B-3 그룹 흔적, 부동산 등 7.

[해야해야]

2021년 9월 네이버 오두막 관리자 A-2 그룹.

2019. 12. 12. 그림자 호위무사 출신 네이버 오두막 지기 B-3 그룹.

이번에는 시범 케이스 소지역 남천, 대연 도심 해변가 주택에 대한 애들의 과제 수행 내용 일부다.

2019.12.12. 07:32

낙후된 전국 지방이 발전하기 위해서는 하다못해 소멸하지 않기 위해서는 지역 경제 발전, 지역민 일자리와 소득 증대가 가장 중요하고 도시 및 주거환경의 발전과 각종 기반 시설 확충이 버금가게 중요한데, 각종 여론 시장은 이에 대해서는 몇 년 몇 달간 한마디도 그 부수, 반사적 효과에 불과할 뿐인 부동산 시장 중에서 서울 등 특정 지역, 특정 집값만 요란합니다. 최근의 부산도 마찬가지고요.

언론을 포함 각종 여론 마당에서 여기저기 초보 부동산 상식적인 글은 심지어 기초적인 전월세나 거래량 분석조차 전무한 가운데 제 지역, 제 물건 띄우기, 타지역, 타 물건 비하 저주하기 바쁘네요.

조금이라도 개념 있는 시민들은 더 떠났거나 침묵하고 있는데, 인생 밑바닥, 지적, 도덕적, 인격적 박약 광신도 수준들만 입에 게거품을 물고 밤낮 찬양, 비하 저주에 바쁜 듯합니다.

시범 케이스 소지역이 발전하고 집값이 오르면 해운대, 동래구 등은 물론 부산 전체의 부동산 시장 집값도 어깨 잡고 오르기 쉽기에 이롭고 그 반대도 일반 상식인데, 하류 인생들은 다른 자치구, 심지어 같은 자치구, 같은 동에서도 서로 물어뜯고 있네요.

또, 단기 누군가의 이익은 누군가의 손실이기에, 최근 부산 시장에서만 그들 하류인생들의 선동에 집 팔고 수천만 원에서 수억의 손실을 본 사람이나 집 살 기회를 놓친 이들의 비탄, 후회, 분노, 원성이 자자한 것으로 보아 띄우기 선동질도 나쁘지만 그들보다 비하, 저주하던 년놈들이 더욱 해로운 것 같습니다.

7~8년 전만 해도 비난이 더 많았던 센텀 파크, 대연 혁신 등등의 아파트들은 손바뀜이 많았는지 이제는 비난보다 찬양이 더 많아진 것 같고, 삼익 비치는 가격이 너무 올라 일반 시민의 관심에서 점점 더 멀어져 가는 것 같고, 아이파크 등 마린시티 주상 복합, 그 인근의 경남, 대우 마리나 형제들도 같은 듯 다른 이유에서 일반의 관심에서 더 멀어져 가는 것 같네요.

삼익 타워, 대연 뷰 힐스 등과 마찬가지로 원 입주민들은 조용한 것은 마찬가지나 비하, 비난이 더 많았던 광안 쌍용 등도 투기, 손바뀜이 많았던 해운대 자이, 1, 2차, 마린시티 자이, 중동 캐슬 스타, 센트럴푸르지오, 비스타, 리인뷰 등등처럼 소기의 목적을 달성했는지 비하, 저주는 이제 많이 사라진 것 같습니다.

엘시티, 용호동 W도 비하, 비난이 많이 줄어드는 듯한데, 센텀파크, 동부올림픽, 삼호가든, 마린시티 아이파크, 중동 힐스테이트 등은 투기꾼들이 많이 진입한 듯 지금도, 앞으로도 마린시티 자이처럼 투기꾼들이 소기의 목적을 달성하고 빠질 때까지 많이 요란해지고 집값 상승도 볼만해질 것 같습니다.

반면, 대연 혁신, 대연 뷰힐스, 대연 자이, 대연 푸르지오파크, 대연 레전드, 대연 3구역 등 못골역 주변의 저주에 가까울 정도의 비난은 여전한 것 같고, 몇 달 전만 하더라도 비하, 저주 일색이던 대연 비치는 이제 찬양 일색으로 표변했네요.

금정구 장전 래미안, 동래구 사직 캐슬, 명륜 자이, 온천 래미안 등은 연산 자이, 연산 파크시티, 화명 카이저 등등처럼 잊히지 않고 계속 관심을 받으려 애쓰는 것 같습니다. 문현 1구역, 시민공원 촉진 3, 2-1, 서금사 5, 영도 5구역, 복산 1, 감만 1, 우암 1, 2, 괴정 5구역 등등도 우리도 잘났답니다 하고 있는 것 같고요.

가정법으로, 상기에 예시한 아파트 단지들 중에서 만약 부산 아파트 전용 85 제곱미터의 최고 가격이 빠르면 2025년, 늦어지면 2030년을 전후하여 15~25억, 혹은 20~30억으로 오른다 가정한다면 어느 아파트, 혹은 아파트들이 가장 유력할까요? 또, 15억, 심지어 10억을 넘기기가 어려운 아파트 군은 어디일까요.

이하, 힌트입니다.

1. 10년, 20년 초장기적으로 상기한 지역 경제, 일자리, 소득에다 인구 유입이 가장 발전, 많아지고 또 도시 및 주거환경, 교통, 문화, 교육, 쇼핑 등 각종 기반 시설이 가장 질적, 양적으로 가장 많이 발전하는 지역이 어디일까요?

참고로, 국내 최고의 해운대 마린시티 기반 시설, 수성구 교육 특구, 10만 평이 넘는 도심 평지 시민 공원의 부산 진구, 백화점에다 동해선 까지 트리플 역세권의 동래 등등을 자랑해도 서울에 없는 워터프론트 영구 오션, 비치 뷰와 한강변처럼 풍부한 녹지, 공원이 없다면 서울 등 자금 여유있는 수요층은 관심 밖일 뿐입니다.

