Re: 임차권등기 방법(서류,비용등)

[신중]

 전세사기, 깡통전세, 역전세난 등 가슴을 졸이게 만드는 단어들이 난무합니다.

어려운 시기에 소중한 나의 자산을 지키기 위한 방법을 잘 알아두시는 것도 현명한 대처라고 생각되네요.

그래서 오늘은 이 임차권등기명령이 과연 무엇이고 어떻게 신청하는 것인지 알아보고자 합니다.

그럼 시작해볼까요?

임차권등기명령이란 무엇인가?

● '주택임대차 보호법은' 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에

임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및

우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

● 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면

임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

임차권등기명령의 신청요건

● ①임대차가 끝난 후 ②보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원.

지방법원 지원 또는 시. 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

• 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
• 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나
• 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

▷ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지 통고한 날부터 1개월이 지난 경우
▷ 기간의 약정은 있지만 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존 행위를 하여
임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우
▷ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용. 수익 할 수 없게 되고
그 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고
그 통고가 임대인에게 도달한 경우
▷ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우
▷임대차 계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존 부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어
해지하는 경우

• 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론,
•  일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

임차권등기명령의 신청절차

● 임차권등기명령을 신청하는 임차인은 임차권등기명령신청서

(대한민국법원 전자민원센터 사이트에서 다운로드 가능)를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후

관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원.지방법원지원 또는 시.군 법원에 접수해야 합니다.

※ 기본 첨부서류
▷ 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서 1부.
▷ 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과
주민등록을 마친날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나
 확정일자가 찍혀있는 임대차계약(증)서 사본 1부.
▷ 임대차가 종료되었음을 소명할 자료
(기간만료 2개월전 갱신거절 통보한 증명자료, 카톡/문자/내용증명 등)
▷ 임차인의 주민등록등본 또는 초본 (해당 건물의 최초 전입일자 표시) 1부.
▷ 거주사실 확인서 1부.
▷ 별지목록(부동산 목록 및 도면) 6부 [작성]

※ 추가 첨부서류 (해당 될 때 준비)
▷ 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를
할 수 있음을 증명하는 서면(ex. 건축물대장)
▷ 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과
주민등록을 마친 날을 소명하는 서류
▷ 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는
임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류
▷대리신청의 경우 : 위임장 및 인감증명 첨부

● 임차권등기명령신청서 양식

● 주택임차권등기명령 신청서 양식은 아래에서 다운 받으세요.

주택임차권등기명령신청서.hwp

0.07MB

● 임차권등기명령신청서 작성사례 다운로드

주택임차권등기명령신청서(건물 중 일부) 기재례.hwp

0.02MB

임차권등기명령신청서(구분건물) 기재례.hwp

0.02MB

임차권등기를 하면 어떤 효과가 있을까요?

● 대항력 및 우선변제권의 유지

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
• 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

● 대항력 및 우선변제권의 취득

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
• 다만, 임차권등기를 마치면 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수 없게 됩니다.

● 소액보증금의 최우선변제권 배제

• 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게됩니다.
• 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로
• 임차권등기를 한 임차인이 입을지도 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 조치라고 하네요.

임차권등기명령 신청비용

• 수입인지대 : 2,000원
• 등기신청수수료 : 3,000원(건당)
• 송달료(3회분) : 1인당, 현재 1회분은 5,100원 
• 등록면허세 : 6,000원
• 교육세 : 1,200원

이렇게 기본 12,000원에 송달료까지 더하게 되면 보통 5만원 이하의 비용이 소요됩니다.

송달대상이 많아지면(예를들어 임대인이 다수) 그만큼 비용이 늘어나겠죠? 

이렇게 소요된 비용을 임대인으로부터 받을 수 있을까요? 

통상적으로는 보증금을 반환받고 임차권등기를 말소해주면서 비용을 받는다고 해요.

근거 법령인 주택임대차보호법의 조항을 아래에 첨부합니다.

주택임대차보호법 제3조의 3(임차권등기명령)
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을
임대인에게 청구할 수 있다.

주의사항

1. 임차권등기명령을 신청하였더라고도 등기가 완료되기 전 이사(전출)을 하면 대항력과 최우선변제권을 잃게됩니다.

• 임차권등기명령은 법원접수 후 2주 정도, 임대인에게 송달이 여의치 않을 경우에는
• 1개월까지도 소요될 수 있으니 꼭 등기완료를 확인하고 이사하세요.

2. 보증금을 돌려받게 되면 즉시 임차권등기를 말소해야 합니다.

즉, 보증금 반환과 임차권등기말소는 동시이행관계라고 볼 수 있습니다.

3. 이사(전출)를 간 후에도 임차권등기명령을 신청할 수는 있습니다.

다만, 대항력과 최우선변제권은 임차권등기가 되는 시점에 발생하니

그 사이에 다른 권리가 생긴다면 보증금을 보호받지 못할 수 있겠지요.

부디, 소중한 자산을 잘 지켜 피해가 없으시길 기원합니다.

<공익을 위한 펌>