에 지난 서울 집값 오름폭만큼 대여섯 배, 20~30억대로 오른다면 누가 상식적으로 납득할 수 있겠나?

부산은 서울과 비교 불가의 잡지방이라고?

부산이 잡지방이라면 서울도 잡지방에 다르지 않을 것이고, 오히려 비록 소수 지역에 불과할 뿐이지만 부산 시범 케이스 소지역에서의 그 발전, 개선 속도와 폭은 서울과 비교되지 않을 것이고 너그들이 목을 매는 집값도 그리 오래지 않아 강북, 나아가 강남 집값을 따라잡게 될 것이다.

더 먼 미래에, 더 극소수 일부 주택의 가격은 강남을 넘어설 수도 있겠지.

이 모든 주장은 세월과 시장이 증명시켜 줄 것이다.

이하, 더 많이 오른 사례도 부지기지만, 서울 집값의 단기 비이성적 급등에 관한 보다 구체적인 근거다.

누차 언급했던, 2013년 무렵 30평대의 실거래 가격이 6~7억으로 버블기의 절반 가격으로 하락했던 서울의 대표적 강남 재건축 아파트 은마, 은마보다는 덜 하락했지만 20~40% 하락했던 압구정 현대, 한양, 미성, 개포 주공, 반포 주공, 잠실 주공 등등은 생략하고. 오늘은 본문에서 언급한 마포, 성동구 아파트들에 대해서만 예시한다.

그 발전, 개선이 미미한 수준이었음에도 불구하고, 2004년에 입주한 공덕 래미안 2차 전용 25평, 33평의 실거래 가격은 2018년 중반기에 11억을 찍었지만 2013년에 3~4억 대, 2016년까지 4~5억대가 팩트다.

지금은 전용 면적 25평의 가격이 20억을 바라보지만, 2013년 무렵에 마포 래미안 푸르지오의 입주권 가격은 3~4억 정도 했었지?

2007년 입주한 금호 서울숲 푸르지오의 전용면적 25평 실거래가는 2013년 무렵에 3~5억 대였는데 최근에는 13.5억으로 올랐고 1998년에 입주한 옥수 하이츠의 최근 실거래 가격도 2018년보다 더 올라 14억에 육박하더라. 심지어 인근의 30년이 다 된 중형 단지 성수동 현대의 전용 면적 25평의 실거래 가격은 2013년 무렵의 3~4억대가 2018년 중반에 12억을 넘겼었다.

2021년 9월 16일과 8월 12일에 모니터링된 자료.

2021, 09. 16. 부동산 단신 1.

서초구 반포동 아크로리버파크 “보증금 5억원에 월세 1000만원, 보증금 1000만원에 월세 1200만원(모두 전용 130㎡), 송파구 가락동 헬리오시티는 지난달 임대차 거래 45건 중 월세를 낀 거래가 21건(46.7%)이다. "2주만에 호가 5억 뛰어"…집값 불 지핀 GTX.. 의왕역 인근 휴먼시아 3단지 전용면적 84㎡가 지난 6월 7억5천만 원에 거래됐다. 병점역 인근 주공1단지 전용면적 59㎡도 정부 발표 이후 단숨에 1억5천만 원이 올라 4억 원에 거래가 이뤄졌고, 현재 호가는 5억 원이다.

서울 양천구 신정동 일대 서부트럭터미널 부지 개발 사업에 속도가 붙기 시작하면서 인근 신정동일하이빌 1·2차(84㎡)의 경우 지난달 11억대에 거래된 후 호가가 12억원대에 나오더니 환경영향평가 소식 이후에는 호가가 14억원까지 나왔다. 개발지 인근의 수혜단지로 꼽히는 신정이펜하우스 1단지 등에서 나왔던 매물들이 환경영향평가 소식 이후 도로 들어가면서 500가구에 가까운 1단지에는 매물이 단 1건 뿐이다.

'강남재건축보다 비싼 도시형생활주택'...서울시 서초구 반포동 더샵 반포 리버파크 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가는 7990만원, 호당 분양가는 17억1156만원에 달했다. 강남구 논현동 루시아 도산 208 도시형생활주택의3.3㎡당 분양가 7900만원, 가구당 분양가 14억2014만원을 기록했고, 서울시 강남구 도곡동 오데뜨오드 도곡의 경우 3.3㎡당 분양가 7299만원, 가구당 분양가 14억6507만원으로 뒤를 이었다.