종부세 때위에 신경 안쓰는 3040 우리 애들이 워터프론트 영구 뷰가 거의 없는 대우 마리나, 뉴비치 등에 아예 관심을 가지지 않은 이유이기도 합니다. 조만간 전용면적 25평, 33평 기준 중거리 영구 오션 뷰라도 있는 중동 롯데캐슬스타 등이 10~20억, 명륜 자이, 사직롯데캐슬클래식, 장전 래미안 등이 10~15억으로 갈 순 있겠지만..

누구나 살아보면 알 수 있는, 심지어 지도만 잘 살펴도 알 수 있는 상기한 예시들은 현재 서울 강남 3구는 물론 강동구, 용산구, 심지어 마포구, 성동구, 광진구, 영등포구, 양천구 주민들이 부산 해운대구, 대구 수성구 등등까지 우습게 보는 이유는 무엇?

2. 종부세, 재산세, 매월의 관리비, 건강 보험료만 해도 1가구 1주택자들이 거주 주택과 관련한 비용을 매년 5천만 원에서 1억 원 이상, 세컨드 하우스, 도심 별장 등 다주택자라면 1억, 수억 이상 여유 있게 부담, 지불할 수 있는 계층이 접근 가능하고 또 그들의 베블린, 스놉 효과를 충족하며 만족하며 살 수 있는 지역은 어디일까요.

3. 그런 서울은 물론 자칭 선진국 등 국내외 물질적으로 여유 있는 계층들이 객관적으로 볼 때 초장기적으로 서울 강남 3구의 대체 주거지역으로 발전할 수 있을 정도로 자본과 사람이 계속 밀려들 것으로 예상되는 지역은 어디?

민주적으로 통일이 된 후 만수산 궁전 일대의 대동강변? 부산은 어디?

몇 년만 지나도 상기한 주택 관련 비용은 뼛속 깊이 체감하게 될 것인데, 수십억짜리 집을 공짜로 주어도 많아야 수십억 가진 다주택 하류, 투기 인생들은 그 비용조차 감당하기 어려울 것인데, 그들 피라미들은 언 발에 오줌 누는 격으로 단기, 일시적으로 시장을 교란할 수 있으나 지역 발전의 부수, 반사적 효과에 불과한 사소한 부동산 시장에서조차 코끼리 등의 개미들에 불과할 뿐입니다.

참고로, 작금의 여유 있는 서울 시민들로부터 정보 요청을 받고 있는 삼익, 대연 비치 등 삼익 시리즈들과 엘시티 등 고가 아파트들. 그중에서 오늘 예시할 모두에게 상대적으로 무관심한, 2025년 무렵이면 빚 없는 1가구 1주택자라도 삼익 타워 49평, 어쩌면 45평도 매년 상기한 주택 1 주택 보유비용을 해마다 5천만 원 이상 지불할 각오를 해야 할 것입니다.

워터프론트 영구 오션 뷰 하나만으로도 그리 오래지 않아 시가가 30~40억 대, 혹은 그 이상으로 예상되는 엘시티나 용호동 W 70평형대 이상, 20~30억 대, 어쩌면 그 이상으로 예상되는 50평형대 이상도 마찬가지일 것입니다.

그런 까닭에, 또 한 번 실패하면 회복이 어려우니, 각자, 모두 꼭두각시 정부, 정치의 꼭두각시들인 언론, 전문가 등에 놀아나지 말고 신중하게, 평생의 실물, 금융 자산 투자 계획을 세우고 실천해야 할 것입니다.

2019.12.12. 09:20

개인적으로 부동산, 특히 개별 지역, 개별 아파트는 전혀 관심이 없지만 과제 수행상, 그리고 이왕 쓴 김에 상기의 주장에 대한 이유, 근거 제시 겸, 삼익 시리즈에 대한 보다 정확한 정보 요청이 많아, 앞서 예시한 재정비된 후, 삼익 타워 40평대의 2023년경의 예상 가격대를 대략적으로 추론할 수 있는 팩트 몇을 제시해 봅니다.

워트 프론트 영구 오션뷰에 단순 보조적 역할만 하는 광안대교가 뭐라고, 지려 천박 하류인생, 피래미, 하루살이 투기꾼들은 삼익 타워는 삼익 비치에 가려 사이 조망 외 바다 조망권과 이기대 뷰만, 광안 대교 뷰 상실 등 광안대교 뷰 타령을 아직도 계속 중이지요?

그것도 아무것도 모르는 주제에 객관적 팩트에 어긋난 허위 정보로 말입니다.

하긴 삼익 비치 설계 홍보물에도 삼익 타워가 삼익 비치의 그림자에 가려지는, 객관적 동서남북도 모르는 허위의 내용도 객관적 팩트로 둔갑하는 난감한 상황들이 난무하고 있으니.

삼익 타워 바다 쪽, 과거 삼익비치 바다 수영장 옆 법면부에 20층대 오피스텔의 가능성이 있기에, 이하는 삼익 타워 103동 49평, 101동 45평은 20층 이상의 아파트들에 국한된 예시입니다.

남향의 삼익 비치 108동은 바다에서 7~80 미터, 109동은 120~150 미터 뒤로 물려 재건축합니다.

남동향의 삼익 타워 103동의 동쪽 끝면에 101동의 서쪽 끝면이 위치하여 광안 대교 중간에서 바라보면 그 두 동은 일렬종대가 아니라 일렬횡대가 팩트고, 그 두 동의 사계절 매일의 일출 등 바다 영구 조망권은 삼익 비치에 거의 침해를 받지 않는 것도 팩트입니다.

용호 부두나 동생말에서 바라보면 일렬종대가 될 수 있을 것입니다.

또한, 광안 비차 주탑 해운대 쪽에서 바라보면 102동도 한두 달 바다 일출의 조각, 사이 조망에 불과할지언정 그 두동 사이의 바다 영구 조각 조망을 누구나 확인할 수 있을 것입니다.

