[시황] 치바 인기지역 신우라야스vs. 해변 마쿠하리 20년후 명암 엇갈린다

[John Cho]

2020.3.6

인구 감소 국면이 되어, 어려워지는 부동산 투자.
향후, 어디가 투자 구역으로서 유망한 것인가.
부동산 투자에 필수적인 요소인 인구와 부동산 거래 현황 등을 바탕으로 검토한다.
이번에 소개하는 곳은 치바현의 카이힌 마쿠하리와 신우라야스.

고도성장기에 탄생한 지바 임해부의 새로운 도시

JR케이요선 「신나라시노」역과「카이힌 마쿠하리」역간에, 신역의 건설이 진행되고 있다.
2023년도말 개업을 목표로 하고 있었지만, 최근, 공사의 시공 방법 재검토 등에 따라, 개업이 1년 가깝게 앞당겨진다고 발표되었다.

마쿠하리 멧세가 도쿄 올림픽·패럴림픽의 경기장이 되고 있어 신역의 개업은 마쿠하리 신도심의 활성화를 향한 기폭제가 될 것으로 기대되고 있다.

한편,치바·완간 지역에서 주거 선택의 후보로 가이힌 마쿠하리와 인기를 함께 하는 것이 신우라야스다.
지금은 사어가 됐지만 2000년대 한때 여성잡지를 중심으로 시로가네제, 후타코타마가와 니코타마담으로 주민들을 불렀던 것처럼, 신우라야스에서도 마리나아제라는 말이 생겨나면서 세련된 도시로서의 이미지가 확산됐다.

이번에는, 도쿄의 베드 타운으로서도 인기의 2개 거리(역)를, 부동산 투자의 관점에서 비교하면서 살펴보자.

「카이힌 마쿠하리」가 있는 치바시 미하마구는,치바시의 서쪽, 전역이 매립지로 이루어져있다.
이 지역의 매립은 전후 식량난 해결을 위한 간척사업의 하나로 계획됐다.
1967년에는 해변 뉴타운 계획이 발표되어 73년부터 매립 착공.
1980년 마쿠하리 지구 매립공사는 마무리됐고 1989년 마쿠하리 멧세가 문을 열면서 명실상부한 일본을 대표하는 국제 컨벤션 도시로 인정받게 됐다.

그런 해변 마쿠하리 지구이지만, 버블 붕괴에 의해, 진출 기업의 퇴거 및 계획 지연이 문제가 되었던 시기가 있었다.
그러나 당초보다 1년 정도 늦게 분양되기 시작한 마쿠하리 베이타운은 최고 367 대 1의 청약경쟁률을 보여 동경하는 거리라는 인상을 남기게 됐다.

그런 가이힌 마쿠하리 지구의 현관구가 되고 있는 것이, 케이요선의 「카이힌 마쿠하리」역이다. 에리어 개발에 맞추어 1986년에 개업.
대기업 유통 그룹·이온의 본사 빌딩 외, 주변은 고층의 오피스 빌딩이 입주해, 「미츠이 아울렛 파크 마쿠하리」등의 상업시설 및 숙박시설도 많이 입지한다.
거리의 충실에 맞추어 역의 이용자도 점점 올라, 1일 평균의 승차 인원수는 약 6만 8,000명으로 치바시내에서는「치바」역에 이어 제2위.
신우라야스역을 웃돈다.

해변 마쿠하리 구역

한편 「신우라야스」가 있는 우라야스시는 치바현 북서부, 현에서 가장 토쿄 가까이에 위치하고, 구에도 강을 사이에 두고 도쿄도 에도가와구와 접하고 있다.
도심으로의 접근성 때문에 베드타운으로서의 인기가 높고, 또 도쿄 디즈니 리조트가 입지하고 있어, 시내에 리조트 호텔이 다수 흩어져 있다.

시역의 3/4는, 1960년대 이후에 조성된 매립지로서, 이전에는 3킬로 정도바다까지 멀리 얕게 펼쳐진 바다가 펼쳐져 있었다.
시로 승격 시행된 것도 새로운 1981년의 일이다.