일반 주택 중 평당 분양가가 가장 비싼 주택은 반포 래미안 원베일리, 디에이치 라클라스다. 3.3㎡당 분양가는 각각 5280만원, 4980만원으로 더샵 반포 리버파크, 원에디션 강남, 펜트힐 캐스케이드 논현, 펜트힐 루 논현, 역삼 센트럴아이파크, 역삼 시티프라디움 등의 평당 분양가보다 많이 저렴했다. 종로구 전용면적 24㎡ 기준 세운푸르지오 헤리시티 도시형생활주택의 가구당 최저 분양가는 4억1770만원으로 아파트 가구당 분양가인 2억7560만원보다 더 비쌌다.

서울서 가장 비싼 월세 2700만원…전세 최고가는 36억... 성동구 성수동 아크로 서울포레스트 전용면적 264.5㎡는 지난 7월 보증금 20억원에 월세 2700만원에 계약이 이뤄졌다. 이어 강남구 청담동 소재 '이니그마빌2' 전용면적 230.7㎡가 월세 1200만원(보증금 3억원), 서초구 반포동의 '반포자이' 전용면적 245㎡가 1,000만원(보증금 10억원), 용산구 한남동의 '한남더힐' 전용면적 177.8㎡가 800만원(보증금 12억원)에 거래됐다.

용산구 이촌동 래미안첼리투스, 중구 회현동 쌍용남산플레티넘, 광진구 자양동 더샵스타시티의 월세도 600~700만 원대다. 전세 최고가 거래는 강남구 대치동 '래미안 대치팰리스'로 전용면적 151.3㎡ 평형 아파트가 보증금 36억원에 계약이 이뤄졌다. 이어 서초구 반포동의 '반포자이' 전용면적 216.5㎡가 32억원, 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용면적 130㎡가 32억원, 강남구 도곡동 '타워팰리스3' 전용면적 163.7㎡가 30억원에 거래됐다.

송파구 거여·마천뉴타운... 내년 1월 입주하는 송파시그니처 롯데캐슬 전용면적 84㎡ 분양권은 현재 16억5000만~16억8000만원에 호가가 형성돼 있다. 올초 실거래가(12억4000만원)보다 4억원 넘게 올랐다. 지난 2월 신고가인 13억5000만원에 팔린 e편한세상 송파파크센트럴 전용 59㎡ 호가도 14억7000만~15억원까지 뛴 상태다. 마천4구역은 지난 4월 사업시행인가를 받았고 존치구역인 거여3구역(거여새마을)은 지난 3월 공공 재개발 사업 후보지로 선정됐다.

서울시는 제17차 건축위원회를 개최하여 Δ서초구 잠원동 신반포22차아파트 재건축 사업 Δ은평구 응암동 주상복합 신축공사 Δ송파구 가락동 가락현대5차아파트 소규모재건축사업 Δ서초구 서초동 오피스텔 신축공사 Δ강북구 미아동 미아9-2구역 주택재건축 등 6건에 대한 건축계획안을 통과시켰다. 서초구 잠원동 ‘신반포22차 아파트’는 2018년 입주한 신반포자이와 마주보고 있다. 도봉구 창동에 국내 최초 음악전문 공연장 '서울아레나'를 조성하는 사업도 심의에 통과됐다.

광명뉴타운 '순항'... 사업 진행이 가장 빠른 광명16구역(광명아크포레자이위브·2,104가구)은 이미 지난해 11월(2단지)과 올해 5월(1단지) 입주를 진행한 상태다. 광명15구역(광명푸르지오센트베르·1,335가구)은 내년 10월, 광명14구역(광명푸르지오포레나·1,187가구)은 2023년 9월 준공을 목표로 공사가 진행되고 있다. 2구역(베르몬트로광명)은 철거를 완료했고 1·4·5·10구역은 이주 또는 철거가 진행 중이고 11구역은 관리처분 인가 단계다.