삼익 비치 108동, 109동, 삼익 타워 103동과 101동은 120도가량의 V자 형태로 삼익 비치 108동을 경계로 삼익 타워는 센텀, 마린시티 등 해운대 조망권은 삼익 비치 재건축으로 다소 침해받을 수 있겠네요.

그러나 삼익 타워 101, 103동의 조망권은 일부 탁월한 워터 프론트, 영구 오션 뷰를 가진 일부 세대를 제외한다면 삼익 비치보다 바다 영구 조망권이 나을 것입니다.

삼익 비치는 해운대 방면 및 그 방면의 바다 광안 대교 뷰는 상대적으로 탁월하겠지만, 건축 구조상 펜트하우스가 아닌 한두 방면 이상의 바다 조망권을 가진 세대는 소수이기 때문입니다.

나아가, 삼익 비치 108, 109동과 삼익 타워 101, 103동 사이의 공간만 해도 엘시티 부지 전체 면적과 비슷하거나 넓을 것이고 그 공간의 조망권은 오히려 삼익 타워가 더 좋을 것이기 때문입니다.

삼익 타워의 비치 쪽 녹지와 법면부의 녹지를 포함하여, 즉 남천 마리나 인근의 쌈지공원이나 항만청 부지 옆의 쌈지공원으로부터 109동까지 거의 200 미터의 녹지, 도로 등의 공간과 삼익 비치 단지 내 공원, 녹지 조망은 삼익 비치보다 7~8층 위에서 삼익 비치를 조망할 수 있기에 삼익 타워의 조망이 더 우월할 것입니다.

그리고 삼익 타워 조합, 조합원, 설계회사 등이 워낙 무지, 무능해서 그렇지. 세대 당 수백만 원만 추가하면 조망이 다소 부실한 일부 삼익비치 집값을 능가할 수 있을 정도로 수억 이상의 가치를 창출할 수 있는, 차 한 잔 마시며 편안하게 광안 비치와 비치 앞바다의 영구 조망이 가능한 포켓, 오픈 발코니는 아예 언급조차 없더군요.

거의 대다수가 한 면, 혹은 두 면만 개방된 주상복합 같은 삼익 비치의 설계는 더 엉망인 것 같고.. 102동, 103동, 104동, 105동 등의 고층에서 가능한 인근 최고 높이 26층의 남천 하늘채, 남천 어울림 위, 너머로, 그리고 중저층에서 가능한 그 두 아파트와 삼익 비치 사이로의 광안 비치, 민락 비치, 그리고 비치 앞바다 조망 말입니다.

마지막으로 주거 단지에 버금갈 정도로 집값에 영향을 미치는 엘시티, 용호동 W 70평대와 비교한 삼익 타워 49평의 내부 구조입니다. LCT 95평은 거실 포함한 방 6개에다 발코니 2개, 테라스 1개에다 전용 면적은 73평으로, 비교 대상이 아닌 것 같고, 75평은 거실, 가족실 포함 방 5개, 그리고 발코니 1, 다용도실 1에다 전용면적은 56평으로 비교 대상이 되는 것 같습니다.

또한 용호동 W 79평 거실 포함 방 5개, 발코니 1개 전용 면적 60평과 72평 거실 포함 방 4개에 발코니 1개의 전용 면적 55평도 비교 대상이 가능할 것 같습니다. 장래, 상기한 부산을 대표하는 고가 아파트들의 가격, 가치 상승률은 소비자들이 판단하겠지만 말입니다.

이에 반하여 삼익 타워 49평은 거실, 가족실 포함 방 6개, 발코니 확장 후에도 발코니 2개에다 전용 면적은 38평입니다. 3면 발코니 확장 후에는 전용 면적도 엘시티 등의 70평형대 전용 면적과 비슷할 것이고요.

삼익 타워 조합원들은 상기한 사실들을 잘 알고 있는 까닭에 간간이 전용 면적 13평의 6억 대의 실거래 가격 외 매물도 없이 조용한 것입니다. 인근 삼익 비치, 뉴비치 등의 후발 재건축 단지들의 가격도 전용 면적 13평의 가격이 내년이면 6~7억 대로, 2020년 이후 10억 대로 삼익 타워, 대연 비치를 따라 많이 오를 것으로 예상합니다.

주상복합 아닌 일반 아파트고 새 아파트이기에, 재건축 완료 후 입주할 무렵이면, 늦어도 입두 완료 후 2~3년이 지나면 전용 면적의 크기에 비례하여 집값이 결정될 것 같습니다,

삼익 타워, 대연 비치의 30평대, 40평대의 가격은 전용면적이 비슷한 각각 엘시티, 용호동 W의 50평대, 70평대 가격과 유사하거나 능가할 것으로 예상됩니다.

2023년경 입주할 무렵이면 관심 있는 사람 글은 다 알게 되겠고 집값도 알아서 가게 되겠지만 말입니다.

추가하여, 삼익 시리즈들 중에서 장차 부산에서 최고의 집값을 자랑하게 될, 좌로 남천동 삼익 비치, 우로 용호동 W를 거느린, 단기에 200건이 전매되어 시끌벅적한 대연 비치도 49호 광장에서 후문 입구까지 200 미터가량 접하여 녹지 등을 상호 공유하게 될 부경대의 녹지, 도로, 기부 체납된 녹지, 공원, 도로와 단지 내 공원의 면적도 상기한 엘시티나 용호동 W 전체 부지만 한 크기일 것입니다.

상기한, 장차 그랑자이로 재건축될 삼익 비치의 일부, 108, 109동과 삼익 타워 101동, 103동 사이의 녹지, 공원, 도로 등의 공간도 엘시티 등 전체 부지와 유사한 면적이 될 것입니다. 그것도 워터프론트 지역을 포함한 부산의 핵심 요지 지역의 평지에서 말입니다

바다 조망은 전혀 없지만, 부경대 후문 입구에서 대연 비치와 마주한 중소형 재건축 단지인 반도 보라의 집값이 급등하는 까닭은 그 대연비치 단지 주변의 녹지 조망 및 녹지, 공원 등 쾌적한 주거 환경을 선반영 하였기 때문입니다.

