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출처: 젊은공인중개사의모임 원문보기 글쓴이: 김태헌(서울/마포)01094806164
4.1, 8.28대책 후속조치 관련내용 Q&A |
【 대책 성과 및 시장동향 관련 】
Q1. 2차례 대책이 시장회복에 도움이 되었다고 보나? |
A: 4.1대책 발표이후, 취득세 감면종료 영향이 있었던 7~8월을 제외하고는,
가격 하락세가 진정되고 거래량도 지속 증가하는 등
시장회복의 기반은 마련했다고 판단된다.
다만, 본격적인 시장 활성화에는 미치지 못하고
전셋값 상승세도 계속되고 있는 만큼,
성과가 큰 과제 중심으로 확대방안을 마련하겠다.
Q2.최근 시장회복세가 주춤하고, 전셋값 상승세도 지속되고 있는데, 원인은 어디에 있다고 보는지? |
A: 거시경제 불확실성이 지속되고, 취득세율 항구인하(지방세법),
다주택자 양도세 중과 폐지(소득세법), 분양가상한제 신축운영(주택법),
수직증축 리모델링 허용(주택법) 등 핵심법률* 국회통과 지연 등으로
전반적인 구매심리회복 확산에 한계가 있어,
본격적인 시장 활성화에는 미치지 못한 상황으로 보인다.
전셋값도 집 주인의 월세전환 급증,
향후 집값 상승 기대감 저하로 인한 세입자의 전세선호 현상 등으로
전세수급 불균형이 계속되면서 전셋값 불안이 지속되는 것으로 분석된다.
【 정책 모기지 통합 】
Q3.정책 모기지 통합 배경은? |
A: ① 주택기금 재원의 근로자․서민 주택구입자금,
② 은행 자금을 활용하되 재정에서 은행에 이차를 보전하는 생애최초자금,
③MBS 발행을 통해 자본시장 자금을 활용하되 재정에서
주금공에 이차를 보전하는 우대형 보금자리론 등은
동일 목적의 정책 모기지임에도 지원대상과 대출조건이 제각각이어서
주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기된다.
이러한 문제점을 해소하고자 ‘13.7월 기재부 재정관리협의회에서
’14년부터 정책 모기지를 통합하고 재원은
주택기금 자금과 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 조달하고
정책금리와 시중금리 차이로 인한 이차손실분은 주택기금에서 보전할 계획이다.
Q4.정책 모기지 통합 효과는? |
A: 정책 모기지 통합시 무주택 서민의 내집마련 기회가 크게 확대될 것으로 기대한다.
ㅇ (모기지 공급 확대): 이번 지원체계 개편으로 그간의 평균적인 공급실적 보다
많은 물량을 보다 안정적으로 공급 가능할 것으로 본다.
또한 시장상황에 따라 필요할 경우, 유동화 물량 확대를 통해 지원규모를
탄력적으로 조절 가능할 것으로 본다.
<*‘14년의 경우 ’13년과 유사한 약 11조원(사상 최대수준)의 정책 모기지 공급 예정>
ㅇ (지원대상 확대): 우대형 보금자리론은 부부합산
연소득 5천만원 이하에만 지원이 되나, 향후 주택기금 지원기준으로 통일되어
‘14년말까지 한시적으로 일반 무주택자는 6천만원 이하,
생애최초 구입자의 경우에는 7천만원 이하까지 시중은행 대출보다 금리가
낮은 통합모기지를 이용하게 된다.
ㅇ (금리 인하): 우대형 보금자리론의 현재 금리는 3.3~4.05%이나,
통합모기지는 현재 주택기금 상품과 동일하게 소득‧만기별로 시중 최저수준인
연 2.8~3.6%(생애최초자는 0.2%p 인하)로 지원할 계획이다.
ㅇ (서비스 접근성 개선): 그간 주택기금 대출은 은행 창구 방문을 통한
신청만 가능하였으나, 앞으로는 온라인 신청도 가능해져
국민들의 이용 편의성도 크게 제고된다.
한편, 저리로 조달된 주택기금 여유자금을 우선 활용할 수 있어
국가 재정운용의 효율성도 크게 개선되고,
통합모기지 공급물량의 50%는 저리로 조달된 주택기금 재원(주택기금 직접 융자)을 활용하고,
나머지 50%는 MBS 발행자금(주금공 유동화 방식)으로 공급한다.