수도권 '완판' 대구는 '미분양'···경기 수원시 영통구 이의동 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’, 경기 안양시 동안구 ‘평촌 엘프라우드’, 경기 포천 소흘읍 ‘태봉공원 푸르지오 파크몬트’ 등은 전 주택형이 1순위에서 마감됐다. 반면, 대구 중구 동인동 ‘힐스테이트 동인’, 전남 광양 황금택지지구 ‘광양 한라비발디 센트럴마크’는 모든 주택형에서 미분양이 발생했다 한편, 강서구 한울H벨리움 분양하자‥서울 전체분양가 17% 뛰었다.

경남 진주시 ‘신진주역세권 우미린’, 충북 청주시 ‘더샵 청주센트럴’, 경기 과양시 ‘고양 화정 루미니’, 파주시 힐스테이트 더 운정, 동두천시 ‘동두천 중앙역 엘크루 더퍼스트’, 안양시 동안구 ‘이안 테라디움 비산’, 부산 강서구 '에코델타시티 한양수자인', 서울시 영등포구 신길동 '신길 AK 푸르지오'를 분양한다. 안양시 동안구 ‘평촌 아크로타워’ 전용 66㎡의 실거래가는 4억8000만원으로 지난해 실거래가 대비 50%가 올랐다. 고양시 일산서구 ‘힐스테이트 일산’ 전용 84㎡는 9억1000만원에 매매됐다.

2021. 08. 12.. 부동산 단신.

비강남 84㎡도 ‘20억클럽... 광진구 광장동 광장힐스테이트 전용 84.96㎡는 지난달 17일 21억8000만원에 손바뀜됐다. 종로구 평동 경희궁자이3단지 전용 84.84㎡는 지난 5월 19억7000만원에 거래되며 20억원 돌파를 목전에 뒀다. 이 밖에 영등포구 당산동5가 당산센트럴아이파크 전용 84.98㎡가 지난 7월 18억7000만원에 손바뀜됐으며 ▷강동구 상일동 고덕아르테온 18억6500만원 ▷양천구 신정동 목동신시가지10단지 18억원 ▷서대문구 북아현동 e편한세상신촌 18억원 등도 전용 84㎡ 실거래가가 18억원을 넘었다.

"대체 어쩌다"…서울 아파트 6억 이하 매물 씨가 말라간다... 노원구 중계주공5단지 전용 58.46㎡는 지난달 8억9700만원에 실거래됐다. 이는 같은 동일 면적 기준 역대 최고가다, 전세가도, 서울 노원구의 대표적인 대단지 아파트(3930가구)인 이른바 ‘미미삼(미륭·미성·삼호3차)’의 전용면적 50㎡ 전세는 임대차법 도입 전 1억원 중반에 구할 수 있었지만, 현재는 3억원에 육박한다.

사전청약 1차 4333가구에 9.3만명 신청… 인천계양 84㎡ 경쟁률 '381.1대1'... 인천계양의 경우 709가구 공공분양 공급에 3만7000명이 신청해 52.6대1, 성남복정1 지구는 583가구 공공분양 공급에 약 1만4000명이 신청했다. 59㎡은 약 1만2000명이 신청해 29.3대1의 경쟁률을 기록했다.. 신혼희망타운 중 위례지구가 418가구 공급에 1만6000명 신청으로(경쟁률 38.7대1) 가장 큰 인기를 보였다. 한편, ‘양평 우방 아이유쉘 에코리버’(219가구)를 다음달 선보인다. 동두천에선 ‘동두천중앙역 엘크루 더퍼스트’(222가구)를, 포천에선 ‘태봉공원 푸르지오 파크몬트’(623가구) 등이 공급된다.

기업형 민간임대주택 ‘독산역 롯데캐슬’ 단지 내 위치한 금천구 ‘금천 롯데타워’에서 임차인을 모집한다. 금천구 신축 오피스텔인 ‘G밸리 노블루체 스위트(2020년 8월 입주)’의 전용면적 29㎡ 전세는 2억 4,000만 원에, 최근 분양한 ‘메트로노블(2021년 5월 입주)’의 전용면적 29㎡는 2억 9,500만 원에 거래됐다. 한편, 경남 창원시 의창구 창원 중동 유니시티가 제11회 대한민국 조경문화대상에서 민간부분 대통령상을 수상했다. 경북 경주시 '신경주 더 퍼스트 데시앙'을 분양한다.

