생활 | 당해 연도 장기수선공사 미이행, 다음해 장기 수선계획 조정, 빈번한 관리소장 교체 등 현실 반영 | 광주아파트총연합회

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1. 관리 NEWS

■ 당해 연도 장기수선공사 미이행, 다음해 장기 수선계획 조정, 

빈번한 관리소장 교체 등 현실 반영

광주지법

☛ 입대의 회장에 부과한 과태료 ‘취소’

◉ 난방시설 보수공사 ‘장충금’ 아닌 ‘수선유지비’ 지출 = 장기수선계획에서 예정하지 않은 긴급 누수로 인한 보수비용

아파트 장기수선계획상 2014년에 승강기 수선공사를 해야 함에도 불구하고 이를 이행하지 않고 2015년에 장기수선계획을 조정한 것과 관련해 관할관청이 입주자대표회의 회장에게 과태료를 부과했지만 2심 법원은 관리사무소장이 자주 교체되는 등 현실을 고려, 귀책사유가 경미하다며 과태료 처분을 ‘취소’했다.

광주지방법원 민사1부(재판장 이건배 부장판사)는 최근 구 주택법 위반으로 과태료 부과 결정을 받고 이의를 제기한 광주광역시 서구 모 아파트 입대의 회장 A씨에 대해 1심 결정을 취소해 ‘과태료에 처하지 않는다’고 주문했다.

관할관청은 지난 2015년 12월 말경 A회장에 대해

▲ 장기수선계획상 수선예정주기가 2014년으로 돼 있는 승강기(로프브레이크) 수선공사와 지하주차장 도장공사를 기간 내에 이행하지 않고

▲ 2014년 9월경 난방시설 팽창관 교체공사를 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 시행하지 않고 관리비(수선유지비)로 수선해 구 주택법 제45조 제5항 및

    제47조 제2항을 위반했다는 이유로 500만원의 과태료를 부과한 바 있다.

이에 대해 1심 법원은 2017년 2월경 A회장이 구 주택법을 위반한 사실을 인정하면서 2015년에 장기수선계획이 조정된 점, 소유자가 부담해야 할 장충금으로 수선하지 않고 관리비로 수선해 사용자에게 손해를 입힌 점 등 유리한 사정과 불리한 사정을 참작해 과태료 부과금액을 200만원으로 감액했다.

하지만 2심 법원은 A회장에 대한 과태료 부과 결정을 취소했다.

항소심 재판부는 “A회장은 승강기 수선공사와 관련해 2014년 하반기부터 장기수선계획 조정절차를 개시했는데 관리사무소장이 자주 교체돼 2015년도에 장기수선계획 조정을 완료했고, 지하주차장 도장공사와 관련해 2014년 4월경 입대의에서 2015년 아파트 전체 도장공사와 같이 실시하는 것으로 의결함에 따라 공고 등의 절차를 거쳐 2015년에 장기수선계획이 변경되고 도장공사를 완료했다”며 “A회장의 귀책사유가 크다고 보기 어렵고 위반행위의 정도도 경미하다”고 인정했다.

난방시설 팽창관 교체공사를 장기수선충당금이 아닌 수선유지비로 지출한 것과 관련해서도 구 주택법을 위반했다는 1심과 판단을 달리 했다.

재판부는 구 주택법령에 의하면 장충금은 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 금원으로서 소유자로부터 징수하는 금원이며, 장기수선계획의 주요시설에는 난방설비의 보일러, 급수탱크, 보일러수관, 난방순환펌프, 유류저장탱크, 난방관, 자동제어기기가 포함된다고 설명했다.

또한 관리비는 공동주택 유지관리를 위해 입주자 및 사용자로부터 징수하는 금원으로서 이 중 수선유지비는 장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용으로 보수 용역 시에는 용역금액, 직영 시에는 자재 및 인건비, 냉난방시설의 청소비·소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비, 건축물의 안전점검비용, 재난 및 재해 등의 예방에 따른 비용을 말하고, 관리주체는 보수를 요하는 시설(누수 시설 포함)이 2가구 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 이를 직접 보수하고, 당해 입주자 등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있는 점 등을 들었다.

이를 바탕으로 재판부는 “장기수선계획에서 제외되는 공용부분의 수선·보수에 소요되는 비용은 수선유지비로 사용될 수 있고, 이러한 보수비용에는 장기수선계획에서 예정하지 않은 긴급 누수로 인한 보수비용도 포함된다”고 강조했다.

