스크랩 ◆ 집(아파트) 가진 자의 5가지 고통.

[느티나무집]

집(아파트) 가진 자의 5가지 고통

기어코 수도권에서 ‘전세 값이 집값에 비해 90%가 넘어서는 집’이 나오고 있다는 기사가 인터넷에 떴습니다. 이러한 현상은 그 동안 우리가 가졌던 잘못된 믿음(사람들은 전세 값이 집값의 60%를 육박하면 차라리 집을 사는 게 낫겠다고 생각하여 집값이 다시 오른다는 과거의 학습효과가 얼마나 허황된 것이었는가를 여실이 보여주고 있습니다)

(1) 전세 값이 집값의 110%를 넘어가도 이제 사람들은 아파트를 사지 않을 기세입니다.

왜냐면 전세 논 사람은 최하 또 다른 곳에서 전세 살거나. 자가 거주를 하고 있으니. 전세금 반환은 보장 될 것이고, 또 미심적으면 전세 반환 보증 보험을 활용할 수 있으니까요.

아무리 그래도 그렇지 ‘빌리는 가격이 매매가의 100%를 넘는다는 건 뭔가 문제가 있지 않을까?’ 생각해 보지만 현재의 상황에선 어찌 보면 너무나도 당연한 것입니다.

왜냐면 사람들이 이제 아파트는 30년 먹다 100% 빵원 취급 되는 세상이 왔다는 걸 다 눈치 챘으니까요.

글고 집을 매수 도장 찍고 돌아서는 순간 바로 60%~70% 슈퍼 할인에 들어가 호구 되는 세상이니까요. 그 증거→

하기한 기사는 2010년 기사이지만, 지금은 경매에서 단독 주택조차도

3번 유찰은 기본이랍니다.

  

드디어! 용인 죽전 LG 자이 70% 슈퍼할인 폭탄 투하 개시

    (44평형 1억 4천만원 이면 입주)그래도 안 사. 왜? 30년먹다 빵원 을 다 눈치 챘으니까.

   

이런 물질적, 정신적 부담이 2년간 목돈을 맡기고 집을 빌려 쓰는 경우보다 더 크기 때문이죠. 부담이 더 큰 위험천만 행위를 굳이 피 같은 돈을 써가며. 섭을 지고 불속에 뛰어들 사람은 이제 없답니다.

요즘 같은 상황에선 집을 사게 되면,

* 매수한 후부터 집값이 빠질 것부터 걱정해야 하고,

* 취등록세, 재산세 등 각종 세 부담을 걱정해야 하고,

* 감가상각으로 집의 가치가 줄어드는 것을 걱정해야 합니다.

* 죽어라 이자만 갚다가 아파트 날리는 사람이 허다한 걸 목격 하며 살아야 하고

* 또는. 헐벗고 굶주리며 헐레벌떡 원금 다 갚고 나니까...

결국 재건축 쓰나미에 걸려들어 전 가족 거지되고 만다는 걸. 뼈저리게 느끼기 시작 했답니다.

이래도 수억 빚내어 땅 없는 송곳 누드 공구리를 사는 게

얼마나 무모한 짓인 줄 모르겠습니까?

오죽하면 막대한 재정적자로 허덕이는 정부에서 세금 깍아 줄 테니.. 아파트 사달라고 애걸복걸 하고 있겠습니까!!

하지만 전세의 경우라면

역시 목돈이 들긴 하지만, 2년 후 그 돈을 고스란히 돌려 받을 것이니 이자가 붙지 않는다는 것과 물가상승으로 인한 상대적인 비용만 부담하면 됩니다.

이 둘 중 어느 쪽의 데미지(damage)가 클 까는 굳이 주판을 튕겨 보지 않아도 알 수 있습니다. 따라서 요즘 같은 경우라면, 주택의 매매가에 비해 전세 값이 90%가 아니라 100%를 넘어서는 것도 하등 이상할 게 없을 지경입니다.

(2) 낡은 집, 감가상각의 굴레

과거에는 집을 사면 오른다는 믿음이 있었기에 위에서 말한 3가지 부담은 다 무시해도 좋을 만큼 경미했습니다. 하지만 지금은 사정이 다릅니다.

감가상각만 봐도 그렇습니다.

모든 고정자산은 시간이 지날수록 그 가치가 떨어집니다. 그러다가 일정 시점이 되면 그 가치가 거의 제로(0)가 되어버리죠. 이를 우리는 ‘감가상각(depreciation)’이 된다고 합니다. 그리고 고정자산마다 감가상각이 되어 그 가치가 거의 제로(0)가 되는 기간을 ‘내용연수(service life)’라고 합니다.