"입주 코앞인데 날벼락" 잔금대출 어려워 발 동동…인천시 서구 검단신도시 1단계 지역엔 30일 ‘검단 푸르지오 더베뉴’(1540가구)의 집들이에 이어 다음달 ‘검단 한신더휴 캐널파크’(936가구)와 ‘검단 유승 한내들 에듀파크’(938가구)가 줄줄이 입주를 시작한다. 지역 내 대형 은행 지점의 잔금 대출 규모는 200억~500억원으로 과거에 비해 크게 작아졌다.

'매물 없다' 열흘 만에 1억 껑충 ···성북구 길음동 ‘롯데캐슬클라시아’ 전용 84㎡입주권이 7월 29일 16억 원에 거래되며 전고가(15억 원)보다 1억 원 뛰었다. 노원구 상계동 ‘상계주공 6단지’ 58㎡가 7월 초 9억 원에 거래됐다. 과천 원문동의 ‘과천위버필드’는 지난달 말 전용 84㎡가 21억 9,000만 원에 거래됐다. 수원 영통구 원천동의 ‘광교중흥S클래스’도 전용 84㎡가 대출금지선을 훌쩍 뛰어넘는 18억 원에 지난달 27일 거래되며 신고가를 썼다.

뉴타운 출구 전략의 일환으로 정비 구역에서 해제된 서울 양천구 신정뉴타운의 옛 1-5구역이 7년 만에 정비 구역 재지정을 추진한다. 신정 1-3구역은 관리처분 인가를, 4구역은 사업시행 인가를 각각 준비하고 있다. 재건축사업도, 신월동의 ‘신안약수’ 아파트가 최근 예비 안전 진단을 통과했다. 신정뉴타운 신정 1-1구역 ‘목동센트럴아이파크위브’와 신정 2-1구역 ‘래미안목동아델리체’ 등은 입주 완료, 신정 2-2구역 재개발 ‘호반써밋목동’도 입주를 앞두고 있다. 신정동 ‘래미안목동아델리체’ 전용 84㎡가 16억 4,000만 원에 매매됐다.

수도권아파트 4주째 최고 상승률…매물 나오는 족족 신고가..., 군포시 금정동 무궁화 아파트 전용면적 134㎡는 지난달 16일 7억5500만원에 신고가를 경신했다. 인근 충무주공아파트 전용 51㎡는 지난달 5억원에 거래되며 1억5000만원이나 올랐다. 안양시 동안구 관양동 평촌더샵센트럴시티 전용면적 84.99㎡는 지난달 27일 15억1000만원(15층)에, 의왕시 내손동 인덕원센트럴자이 1단지 전용 84.98㎡도 지난달 19일 12억4000만원(12층)에 신고가로 거래됐다.

관양동 인덕원마을삼성 전용 84.93㎡는 지난 6월 12억7800만원에 거래되며 신고가 기록을 세웠는데 현재 호가는 17억원까지 올랐다. 의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 전용 84.97㎡의 호가도 최고 22억원으로, 직전 실거래가(16억3000만원, 6월)보다 5억원 이상 높다. 한편, 부산 해운대구 엘시티 더샵의 3.3㎡당 평균 시세는 부산 최고인 5340만원으로 부산지역 아파트 평균가와 3배 차이가 난다.

교통환경 개선... 강원도 춘천시 '춘천 롯데캐슬 위너 클래스('19년 11월 분양)' 전용면적 59㎡ 분양권은 올해 7월 3억6,240만원에 거래되었으며 대전광역시 도안신도시 '갑천 3블록 트리풀시티('18년 7월 분양)' 전용면적 84㎡ 분양권은 올해 6월 8억3,621만원에 거래되었다. '힐스테이트 동탄역 멀티플라이어' 오피스텔은 평균 56.2대 1, 천안아산역 미소지움 더플레이스1717' 오피스텔은 평균 14.22대 1의 경쟁률을 기록했다. 대전광역시 유성구 용계동 일원에 '힐스테이트 도안 퍼스트'를 분양할 예정이다.