이어 “A회장이 장기수선계획상 2017년 난방 및 급탕설비 항목의 공사비가 책정돼 있는데 2014년 수선유지비로 난방시설에 대한 보수공사를 실시한 사실은 인정되나, 장기수선계획상 난방 등 설비공사비는 8억5,000만원이 책정돼 있는 반면, 2014년 9월경 실시한 난방시설 팽창관 교체공사는 2014년 8월경 무렵 난방시설 팽창관의 일부 배관에서 누수가 발생해 수리업자의 점검을 거쳐 긴급한 공사의 필요성이 인정돼 850만원가량의 비용으로 수선유지비를 사용해 실시했다”고 봤다.

그러면서 “난방시설 공사의 경위, 규모, 비용 등에 비춰 볼 때 난방공사는 장기수선계획에 따라 장충금을 사용해야 하는 공사에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려 장기수선계획에 의하지 않은 공용부분의 보수공사에 해당해 관리비 중 수선유지비로 시행함이 상당하다”고 해석했다.

이로써 A회장이 구 주택법 제47조 제2항을 위반해 수립된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체하거나 보수하지 않았다고 볼 수 없으며, 설령 이를 장충금으로 사용해야 할 경우로 보더라도 이 같은 공사 및 비용지출 경위, 지출비용 규모 등에 비춰 A회장의 귀책사유는 경미하다고 판단했다.

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

■ 지출결의 승인없이 장충금 인출…오피스텔 관리단, 용역비지급의무 없어

수원지법 판결

관리소장이 오피스텔관리단의 지출결의 승인 없이 장기수선충당금을 인출해 상가 자치회장에게 전달해 변제되지 않은 금원을 용역비에서 상계하기로 했다면 관리단은 관리업체에 미지급 용역비를 지급할 의무가 없다는 판결이 나왔다.

수원지방법원 제2민사부(재판장 김래니 부장판사)는 최근 경기 성남시 A오피스텔건물의 관리업체 B사가 이 건물 관리단(변경 전 오피스텔관리단)을 상대로 제기한 용역비 청구소송 항소심에서 원고 B사의 청구를 기각한 1심 판결을 인정, B사의 항소를 기각했다.

재판부는 판결문에서 “원고 B사는 2014년 5월 피고 관리단과 A오피스텔 건물에 관해 건물종합관리 도급계약을 체결했다”며 “피고 관리단은 도급계약에 따른 용역비 중 300만원을 지급하지 않은 사실이 인정된다”고 밝혔다.

재판부는 “원고 B사의 직원이자 이 건물의 관리소장이 2015년 6월 상가 자치회장인 C씨의 요청에 따라 장기수선충당금 통장에서 500만원을 인출해 전달, C씨는 이중 200만원을 변제했다”며 “C씨는 이를 개인용도로 사용한 후 나머지 300만원을 계속 변제하지 않았다”고 지적했다.

이어 “관리업무에 관한 모든 지출은 피고 관리단으로부터 지출결의서 승인을 받아 이뤄짐에도 관리소장은 이러한 절차를 무시했다”며 “원고 B사와 피고 관리단은 C씨가 변제하지 않은 300만원을 도급계약에 따른 용역비에서 상계해 처리하기로 해 용역비 채무는 상계로 소멸했다”고 밝혔다.

이에 대해 B사는 C씨는 건물 관리단 임원으로 관리단 지위와 같다고 볼 수 있어 관리단의 구두 결재를 받았다는 C씨의 지시를 거부할 수 없었으므로 300만원에 대한 책임이 없다고 주장했으나, 재판부는 “C씨가 지출 승인에 관한 권한을 가진 피고 관리단의 직원이라고 보기 어렵고, 피고 관리단에 구두 결재가 있었는지 확인조차 하지 않은 점 등에 따라 원고 B사가 300만원의 지급 책임을 면한다고 보기 어렵다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 입주자 과반수입주에도 입대의구성 노력하지않은 책임

관리업체, 공용부분 지분권자에 인도해야
서울중앙지법 판결

집합건물 사업주체와의 계약 및 관련법에 따라 위탁관리업체는 관리권 이전을 위해 입주자등 과반수 입주 시 입주자대표회의가 구성될 수 있도록 해야 함에도 의무의행을 하지 않았으므로, 공용부분을 공유지분권자인 구분소유자에게 인도해야 한다는 법원 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 민사89단독(판사 부동식)은 최근 서울 강남구 A집합건물 구분소유자 B씨가 “경비실을 인도하라”며 A건물 위탁관리업체 C사를 상대로 제기한 건물명도(인도) 청구소송에서 “피고 C사는 경비실을 인도하라”는 원고 승소 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 경비실을 점유하고 있는 C사는 자신의 점유권원을 주장·입증하지 못하는 한 공용부분인 경비실의 공유지분권자인 B씨에게 경비실을 인도할

의무가 있다.