감가상각에서 딱 하나 예외는 토지뿐입니다. 당연히 땅 없는 송곳 누드 아파트는 감가상각의 굴레에서 벗어날 수 없습니다. 집은 토지와 건물이 포함되어 있는 고정자산입니다. 따라서 건물 부분은 시간이 지날수록 그 가치가 떨어져 결국은 거의 제로(0)가 됩니다. 참고로 건물의 감가상각의 내용연수는 짧게는 20년, 길게는 40년으로 잡고 있습니다.

혹자는 말합니다. 그래도 쥐 손톱만큼 지분이 묻어 있다고요

아파트 지분은 소유권 아닌 사용권에 불과 하답니다.

소유권은 어느 부분이 특정 돼야 소유권이라 하는 겁니다.

윤빵원 선생님은 쥐손톱 지분은 철거 비에도 한참 모자라 마이너스라고 하지만

여기서는 일단 그냥 빵원 이라고 하겠습니다.

하지만 오랜 기간 동안 부동산 불패신화에 빠져 있던 우리는 이러한, 너무나도 지당한 감가상각의 개념에 눈을 감아왔습니다. 70년대 강남개발로 지어진 아파트단지, 90년대 부동산 시장에 큰 기여를 했던 1기 신도시들의 아파트단지, 이들 모두가 시간이 지나면서 감가상각이 되어 건물의 가치는 줄어들고 있었으나

우리는 그 동안 다른 합당한(?) 가격 상승 요인들로 인해 이를 애써 무시해 왔습니다.

그리고 이제, 과잉공급 + 인구구조변화 + 확정된 인구감소 라는 치명타가 부동산 필패 시대를 불러와 ‘다른 합당한 이유들’이 없어진 지금,

땅 없이 허공에 붕 떠있는 낡은 집을 꼭 제값 주고 사야 하나 하는 생각을 하게 되는 겁니다. 부동산 불패라는 안개가 걷히고 나자 낡은 아파트의 균열이 비로소 보이기 시작합니다.

그 동안 간과해 왔던 감가상각의 영향이 보이기 시작하는 것입니다.

'쪼그라든 썩파트 집산지. 버블세븐의 눈물' 시가총액 43%→22% ↓Daum Top 노출뉴스 1시간전 | 아시아경제 |미디어다음

그래도 썩파트 세븐의 추락은, 아직은 약과입니다.

그럼, 우리보다 아파트 문화가 10년 정도 앞선 일본의 경우를 살펴볼까요?

(日, 언론) 25~30년 된 중고 아파트 가치는 제로(빵원)

임대주택vs 마이홈? 이 영원한 테마로 대부분의 사람이 고민하고 그리고 망설여 왔을 것이다 .

借家か、持ち家か。この永遠のテ?マに、多くの人が?み、そして惑ってきたはずだ。
 

일본국토 교통성 발표의 2013 년판"토지 백서"에 따르면 일본국민의 의식 조사에서

주택 소유에 얽매이지 않는다는 풍조가 나타났다.

 그리고 조사 결과를 뒷받침하듯, 일본젊은이들이 임대주택, 을 선택하고 있다고 한다.

"신축아파트를 구입하고 입주하기 시작하는 그 순간부터 가치가 20%~30%

떨어진다고 합니다.

건축한지10년 만에 반값, 25~30년 된 중고 아파트의 가치는 거의 제로가 되고 만답니다.

주택 융자 상환을 마치면 남아 있는 것은 가치가 제로 아파트뿐이라는 경우가 대부분입니다"

 (부동산 컨설턴트, 사쿠라 사무소 회장·나가시마 오사무 )...(어째서..대한민국 윤빵원 선생님과 똑같은 발언을..ㅋ)

（不動産コンサルタント、さくら事務所?長?長嶋修さん）

 그런 실정을 아는 것인지, 지금 20대,30대는 "마이홈 따위 필요 없어"라는 사고방식이 침투하고 있다는 것.

총무성 조사에 따르면 1983년부터 2008년까지 25년간 30~39세의 내 집 마련 율은 53%에서 39%로 줄고 있다.

임대 주택에서 살고 있는 사람이 실로 60%를 넘고 있다는 것이다.

이것은 경제 문제 외, 이 세대 특유의 가치관이 생겨난 것도 그 이유라고 한다.

원하는 날짜에 원하는 장소로 이사할 수 있다는 임대만의 자유는 물론이지만, 그 밖에 다른 이유도 있다.

 마케팅 라이터의 우시쿠보 메구미 씨가 설명한다.

"이 세대가 중시하는 것은, 코스트 퍼포먼스입니다.

태어날 때부터 저철산 고령화로 부동산 불경기가 오래 지속되어 부동산 환상을 갖지 않고 상승지향과 물욕도 약하다.

부동산거품 붕괴 후 어린 시절에  주택 담보대출 상환을 시달리고 강요당하고 있는 부모들을 보고 자랐다.