소형 재건축 단지에다 바다 조망조차 없는 반도 보라도 재건축 후 입주할 무렵인 2025년 경이면 전용면적 84 가격은 대연비치 버금의 12억 내외는 충분할 것입니다. 따라서 반도보라 전용면적 80 제곱미터의 가격은 내년인 2020년에 7억 대, 2021년에는 8억대로 신고가 행진은 중장기간 계속될 가능성이 높습니다.

재건축 후 반도보라와 대연비치 사이의 녹지 등 쾌적한 주거 공간은 부경대 녹지 공간을 제외하고도, 현재 전세가는 상대적으로 싼데, 투기 수요 진입으로 집값의 호가, 실거래가는 9, 10, 11, 12억으로 시끌벅적한 마린시티 자이, 해운대 자이 2차, 경동 리인, 중동 주복 3인방 캐슬 스타, 비스타, 센텀 푸르지오 전체를 다 지을 수 있을 것입니다.

장차 한남 3구역 등 한남 뉴타운, 압구정 현대, 한양, 미성 등 압구정 재건축이 증명하겠지만, 미래의 고품격 주거 트렌드는 주거 단지, 개별 주거시설의 고품격, 고급화만 아니라, 워터프론트 영구 조망권 및 주거 단지 주변의 공원, 녹지 등 보다 넓고 쾌적한 공간이 필수불가결해질 것이기 때문입니다.

2021년 9월 17일과 8월 2일에 모니터링된 자료.

2021, 09. 17. 부동산 단신 1..

강남구 대치동 '래미안 대치팰리스' 151.3㎡가 보증금 36억원에 세입자를 찾아갔다. 서초구 반포동 '반포자이' 216.5㎡가 32억원, 서초구 반포동 '아크로리버파크' 130㎡가 32억원, 강남구 도곡동 '타워팰리스3' 163.7㎡가 30억원에 거래됐다. 수성구 범어동 '두산위브더제니스' 전용면적 204.1㎡ 전세 보증금이 12억6천만원, 수성구 두산동 '수성SK리더스뷰' 전용면적 154.4㎡는 11억원, 수성구 범어동의 '범어롯데캐슬' 전용면적 124.8㎡(9억3천만원), '범어 에일린의뜰' 전용면적 112.1㎡(9억원)에 거래됐다.

강서구 마곡엠벨리7단지와 마곡동 마곡13단지 힐스테이트마스터 84.98㎡의 실거래가는 16억, 강서구 방화동 마곡우림필유 전용면적 84㎡는 10억4000만원, 화곡동 우장산아이파크e편한세상 전용 59㎡는 11억6000만원에 사상최고가를 경신했다. 한편, 2018년 7월 성수동의 서울숲트리마제 아파트 21평형을 19억5000만 원에 매입했던 그룹 방탄소년단(BTS) 막내 정국(본명 전정국, 24)이 친형에게 서울 용산시티파크 17층 아파트(184.49㎡, 56평)를 에게 증여했다.

성동구 성수동1가 ‘아크로 서울포레스트’ 전용 264.5㎡는 월세 2700만원(보증금 20억원), 강남구 청담동 ‘이니그마빌2’ 전용 230.7㎡가 월세 1200만원(보증금 3억원), 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 245㎡가 1000만원(보증금 10억원), 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 177.8㎡는 800만원(보증금 12억원)에 거래됐다. 한편, 노원구 공릉동 ‘태릉 해링턴플레이스’의 전용면적 84㎡는 13억5000만원에 신고가를 기록했다. 세종시 다정동 가온마을1단지 전용면적 74㎡는 9500만원 내린 6억6000만원에 거래됐다.

철산센트럴푸르지오 입주민들에 따르면 올해 가구당 부과된 7월분 재산세는 전용면적 59㎡가 220만원, 84㎡는 271만원이었다. 바로 옆 철산래미안자이 재산세는 전용면적 59㎡ 114만원, 84㎡ 150만원이었다. 광명파크자이 역시 전용면적 59㎡ 가구 101만원, 84㎡ 166만원의 재산세가 나왔다. 같은 규모인데도 110만~120만원 정도 더 나온 것이다. 광명역센트럴자이 전용 59㎡ 재산세는 105만원으로 철산센트럴푸르지오보다 115만원 적었다.

대전·청주 찍고 김해 몰려갔다…집값 2배 껑충... 경남 김해시 삼문동 젤미마을1단지 시세는 지난달 기준 1억4000만원으로 두 배 가까이 올랐다. 대전 도안신도시 내 '트리풀시티 9단지' 전용 101㎡은 지난 11월 10억4500만원에서 8월 12억2700만원으로 신고가를 갱신했다. 한편, 한라는 황학동청계지역주택조합에서 발주한 '황학동 청계천 주상복합아파트 신축공사'를 수주했고, 동작구 노량진 역세권에 840가구, 서울 동대문구 지하철 5호선 장한평역 역세권 청년주택 297가구가 공급된다.

경기도 과천 주공 5단지 시공사 선정을 둘러싼 GS·대우의 경쟁이 치열해지고 있다. 대우건설은 과천푸르지오써밋(옛 과천 주공 1단지)과 과천센트럴푸르지오써밋(옛 과천 주공 7-1단지)을 시공 했지만 중흥의 인수가 약점이다. GS건설은 ‘서초그랑자이’나 ‘방배그랑자이’와 같은 강남권 고급단지를 과천에서도 재연하겠다는 것이다준공을 앞둔 ‘과천자이’에서의 잡음이 문제다. 현재 과천에서는 과천 주공 10단지와 과천 주공 8·9단지의 재건축 사업이 진행되고 있다.