오세훈 취임후 지난 4월 27일 가락현대5차와 5월 25일 가락상아1차아파트가 건축심의를 통과했다. 잠실 미성크로바아파트 재건축 건축심의 통과는 주변에 장미, 잠실주공5단지에 영향을 미친다.서울시는 방배 신동아아파트 재건축사업 847가구 중 110가구를 임대주택으로 공급할 계획이며, 잠실 미성크로바 아파트에도 1850가구 중 196가구를 장기전세주택으로 공급할 계획이다.

14개월 전인 2020년 7월 28일에 모니터링된 자료.

민간택지 분양가상한제 D-1…입주자모집공고 신청 속출

도시정비·건설업계에 따르면 서울 서초구 반포동 신반포15차 재건축(래미안원펜타스) 조합은 이날 서초구청에 입주자모집공고를 신청한다. 민간택지 분양가상한제를 피하려면 이날까지 신청서를 접수해야 하기 때문이다.

서울 서초구 신반포3차·경남 재건축(래미안원베일리) 조합과 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 에비뉴포레) 재건축 조합도 이날 관할 구청에 입주자모집공고 신청서를 냈다.

내달 전매제한 앞두고…기존 분양권값 급등

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 부산 부산진구 연지동 ‘래미안 어반파크’(조감도) 전용 84㎡는 지난달 23일 7억6490만원으로 최고가 거래를 경신했다. 5월 6억9472만원에 거래된 뒤 7000만원이 올랐다.

부산진구 전포동 ‘아이파크1단지’ 전용 84㎡도 지난달 29일 7억3407만원에 손바뀜했다. 1월(6억2670만원)에 비해 약 1억원 오른 가격에 거래됐다.

현대엔지니어링이 대구 감삼동에 공급한 ‘힐스테이트 감삼’ 전용 84㎡도 지난 1월(6억1000만원)에 비해 4000만원 오른 6억5000만원에 이달 새 주인을 찾았다.

다음달 초부터 부산·대구·광주 등 지방 5대 광역시의 아파트 분양권 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기일(최대 5년)로 늘어날 예정이다.

분양권 전매제한 규제 강화에…지방 비규제지역 ‘반사이익’

한국감정원 청약홈에 따르면 지난 6월 전남 광양시 성황도이지구 L-2블록에 공급된 ‘광양센트럴자이’에는 총 1만9741명의 청약자가 몰리며 평균 47.12대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 또한 태영건설과 포스코건설 컨소시엄이 경남 양산시 일대에 분양한 ‘사송 더샵 데시앙2차’에도 약 1만명의 청약자가 몰리며 전타입 1순위 마감됐다.

분양권 거래수도 상승세를 보였다. 한국감정원 부동산 거래 현황에 따르면 전매제한 강화 규제 발표 전과 후의 거래량이 확연히 달랐다. 경남 거제시는 지난 4월 37건에서 다음달 5월에 197건으로 5배 이상이 늘었으며 김해시도 같은 기간 동안 42건(78건→120건)의 거래량이 늘었다. 이 밖에 양산시 27건(18건→45건), 밀양시 9건(14건→23건) 등 다수의 지방 비규제지역에서 거래량이 증가했다.

대림산업은 8월 경상남도 밀양시 내이동 133번지 일원에 들어서는 ‘e편한세상 밀양 나노밸리’를 선보일 계획이다. 지하 1층~지상 29층, 4개 동, 전용면적 66~110㎡ 총 560가구 규모다. 단지는 8월 4일 특별공급을 시작으로 5일 1순위, 6일 2순위 청약 접수를 실시한다.

한화건설은 8월 전라남도 순천시 서면 선평리 일원에 ‘포레나 순천’을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 18층, 9개 동, 전용면적 84~119㎡ 총 613가구 규모로 순천 신흥주거타운 내 첫 포레나 브랜드 아파트로 지어진다.

동도건설은 8월 강원도 강릉시 포남동 일원에 짓는 ‘KTX강릉역 동도센트리움’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 23층, 3개 동, 전용면적 40~59㎡, 아파트 176가구·도시형 생활주택 250가구·오피스텔 28실 등 총 454가구로 조성된다. 두산건설은 8월 충청남도 천안시 동남구 청당동 일원에 짓는 ‘행정타운 센트럴 두산위브’를 공급할 예정이다. 지하 2층~지상 26층, 9개 동, 전용면적 74~84㎡ 총 655가구 규모다.