여러 가지로 도쿄 디즈니 리조트의 이미지가 선행되는 우라야스시(浦安市)지만, 주거환경이 좋다는 점이 특히 돋보이는 것이 '신우라야스(新浦安)'다.
역 주변에는 '이온 신우라야스점'과 'MONA', '아트레 신우라야스' 등의 상업시설 외에 오피스빌딩이 입지해 그 주위에 정연하게 맨션군이 펼쳐진다.

또 도쿄 디즈니 리조트까지 1개역이라는 편리성으로, 「우라야스 브라이튼 호텔」 「오리엔탈 호텔 도쿄 베이」 「호텔 에미온 도쿄 베이」 「미츠이가든 호텔 프라나 도쿄 베이」 등, 많은 리조트 호텔이 점재한다.
역 이용자수는 약 5만7,000명으로 많은 오피스빌딩이 늘어선 가이힌 마쿠하리보다 낮지만 우라야스 시내에서는 도쿄메트로 도자이선의 우라야스역보다 많아 존재감을 발휘하고 있다.

신우라야스역

■가족들에게 인기있는 '카이막쿠', 나홀로족에게도 인기있는 '신우라'

치바현 임해부의 두 개 인기 에리어를 부동산 투자의 관점에서 보면, 어떠할까.

우선 최근의 인구조사(도표 1)를 살펴본다.
치바시 전체의 인구증가율은 1.1%인데 반해, 미하마구는 -1.0%를 기록하고 있다.
치바시에서 인구 감소를 기록하고 있는 것은, 그 밖에 「와카바구」(0.3%감) 「하나미가와구」 (1.0%감)의 2구가 있다.
또 우라야스시도 0.5% 감소했다.
2011년 동일본대지진 때 신우라야스 지역의 액상화 현상이 대대적으로 보도됐다.
지난번 인구조사(2015년) 때는 그 영향도 있었는지도 모른다.

[도표 1] 2개 지역의 인구 동태 출처: 2015년도 '국세조사'에서

두 에리어의 인구구조를 보면(도표 2), 같은 치바현의 임해부이지만 현역 세대의 비율이 우라야스시가 7%정도 높고, 그 만큼 고령자 인구가 적다.
「신우라야스」에서 「도쿄」까지, 평일 8시 출발하면 환승 없이 20분 (「우라안」에서 「오오테마치」까지 도쿄 메트로 토자이선으로 25분)으로 「카이힌 마쿠하리」에서 「도쿄」까지의 소요시간의 절반 거리이다.
도심에서의 높은 교통편리성으로 인해 '우라야스'가 현역세대로부터 지지를 받고 있음을 알 수 있다.

[도표 2] 2개 지역의 연령별 세대수 비율 출처: 2015년도 '국세조사'에서


또 독신자 세대율을 봐도(도표 3), 우라야스시 전세대의 40%가까이가 현역 독신자로, 미하마구보다 10%가깝게 높다.
도심 액세스의 좋은 점부터, 현역 세대의 독신자에게 지지를 받는 우라야스시, 패밀리층을 중심으로 지지를 받는 치바시 미하마구, 라는 구도가 보인다.

[도표 3] 두 지역의 세대수


다음으로 주택 사정을 살펴보자.
임대 주택의 빈집율을 보면(도표 4), 치바시 미하마구는 4%대이며, 우라야스시는 8%대가 되고 있다.
게다가 임대 주택의 건설년의 분포(도표 5)를 보면 치바현 미하마구에는 1970년대에 단번에 임대 물건이 세워져 축척 40~50년의 것이 대부분을 차지한다고 하는 상황이다.
미하마구가 우라야스시보다 고령자율이 높고 건축년수가 오래된 물건이 많다는 것을 생각하면 임대 수요가 활발하고 입퇴거가 잦다기 보다는 임대 수요가 정체되어 입퇴거가 적어졌을 것으로 추측된다.

[도표 4] 2구역 주택사정 출처 : 총무성 통계국 2018년 '주택·토지통계조사'에서

[도표 5] 2구역 임대물건의 건축연수 분포출처: 총무성 통계국 2018년 '주택·토지통계조사'에서


또한 부동산의 거래 상황을 살펴보자(도표 6).
현재 토지, 중고 맨션 모두 우라야스시에서는 치바시 미하마구의 2배 가까이의 가격으로 거래되고 있다.
역시 도쿄구부에 인접한다고 하는 입지, 도심에의 액세스의 좋은 점 때문에, 부동산 가치가 높아지고 있는 것 같다.