또 주택기금 재원과 MBS 발행자금을 함께 활용하면
주택기금 직접융자분에서 발생하는 利差 이익으로
유동화 방식 공급분에서 발생하는 주택금융공사 利差 손실 보전이 가능해
재정부담을 최소화할 것으로 본다.
【 공유형 모기지 본사업 시행 】
Q5. 공유형 모기지 이용대상자는? |
A: 부부합산 연소득 7천만원 이하, 생애최초 주택구입자
Q6. 대상지역과 주택은? |
A: 수도권 및 6대 광역시 소재한 준공된 기존 아파트와
준공후 미분양 아파트(85㎡, 6억원 이하)에 국한
Q7. 언제부터 어디에서 신청 접수하는지? |
A: 12월 9일(월) 09시부터 수도권·지방광역시내 우리은행 영업점에서
상담 및 접수가 가능하며, 10월 시범사업과 달리 인터넷 접수는 받지 않고
직접 창구에서 상담·접수가 이루어진다.
Q8. 대출대상자 선정기준은? |
A: 선정기준은 시범사업과 동일함
대출신청이 들어오면 감정평가사가 직접 현지조사를 하고,
그 결과에 기초하여 대상자 여부를 결정한다.
<신청인에 대한 심사항목>
항 목 |
평가 요소 |
지원 필요성 |
- 무주택 기간, 세대원 수, 자산보유 현황 등 4개 항목 * 장애인․다문화․신혼․노인부양 가구 가점 |
상환능력 |
- 신용등급, LTV, 소득 대비 대출액 등 5개 항목 |
대상주택 적격성 |
- 단지규모, 경과년수, 감정원 정성평가 등 6개 항목 |
ㅇ 항목별 가중치는 수익형․손익형 모기지의 특징을 감안하여 차등화
구 분 |
지원 필요성 |
상환능력 |
주택 적격성 |
수익 공유형 |
30% |
30% |
40% |
손익 공유형 |
30% |
20% |
50% |
Q9. 희망임대주택 리츠의 매입대상을 중대형으로 확대하려는 이유는? |
A: 4.1 대책, 8.28 대책 이후 85㎡ 이하 아파트의 거래는 회복세인데 반해,
대형 평형 아파트는 여전히 거래가 침체된 상황으로,
주택 처분이 어려워 과도한 원리금 상환부담으로 고통 받고 있는
하우스푸어는 오히려 대형 평형에 많기 때문이다.
<’13년 수도권 아파트 거래량 중 85㎡ 초과가 17.5%(233,576건 중 34,485건)인데 반해,
’13.12월 아파트 경매 신청 건수 중 85㎡ 초과는 38.7%(1,470건 중 569건)>
Q10. 희망임대주택 리츠의 중대형 아파트를 대상에 포함하는 것은 부자들에 대한 지원 아닌지? |
A: 하우스푸어 대책은 저소득층 지원만을 위한 것이 아니고,
국가경제에 위험요인으로 작용하고 있는 가계부채를 완화하기 위한 대책이므로,
가계부채가 심각한 중산층도 지원대상에 포함된다.
다만, 대형 평형 보유자의 도덕적 해이 우려를 방지하기 위해,
매입규모 제한이나 할인매입 등 매도자의 책임을 확대하는 보완 방안을 병행한다.
Q11. 희망임대주택 리츠로 인해 LH의 부담이 가중되는 것 아닌지? |
A: 임대기간(5년) 종료 후 일반에 매각되지 않은 주택에 대해
LH가 매입확약을 제공하기 때문에 LH의 부담이 발생할 가능성도 있으나,
1차 사업의 경우 주택 가격이 매년 1.4%씩만 오르면 LH에는
아무런 부담이 발생하지 않는 구조다.
또한 만약 일반매각에 실패한 주택이 발생해 LH가 이를 매입하면
공공임대주택 공급실적으로 인정되므로 LH에 특별한 부담이 된다고는 볼 수 없다.