은평 44건 중 72%가 최고 거래..'7·10 대책'에도 거래 절반 신고가.

지난달 전용 84㎡가 10억원 대에 거래되며 ‘10억 클럽’에 가입한 노원구 중계동 ‘청구3차’는 이달 들어 10억5,000만원에 손바뀜되면서 신고가를 갈아치웠다. 10억 클럽의 위치를 굳힌 것이다. 강북구 미아뉴타운의 ‘SK북한산시티’ 전용 84㎡도 지난 11일 전고가를 6,300만원 뛰어넘는 7억5,000만원에 팔렸고 관악구 봉천동의 ‘관악파크푸르지오’ 전용 84㎡도 25일 8억9,800만원에 매매되며 신고가를 경신했다.

강북 15평짜리 아파트도 4억원 돌파…서민들 집 구하기 '막막'

29일 KB부동산의 ‘월간 주택가격 동향’에 따르면, 지난달 서울 지역 소형 아파트 평균 매매가격은 4억1380만원으로, KB가 해당 통계를 작성하기 시작한 2016년 1월 이후 처음으로 4억원을 돌파했다.

도봉구에선 지은 지 30년 된 창동주공2단지 전용 36㎡(15평)는 이달 4억1000만원(4일, 14층)에 거래됐다. 5월 3억5000만원(9층)에 거래된 뒤 한 달여 만에 6000만원이 올랐다.

1987년 준공한 구로구 구로주공2차 32㎡(14평) 역시 이달 13일 4억7800만원(10층)에 거래돼 연초 실거래가(3억8500만원, 4층)와 비교하면 반년 만에 1억원 가까이 올랐다.

한편 이번 조사에서 전용 40㎡ 이상 62.8㎡ 이하인 서울 중소형 아파트 평균 매매가격도 7억18만원을 기록, 처음으로 7억원대에 진입했다. 관악구 관악푸르지오 전용 59㎡는 이달 7억1000만원(6일, 19층)에 팔렸고, 10여일 뒤인 18일 7000여만원 더 오른 7억8800만원(6층)에 거래됐다.

강북 20평대 신축 아파트도 15억

고강도 부동산대책을 비웃듯이 서울 강남에 이어 강북지역의 일부 중소형(전용 59㎡) 아파트값이 15억원선까지 치솟고 있다. 더욱이, 올 들어 서울 소형아파트(전용면적 40㎡미만) 가격도 평균 4억원을 돌파하면서 서울 서민들의 내집 마련의 길은 갈수록 멀어지는 양상이다.

마포구 용강동 e편한세상마포리버파크는 현재 나와있는 유일한 59㎡ 매물이 전세를 낀 물건이다. 해당 매물은 호가 15억원으로 직전 실거래가(13억9000만원)보다 1억원 이상 올랐다. 하지만 이 아파트의 유일한 매물이라 15억원선에서 거래가 완료될 가능성이 높아지고 있다. 옆 단지인 래미안마포리버웰은 전용 59㎡ 매물이 전혀 없다.

홍파동 경희궁자이 59㎡는 현재 14억9000만원에 매물이 나와있다. 앞서 해당 단지는 14억2000만원까지 실거래가 됐다. 주변 중개업소에 따르면 14억9000만원짜리 매물도 계약이 진행 중이다. 비강남권인 흑석동 아크로리버하임 59㎡도 최근 실거래가가 14억8400만원을 기록했고, 15억원대 매물이 현재 올라왔다.

‘똘똘한 한 채’ 수두룩… 한 달 새 ‘3억’ 껑충

30일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 전용면적 84.971㎡은 지난 6월 10억7500만원(17층)에 팔렸지만 7월에는 약 2억원 오른 12억6000만원(15층)에 거래됐다.

서울 강동구 고덕동 고덕래미안 힐스테이트 84.9㎡는 6월 12억2000만원(9층)에 새 주인을 찾았지만 지난달에는 14억원(9층)에 팔렸다.

대형면적 아파트도 오름세가 가파르다. 양천구 신정동 목동신시가지14단지 108.28㎡은 6월 15억500만원(7층)에 거래됐지만 지난달에는 17억8300만원(12층)에 손바뀜 됐다.

