공사계약해지(공사타절) 시 주의하거나 체크해야 할 사항

[윤영환 변호사의 법률산책]공사타절 시 법률문제 각별한 주의 필요 2015-12-30 건축도급계약에서 공사가 완료되지 못하고 중도에 공사도급 계약을 합의로 해제 하거나 수급인이 공사를 포기하는 것을 건설 실무에서는 흔히 ‘공사타절’이라는 표현을 사용한다. 법률적 용어로는 합의해제가 가장 가까운 표현으로 보이나 실무에서는 합의해제가 가지고 있는 의미보다는 조금 넓은 의미로 이용되고 있는 것으로 보인다. 보통 공사 타절 시에는 ‘합의 각서’, ‘정산서’, ‘공사포기 각서’, ‘공사타절 합의서’ 등을 작성하여 쌍방 간의 권리•의무를 정리하는데, 이때 법률적으로 중요한 사항을 누락시켜 나중에 법률 분쟁으로 이어지는 경우를 많이 봐 왔다. 따라서 금번 지문에서는 공사타절 시 반드시 짚고 가야 하는 몇 가지 법률적 사항에 대하여 알아보고자 한다. 1. 공사대금 정산 필요 공사타절 합의서 등을 작성하였는데, 공사대금을 정산하지 않는 경우가 종종 있다. 공사 기성고에 비하여 공사대금이 과다 지급된 경우, 수급인은 공사타절 합의서 작성 시 이미 지급된 공사대금에 대한 정산 절차가 완료되었다고 생각하는 경우가 많고, 도급인은 다른 건설업체에 공사를 맡기기 위해 일단 점유의 인도 차원에서 합의서를 작성한 것일 뿐 공사대금 정산 문제는 별개의 문제라 생각하는 경우가 많다. 위와 같은 분쟁 발생을 방지하기 위해서는 공사타절 합의서 작성 시 기성고 및 공사대금 정산에 대한 부분을 명확히 기재해 둘 필요가 있다. 만약 공사대금 부분에 대하여 합의가 이루어지지 않고 추후 정산할 의사라면, 이러한 내용 역시 기재해 두고 나중에 기성고를 확정지을 수 있도록 현재 공사 진행 상황에 대한 사진, 공사일지, 하도급 공사 발주 내역 등을 확보해 두는 것이 바람직하다. 2. 채무인수의 성격 명확히 할 것 공사도급계약에서 수급인이 변경되는 경우에도 새로운 수급인은 기존의 하수급인들에게 잔여 공사를 그대로 진행하게 하는 경우가 있다. 이때 새로운 수급인은 기존의 수급인이 하수급인들에게 부담하는 하도급 공사대금 채무를 인수하는 경우도 많은데, 채무 인수에 있어서는 채무인수의 성격을 분명히 해 둘 필요가 있다. 채무인수는 크게 두 가지 방식의 채무인수가 있는데, 하나는 병존적 채무인수이고 다른 하나는 면책적 채무인수이다. 병존적 채무인수의 경우에는 새로운 수급인과 기존 수급인 모두가 하도급 공사대금 채무를 부담하겠다는 뜻이고, 면책적 채무인수는 새로운 수급인만 하도급 공사대금 채무를 부담하고 기존 수급인은 더 이상 채무를 부담하지 않게 된다는 뜻이다. 하수급인 입장에서는 채무자가 늘어나는 병존적 채무인수가 유리할 것이고, 기존 수급인 입장에서는 하도급채무를 소멸시키는 면책적 채무인수가 유리하게 되는 것이다. 실무에서는 공사 타절 시 이뤄지는 채무인수를 면책적 채무인수로 여기는 경우가 많으나, 법원은 채무인수의 성격이 명확하지 않은 경우에는 병존적 채무인수로 판단하고 있는 만큼, 주의가 필요하다. 3. 하자책임 부분에 대한 기재 공사 타절은 건설공사가 일정 부분 진행되던 과정에서 수급인이 변경되기 때문에 같은 건물이라 하더라도 공사를 진행한 사람이 다르게 된다. 따라서 향후 하자발생 시 원만한 하자보수가 이루어 질 수 있도록 책임 귀속 여부를 분명히 해두는 것도 바람직하다. 그렇지 않으면 수급인 입장에서는 자신이 시공하지 않은 부분의 하자로 인하여 책임을 져야 하는 경우가 발생하기도 하고, 도급인 입장에서는 하자가 발생하여도 하자 보수를 받지 못하는 사태가 발생할 수도 있기 때문이다. 이와 같이 공사 진행 과정에서 타절 과정을 거치게 되면 법률문제가 복잡해질 여지가 많은 많큼, 각별한 주의가 필요하고, 가급적 관련 자료를 많이 확보해 두는 것이 바람직하다. ■ 공사타절시 주의하거나 체크해야 할 사항 건설공사를 이행하다 보면, 시공자의 경제적 여력이 약해져 자재를 구입하지 못하거나 노무자를 동원하지 못하여 공사가 중단되는 상황이 발생하기도 하고, 건축주의 과도한 상향시공 지시 등으로 인하여 공사가 순조롭게 진행되지 못하는 경우도 있습니다. 