C사는 “A건물 시행사인 D사와 위·수탁 관리계약을 체결했으므로 건물 관리를 위해 경비실을 점유할 권한이 있다”고 반박했다.

C사는 2013년 6월 A건물을 건설한 사업주체 D사와 ‘관리기간은 C사가 업무에 착수한 날로부터 1년으로 하되 주택법 시행령에 의거해 관리업무가 D사 이외의 다른 주체로 인계되는 때까지’로 정해 위·수탁 관리계약(1차 계약)을 체결했다.

이후 2014년 6월 D사와 ‘관리계약은 본 계약 체결이 완료된 후부터 1년까지고 계약만료 1개월 전까지 당사자가 서면으로 해지 또는 해제 통지를 하지 않는 한 자동으로 갱신된다’고 정해 동일한 내용의 계약(2차 계약)을 체결했다.

2차 계약이 체결되기 전 A건물 입주예정자 중 과반수가 입주한 상태였다.

이 건물의 공동주택 관리규약에 의하면 ‘입주자등이 관리주체를 선정하기 전까지는 사업주체가 관리주체가 되고 입주자등은 주택법 시행령에 따른 입주자대표회의를 공동주택 단지 안에 두며, 대표회의가 구성되지 않은 경우 관리소장이 입주자대표를 선출하기 위한 선거관리위원회 위원을 위촉하고, 대표회의 구성 전 사업주체가 관리하는 기간 내 입주자등의 권익보호를 위한 의결사항 등의 권한은 한시적으로 사업주체가 행사한다’는 내용이 규정돼 있다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “D사와 피고 C사 사이에 2차 계약에 대한 해지 서면 통지가 없었던 사실은 인정된다”면서도 “관리규약에 의하면 D사는 관리주체로서의 업무를 한시적으로만 행사하고 관리소장 등을 통해 대표회의가 구성될 수 있도록 해야 하며, 실제 D사도 의무 이행을 위해 피고 C사와 1차 계약을 체결하면서 ‘C사는 당해 목적물의 소유자로 구성된 입주자대표 연합회(입주자대표회의)가 구성될 수 있도록 해야 한다’는 취지로 규정한 것으로 보인다”고 설명했다.

이어 “D사와 그로부터 관리업무를 위임받은 피고 C사는 1차 계약 당시 시행되고 있던 주택법 취지에 맞게 A건물의 입주예정자 과반수가 입주했을 때 입주자들에게 그 사실을 알리고 입주자들이 건물을 관리할 수 있도록 했어야 하는데 그러한 의무를 이행하지 않은 채 2차 계약을 체결했고 그 이후 현재까지도 입주자들에게 관리권 이전을 위한 노력을 전혀 하지 않고 있다”며 “오히려 건물 입주자등의 과반수가 대표회의를 구성하려는 시도를 방해한 것으로 보인다”고 지적했다.

또한 “사업주체였던 D사와 그 수임인인 피고 D사가 대표회의 구성 등 관리권 이전을 위한 의무를 장기간 이행하지 않고 있는 상황에서 A건물에 관한 D사의 한시적인 관리권한이 현재까지 유지되고 있다고 단정할 수 없다”며 “그렇지 않다고 하더라도 D사와 피고 C사가 입주자들에 대해 사업주체로서의 한시적인 관리권한을 계속 주장하는 것은 신의칙에 반해 허용될 수 없다”고 일축했다.

한편, 관리업체 C사는 이 같은 1심 판결에 불복해 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2. 단지 홈페이지와 스마트 폰 App 공개서비스 접속방법 및 이용과 활용  

      -  첨부파일 : 단지 홈페이지 이용과 활용.

        -  첨부파일 : 스마트폰 App 공개서비스 접속방법 등.