2014년 뉴타운에서 해제됐던 서울 성북구 장위 13구역 등 재개발을 위한 정비구역 지정을 어렵게 했던 주거정비지수제 폐지가 확정됐다. 아크로를 채택한 노량진8구역에 이어 서울 노량진 뉴타운 5구역 재개발 사업 시공사 선정이 대우건설과 쌍용건설간 2파전으로 압축됐다. 강남권 마천지역 재개발 마천4구역 재개발은 10개 건설사가 몰렸지만 현대건설만, 상계1구역도 HDC현대산업개발만 입찰에 참여했다. 신림1구역도 컨소시엄으로 단독입찰했다.

경기도 고양시 구도심의 대표적 재개발 사업지역인 원당 뉴타운 중 원당1구역이 지난달 10일 관리처분 인가를 받았고, 원당 6·7구역은 지난 7월 공공재개발 후보지로 지정됐다. 최근 성사동 '원당e편한세상' 전용 84㎡ 매도 호가는 최고 8억2000만원이다. 이는 한달 여 만에 약 1억원 가량 올랐다. 인근 미도아파트(전용 49㎡)의 호가는 직전 거래가보다 5000만원 뛴 4억원이다. 빌라 가격이 최근 1년 사이 두배 가량 올랐다.

중형 아파트 통합 리모델링 추진...동작구 사당동 일대에서 1993년 전후 준공된 아파트인 우성2단지(1080가구), 우성3단지(855가구), 극동(1550가구), 신동아4차(912가구) 등과 서초구 잠원동에서 1996∼1999년 준공된 반포한신타워(250가구), 블루힐하우스(125가구), 잠원중앙하이츠(126가구), 킴스빌리지(160가구) 등이 통합 개발을 추진하고 있다. 강서구 등촌동 1994∼1995년 준공된 주공 2단지(505가구), 3단지(1016가구), 8단지(445가구), 10단지(566가구) 등도 통합 리모델링을 살피고 있다.

맞은편 더샵 센트럴뷰와 함께 더샵 브랜드 타운을 이룰 경기도 하남시 더샵 하남에디피스를 분양한다. 현재 하남에는 '더샵 포웰시티', '미사강변 더샵 센트럴포레', '미사강변 더샵 리버포레', '더샵 센트럴뷰' 등의 더샵 브랜드 단지가 성공적으로 입주를 마쳤다. 서울 강서구 마곡지구 더챔버(The Chamber), 경기도 이천시 '빌리브 어바인시티', 동두천시 '동두천중앙역 엘크루 더퍼스트', 경남 거제시 '거제 반도유보라'를 분양할 예정이다.

또, 경남 창원 마산합포구 가포동 ‘안단테 창원가포 A-2블록 공공분양주택’ 청약접수를 진행할 예정이다. 경기도 가평군 가평읍 '힐스테이트 가평 더뉴클래스'(전용 59~84㎡ 451가구), 경기도 평택시 칠원동 '평택 지제역 동문 디 이스트'(전용 84㎡ 741가구), 경기도 이천시 관고동 '이천자이 더 파크'(전용 59~107㎡ 706가구) 등을 분양할 예정이다. 판교 대장지구 ‘판교 SK뷰 테라스’ 청약에 9만명 몰렸다.

2021. 08. 02. 부동산 단신 2.

與, 다주택자 또 옥죄기…“매물 ‘잠김’에 집값 더 오를 것”... 서울 송파구 잠실동 장미2단지 전용면적 120㎡을 2006년 13억원에 취득한 2주택자가 매매가 27억7000만원인 장미2단지를 매도할 경우 양도세는 6058만원이지만, 개정된 법령이 적용 후, 비과세 기준이 12억원까지 늘어도 양도세가 2억2935만원이다. 또, 장특공제 적용이 배제된 1주택자도 2023년 이후 매도시 양도세 부담이 대폭 증가했다. 10년 전 구매한 목동 신시가지9단지 아파트(전용 106㎡) 소유자가 장특공제 혜택이 유지되는 2023년 1월 1일 이전에 목동 아파트까지 처분하면 3549만원의 예상 양도세액이 산출된다. 이후를 가정하면 양도세 예상 세액은 1억9770만원이다.

10년 넘게 보유해도 장특공제 못받아···삼성아이파크 양도세 2억→12억 껑충... 2025년에 삼성아이파크를 현재 시세대로 55억 원에 매각한다면 현재 기준으로는 2억 3,038만여 원의 양도세를 내면 되지만 바뀐 세법에 따르면 12억 8,132만 원을 납부해야 한다. 마찬가지로 2012년 8억 3,000만 원에 송파구 엘스 전용 84㎡ 2주택자의도 2023년에 다른 주택을 처분하고 2년 뒤 1주택 상태에서 엘스를 매각했을 때, 현 시세인 24억 원으로 2025년에 매각할 경우 현재는 15억 7,000만 원의 양도 차익에 대한 세금으로 5,967만 원이지만 개정 이후에는 3억 2,257만 원으로 늘어난다.

8월 전국 아파트 일반분양... 서울에서는 강동구 상일동 고덕지구에서 로또 단지로 주목을 받고 있는 ‘e편한세상강일어반브릿지(593가구)’가 시장에 나온다. 강서구 화곡동에서는 금호건설과 GS건설이 ‘강서지구’ 신혼희망타운(499가구)을 분양한다. 서초구 방배동에서는 ‘방배 신성빌라 재건축’ 사업을 통해 90가구가 공급된다. 인천에서는 계양구 작전동 ‘힐스테이트 자이 계양’이 분양을 준비 중이다. 총 2,371가구 중 408가구가 일반분양된다. 경기에서도 2,000가구 이상 대단지가 다수 나온다. 광명시 광명동에서는 ‘베르몬트로 광명(3,344가구)’이 분양을 앞두고 있다.