[도표 6] 2구역 부동산 거래 상황 출처 : 국토교통성 '토지창업정보시스템' 부동산 거래 정보.


계속 되어 역주변의 인구의 상황을 보면(도표 7).
카이힌 마쿠하리역 주변은 가구당 평균 2.8명, 신우라야스역 주변은 평균 2.2명으로 구성됐다.
「카이힌 마쿠하리」주민의 상당수는 패밀리층인데 반해, 「신우라야스」는 패밀리층이 지지하는 지역이면서 도심으로의 접근성이 좋다는 점에서 독신자층으로부터도 지지를 받고 있는 거리의 상황이 보인다.

「도표 7」카이힌 마쿠하리」역과「신우라야스」 역 주변 인구동태 출처:2015년도「국세조사」에서

■신규 주민 유입 기대박으로 '카이힌 마쿠하리' 인구 감소 가속

양 구역의 장래 인구 추계를 살펴보자.
국립사회보장·인구문제연구소의 추측(도표 8, 9)에 의하면, 치바시 미하마의 인구감소는 멈추지 않고, 2040년에는 121,800명으로 예측.
2015년을 100으로 볼 때 2040년은 78.5라는 수준이다.
미하마구에서는 매립 완료와 함께, 단번에 주택지가 분양되었다.
주택 소유율이 높고 임대물건이 적은 지역이기 때문에 도시가 갱신되지 않는 한 지역의 인구 감소 속도가 빨라질 것으로 생각된다.

[도표 8] 치바시 미하마구의 장래 추계 인구
출처: 국립사회보장·인구문제연구소 '일본의 지역별 장래 추계 인구(2018)년 추계)'

[도표 9] 우라야스시의 장래 추계 인구 출처:국립사회보장·인구문제연구소'일본의 지역별 장래 추계 인구(2018)년 추계)'

한편 우라야스시에서는 2025년을 정점으로 인구가 감소.
그 속도는 완만하여 2015년을 100으로 했을 때 2040년은 100.3의 수준이다.
오래된 시가지를 아우르는 우라야스시는 임대 물건도 많다.
도쿄도구부에 인접한다고 하는 입지로 주민도 바뀌어 가기 때문에, 인구 감소 속도는, 미하마구보다 늦어질 것이다.

또 두 역 주변을 노랑주황으로 10% 이상, 녹색주황록 0~10%의 인구증가율을 나타내, 파랑계색으로 인구감소를 나타내는 메시 분석으로 보면(도표 10, 11), 「카이힌 마쿠하리」역 주변은, 거의 인구감소를 나타내는 파랑계색으로 물든다.
앞서 나온 것처럼 주택 소유율이 높은 지역으로 신규 주민의 유입을 기대할 수 없다.
또 '신우라야스'역 주변도 인구감소가 두드러지지만 역과 떨어진 지역은 아직 개발여지가 남아 있어 인구증가가 기대되고 있다.

[도표 10] 2015년~2040년 "카이힌 마쿠하리"역 주변 인구 증감률 출처: RESAS에서 작성

[도표 11] 2015년~2040년 '신포안'역 주변 인구 증감률 출처 : RESAS에서 작성


이처럼 같은 치바 현 임해부에 위치한 신우라야스와 카이힌 마쿠하리지만 부동산 투자 관점에서 보면 신우라야스 쪽에 분배가 오른다.
한편, '카이힌 마쿠하리'의 오피스 거리로서의 잠재력은 별도로 있어 새로운 역 탄생 등으로 부동산 가치의 향상이 기대된다.

그러나 두 지역 모두, 임해부에서 매립지와 재해에 취약하다고 하는 리스크를 안고 있다.
이전과 같이 동일본대지진 시에는 신우라야스의 액상화가 크게 보도되어 신우라야스=지진에 약한 거리라는 인상을 가진 사람도 많다.
앞으로 70% 확률로 수도 직하 지진이 일어날 것으로 알려졌다.
그 때의 리스크를 감수할 수 있는가.
두 지역을 투자 대상으로 생각할 때 중요한 판단 재료가 될 것이다.

출처
https://gentosha-go.com/articles/-/25868