또한 최근에는 건설경기 악화때문인지 소개비 명목으로 금원을 지출하는 바람에 정작 하도급 업체에는 기성금을 제대로 지급하지 못하여 공사가 중단되는 경우도 있습니다. 이러한 경우가 발생하면 공사도급계약은 타절되기 마련이고, 향후 법률적 분쟁으로 발전하는 경우가 많기 때문에 미리 여러 사항을 체크하고 사전에 준비를 해 둘 필요가 있습니다. 충분한 사전작업은 법률분쟁을 방지하는 역할도 하고, 향후 발생하는 소송에서 승소로 가는 지름길이 될 수도 있습니다. 1. 해제권은 누구에 의하여 행사되었는가? 공사 중단으로 공사도급계약이 해제된 경우에는 누가 어떤 근거로 해제권을 행사하였는지가 중요합니다. 합의에 의한 해제인지, 도급인의 (임의)해제권에 의한 해제인지, 당사자 일방의 채무불이행으로 인한 해제인지 여부를 충분히 밝혀둘 만한 근거를 마련해 두어야 합니다. 이러한 근거를 마련해 두어야만 해제권 행사 자체에 다툼이 없고 손해배상 청구에서 유리한 고지를 점할 수 있기 때문입니다. 2. 행제권 행사가 적법한 절차에 따라 이루어 졌는지 확인 법률가가 아닌 사람이 자신에게 해제권이 발생하였는지 여부를 판단하기란 쉽지 않은 일이지만, 일단 자신에게 해제권이 있다고 판단되면 해제권을 적법한 절차에 따라 행사하여야 합니다. 해제권 행사 절차는 보통 계약서에 규정되어 있는 경우가 많기 때문에 계약서에 계약해제 또는 해지 조항을 꼼곰이 살펴보는 것이 좋습니다. 특히 표준도급계약서를 통하여 계약을 체결한 것이라면 해제사유와 해제절차가 모두 명시되어 있으니 위 조항을 꼭 확인해 보아야 합니다. 3. 정산 포기각서, 정산합의서는 구체적으로 공사가 타절된 경우 많은 분들이 정산 포기각서 내지 정산합의서를 작성해야 한다는 사실을 알고 있고, 실제로도 많이 작성하고 있습니다. 그런데 위 문서의 범위 및 내용이 구체적이지 않고 명확하지 않아 실제로 소송에서 작성 당시의 의도대로 인정받지 못하는 경우가 많이 있습니다. 따라서 위 문서를 작성하실 경우에는 보다 상세하고, 구체적이고, 명확하게 작성할 필요가 있습니다. 4. 하자책임도 명확히 하여야 계약을 해제하게 되는 경우, 하자담보 책임의 귀속여부와 하자담보 책임의 범위를 명확하게 정할 필요가 있습니다. 수급인 입장에서는 향후 자신이 시공하지 않은 부분의 하자로 인하여 책임을 져야 하는 경우가 발생하기도 하고, 도급인 입장에서는 하자가 발생하여도 하자 보수를 받지 못하는 사태가 발생하기도 하기 때문입니다. 5. 증거보전절차가 필요한지 검토해야 공사가 타절 되는 경우 대부분 건축주는 새로운 건설업체를 선정하여 공사를 마무리 짓는 것이 일반적인 모습입니다. 이는 기존에 시공해 놓은 부분이 불명확해질 우려가 있고, 극단적으로 향후 정산하기로 하였던 기성금의 산출근거가 사라질 수도 있다는 것입니다. 따라서 분쟁의 가능성이 매우 농후한 상태라면 미리 증거보전 신청 절차 등을 통하여 자신에게 유리한 증거는 스스로 챙기는 것이 바람직합니다. 참고로 증거보전 절차란 본안 소송이 제기되기 전에 미리 수집해두어야 할 증거를 법원을 통하여 수집하는 절차입니다. 예를 들어 기성고를 산출하고자 할 때, 미리 법원에 감정을 신청하면 법원감정인이 현장에 나와서 기성고를 확정지어 두고 이를 나중에 본안소송에서 증거로 활용할 수 있는 것입니다. 사설 감정은 법원에서 증거로 채택되기 어려워 당사자가 의사 결정을 하는 보조지표로만 활용됨에 비하여 증거보전절차를 통한 증거는 본안에서 수집한 증거와 같은 효과가 있는 만큼 소송 가능성이 크다면 꼭 한번 검토해 보아야 할 절차입니다. 또한 본안 감정 절차에 비하여 시간이 많이 절약되는 장점도 있습니다. 6. 다툼의 대상이 되는 것에 대한 확인 일반적인 경우 다툼의 대상이 되는 항목은 몇 가지 되지 않습니다. 그러나 실제로 공사타절로 인하여 소송이 제기되는 경우 모든 항목을 다툼의 대상으로 삼는 경우가 많습니다. 이러한 경우 소송이 장기화 될 수 있고, 소송 중 조정 등을 통하여 접점을 찾기도 어려워 지는 만큼, 조금이라도 감정의 골이 깊지 않은 시점에 다툼의 대상이 되지 않는 내용은 명확히 합의해 두는 것이 바람직합니다.