안양시 동안구 비산동에서는 비산초등학교 재개발 사업을 통해 2,739가구, 화성시 봉답읍에는 2,300여 가구인 ‘봉담 프라이드시티(A2블록)’가 분양을 준비 중이다. 용인시 처인구 모현읍에서는 3,731가구(1·2·3블록 총합) 규모의 ‘힐스테이트 몬테로이’, 경남 양산시 덕계동 ‘트리마제 양산(1·2단지 총합 1,469가구)’이 청약을 접수한다. 한편, 전북 전주시 에코시티 15블록 공동부지에 민간임대주택을 추진 중이고, 도심복합사업 후보지 강북구 ‘수유12구역’... 그러나 세압자는 전전긍긍하고있다. 또, 신동아건설이 '평택더파크파이브 지역주택조합'에서 발주한 주상복합아파트 신축 공사를 수주했다.

임대차법 이후 신규 전세, 갱신보다 평균 1억4000만원 비쌌다

서울 강동구 ‘고덕래미안힐스테이트’ 전용 84.9m² 전세는 지난해 10월 역대 가장 비싼 10억 원에 거래됐다. 이 아파트의 2년 전 전세가는 7억 원이었다. 서울 노원구 ‘미륭·미성·삼호3차’ 내 전용면적 50m² 아파트 전세는 지난달 5일 2억9600만 원에 거래됐다. 6월에 거래된 전세가(1억3650만 원)보다 1억5950만 원 높았다. 전용 84.9m² 기준 전세 최고가와 최저가의 차이는 각각 서초구 반포자이가 18억, 10억 9천만, 마포구 마포래미안푸르지오가 10억 7천만, 6억 천만, 성동구 행당대림이 7억 5천만, 4억 9천만 원이었다.

제주... 제주시 연동 '대림 e편한세상2차' 전용면적 140㎡는 5월 말 12억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 현재 호가는 13억원에 형성된 것으로 알려졌다. 인근 제주시 노형동 '중흥 에스클래스' 전용 150㎡도 지난 5월 9억5000만원에 팔려 10억원에 육박했다. 새 아파트 청약 경쟁률도 오르고 있다. 지난 4월 연동에서 공급한 'e편한세상 연동 센트럴파크'는 1순위 청약에서 204가구 모집에 2802명이 몰리며 13.7 대 1의 경쟁률을 기록했다.

분양 중인 충남 ‘내포신도시 EG the1 3차’와 아산테크노밸리 Ab5블록에 ‘아산테크노밸리6차 EG the1’는 평당 분양가가 1,000만원 이하다. 경기 시흥시 ‘시화MTV 웨이브엠’의 전용 34㎡의 경우 3억 5,000만원~3억 8,500만원 수준으로 책정됐다. 부산시 '사상역 경보센트리안 3차'와 대구시 용계역 푸르지오 아츠베르의 미분양 원인으로 고분양가가 지목됐다. 부산광역시 부산진구 부전동 생활형 숙박시설 '서면 푸르지오 시티 시그니처', 대구시 '대구역자이 더 스타', 인천광역시 연수구 송도동 더샵 송도센텀하이브’를 분양할 예정이다.

연봉 1억도 살 수 있는 공공임대…올 12월 '과천 지정타'서 첫선... 정부는 우선 12월 중 입주자를 모집하는 과천 지식정보타운(605가구)와 남양주 별내(576가구) 등 총 1181가구를 통합임대주택으로 시범적 공급한다. 또,창업 지원주택은 화성병점(140가구), 안성청사복합지구(100가구) 등 2곳 250가구다. 지역전략산업 지원주택은 서울 용산 서계(200가구), 부산 동구 초량, 전남 영광 대마(150가구) 등 3곳 800가구다. 중기근로자 지원주택은 충남 금산(100가구)과 전남 화순 동면(42가구) 등 2곳 142가구가 선정됐다.

국내 최초로 하천 위에 지어진 서울 서대문구 미근동 서소문 아파트... 국토부는 역세권 후보지로 서소문을 포함 저층 주거 후보지로 성북구 옛 장위12구역, 중구 신당동 약수역 인근, 울산혁신도시 남측 등 4곳을 추가 선정했다. 한남뉴타운... 지난해 사업시행인가를 받고 시공사 선정까지 마친 3구역(5816가구)에 이어 서울 용산구 한남2구역이 조합설립인가 9년 만에 사업시행계획인가를 눈앞에 뒀다. 4구역(2595가구)과 5구역(2359가구)은 아직 조합설립인가 단계에 머물러 있다.

15개웡 전, 2020년 6월 15일에 모니터링된 자료.

“평창동, 성북동, 한남동 같은 전통 부촌은 도심과 가깝지만 녹지가 풍부해 주거 만족도가 높은 지역”

구기동과 한남동 같은 지역은 북한산과 남산이 동네를 병풍 같이 둘러싸고 있는 길지(吉地)라는 이유로 오랫동안 부유층 주거지로 선호해 왔다.

특히 평창동과 구기동 일대는 ‘도심 속 자연’을 즐길 수 있는 곳으로 유명인들에게 인기가 높다. 실제로 문재인 대통령은 2016년 1월 이사 전까지 4년 간 구기동에 거주했으며, 현재 정몽준 아산재단 이사장과 신준호 푸르밀 회장, 구자두 LB인베스트먼트 회장이 평창동 주민이다. 가나아트센터와 토탈미술관 등 문화시설이 자리해 유해진, 고두심, 윤여정 같은 유명 연예인도 평창동, 구기동 일대에 거주하고 있다.

지금까지 최고급 단지 하면 떠오르는 곳은한 남더힐 펜트하우스가 80억원 선에 거래 됐던 용산구 한남동 '한남더힐'이었다. 가수 겸 배우 비와 배우 김태희 부부, 방탄소년단, 소지섭 등 유명 연예인들이 매입한 곳이다.

최근에는 유명인사들이 한남대로 건너편에 있는 나인원한남으로 모여들고 있다. 배우 전지현, 가수 장윤정과 아나운서 도경완 부부, 배우 배용준과 박수진 부부, 뮤지컬 배우 김소현과 손준호 부부, 롯데그룹 등 대기업 임원 등이 지드래곤과 이웃사촌이 되는 것으로 전해졌다.