【 목돈 안드는 전세 보완 】
Q12. 목돈 안드는 전세Ⅰ은 사실상 중단하는 것인가? |
A; 그간 세입자에 대한 다양한 선택권을 부여한다는 차원에서
주택기금대출, 목돈Ⅰ, 목돈Ⅱ 등 다양한 제도를 도입한 바 있으나,
앞으로는 주택기금 대출, 목돈Ⅱ 등 세입자가 선택가능하고 시장 호응도도
높은 제도를 중심으로 정책역량을 집중하겠다는 의미다.
목돈Ⅰ은 중단하는 것이 아니라, 은행 자체상품으로서 원하는 국민은
이용할 수 있도록 틈새상품으로 운영될 계획이다.
Q13. “전세금 안심대출” 도입취지는? |
A: 세입자의 전세보증금 회수 염려와 전세대출 고민을 함께 해결할 수 있도록
전세금반환보증과 은행 전세대출을 연계한 것이며,
구체적으로 대한주택보증은 전세금반환보증을 은행에 위탁 판매하고,
은행은 임차보증금 반환청구권 양도 방식의 목돈 전세와 연계 취급한다.
또 세입자는 일부 보증료(전세금반환보증+대출부분 : 0.2% 초반)만 부담하고,
보증금 반환 위험 해소는 물론, 전세대출도 저리로 조달 가능하고,
보증금반환청구권 양도로 전세금반환보증 + 전세대출 보증 역할도 동시 수행한다.
또한, 은행에 대출금 전액에 대해 보증하기 때문에
대출금리가 3.7%까지 낮아져 시중금리보다
약 0.4%p 낮은 금리로 이용 가능할 것으로 본다.
Q14. “전세금안심대출” 대출가능액은? |
A: 전세자금은 전세보증금의 최대 80%까지 대출받을 수 있으나,
원활한 대출금 상환을 유도하기 위해 “금융비용부담률”을 40%이내로 제한한다.
*<금융비용부담률: 연간인정소득 대비 연간 부담하는 대출이자가 차지하는 비율>
Q15. “전세금안심대출” 가입조건은? |
A: 전세금이 수도권 3억원, 지방 2억원 이하이며,
전세계약일~전입일부터 3개월이내인 세입자가 전세금반환보증 가입조건*
을 만족하는 경우 이용가능하다.
【전세금반환보증 가입조건】 1) 주택의 선순위채권액(집값의 60%이내)과 전세보증금의 합산액이 집값의 90~70%*이내일 것
* <주택유형에 따라 아파트 : 90%, 오피스텔 : 80%, 기타 : 70% 이내>
2) 아파트, 연립․다세대, 단독주택(다가구), 주거용 오피스텔
3) 임차인으로부터 전세보증금반환채권 양도(승낙 또는 통지) |
Q16. “전세금안심대출” 대출 금리 및 보증수수료는? |
A: 대출금리는 시중최저 수준인 평균 3.7%, 최저 2.5%대 적용 예정이며,
보증료는 전세보증금반환용으로 전세금 0.197%와 전세자금 대출용으로
대출금 0.05%를 합한 금액이다.
*< 예시) 전세금 1억, 대출금액 5천만원 : (1억 × 0.197%) + (5천만원 × 0.05%)>
Q17. 언제 시행되며, 어디서 신청할 수 있는지? |
A: “전세금 안심대출“은 2014년1월2일부터 우리은행 전국 지점을 통해
약 1년간 시범 운용할 계획이며,
시범사업 성과를 보아가며 확대 시행여부를 검토할 예정이다.
【 행복주택 】
Q18. 행복주택 물량이 축소된 이유는? |
A: 이번 물량조정은 젊은 사회활동 계층을 위한 행복주택과
주거취약계층을 위한 국민임대 등을 균형있게 공급하기 위한 것이다.
국민임대 부족 등 주거복지 약화에 대한 국회 지적사항을 수용한 것이다.
또한, 행복주택 물량이 줄어도 신혼부부, 대학생 등의 입주비율을 상향 조정하여
主수혜자의 수는 최대한 유지할 예정이다.
* <입주비율 조정(안) : 젊은 사회활동계층 60→80%>
Q19. 산업단지에 행복주택을 공급하려는 이유는? |
A: 행복주택의 핵심 취지인 “직주근접”이 가능하고,
산단 근로자 등 젊은 사회활동계층의 주거안정을 도모할 수 있기 때문이다.