그런 고생을 짊어지고까지 소유할 이유가 발견되지 않는다.

연애도 자유를 희생하면서까지 유지하는 것을 싫어하고  주택을 갖는 의미를 모를뿐더러 아예 관심조차 없다.

마이 홈을 가지는 것은 젊은이에게는  단지 허세라고도 생각하고 있습니다"

 경제 저널리스트의 오기 와라 히로코 씨는 저출산 +고령화도 원인으로 추측한다.

 1973년에 209만 명인 출산 수는 지금은 절반 가까이 줄었다.

 한 자녀가 당연한 세상이 되고 있다.

"외동아들,과 외동딸,이 결혼하는 사례가 늘고 있습니다.

그렇게 되면 장래적으로 부모님의 주택을 각각 상속 받게 되어 주택이 1채 남는 계산이 됩니다.

즉 그들에게는 "주택은 구입하는 것이 아니라 부모로부터 물려받는 것"입니다. 라는 사고방식이 당연한 것으로 생각하고 있다.

5년 전 2008년현재 일본의 도쿄도 중심지역 빈집 율은 14%.

노무라 종합 연구소의 시산에 따르면 이대로 저출산 화가 진행되면,

27년 후 2040년에는 도쿄도 중심지역 빈집 율이 40~50%를 넘는다고 한다.

경제 상황, 저출산, 등에 의한 일본인의 "집"에 대한 가치관은 극적으로 바뀐 것이다.

일본 ※여성 세븐 2013년 11월 14일자에서.

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「新築物件は購入して住み始めたその瞬間から?値が20％~30%下がるといわれています。10年で半値、25～30年でほぼゼロになるんです。住宅ロ?ンを?い終えても、?っているのは?値がゼロの物件だけという場合がほとんどです」（不動産コンサルタント、さくら事務所?長?長嶋修さん）
そんな?情を知ってか、今の20代、30代には、「マイホ?ムなんかいらない」という考え方が浸透しているという。?務省の調べによると、1983年から2008年までの25年間で、30～39才の持ち家率は53％から39％に減っている。賃貸物件で暮らしている人が?に6割にも達しているのだ。
　これは ??情勢に加え、この世代?特の?値?が生まれたこともその理由だという。好きなときに好きな場所に移動できる、という賃貸ならではの??さはもちろんだが、ほかにもる

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2008年の全?の空き家率は14％。野村??の試算によれば、このまま少子化が進めば、27年後の2040年には空き家率が40％~50%を超えるという。???況、少子化,などにより日本人の「家」への?値?は劇的に?わったのだ。
※女性セブン2013年11月14日?

그래도 작년 일본 출산율은 1.39명. 우리 출산율은 1.12명 쨉이 되겠습니까?

통계청 인구 동향 이재원 과장 통계에 의하면...

우리 인구 반토막은 25년 남았군요.

즉. 인구 값이 박정희 시대로 돌아가면? 집 값은 이승만 시대로 돌아 갑니다. 

일본에는 아파트가 거의 없는 데도 썩파트가 크게 사회문제로 부각 되고 있답니다.

일본 언론은 노후 아파트를 매수해서는 안 된다! 고 계속 경고하고 있답니다.

재건축 불가능, 리모델링,도 할수없고 자산 가치도 전혀 없는 아파트 다수 (マンションに住んではいけない!? 資産?値もない物件多?)

( 일본 2대 주간 경제지"주간 동양 경제 ),, 노후 아파트 시한폭탄

*노후화에 어떻게 대응해야할까? 에, 전혀 답이 없다고 한다.

거품 파열 가속 뉴~스

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* 6억 이상 고가 아파트 경매행 속출 (파이낸셜뉴스)

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* 늘어나는 하우스푸어..수도권 아파트 경매물량 13년만에 최고 (한겨레)

* 디플레이션의 공포, 지구촌 경제 덮치나 (서울신문)

* 무서운 속도의 자영업 붕괴에 정부 속수무책(뷰스앤 뉴스)

* 500만 원만 보태면 집 사는 데 왜 안사지? (머니투데이)

* 서울 경기 아파트 거래량 반토막... 전세비중 높아져(한국경제)

* 뚝 끊긴 매수흐름... 취득세 인하 “약발 안먹혔다" (이데일리)

* 경매시장 수도권 아파트 넘쳐나, 역대 최고치 경신 (세계일보)

* 재테크커녕, 애물단지 아파트 시대 죽었다 (주간동아)

* 집값 75%가 빚, 전세금 급락 땐 가계부채 대란 (조선비즈) 

경고: 2년 후 수도권 100만 공직자 다 가는 세종시+ 혁신도시 되면.

마지막 버블 역전세 대란은 커녕.. 빈집 대란 옵니다.

[지창선(지프로)]

주택에 대한 패러다임이 본격적으로 변화하는 시기인거 같습니다.