지하철 6호선 한강진역 3번 출구에서 도보로 약 6~7분 정도 꼼데가르송거리를 조금 걷다 왼쪽 언덕길과 한남동 카페거리를 지나가면 나인원한남 입구가 나온다. 지하철 역사, 공연장 블루스퀘어 등과 가까워 입지가 좋은 것으로 평가된다. 한남더힐은 타운하우스처럼 꾸며지고 조용한 입지에 있어 중장년층이, 나인원한남은 편의시설이 많아 젊은층이 더 선호한다는 철통 보안도 자랑한다. 모든 출입구가 닫혀 있으며 입주민만 문을 열고 들어갈 수 있다. 또 자연채광이 유입되는 수영장과 사우나시설, 호텔급 라운지와 카페, 음악 레슨실, 키즈룸, 와인창고 등 고급 시설이 있다.

다만 조망은 크게 기대하기 어렵다. 단지 내 1㎞의 순환 산책로가 있지만 주변엔 산책로가 상대적으로 부족하다. 인접한 한남근린공원부지를 서울시가 사들여 공원화할 경우 주거 여건이 좋아질 전망이다. 고급 단독주택과 빌라 단지들이 모인 한남동에선 한남3구역, 구기동에선 ‘쌍용 더 플래티넘 종로 구기동’을 공급한다.

2020년 8월 19일에 모니터링된 자료.

전셋값 폭등…'노도강'·'금관구'까지 번졌다

19일 현지 중개업소에 따르면 대표적인 강북 주거지역인 ‘노도강’의 전셋값이 고공행진 중이다. 강북구 미아동 미아1차래미안 전용 84㎡ 전세는 지난 7일 5억원에 신고가를 경신했다. 해당 평형은 지난 6월 4억3000만원에 실거래된 뒤 7000만원 올랐다. 도봉구 창동 북한산아이파크5차 전용 84㎡는 지난 14일 5억원에 전세 거래돼 처음으로 5억원대를 돌파했다. 지난달에 비해 5000만원 가격이 뛰었다.

노원구 중계동 중계현대2 전용 84㎡는 지난 12일 기존 최고가(4억2500만원)보다 7500만원 오른 5억원에 전세계약이 체결됐다. 노원구 B공인 관계자는 “전용 84㎡ 기준으로 3억 후반에서 4억 초반에 거래됐던 단지들이 속속 5억원 대로 진입하고 있다”며 “가을 이사철을 앞두고 호가는 계속 오를 것”이라고 전했다.

‘금관구’도 상황은 비슷하다. 관악구 봉천동 관악드림(동아) 전용 84㎡는 지난 5일 5억1000만원에 전세 거래돼 5억원을 넘어섰다. 봉천동 관악푸르지오 전용 84㎡도 이달 들어 지난 4일과 10일 연이어 5억원에 전세 계약을 마쳤다. 구로구 신도림동 대림3 전용 84㎡는 지난 11일 5억원에 거래되며 전세 신고가를 경신했다. 구로구 개봉동 현대아이파크 전용 84㎡는 지난 1일 4억8000만원에 전세 계약이 이뤄지며 5억원대 돌파를 눈앞에 두고 있다.

신고가 찍고 매물 씨 마르고…점점 귀해지는 서울 아파트 전세

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강동구 암사동 강동롯데캐슬퍼스트 전용면적 102㎡ 타입은 이달 6일 22층 매물이 8억7000만원에 거래된 것으로 나타났다.

해당 매물이 8억원대에 전세거래가 된 것은 사상 처음 있는 일로, 불과 지난 7월 같은평형의 전세 실거래가가 6억6000만원이었다는 것을 감안하면 불과 한 달 사이 전세 실거래가가 2억1000만원이나 껑충 뛰었다.

같은 강동구 상일동 고덕리엔파크3단지 전용 84㎡B도 이달 10일 4층 매물이 5억8000만원에 전세거래돼 지난달(5억5000만원, 2층)에 이어 두 달 연속 전세가 신고가를 새로 썼다.

해당 평형은 6월에는 최고 전세거래 가격이 5억원, 3월에는 4억4500만원으로, 달마다 수천만원씩 올랐다.

이같은 현상은 실수요자가 많아 한때 갭투자의 성지로 여겨졌던 노원구에서도 관측되고 있다. 월계동 미륭,미성,삼호3차 전용면적 50㎡평형은 이달 들어 처음으로 2억원 선을 넘긴 전세거래가 2건이나 체결됐다.

해당 매물은 8일 거래된 3층 매물과 13일 거래된 2층 매물로, 두 매물 모두 저층이라는 것을 감안하면 고층 매물이 전세거래가 체결될 경우 신고가를 또다시 경신할 가능성도 있다.

마포구에서도 두 달사이 전셋값이 5000만원 가까이 껑충 뛰었다. 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 59㎡는 이달 14일 7억원에 19층 매물이 거래됐다. 지난 6월 17층 매물이 6억5000만원 선, 지난 4월에는 12층 매물이 6억2000만원 선에 각각 거래됐다는 것을 고려하면 무서운 속도다.

가장 높은 가격상승을 보인 아파트단지는 중구 오류동의 삼성아파트로 2억 3800만원에서 5억 700만원으로 113% 올랐다. 유성구 도룡동 스마트시티주상복합2단지와 서구 둔산동의 크로바단지가 각각 107% 상승했고, 유성구 죽동의 대원칸타빌아파트도 98% 상승률을 기록했다. 세종의 경우 2017년 3억 6000만원에서 올해 8월 5억 6800만원으로 평균 58% 상승했다.

'천정부지' 서울 전셋값…강북 84㎡도 9억 속출

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성동구 옥수동 '래미안옥수리버젠' 전용 84.81㎡는 지난 6일 9억원에 전세 계약이 체결됐다.

이 단지 같은 크기는 지난 5월까지만 해도 8억원 수준이었으나 지난달 초 9억2000만원을 최고가를 찍었고 이달에도 9억원을 웃도는 금액에 거래가 성사되며 저금리와 매물 품귀 현상에 따른 전셋값 급등세가 나타나고 있다.