산업단지는 공장 등 산업시설 위주로 계획되어 있어
근로자를 위한 주택, 편의시설 등은 매우 부족한 상황이고,
특히, 지방 중소 산업단지는 장거리 출․퇴근 등 근로자 불편 초래하여
우수 인력 유치에 애로사항이 많아 산업단지 정주여건을
개선함으로써 젊고 우수한 인재의 유입을 통한 지역경제 활성화에도 기여할 것으로 본다.
< 참고자료 >
□ 포천시 미니복합타운 사업개요 (포천시 제안내용)
ㅇ 위 치 : 포천시 J면 일원 ㅇ 사업기간 : 2013.12 ~ 2015.12. ㅇ 면 적 : 52,890㎡ - 주거용지(49,204㎡), 도시계획도로(2,198㎡), 녹지(1,488㎡)
< 계획인구 및 세대수 산정 >
ㅇ 행복주택 공급계획(안) - 지구단위계획 내 300세대 건설 예정 |
Q20. 공기업 보유 미활용 주택용지 전체 규모는? |
A: 신도시, 보금자리지구 등 공기업(LH․SH 등)에서
개발한 주택용지 중 미활용 토지(약 48만호)에서 행복주택을 공급할 계획이다.
▪ 공공건설용택지(35.4만호) : 공기업이 신도시 등 개발지에서 자체 아파트분양 예정용지로 개발하였으나, 재무여건 등으로 착공이 보류되고 있는 용지
▪ 민간분양예정지(12.8만호) : 신도시, 보금자리 등에서 택지를 조성하여 민간 건설회사에 매각예정이었으나, 대형평형(85㎡초과) 등의 사유로 미매각 상태 용지 |
Q21. 공기업 보유 주택용지 활용시 기대효과는? |
A: ① 분양주택 예정용지를 행복주택으로 전환하면,
신혼부부, 사회초년생 등의 주거안정 뿐 아니라 저소득층 주거복지에 기여
② 나대지로 방치된 토지에 행복주택을 착공하여 도시내 생활환경을 개선하고
건설경기 활성화 및 일자리 창출 효과도 기대
③ 매각시기가 불투명한 중대형 주택용지를 활용함으로써 장기 보유에 따른
재무부담 경감(신규택지 확보에 따른 추가 부담도 방지)
④ 분양주택 예정용지를 행복주택으로 공급함으로써
분양주택 시장의 과잉공급을 완화하는 효과 기대
* <공공부문 분양주택 공급을 조정하여 주택시장의 자율조정기능 증진(8.28대책)>
Q22. 분양용지를 임대주택으로 전환시 LH 재무가 악화될 우려는? |
A: LH 본연의 업무인 공공임대주택 사업 능력 범위 안에서 추진한다.
LH 재무구조는 경영차원에서 특별히 관리해 나갈 계획이며,
해당지구의 사업성을 면밀히 검토 후 추진할 계획이다.
□ 장기보유에 따른 재무부담 개선 효과
-매각 가능여부 및 시기가 불투명한 중대형 주택용지를
수요․정책여건에 부합하는 행복주택(소형임대)용지로 활용함으로써
미매각 장기 보유에 따른 재무부담을 경감할 수 있다.
감정가격 매각 예정인 중대형 용지를 조성원가의 60%인 임대주택 용지로 전환하면,
산술적 사업수지는 불리해지나, 장기보유에 따른 재무부담은 조기에 차단 가능하다.
□ 신규 택지 확보시의 추가 재무부담 발생 방지 효과
-공기업 재무구조 취약으로 택지조성을 위한 추가 자금조달은 재무적 부담이 많으나
새로이 택지지구를 조성하는 것은 기존 미활용 택지를 활용하는 것보다
사업비용과 기간이 많이 소요된다.
□ 미착공용지 조기 착공으로 도시활력 및 경기활성화 효과 기대
-나대지 방치 등 도시활성화 지연에 따른 문제 해소 및 조기 착공을 통한 건설경기 활성화,
상업․업무 용지 매각여건 개선도 기대된다.
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