현황.흐름.기타 혼란기의 투자 전략 1 재개발 가격 하락 이유가 있다

[제주의 별]

 

혼란기의 투자 전략 1

재개발 가격 하락 이유가 있다

		주복기
		재개발, 재건축 現 웰스 파트너스 대표 [부동산대박을이끄는1%의힘] 저자 백화점 문화센터 강의 다수

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제 책의 독자라고 말씀하시는 한 여성 분에게서 전화가 왔습니다. 이유인즉 재개발 지역에 2년 전에 주택을 구입하였는데 원하는 만큼 가격 안 오르는 것은 둘째 치고 가격이 주변의 아무런 개발 계획도 없는 지역 보다도 안 올라서 고민이라는 것이 였습니다.

 

이야기를 들어보니 전형적인 예전 부동산 투자 방식의 투자자였습니다. 이 동네 좋다라는 업자들의 말과 어디에나 있는 호재를 이 동네에만 있는양 생각하여서 투자하는 전형적인 묻지마 투자였습니다.

 

생각 해보니 이분의 문제만은 아닌 듯 합니다. 그리하여 재개발 가격 상승 이유와 투자 포인트에 대해서 공론을 할 필요성을 느끼게 되어서 글을 쓰게 되었습니다.

 

관리처분총회 이후 실망 매물 많이 나와

 

작년 많은 재개발 지역과 뉴타운 지역에서 상한제를 피하려고 11월에 관리처분 신청을 한 지역들이 서울 강북에는 상당수 입니다. 약 41개의 개발 지역에서 진행이 되었고 그로 인한 이주수요가 가격을 촉발 한다고 작년 하반기의 칼럼에서 말씀을 드렸습니다.

 

그런데 그 지역들 중 상당수 지역에서 일시적인 가격 하락도 목격을 할 수 있었습니다. 그 가격하락이란 관리처분총회이후의 실망 매물이였던 것입니다. 그럼 관리처분총회 이후에 왜 실망을 해서 가격이 하락 하는 것일까요.

먼저 재개발과 재건축을 정확히 구분해야 겠습니다. 평가방식을 기준으로 보았을때에 재건축은 지분제방식입니다. 층과 방향만 염두에 두면 공동 주택이기 때문에 대지지분만으로도 어느 정도를 가늠할 수 있습니다.

하지만 재개발은 감정평가방식이기 때문에 두개이상의 감정평가업체에서 낸 감정가액을 평가하게 됩니다. 이때 평가원칙에 기준이 되는 것은 '공익사업을 위한 토지등의 취득과 보상에 관한 법률 시행 규칙'이 기준이 됩니다.

문제는 이 가격을 도출하기가 쉽지 않다는 것입니다. 일례로 중구에 있는 재개발 지역과 노원에 있는 재개발 지역의 토지에 대한 감정가에서 중구가 더 적게 나왔다면 이해 하시기가 조금 어려우실겁니다. 하지만 이런일들이 종종 일어 납니다.

일이 이렇다보니 관리처분총회 때 조합원들은 자신들의 권리가액과 그에 따른 부담금을 알게 되는데 그 가격에 놀랄 수 밖에 없다는 것입니다. 중앙일보 6월에 나온 부동산 기사에 따르면 응암의 모 구역은 20년 이상 거주하신 분들이 50%가 넘는 다는 내용이 있었습니다.

이분들에게 내집을 새 아파트로 지어준다는 말에 재개발 동의는 하였는데 생각지도 않게 부담금을 2~3억이나 내야되는 현실에 맞닥트리고는 부담금 마련에 막막하시어서 주택을 사업의 막바지에서 매각 하게 됩니다.

 

일반분양 이후엔 상승세 탈 것

이런분들이 어디 한둘이겠습니까? 이러한 대규모 매각의 사태가 발생하여서 마포의 모 재개발 지역에선 30평대 조합원 지분의 프리미엄이 30%이상 하락 하는 상황도 보였습니다. 물론 이러한 가격하락은 일시적입니다.

관리처분인가를 획득하고 호수추첨 이후 리스크해소와 일반 분양이 이루어 지면 가격은 다시금 상승 곡선을 그리고 입주 때까지 높은 수익을 볼 수 있습니다.

이렇게 수익을 내시려면 두 가지가 선행 되어야만 합니다. 부담금의 재원확보와 사업의 마지막 단계이기 때문에 초기 자금이 목돈이 들어간다는 것입니다.

그래서 지금의 재개발과 뉴타운 지역의 가격 하락은 일시적인 것이고 그 하락지역이 작년도 상한제 회피지역이 40여개 지역 이상이다 보니 관리처분에서만 이뤄지는 일시적인 현상입니다.

더불어서 말씀드릴것은 이제는 재개발 지역들이 단계별로 상승하는 시대는 아닙니다. 관리처분때 일시적인 가격하락 그리고 추진위의 사업에 대한 적극적인 참여도에 따라 정비사업지도 천차만별의 가격 양상을 보이고 있습니다.

정리하면 이렇습니다. 이제는 재개발지역이 사기만 하면 오르는 사업지는 아니고 단계나 사업성에 따른 투자를 해야 된다는 것 그리고 그에 따른 포트폴리오를 작성해서 투자를 진행하여야 된다는 것입니다. 다음 시간에는 부동산 투자의 포트폴리오에 대해서 말씀 드리겠습니다.

애필로그

 

도시민의 주거의 질을 높여서 쾌적한 도시의 기능을 재창출하겠다는 도정법의 원래 취지와는 맞지않는 현상황입니다. 역으로 투자자의 입장에서만 보았을때는 제로섬의 원칙에 입각하여 이때가 투자의 적기이겠습니다.

 

자재비 상승과 지가 상승으로 인하여 일어나는 조합원의 부담금 상승은 피할수 없는 일이겠지만 원주민들 특히나 한지역에서 20년 이상 거주하신 원주민들은 전형적인 서민일진대 관리처분때 급매로 팔고 나와서 이주대란에 전세도 구하기 힘드신 그분들에 대한 대책 마련이 시급하다 하겠습니다.

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