임대차3법 계약갱신시 5% 인상 가능할까

[변호사 김덕은]

최근 임대차 3법(전월세 상한제, 계약갱신청구권제)이 국회를 통과하였습니다. 이중 논란이 되고 있는 것 중 하나가 임차인이 계약갱신을 요구할 때 집주인이 임대료 5% 인상을 요구할 수 있다는 것입니다.

그런데 개정된 법에 따라 계약갱신시 임대인은 임대료 5%를 인상하는게 가능할까요.

개정된 법을 보면 주택임대차보호법 제6조의3 이 임차인의 계약갱신 요구에 대해 규정을 하고 있습니다. 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 하고 있습니다

갱신시 차임에 대해서는 제7조가 5%를 초과하지 못한다고 정하고 있는 것입니다.

첫째, 제7조는 임대인에게만 차임을 증액시킬수 있는 권리를 부여하는 규정이 아닙니다. 제7조 제1항은 보면 주어가 "당사자"로 되어 있고 ....... 그 증감을 청구할 수 있다고 하고 있습니다. 즉 임대인과은 증액을 청구할 수 있고 임차인은 감액을 청구할 수 있는 것입니다. 다만 임대인은 증액시 5%의 제한을 받고 임차인은 감액시 제한이 없는 것입니다. 법은 증액을 5%로 제한하고 있지만 지자체별로 증액청구의 상한을 달리 정할 수도 있습니다.

둘째, 차임을 증액하거나 감액하기 위해서는 "조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때"라는 요건을 갖춰야 합니다. 임대인이 5% 범위내에서 차임을 증액하기 위해서는 위 요건을 입증해야 하는 것입니다.

셋째, "조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때"라는 요건을 충족되었을 지라도 임대인의 증액요청에 임차인의 동의하지 않으면 증액이 될까요? 증액이 되지 않습니다. 결국 임대인은 차임증액청구소송을 제기하야 법원의 판결을 받아야만 하는 것입니다. 법원이 판결을 통해 차임을 결정해 주기까지는 기존 차임만 지급하여도 차임연체도 되지 않습니다. 다만 법원 판결을 받으면 임대인의 증액요청시부터 소급하여 효력이 생깁니다. 그런데 보증금 5% 인상하기 위해 재판을 하기에는 임대인에게도 실익이 없기때문에 차임증액소송을 하기도 쉽지 않을 것입니다.

넷째, 임대인이 차임증액소송을 하면 승소할 수 있을까요? 승소를 위해서는 임대인이 "조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때"임을 입증하여야 합니다. 그러나 위 요건의 입증이 쉽지 않습니다. 시세감정을 통해 주변의 시세보다 낮거나 임대차계약 이후 시세가 올랐다는 이유만으로 위 사유가 입증되었다고 보지도 않습니다. 사실상 증액을 인정해주는 판결을 찾기도 어렵습니다.

결론적으로 임차인이 계약갱신시 임대인의 증액요청를 받아들이지 않는다면 보증금 5%를 증액하기 위해 소송을 하여야 하나 배보다 배꼽이 클수 있어 실익이 크지 않고 무엇보다 재판에서 패소하게 되면 증액을 하지 못하고 상대방 소송 비용까지 모두 부담하게 되는 부담을 안게 됩니다.

따라서 임대인의 입장에서는 임차인의 계약갱신 요구시 보증금을 증액하기 보다는 4년뒤 새로운 계약을 체결하면서 보증금을 크게 올릴 여지가 큰 것입니다. 임차인이 1회 계약갱신을 한 후 다시 재계약을 할때에는 증액한도에 제한이 없기 때문입니다.

광주부동산전문변호사 김덕은