또 마포구 용강동 래미안마포리버웰 전용 84㎡도 이달 12일 9억5000만원에 거래가 성사되면서 한 달 새 1억원 가깝게 올랐다. 동작구 흑석동 아크로리버하임 전용 84㎡도 전셋값이 9억원대로 굳어지는 모양새다. 이 단지는 지난해 같은 크기의 전셋값이 9억원을 돌파한 이후에도 8억~9억원대를 오가며 거래가 이뤄졌으나, 올해 매매가 상승 영향으로 9억원대에서 전세 계약이 잇달아 체결됐다.

"형 만한 아우" 있는 분양시장… 수요자들이 먼저 알아본다.

서울 성동구 금호동에는 시리즈아파트로 '금호자이'가 있다. '금호자이1차'와 '금호자이2차'가 각각 2012년 1월과 7월에 입주한 데에 이어 '신금호파크자이(2016년 4월)'가 입주했다. 이 아파트는 주변 시세를 선도해 나가고 있다. 신금호파크자이 전용면적 59㎡의 시세는 12억4500천만원으로 인근에 위치한 '래미안 하이리버' 동일면적보다 약 2억원 높게 시세가 형성되어 지역시세를 견인하고 있다.

분양시장에서도 동일지역 내 2차 또는 3차에 걸쳐 공급된 단지들의 청약경쟁률도 우수했다. 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이에 따르면, 올해 5월 공급하며 115대 1의 경쟁률을 기록한 '위례신도시 우미린 2차', '힐스테이트 레이크 송도3차'(44.75대 1), '순천 금호 어울림 더파크 2차'(55.1대 1) 등 전국 각지 후속 분양단지들이 우수한 청약경쟁률을 기록했다.

대림산업은 마송지구 B2블록에 'e편한세상 김포 어반베뉴'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 18층 7개동 전용면적 53~59㎡, 총 544가구로 전 가구 소형주택형으로 이뤄진다. 지난 해 마송지구에서 성공적으로 공급한 'e편한세상 김포 로얄하임'에 이은 단지다.

호반산업은 경기도 시흥시 시화 멀티테크노밸리(이하 시화MTV) 공동3블록 일대에서 '호반써밋 더프라임'을 이달 분양할 예정이다 이 단지는 지난 4월 분양을 완료한 '호반써밋 더 퍼스트 시흥'의 후속 단지로 2개 단지를 합쳐 1000가구 이상의 대규모 브랜드 주거타운을 형성하게 될 것으로 기대된다.

GS건설은 경기도 의정부시 의정부동 238-10번지 일대(옛 의정부교육지원청 부지)에 '의정부역 스카이 자이'를 공급할 예정이다. 이 단지는 의정부 역대 최다 1순위 청약 접수 건수 기록을 세운 '탑석센트럴자이'와 '의정부역센트럴자이&위브캐슬'에 이은 후속단지로 많은 주목을 받고 있다.

‘잠실 주공5’도 신고가··· 토지거래 극약 처방 ‘현금부자’에 무력화

19일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 송파구 잠실동 ‘트리지움’ 전용 84.8㎡는 지난달 28일 21억5,000만원에 매매거래 되며 종전 신고가(21억)를 넘어섰다. 이 단지 같은 평형대 매물도 20일 21억4,000만원에 거래되며 역시 종전 최고가를 돌파했다. 이 뿐만이 아니다. 인근 ‘잠실주공 5단지’ 전용 76.5㎡ 또한 21억8,300만원에 손바뀜되며 신고가를 경신했다.

이뿐만이 아니다. 송파구 잠실동 ‘레이크팰리스’ 전용 84.8㎡는 지난달 27일 20억5,000만원에 거래됐다. 전월 거래(19억5,000만원)보다도 1억원 오르며 신고가를 경신했다. 인근 ‘갤러리아팰리스’ 전용 152.8㎡ 또한 지난달 20억원에 손바뀜되며 전 고가를 뛰어넘었다.

강남구 삼성동 ‘쌍용플래티넘’ 전용 156.9㎡ 또한 지난 3일 21억원에 실거래가 등록됐다. 지난 6월 거래(19억3,000만원)보다 2억원 가까이 오른 값이다. 청담동 ‘삼성청담공원’ 전용 107.2㎡는 지난 4일 18억4,500만원에 거래, 지난 6월(18억원)보다 4,500만원 올랐다. 강남구 청담동 ‘청담현대3차’ 전용 60㎡(15억9,000만원), ‘청담4차e편한세상’ 전용85㎡(18억3,000만원) 등에서도 신고가가 나왔다.

서울 대단지 전세 매물 1.9% 불과…"2천만원 더 주고 계약했어요"

19일 아시아경제가 부동산 정보업체 아실의 자료를 분석한 결과 오는 10~11월로 입주 2ㆍ4년을 맞는 서울 시내 1000가구 이상 대단지 6곳의 전세 매물은 전체의 1.9%에 그친 것으로 나타났다. 총 가구수는 9618개지만 매물은 192개에 불과했다.

2016년 11월 입주한 금천구 독산동 롯데캐슬골드파크1차의 경우 1743가구의 대단지이지만 이 중 전세 매물은 단 2개였다. 성동구 옥수동 e편한세상 옥수파크힐스는 1976개 중 18개의 전세 매물만 시장에 나와 있다. 2529가구로 구성된 성동구 하왕십리동 센트라스1ㆍ2차는 매물 100개로 그나마 사정이 나았다.

2018년 10월 입주한 금천구 독산동 롯데캐슬골드파크3차의 경우 총 가구수 1236개 중 전세 매물이 11개, 서대문구 남가좌동 DMC센트럴아이파크는 1061개 중 34개였다. 같은 해 11월에 입주한 동작구 흑석동 아크로리버하임의 전세 매물은 총 가구수 1073개 중 27개였다.