지난 6월 19억원(5층)에 팔린 경기도 성남시 정자동 분당파크뷰 162.869㎡는 지난달 22억원(24층)에 거래되며 한 달 사이 3억원이 뛰었다.

2년 前 5억 계약…전셋값 10억 됐어도 '반값'에 연장해줘라?

임대차 3법 통과를 앞두고 서울을 중심으로 전셋값 폭등과 물량 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있다. 마포구 용강동 래미안마포리버웰 전용면적 84.9㎡는 지난 21일 보증금 8억9000만원에 전세 계약이 돼 7일 8억원에 거래된 지 2주일 만에 9000만원이 올랐다. 현재 전세 시세는 10억원 안팎이다.

임대차 3법이 시행되면 선호도가 높은 새 아파트가 기존 아파트보다 전셋값이 낮아지는 왜곡 현상도 나타날 수 있다. 통상 새 아파트가 입주할 땐 전셋값이 큰 폭으로 떨어진다. 집주인들이 잔금을 치르기 위해 경쟁적으로 ‘세입자 모시기’에 나서기 때문이다. 다음 전세 만기 때 가격이 제자리를 찾아가는데, 임대차 3법으로 충분한 가격 인상이 불가능해질 수 있다.

오는 12월 입주 2년차를 맞는 송파구 가락동 ‘헬리오시티’의 경우 전용 84㎡ 전셋값은 현재 10억~11억원 수준이지만 2년 전엔 5억원 중후반대까지 계약이 이뤄졌다. 강동구 고덕동에서 지난해 9월 입주한 고덕그라시움 등에서도 이런 현상이 나타날 수 있다. 집주인들이 “사유재산권을 과도하게 침해한다”고 반발하는 이유다.

당정이 임대차 3법의 국회 통과를 서두르는 가운데 서울을 중심으로 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있다. 집주인들이 법 시행 전에 전세 보증금을 미리 올려 받거나 전세를 월세나 반전세로 돌리면서 전셋값이 수억원 뛴 사례가 속출하고 있다.

서울경제가 주요 현장을 조사한 결과 강동구 고덕동 ‘고덕래미안힐스테이트’ 84.9㎡(전용면적)는 지난 21일 보증금 7억9,000만원에 전세 계약이 이뤄졌다. 5월16일 보증금 6억원에 거래된 것과 비교하면 두 달 사이 1억9,000만원이 뛴 것이다. 마포구 용강동 ‘래미안마포리버웰’ 84.9㎡의 경우도 21일 보증금 8억9,000만원에 전세 계약이 체결돼 7일 8억원에 거래된 지 2주일 만에 9,000만원이 올랐다. 이뿐만이 아니다. 서대문구 북가좌동의 ‘DMC래미안e편한세상’ 84.95㎡는 7월15일 8억원에 전세 계약이 이뤄졌다. 이 면적은 5월까지 4억9,000만원에도 거래됐다. 두 달 새 3억1,000만원이 뛴 것이다.

매물마저 귀해지면서 집주인들은 전세 호가를 계속 올리고 있다. 마포래미안푸르지오에 전세 매물을 내놨던 한 집주인은 최근 보증금을 기존보다 5,000만원 올렸다. 마포구 아현동 H공인 대표는 “임대차 3법이 시행되면 4년 동안 보증금을 못 올려 받게 된다면서 집주인이 보증금을 5,000만원 이상 올려달라고 했다”며 “집주인 입장에서는 당연한 생각일 테지만 세입자들은 피가 마를 것 같다”고 말했다.

전셋값 2배 폭등… 세입자 '아우성'

28일 부동산업계에 따르면 올 들어 경기 화성 동탄2신도시 일대는 전세매물 품귀현상과 함께 전세가가 대폭 뛰고 있다. 2년 전 화성에서만 3만가구 넘게 공급되면서 동탄역더샵센트럴시티(전용 84㎡)의 입주 당시 전세 실거래가는 2억원 안팎이었다. 그러나 재계약을 앞둔 현재 해당 전세매물 가격은 4억원 선에 형성됐다. 2년 만에 전세가가 두 배로 폭등한 것이다.

2018년 1만5000가구가 공급된 용인도 마찬가지다. 용인 기흥우방아이유쉘(전용 59㎡)은 입주 당시 전세가가 1억5000만원 선이었지만 지금은 3억1000만원까지 치솟았다. 평택 비전동 일대도 전세가 상승세가 가파르다. 평택 비전에듀포레푸르지오(전용 73㎡)는 2년 전 1억5000만원에 전세 입주가 가능했지만 현재는 2억8000만원으로 껑충 뛰었다.

서울은 임대차 3법 시행이 늦어질 경우 올 연말 대형 단지를 중심으로 전세 재계약 대란이 불가피하다. 2018년 12월 입주를 시작한 송파 헬리오시티가 대표적이다. 헬리오시티는 입주 완료 이후 전세가가 지속적으로 상승, 입주 2년이 되기 전인데도 두 배 가까이 뛰었다. 헬리오시티 전용 84㎡ 타입은 2018년 말 입주 당시 6억원 안팎이던 전세가가 현재는 10억원 선에 매물들이 포진해 있다.

마찬가지 이유로, 2020년 6월 14일에 모니터링 된 자료.

리센츠 전용면적 84㎡는 3월과 5월 초 각각 16억원에 팔린 2건을 제외하면 대부분 18억3천만∼19억5천만원에 거래가 이뤄졌고, 현재 중층 이상은 19억∼20억5천만원 선에 형성돼 있어 1주일 전보다 호가가 최대 1억원 가까이 뛰었다. 재건축 단지인 송파구 잠실 주공5단지와 강남구 대치동 은마아파트도 급매물이 상당수 소진되면서 호가가 상승했다.

잠실 주공5단지 전용 76㎡의 경우 2∼3월 20억3천560만원에 3건 거래가 이뤄졌다가 이달 들어 17억9천425만∼18억6천500만원에 급매물이 팔린 뒤 현재는 19억∼21억8천만원까지 호가가 올랐다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡도 18억원 선에 나온 저층을 제외하고 나머지는 집주인들이 18억5천만∼19억2천만원을 부르고 있다.

강동구 고덕동 일대 아파트 단지들도 절세 매물이 대부분 소화된 뒤 매물이 들어갔고,

양천구 목동 일대 경우도 단지 내 갈아타기나 일시적 2주택 매물만 일부 있을 뿐 절세 급매물은 자취를 감췄다.

정부가 정비창 부지 인근 한강로동과 이촌2동의 13개 정비사업 구역을 1년간 토지거래허가구역으로 묶으며 주변 부동산 가격 상승 차단에 나섰지만, 허가구역에 포함되지 않은 이촌역 주변 아파트들은 거래가 움직이고 있다.

용산구 이촌동 북한강(성원)아파트의 경우 이달 12일 전용 59㎡가 11억3천500만원에 거래됐다. 이는 작년 12·16 대책 이전 수준을 회복한 것이다. 성원 59㎡는 대책 직전인 12월 14일 11억3천만원에 거래됐다가 대책 이후인 올해 1월 10억5천만∼11억2천500만원으로 거래됐고 이후 거래가 끊겼었다.

인근 중개업소 관계자는 "정비창 개발 계획 발표 이후 인근 성원아파트나 이촌시범아파트 급매물을 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 다만 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 매물의 반은 집주인들이 거둬들인 상태"라고 말했다.

용산구 용산동5가에 있는 용산파크타워 주상복합 아파트는 정부의 정비창 개발 계획 발표 다음 날인 7일 전용 124㎡가 21억원에 거래됐다. 12일에는 용산시티파크 주상복합 전용 144㎡가 20억3천만원에 매매가 이뤄졌다.

구로 개봉동 현대아파트 전용 59㎡는 이달 초 5억9천600만원, 6억원에 각각 거래가 이뤄졌다. 거래가 6억원은 해당 평형 신고가다. 구로동 구로두산위브 전용 36㎡ 역시 15일 4억2천만원에 팔려 신고가 기록을 세웠다. 이 아파트 전용 36㎡는 2월 처음 4억원을 넘긴 후 가격이 오름세다.​

2020.06.14. 16:17답글쓰기

[출처] B-3 그룹 흔적, 부동산 등 4.|작성자 bebe